Город в два этажа

Казалось бы, что может быть лучше, чем квартира в центре современного мегаполиса? Но все больше людей по достоинству оценивают удаленность от шума, смога и суеты большого города. 

Спокойствие или...

В условиях активного развития больших городов, их застройки многоквартирными домами и высотками, собственный дом все-таки является более естественным и приятным для человека жильем. В отличие от квартиры в многоэтажке, малоэтажное строительство имеет ряд преимуществ. Для индивидуального коттеджа высотой в два этажа не нужно возводить мощный фундамент, что значительно снижает стоимость объекта в целом. Малоэтажные дома в большинстве случаев строят в экологически чистых районах, вдали от городской суеты и смога. В собственном доме человек может чувствовать себя свободнее, сохраняя личное пространство без шумных соседей. Именно свой дом дает возможность реализовывать любые архитектурные затеи и проводить досуг так, как хочется. Жизнь в собственном доме проста и естественна, дает свободу и возможность быть самому себе хозяином. 

Есть ли недостатки у такого жилья? Разумеется, есть. Во-первых, для застройщика высотный дом намного экономичнее в плане привлекаемых финансов, площади выделяемого участка и количества семей, которые купят жилье. Во-вторых, выделение участков под индивидуальную застройку в стесненных условиях растущих городов часто оказывается неразрешимой проблемой. Не стоит забывать и о том, что свой дом - имущество не из дешевых. Однако покупка земельного участка и строительство самого здания часто оказываются не самыми сложными и дорогостоящими процедурами. Больше времени и денег уходит на бюрократическую волокиту: узаконивание земли, создание архитектурного проекта, его утверждение в длиннющем перечне  инстанций и т. д. Все это забирает много сил, потому люди часто отказываются от мечты обзавестись собственным домом.

Как альтернатива собственным изысканиям - предложения на рынке недвижимости по приобретению участков под индивидуальное строительство и домов в коттеджных поселках с полным пакетом необходимых документов, подведенными коммуникациями и зарождающейся инфраструктурой, предлагаемые девелоперскими компаниями. С каждым годом таких предложений все больше, и интерес к ним растет. 

Небоскребы нужнее?

Малоэтажное строительство - это строительство зданий высотой до трех этажей. Также могут встречаться постройки в пять-семь этажей, но это, скорее, исключение из правил. Наибольшей популярностью сегодня пользуются малоэтажные многоквартирные дома, таунхаусы, а также индивидуальные дома и коттеджи. Строительство коттеджей дает возможность иметь обособленный дом даже в центре мегаполиса.  

В 2013 году в Ульяновске введено в эксплуатацию 373,3 тыс. кв. метров жилья. Из них 112,7 тысяч - объекты индивидуального жилищного строительства. В текущем году запланировано построить 500 тыс. кв. метров, из них свыше 127 тысяч - ИЖС.

В Ульяновской области,  как и в других регионах,  малоэтажное строительство занимает свою отдельную нишу. Коттеджные поселки, индивидуальные дома на пригородных земельных участках пользуются стабильным спросом. Но объем строительства не поддается планированию в связи со спецификой этого сегмента и высокой ценовой категорией. До недавнего времени малоэтажным жильем в Ульяновске были лишь частные дома и квартиры в редких домах клубного типа. Однако в планах городских властей начать комплексную малоэтажную застройку. В областном центре должны появиться целые микрорайоны с невысокими многоквартирными домами. Уже начато строительство в Заволжском районе, в планах - новый малоэтажный микрорайон в Засвияжье. Также в текущем году должно быть построено  несколько домов клубного типа. 

Валерий Блохин, заместитель главы администрации Ульяновска:

- Сегодня ведется детальная проработка проекта комплексного освоения земельного участка в Засвияжском районе города для малоэтажного жилищного строительства «Аргоника». На участке общей площадью свыше 132 га планируется возведение 400 тыс. кв. метров жилья, а также  школ, детских садов, объектов здравоохранения, спорта, досуга. Учитывая спрос на индивидуальное жилье и для стимулирования малоэтажного строительства, администрацией Ульяновска сформированы земельные участки южнее поселка  Ишеевка в Ленинском районе (14 га, 53 участка),  южнее села  Карлинское в Ленинском районе (35 га, 139 участков), западнее села Луговое в Железнодорожном районе (535 га, 2176 участков),  квартал «Г» восточнее проспекта Дружбы народов в Заволжском районе (46,7 га, 228  участков). Перспективным в малоэтажном индивидуальном строительстве является освоение пригородной зоны. В 2013 году с торгов продано семь земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов в пригороде. 

667 земельных участков в 2013 году  предоставлены многодетным семьям. Участки предоставляются в собственность семьям, имеющим трех и более детей, бесплатно (согласно указу Президента РФ «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг»). Однако вопрос, когда на этих участках будут построены дома, остается открытым, поскольку бремя строительства лежит в плоскости платежеспособности владельца участка. 

Андрей Натариус, председатель совета Ремесленной палаты Ульяновской области:

- Как и любое дело, строительство малоэтажного жилья состоит из определенного сегмента задач. На первый взгляд, они все простые. Например, обеспечение коммуникациями. Всего два слова. Однако это работа не одного года. Где-то коммуникаций нет вообще. Значит, их придется вести. Где-то они есть. Значит, нужно оформить необходимые технические условия, а это дело не одного дня. Множество препятствий, трудностей. И не имеет значения, занимается строительством компания или частник.

Расти городу вширь или ввысь?

О необходимости развития малоэтажного строительства последнее время говорится на всех уровнях власти. Наиболее полно стремление руководства региона обеспечить решение жилищного вопроса посредством индивидуального жилищного строительства (ИЖС) отображено в областной целевой программе «Стимулирование развития жилищного строительства в Ульяновской области в 2011-2015 годах». Она подразумевает:

- переход от точечной застройки к комплексному малоэтажному строительству

- реализацию проектов комплексной малоэтажной застройки в районах области

- развитие индустрии быстровозводимого, энергоэффективного, экологичного индивидуального жилья

- вовлечение в оборот новых земельных участков, их обустройство инженерными сетями. 

Тем не менее, с первым из перечисленного согласны далеко не все ульяновские застройщики.

Владимир Федоров, генеральный директор компании «Инвестстрой М»:

- Современные технологии монолитно-каркасного строительства и использование современных материалов позволяют строить дома с большой жилой квадратурой, при этом сам дом занимает минимум земельной площади. В Ульяновске не так много участков под застройку. Город уже шагнул за пределы устоявшихся территорий. Разрастается. Строятся новые микрорайоны. Но люди, купившие там квартиры, сталкиваются с проблемами, связанными с неразвитостью инфраструктуры, отсутствием нормальных логистических развязок, общественного транспорта, детских садов, школ, поликлиник. Обеспечение жителей этих микрорайонов социальными благами не поспевает за строителями жилья. Старые же районы города уже имеют разветвленную инфраструктуру и в создании новых социальных объектов не нуждаются. Таким образом, многоэтажное строительство позволит сэкономить значительное количество бюджетных средств, а ульяновцам даст возможность приобретать жилье по доступным ценам. 

Стоимость квадратного метра в домах малоэтажной городской застройки гораздо выше, чем в высотках. Решить вопрос обеспечения ульяновцев качественным и недорогим жильем, возможно только возводя жилые дома в 20-25 этажей, считает Владимир Федоров. Соответственно, рынок недвижимости должен быть четко разделен на сегменты: жилье городское и загородное.

Андрей Натариус, председатель совета Ремесленной палаты Ульяновской области:

- На мой взгляд, глобализация отрицательно влияет на человеческое сообщество, экологию. Не стоит делать упор на урбанизацию по примеру Запада. Но спрос есть спрос. Одним нужна квартира и минимум удобств, другим - природа, дом, сад с огородом. Должна быть золотая середина. Соответственно, при планировании городов архитекторы, градостроители, должны думать на перспективу, учитывать возможные запросы и потребности людей будущего. Что касается загородного жилья - необходимо строить такое жилье, которое будет конкурентоспособным с городским. Важны непосредственная близость от городской черты и цена, сопоставимая со стоимостью двухкомнатной квартиры. Богатые люди становятся более рациональными. Зачем особняк в несколько этажей и с  множеством комнат, в которые годами никто не заходит? Это дополнительные затраты на содержание. Многие это понимают. Поэтому будущее за загородным жильем средней площади и средней стоимости.

Роскошь или место для жизни?

Элитная недвижимость, к которой можно отнести коттеджи в городской черте и загородные коттеджные поселки, является уделом людей состоятельных: чиновников, топ-менеджеров, крупных и средних представителей бизнеса. По мнению ульяновских риэлторов, в городе отсутствует сегмент рынка недвижимости, направленный на людей с достатком чуть выше среднего.

Жанна Попова, ведущий эксперт ЗАО «Центр недвижимости»: 

- Предложений на рынке недвижимости по продаже индивидуальных домов с земельными участками в черте города достаточно много. Но в основном это либо старые деревянные дома, часто без коммуникаций, ценой до 2 млн. рублей, либо двух-, трехэтажные «дворцы», площадью 350- 800 кв. метров в ценовом диапазоне от 10 до 35 млн рублей. Покупателям же наиболее интересны дома площадью 120-150 кв. метров ценой до 5 млн рублей.  Учитывая интерес жителей Ульяновска к объектам малоэтажной застройки, некоторые застройщики начали строить трех-, четырехэтажные дома эконом-класса. Но с учетом дефицита подобных предложений и достаточно низкой платежеспособности покупателей, квартиры в таких домах хотя и имеют низкую цену в абсолютном выражении (в пределах 1 млн рублей) из-за малой площади, по стоимости квадратного метра не уступают элитному жилью - 38-40 тыс. рублей за квадратный метр. Также большой интерес покупателей вызывают квартиры в клубных домах, расположенных в престижных районах города. Как правило, раскупаются они еще на ранних этапах строительства.

Так чем же выгодно малоэтажное строительство и в чем его преимущества? В первую очередь, это высокая скорость строительства, возможность применения современных строительных материалов и новейших технологий. Большое распространение получило строительство домов из клееного бруса, пенобетона, шлакоблоков и т.д. с дальнейшей облицовкой фасадов сайдингом или отделочным кирпичом. По-прежнему номером один в рейтинге стройматериалов для ИЖС остается кирпич. На российском рынке появилось множество предложений от компаний-производителей по быстровозводимым конструкциям из легких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК). Стоимость квадратного метра такой конструкции для малоэтажного жилья не превышает 3,5 тыс. рублей за «квадрат». Однако на территории Ульяновской области подобные конструкции пока не получили широкого распространения и народного признания. Аналогично обстоит дело и с домами, собираемыми по технологии сборно-щитовых конструкций. Ульяновцы предпочитают использовать их только в виде дачных или садовых домиков. 

Каким будет дом, решает его будущий владелец, опираясь на возможности собственного кошелька. Но наиболее острым остается вопрос цены земельного участка под строительство. Ценовой диапазон разнится значительно. Участки в Ульяновской области предлагаются по цене от 20 до 85 тыс. рублей за сотку.

Михаил Ленюский, технический директор проекта «Коттеджный поселок «Потапиха»:

- Разумеется, на ценообразование участков под застройку влияет множество факторов. В первую очередь, месторасположение земельного участка: удаленность от города, качество подъездных путей, наличие водоемов и лесных угодий, наличие или возможность подключения инженерных сетей: газа, воды, электроснабжения. Затраты девелоперской компании на разработку проектов по инженерному обеспечению поселка, получение ТУ, подводку коммуникаций к участкам под застройку, оформление всех необходимых документов значительны. Соответственно, с увеличением затрат растет и стоимость земельных участков. Важной ценовой составляющей является наличие развитой инфраструктуры, или той, которая будет создана в кратчайшие сроки: места массового отдыха, спортивные площадки, магазины, развлекательные центры.

Почему в Ульяновск не едут варяги 

Тема массового малоэтажного строительства для Ульяновской области весьма актуальна, несмотря на ее относительную новизну. Все больше горожан стремится выбраться из тесных бетонных коробок подальше от загазованных улиц. Однако крупных девелоперских компаний, специализирующихся на коттеджных поселках, в Ульяновской области нет. В основном этим занимаются небольшие компании, осуществляющие строительство за счет капиталовложений будущих хозяев жилья. В связи с этим, окончательные сроки сдачи объектов в эксплуатацию регулярно переносятся. 

Александра Савина, маркетолог ГК «Стройинвест», Москва:

- Анализ ситуации, складывающийся вокруг рынка загородной недвижимости в Ульяновской области, показывает, что рынка, как такового, в регионе нет. Нет покупателей. Невысокие экономические показатели области, низкая заработная плата населения - главное препятствие для каждого инвестора, особенно работающего на специфичном рынке загородной недвижимости. В настоящее время гораздо привлекательнее для капиталовложений Самара, Казань, Нижний Новгород. Возрастает приток капитала в эти регионы в преддверии Чемпионата Мира по футболу в 2018 году, соответственно, любая девелоперская компания вправе рассчитывать на быструю окупаемость вложенных в реализацию проекта денежных средств. В Ульяновске же ждать, когда вернутся вложенные деньги, можно годами. Поэтому пока регион, как площадка под строительство загородной недвижимости, не интересен.

Девелоперам, играющим на крупных рынках, гораздо выгоднее, даже в условиях жесткой конкуренции, выбить «место под солнцем» в непосредственной близости к столице. Стабильно высокий спрос на загородную недвижимость, даже в многокилометровом удалении от Москвы, заставляет девелоперские компании, расталкивая локтями конкурентов, биться за каждый клочок земли. Ульяновск же, обладающий огромными территориями, и готовый предоставить под малоэтажную застройку внушительные площади, остается у «варягов» невостребованным. 

Однако местные застройщики, признавая ограниченный  спрос и невысокую платежеспособность жителей региона, в перспективах малоэтажного строительства не сомневаются. Желание жить в частных домах есть. Целевая программа по развитию малоэтажного строительства в регионе принята. Земельные участки под массовую малоэтажную застройку выделяются. Число возводимых коттеджных поселков уже превышает десяток. Значит, поле деятельности для активных игроков рынка имеется.  

Игорь Снегирев 

фото www.kakraki.ru