Недвижимость для бизнеса

Одной из главных тенденций рынка коммерческой недвижимости Ульяновска операторы называют снижение индекса доходности. Однако это, скорее, показатель взросления рынка, его количественного роста и выхода на цивилизованный путь развития.

Торговые центры начинают

Рынок коммерческой недвижимости, как и бизнес вообще, начинался с торгового сегмента — самого высокодоходного. Залог же успешного развития торговли — рост потребительского спроса. С ростом благосостояния населения происходит эволюция потребления: от продуктов питания до одежды и обуви, услуг и электроники, сложной бытовой техники, автомобилей и квартир. И тут уж только успевай соответствовать!
По данным Облстата, в 2004 году оборот розничной торговли в Ульяновской области составил 34,3 млрд. рублей, более чем втрое превысив товарооборот года 2000-го. Итогом 2007 года стали 71,1 млрд. рублей, что больше показателей 2006-го на 20,1%. При этом оборот торгующих организаций вырос на 27,6%, а вещевых, смешанных и продовольственных рынков сократился на 15,9%.
Региональное министерство экономики уточняет, что в макроструктуре оборота розничной торговли в минувшем году преобладали непродовольственные товары. Их удельный вес составил 56,3%. Населению было продано продовольственных товаров на 31 млрд. рублей, непродовольственных — на 40 млрд. В товарной массе к уровню января-декабря 2006 года это составило соответственно 116,2 и 126,4%.
Чем торгуют — понятно. А где? Рынок торговых площадей в Ульяновске развивался по той же схеме, что и во всей России. В начале 1990-х «королями» торговли были открытые рынки с их многочисленными палатками и немудреным товаром сомнительного качества. Слабая и непрозрачная экономика, низкие доходы населения, дефицит цивилизованных форм торговли — все это из периода нашей новейшей истории.
К 1997 году ульяновская торговая недвижимость являла собой помещения на первых этажах жилых домов, а также отдельно стоящие торговые здания.
Значительная часть «наследства» советских времен была в относительно приличном состоянии и принадлежала, в основном, городу. Но уже был запущен механизм приватизации со всеми его многочисленными схемами. Здесь случались и громкие «битвы» за собственность (коллективу заволжского «Детского мира» пришлось даже устраивать голодовку), и попытки города спасти торговые предприятия от банкротства за счет частных арендаторов (за право долгосрочной аренды те брали на себя погашение долгов муниципалов), и умелые манипулирования с акционерным капиталом.
В начале 2000-х мы имели рост конкуренции и борьбу за рыночные ниши среди ритейлеров, развитие местных розничных операторов. В основном, конечно, продовольственных. Непродовольственная сфера была представлена расположенными в центре города «Торговыми рядами», «Симбирским привозом» и составившим им компанию чуть позднее ТЦ «Садко». Счет отдельно стоящим зданиям заканчивался на «раз-два-три»: ЦУМ, «Детский мир», универмаг «Заволжский».
К новому поколению ульяновских торговых центров можно отнести торговый комплекс «Фабрика» — один из крупнейших в то время магазинов одежды для всей семьи. Он был открыт в декабре 2003 года на ул. Радищева, 39 (в здании сегодняшнего ТЦ «ENTERRA»). «Фабрика» сразу заняла свою нишу и долгое время входила в число лидеров в городе, как по уровню известности, так и по уровню лояльности потребителей. Тогда это было новое направление. Востребованность в новых форматах ритейла росла, а предложения оставались минимальными.
Из числа первого поколения новых ульяновских торговых центров — «Альянс» и «Вертикаль». Нужно отметить, что потребители оценивали их достаточно строго. В рейтинге существующих в то время крупноформатных торговых центров они получили 11,2 и 10 баллов (соответственно) из максимально возможных 15*. Критериями оценки были насыщенность ассортимента, соответствие цены товара его качеству, техническая оснащенность ТЦ, комфортность.
Предпочтения потребителей усложнялись. На рынке появлялись компании-бренды. Уже в 2004-2005 годах маркетинговые исследования выявили тенденцию, которая крепнет год от года: на выбор места покупки непродовольственных товаров влияют не столько цена товара и месторасположение торгового центра, сколько мотивы иного, качественного, плана. Такой совокупный мотив, как наличие товаров определенной торговой марки, постпродажный сервис и доверие торговой сети, играли важную роль для 40% потребителей.
Выявлен был и еще один важный совокупный мотив — «высокий стандарт торговой среды», состоящий из характеристик функционального обслуживания (наличие общепита, детских комнат и других услуг). О необходимости современных торговых и торгово-развлекательных центров в 2005 году заявили 65% респондентов межрегионального центра системных исследований и прогнозирования «Перспектива» и 85% экспертов от торговли (всего было опрошено 830 жителей Ульяновска и проведено 100 экспертных интервью с представителями торговли).
— Причем в обоснованности этой необходимости лежали не только рациональные мотивы, — отмечает руководитель «Перспективы» Валентина Шувалова, — но ярко выраженные эмоционально-психологические: страстное желание, надежда, ожидание, смешанные сомнениями по поводу того, что и у нас это хоть когда-нибудь может быть.


Новый уровень торговли

«Хоть когда-нибудь» наступило довольно скоро. Уже к 2003 году относится появление в деятельности ульяновских компаний нового направления — девелопмента. Этим перспективным направлением занялись как строительные фирмы, так и группы компаний, для которых «строительство на продажу» стало одним из видов деятельности. Сегодня большинство из них — крупные игроки рынка: группа компаний «DARS», «Взлет-инвест», «Универсалстрой», «Амарант», холдинговая компания «АМС-ГРУПП», «Сити-инвест».
В апреле 2005 года компания «DARS» ввела в эксплуатацию в Засвияжье одноименный торговый центр. Именно здесь появился первый в Ульяновске эскалатор, фуд-корт с игровой зоной. С открытием ТЦ «DARS» на нашем рынке появились такие операторы, как «Эльдорадо» и DIXIS.
А первым современным торговым центром в центральной части города стал «Амарант». И если первыми его арендаторами были представители ульяновского бизнеса, «переехавшие» сюда из морально устаревших «Торговых рядов», то со временем в этот ТЦ пришли компании-бренды, фирмы всероссийского масштаба.
— Конечно же, мы это приветствуем, — говорит директор компании «Амарант» Владимир Ртищев. — Потому что они приносят другую культуру торговли.
На новом этапе развития торговой недвижимости в Ульяновске усиливается роль качественных параметров (концепция, местоположение, доступность, расширение деятельности общероссий-ских ритейлеров). Настоящим событием в жизни Ульяновска становится ввод каждого объекта: «Гранд» и «Рим» в Заволжье и «Сити» в центре...
Объекты торговой недвижимости растут по-разному. Во-первых, новые девелоперские проекты. Как крупные и серьезные, так и небольшие — агентство недвижимости КПД-2, например, дает объявления о продаже торговых площадей в новых продовольственных супермаркетах на улицах Репина и Отрадной. Во-вторых, реконструкция существующих магазинов. Вплоть до концептуальной перестройки торговых зданий, верой и правдой служивших горожанам не один десяток лет. К числу таких можно отнести, например, новый проект компании «Грифон» — масштабную реконструкцию заволжского универсама №30, на месте которого будет построен еще один многофункциональный торговый центр. В-третьих — то, что особо радует. Ульяновск наконец-то начинает избавляться от недостроев. Решаются вопросы собственности, новые инвесторы активно ведут строительство на, казалось, всеми забытых объектах (например, по проспекту Ульяновскому в Новом городе).
Сегодняшние тенденции рынка торговой недвижимости — укрупнение формата, улучшение концепции, появление развлекательной компоненты, эволюция спроса и типа арендаторов.
Статистические отчеты года минувшего фиксируют: «В 2007 году введены в строй магазины общей торговой площадью 55,94 тыс. кв. метров». Под скромным «магазины» значатся и торговые центры «Самолет» и «ENTERRA». Первый, проект группы компаний «DARS», занимает площадь в 22 тыс. кв. м, имеет подземную парковочную зону, представленный четырьмя ресторанами фуд-корт, детскую игровую зону «Стар Гэлакси» с игровыми автоматами, каруселью, тренажерами. По сути, «Самолет» выполняет функции досугового центра всего Заволжского района. Собственно торговая функция представлена брендовыми арендаторами: Техносила, Банана-мама, Мосмарт, Л’Этуаль, Dzintars, Пан Чемодан, Бюстье, Adidas, Sela, Desam, Baon, InCity, Твое, Парижанка, Finn Flare.
Общая площадь «ENTERRA» — 20 тыс. кв. м, арендопригодная — 15 тыс. кв. м. Проект холдинговой компании «АМС-ГРУПП» подарил городу сразу несколько новых «миров»: «Детский мир», мир качественной бытовой техники, удобной готовой еды «Провиант», а затем и международный спортивный «мир» — «INTERSPORT».
В 2008 году введен в строй проект компании «Взлет-инвест» — торговый центр «Версаль». Бюстье, Benetton, Carlo Pazolini, TJ Collection, Henderson, Oggi, Woolstreet — вот далеко не полный список международных марок, представленных в новом комплексе. Компанию им составляют не менее именитые российские фирмы. Здесь учтены все современные требования к технической оснащенности и функциональной инфраструктуре
современных ТЦ. А «изюминкой» «Версаля» стал первый в Ульяновске многозальный кинотеатр. Миниплекс может принять одновременно 400 зрителей, чем уже не преминули воспользоваться горожане.

Догоним и перегоним?

И все же общая площадь новых торговых центров в Ульяновске не превысила даже 100 тыс. кв. метров. Отметку в 20 тыс. перешагнули «Самолет» и «ENTERRA», «Версаль» немногим превысил 10 тыс. кв. м. Площадь торгово-офисных центров «Паллада», «Амарант», «Мираж», «Созвездие», «Сити», «Гранд», «Рим», «DARS», «Альянс-Центральный» — от 4-6 до 8 тыс. Торговый же центр «Звезда», раскинувшийся на площадях бывшего Ульяновского радиолампового завода, в формат современных ТЦ не подпадает (одно только отсутствие эскалаторов — уже минус).
Несмотря на значительное оживление рынка, мы по-прежнему традиционно отстаем от наших соседей — Самары, Казани, Нижнего Новгорода.
Компания Jones Lang LaSflle (единственный международный консультант на рынке недвижимости, напрямую представленный сегодня в России) провела классификацию российских торговых центров по «поколениям». К первому поколению качественных торговых центров она относит объекты площадью 10-20 тыс. кв. м с одним якорным арендатором, торговой галереей и парковкой. Ко второму — торговые объекты площадью 20-50 тыс. кв. м с несколькими якорными арендаторами разного профиля, развлекательной составляющей, торговой галереей и парковкой. К третьему — объекты площадью 50-100 кв. м, ритейл-парком с якорными арендаторами разного профиля, большой и разнообразной зоной развлечений, а также большой парковкой.
Исходя из этой классификации, развитие крупных форматов коммерческой недвижимости в Ульяновске только начинается. Тем интереснее анонсируемые проекты. К их числу можно отнести «Пушкаревское кольцо» компании «Максима-Х», «АкваМолл» группы компаний «DIXIS», «Спартак» компании «Амарант».
«Спартак» — универсальный спортивно-торговый центр с первым в городе легкоатлетическим манежем, специализированными площадями для фитнеса, детским развлекательным комплексом, зоной фаст-фуда. Словом, центр из разряда тех, что для всей семьи. В нем расположатся пять-шесть крупных сетей федерального масштаба, которые занимаются спортинвентарем, спортивной одеждой. Девелоперу подобные арендаторы интересны тем, что берут сразу по 1,5-2 тыс. кв. метров, встают капитально, заключают договор на пять-семь лет. Для покупателя же главное, что он получает качественный брендовый товар по приемлемым ценам.
Торгово-развлекательный комплекс «АкваМол» — проект регионального масштаба. В марте он был презентован на 19 Международном салоне «MIPIM-2008» во Франции. Комплекс будет самым крупным проектом в Ульяновске: общая площадь 90 тыс. кв. м, киноцентр Cinema Park, боулинг-центр, детский игровой комплекс, фитнес-центр, круглогодичный каток, фуд-корт, продовольственный гипермаркет REAL, гипермаркет DIY Castorama, еще целый ряд международных брендов, деловая и офисная зона. Ввод в эксплуатацию первой очереди «АкваМол» планируется в четвертом квартале 2009 года.


В ожидании бизнес-центров

На фоне роста в секторе торговых площадей Ульяновск испытывает явный дефицит проектов офисной недвижимости. Понятно, что уровень развития сегмента офисной недвижимости — показатель уровня развития бизнеса в регионе. И здесь наш город идет путем, общим для большинства российских областных центров средней руки.
Рынок офисных площадей зарождался в Ульяновске на «заре туманной юности» российского капитализма. В начале 1990-х научно-исследовательские институты и прочие госучреждения, оставшись без бюджетного финансирования, додумались сдавать свои помещения в аренду. Помог ли бизнес сохранить науку — вопрос открытый. Однако легкий (и главное — постоянный!) источник дохода сподвиг выбрать стезю арендодателя очень многих. Аббревиатура ГПИ-10, например, стала для Ульяновска знаковой. В этом пятиэтажном здании на улице Железной Дивизии начали свой путь в рынок многие известные сегодня в Ульяновске компании.
А там — и «Ульяновскгражданпроект», УЦСМ, Дома быта — центральный и заволжский, гостиницы «Венец» и «Советская»... Подобные офисы, а также перепрофилированные корпуса промышленных предприятий, нереставрированных особняков принято считать классом «С». Как правило, эти офисы характеризуются непрезентабельным внешним видом и довольно высоким уровнем износа инженерных систем. Здесь нет развитой инфраструктуры, отсутствуют парковки. А уж о таких изысках, как отдельный конференц-зал с современным оборудованием, связью и демонстрационными возможностями, и говорить не приходится.
Арендаторы таких офисов чаще всего — компании малого и среднего бизнеса. Эти помещения пользуются спросом и у организаций, для которых важна экономия затраченных на аренду офиса средств, а его престижность не играет большой роли.
Понятие «престижность» на ульяновском рынке офисной недвижимости появилось только в начале 2000-х, с вводом в строй новых торгово-офисных зданий. «Мираж», «Паллада», «Созвездие», «Амарант», «Сити» — перечень невелик, но есть тенденция к его расширению. Компания «Силен», например, анонсировала Деловой центр «Капитал» в центральной части Ульяновска.
Однако представители ульяновского бизнеса с тревогой отмечают, что в новых объектах пока происходит «воспроизводство» офисных площадей усредненного уровня (в лучшем случае класса В, в худшем — нестандартных), новые офисы в основном невелики по площади и отвечают интересам небольших фирм, в них по-прежнему остаются проблемы с парковкой автомобилей клиентов, нет нормальных подъездных путей.
Поэтому говорить о полноценных офисных центрах в Ульянов-ске рано.
Действительно качественными можно назвать офисные помещения, построенные крупными компаниями для самих себя и не сдающиеся в аренду: офисы компаний «Универсалстрой», «Мотом», «Ульяновскнефтепродукт», новое здание Сбербанка на улице Гончарова.
Фирмы средней руки строят для себя здания поскромнее. В отсутствие четкой градостроительной концепции развития Ульяновска офисы компаний и предприятий расползаются по всему городу. Где угодно — только не в центре. На окраинах дешевле земля, там легче построить именно то, что нужно конкретной фирме. Между тем у города есть возможность систематизировать этот процесс.
— В связи со скорым вводом в эксплуатацию нового моста через Волгу у Ульяновска есть хороший шанс превратить проспект Нариманова в деловой центр, — считает генеральный директор ЗАО «Ульяновскоблкнига» Евгений Асинов. — Конечно, потребуются кардинальные решения по поводу сноса «хрущевок», которые отслужили свой срок, будут нужны серьезные инвестиции в строительство новых торгово-офисных центров. Но проспект Нариманова — магистраль, по которой пойдет основной транспортный поток, — мог бы стать визитной карточкой Ульяновска. Для этого нужно отказаться от хаотичной точечной застройки и планомерно превращать северную часть города в деловой Сити-центр.


Спрос и предложение

Офисов на продажу в Ульяновске очень мало. В основном офисные помещения сдаются в аренду. Это стабильный источник дохода собственников помещений, отказываться от которого, как правило, экономически нецелесообразно. Даже городская программа приватизации со второго полугодия 2008 года будет значительно урезана. Муниципалитет делает ставку на недвижимость как на серьезный источник бюджетных доходов. Девелоперы, как правило, тоже подыскивают арендаторов для построенных офисов. И даже если офисные площади в новых зданиях выкупаются, то часто — для последующей их сдачи в аренду. Бизнес на аренде сегодня один из самых стабильных.
Сегодня на рынке коммерческой недвижимости появились компании, которые оказывают профессиональные услуги по покупке-продаже или аренде помещений. Причин обратиться к профессионалам, как минимум, семь: экономия времени и денег заказчика, большая база данных, реализация заявки за более короткий срок, уменьшение юридических рисков, помощь в подготовке необходимых документов, наличие конфиденциальной информации об объектах, устоявшиеся межрегиональные связи.
По данным ООО «Коммерческая недвижимость», в первом квартале 2008 года спрос на покупку и аренду производственных площадей вырос на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. Количество заявок на аренду офисных и торговых площадей из других регионов увеличилось на 50%.
По оценкам брокеров, наиболее востребованный сегмент —офисы среднего уровня по цене 300-400 рублей за кв. метр, расположенные «ближе к центру». Спрос на офисы в центре города снижается по двум причинам: во-первых, высока стоимость аренды, а во-вторых, проблема с пробками на центральных улицах Ульяновска стала настолько явной, что по возможности ее стараются избегать.
Вопреки устоявшемуся мнению, что аренда муниципальных площадей дешевле, чем частных, арендаторы начинают обращать внимание на новые предложения коммерческих компаний. Дело в том, что современные здания, как правило, имеют автономные системы отопления, и арендодатели определяют тарифы на тепло сами, исходя из конъюнктуры рынка. Гибкость цен делает эту недвижимость конкурентоспособнее.
И все же, согласно мониторингу ООО «Коммерческая недвижимость», стоимость вновь построенных офисных площадей в центральной части города увеличилась за последний год в среднем с 30-40 тыс. рублей за квадратный метр до 45-55 тыс., то есть более чем на 40%. Арендные ставки по офисным площадям увеличились в среднем на 15-20%.
Однако уровень арендной платы — далеко не единственная «точка оценки». Требованиями арендаторов, как правило, являются наличие подъездных путей и приличная инфраструктура, презентабельный внешний вид и узнаваемость здания (чтобы не «третий дом от угла и через дорогу налево»), возможность подключения к Интернету. Универсальных помещений, куда можно прийти и сразу работать, фактически нет. Каждый начинает оборудовать площади под себя. И это еще один минус рынка офисной недвижимости в Ульяновске.
Сугубо ульяновской особенностью рынка является сложность занять под офисы первые этажи зданий.
— Формально это можно, но фактически — сплошная головная боль, — отмечает Евгений Асинов. — Во многих городах на первых этажах расположены офисы, магазины, кафе, салоны. Все благоустроено, выдержано в едином стиле и только украшает город-скую среду. В Ульяновске Положение о переводе жилых помещений в нежилые тоже принято, но оно не действует.
Процедура согласования длится от полугода до бесконечности. Сформировался уже даже микрорынок услуг по «ускорению» этого процесса. А в попытках найти объяснение этому факту родилась версия: перевод помещений в статус нежилых портит отчетность мэрии по количеству жилых квадратных метров на жителя города. Потому и не соглашаются.
Кроме того, брокеры отмечают, что бизнес-менталитет малых предпринимателей в Ульяновске еще не сформировался («Зачем нам евроремонт, нам бы просто сидеть и работать»). Часто офис арендуется только затем, чтобы у фирмы был юридический адрес. А работают мелкие предприниматели на дому или в гараже. Для таких самый лучший вариант — комнатушка 3Х3 метра, с минимальным сервисом и минимальной арендной платой.
Эксперты отмечают сохраняющуюся хаотичность развития рынка офисной недвижимости в Ульяновске. И непрозрачность. В первую очередь, это связано с тем, что большинство сделок аренды осуществляется через «серые» схемы, и лишь в редких случаях объекты попадают на открытый рынок.
Уточним — речь о сдаче в аренду коммерческих площадей. Что касается муниципальной собственности, то здесь «лед тронулся». Реестр свободных объектов недвижимости КУГИ сегодня открыт для всех желающих. Малый бизнес, и прежде всего «ОПОРА России», смог-таки переломить закрытость городских властей. Правила сдачи муниципальных объектов в аренду, уровень аренд-ных ставок, система их расчета достаточно прозрачны. Правила приватизации также утверждены законодательно, и предприниматели даже смогли добиться того, чтобы их представителей включили в состав городской комиссии по приватизации. Правда, с правом совещательного голоса...


Коммерческий интерес

Львиная доля анонсированных объектов коммерческой недвижимости по-прежнему приходится на торгово-развлекательные центры. Интересен ли ульяновским девелоперам офисный сегмент рынка?
— Рентабельность офисов ниже, чем торговой недвижимости, — считает Владимир Ртищев. — Но бизнес должен быть диверсифицирован. Ты не должен упираться во что-то одно, можно прогореть. Поэтому офисы тоже интересны. Но не настолько, как торговая недвижимость.
— Офисных центров бизнес-класса и, тем более, премиум-класса в Ульяновске дефицит. Данная ниша свободна и тем интересна, — говорит директор ТЦ «ENTERRA» Николай Ярославцев. — У холдинговой компании «АМС-ГРУПП» есть определенные планы по развитию направления бизнес-недвижимости и услуг. Но мы не будем раскрывать секретов — для города это станет очередным приятным подарком.
По утверждению руководителя департамента девелопмента группы компаний «DARS» Алексея Трофимова, сегмент офисной недвижимости для этой компании представляет большой интерес:
— Но, к сожалению, в Ульяновске сложилась такая ситуация, что нет достаточного спроса на офисные помещения. Возможно, это зависит от специфики ульяновского рынка офисной недвижимости. В областном центре в связи с возрастающей привлекательностью региона появляются крупнейшие иностранные компании («SABMiller», «MARS»), но в их планах — брать в аренду офисные помещения на кратковременный период. Через год или два они отстроят собственные офисные помещения и торговые площади. По большей части, офисная недвижимость пока востребована в городах-миллионниках. В Ульяновской области спрос остается низким. Однако экономические тенденции понятны: как только им станет тесно в миллионниках, они придут к нам. Так что, думаю, через несколько лет ситуация изменится.
По оценкам, в ближайшие два-три года в Ульяновске появится достаточно большое количество торгово-офисных центров — общей площадью около 150 тыс. кв. м и порядка 40 тыс. кв. м современных офисных центров. То есть к 2010 году общие площади торгово-офисных центров современного формата в Ульяновске преодолеют планку 200 тысяч.
— Когда мы все это построим, по количеству квадратных метров на человека мы еще даже не выйдем на уровень Самары и Казани, — замечает Владимир Ртищев. — А если учесть, что Казань отстает от Москвы, а Москва отстает от Варшавы, то нам еще строить и строить. Конечно, развитие рынка зависит от уровня средней зарплаты в регионе и других социально-экономических показателей. Платежеспособность ульяновцев растет, и мы ее не опережаем, мы идем за ней. Если же брать программу Путина-Медведева до 2020 года, то нам еще в два раза больше надо построить. Минимум.


Рынок открывается?

Несмотря на рост отдельных секторов рынка, одной из особенностей ульяновского рынка коммерческой недвижимости остается его закрытость.
— Рынок любого товара, в том числе и недвижимого, — это открытая информация, известные цены, внятная конкурентная среда, возможность отследить динамику, провести анализ, — говорит директор ООО «Коммерческая недвижимость» Владимир Анисимов. — И если рынок аренды недвижимости достаточно динамичен и открыт, то рынок недвижимости как товара в Ульяновске еще не сформировался. Он на сегодня «серый». Сделки не афишируются, нет аналитики, информация минимальна.
«Цена разглашению не подлежит» — такое условие договора купли-продажи, с которым приходится работать риэлторам, встречается сплошь и рядом. Попытки сделать рынок недвижимости более открытым предпринимаются ведущими игроками рынка. Так, в начале прошлого года введена в эксплуатацию Ульяновская мультилистинговая система, которая, по мнению разработчиков, должна вывести цивилизованное риэлторское сообщество на новую ступень развития. Это обновляемая в режиме он-лайн база данных предложений от риэлторских компаний — членов мультилистинговой системы. Для клиента это возможность выбора из нескольких открытых вариантов, для профессиональных участников рынка —уверенность в совместных сделках и справедливом распределении комиссионных при расчетах с контрагентом.
Идея, несомненно, хороша. Однако на конец мая в открытом доступе было выставлено на продажу лишь 15 офисов, три складских помещения и не более двух десятков торговых и производственных. А в графе «цена» значительной части предложений указывалось краментальное «договорная».


Переоценка ценностей

Если говорить о рынке коммерческой недвижимости как о бизнесе, то с ростом конкуренции и появлением новых игроков индекс доходности этого сектора становится ниже. По разным оценкам, он составляет от 10-12 до 25%.
Снижение индекса доходности — общая тенденция по рынку. Касается она и торговой, и офисной недвижимости, и даже практически не развитой в Ульяновске производственной и складской. Рынок становится более открытым, цивилизованным, более предсказуемым и понятным для инвестирования. А значит, эта тенденция будет продолжаться.
Николай Ярославцев отме-чает:
— В целом, как мне кажется, не совсем корректно говорить о снижении доходности сегмента. Правильнее оценивать доходность того или иного объекта: чем четче проработана концепция торгового центра, тем успешнее проект. Выигрывают объекты, которые разработаны под определенного покупателя. И доходность таких объектов выше.
Где рассуждения о доходности — там и оценка рисков.
— В сфере строительства торговой недвижимости группа рисков ниже, чем в секторе офисной, — считает Алексей Трофимов. — Важно сформировать при строительстве правильную концепцию: продумать парковочную зону, учесть правильно инженерию, пригласить известных торговых операторов и арендаторов, сделать красивый и оригинальный дизайн и многое другое.
Офисная недвижимость пока остается в зоне риска, прежде всего, по причине отсутствия спроса на этот сегмент недвижимости. Что касается рынка складской недвижимости, то здесь также необходимо привлечение крупных арендаторов. Чтобы не проиграть в строительстве складского помещения, нужно заведомо найти такого крупного заказчика, которому можно было бы сдать в аренду 40-50% площадей. К примеру, в настоящее время на рынок выходит завод «МАRS», но у него уже есть свой оператор, который будет заниматься складированием продукции.
И все-таки рынок складской недвижимости в Ульяновске будет расти. У нас очень выгодное месторасположение региона: наличие двух крупных аэропортов, речного порта. Ульяновск является крупным железнодорожным узлом. Регион привлекателен для инвесторов, и они обязательно придут на наш рынок. А это значит, что строительство складских помещений в ближайшее время будет приоритетным.
— Фактор риска присутствует всегда: будь то инвестиции в торговую или офисную недвижимость, — говорит Николай Ярославцев. — В торговом сегменте более высокая конкуренция, но динамичное развитие рынка говорит о его большой емкости. Каждый последующий проект будет требовать качественно нового уровня предоставляемых возможностей для арендаторов и покупателей. Я думаю, в ближайшие два-три года мы столкнемся не столько с появлением на рынке новых площадей, сколько с переоценкой ценности существующих торговых центров и перетеканием арендаторов в более качественные и современные объекты.
Многие из существующих торговых площадей не соответствуют современным требованиям и требуют либо изменения концепции и ребрендинга, либо полной перестройки здания, поэтому рынок готов принимать новые концептуально проработанные торговые центры.
Региональные города вызывают все больший интерес у российских и международных девелоперов и инвесторов. Вероятно, в числе этих городов в скором времени окажется и Ульяновск. По оценкам операторов, даже рынок торговой недвижимости у нас еще далек от насыщения.
На региональном рынке офисной недвижимости, по данным холдинговой компании «АМС-ГРУПП», при высокой востребованности площадей спрос не соответствует предложению: не столько по объему (количеству вводимых объектов и площадей), сколько по структуре и качеству предоставляемых площадей. Это может говорить о высокой привлекательности сегмента.
И здесь стоит учесть интересы как крупных компаний, так и малого и среднего бизнеса. Во многих городах уже всерьез говорят о строительстве муниципальных технопарков — специализированных помещений, площади в которых на льготных условиях занимают малые предприятия. Есть такие проекты и в Ульяновске. Но стадия их — начальная.
Сегмент складской недвижимости у нас находится практически в зачаточном состоянии. А предложение производственных площадей все еще строится на огромном потенциале некогда мощного промышленного комплекса области. Производственные площади в аренду предлагают практически все предприятия Ульяновска, часто — за невысокую цену. А мультилистинговая система в режиме он-лайн предлагает множество вариантов на продажу в районных центрах области. Как правило, «по договорной цене»...
Из сферы современных производственных площадей — анонсированная промышленная зона «Заволжье». Идея — архисовременная: подготовка земельного участка под промышленную застройку; обеспечение промышленной зоны инженерными коммуникациями; обеспечение организаций, размещаемых на территории промышленной зоны, квалифицированными рабочими кадрами; привлечение инвесторов для создания предприятий на территории зоны. Пока есть решение о размещении в промзоне «Заволжье» компаний «SABMiller» и «MARS». Кто следующий?..

обсудить статью