Частник и ЖКХ – понятия совместимые

История бизнеса в сфере жилищно-коммунальных услуг исчисляется всего несколькими годами. Насколько перспективен этот рынок и как выстраиваются отношения его основных игроков?

Направо пойдешь, налево пойдешь …

С монополией на ЖКХ государство расставалось нелегко и долго. Основные проблемы из разряда системных были сформулированы еще в начале 1990-х:
- нескончаемое дотирование муниципальных предприятий в сфере ЖКХ - разорительно для бюджета и неэффективно;
- централизованное управление порождает иждивенчество и бесхозяйственность;
- конкуренции - никакой;
- влиять на качество и количество услуг потребители не могут.
Словом - огромная черная дыра, которая поглощает колоссальные средства и создает благодатную почву для всевозможных махинаций. Хватит уже латать эту дыру, реформировать все немедленно!

Задач реформы ЖКХ назвали несколько:
- модернизация мощностей ЖКХ и жилищного фонда;
- перевод ЖКХ на рыночные правила работы (с упразднением государственной монополии, привлечением частного бизнеса и созданием конкуренции);
- достижение высокого качества коммунальных услуг;
- соблюдение социальных гарантий.

В течение нескольких лет создавалась нормативно-правовая база, разделялись функции по управлению жилищным фондом и его содержанию, готовились структурные изменения в отрасли, «коммунальщиков» и население подготавливали к новшествам морально. А в 2005 году, наконец, вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Он-то и стал точкой отсчета новых жилищно-коммунальных отношений.

Кодекс открыл двери частнику в святая святых - неисчерпаемый и жизненно важный сектор экономики, который десятилетиями оставался монополией государства. ЖКХ - одна из самых крупных, проблемных и при этом стабильных отраслей. Несмотря на износ основных фондов, бесконечный «недоремонт», неразбериху с тарифами и огромные долги всех и всем. Поскольку жилищно-коммунальные услуги востребованы всегда, емкости рынка можно только завидовать.

Первые игроки на рынке ЖКХ появлялись под чутким присмотром государства. В Ульяновске этот рынок начинался с 2005 года, с договорных отношений между МУПами и частными подрядными организациями. В первом открытом конкурсе участвовало 35 частных компаний, готовых взять для обслуживания и в эксплуатацию многоквартирные дома одного или нескольких ЖЭУ.
- Первоначально перед частными организациями стояла задача дать качественную услугу, нормально эксплуатировать жилищный фонд, находить контакт с жителями, чтобы в перспективе жители могли кого-то из них выбрать как управленцев, - рассказывает заместитель председателя комитета ЖКХ мэрии Ульяновска Андрей Павлов. - На сегодняшний день из этих 35 компаний осталось не больше пяти - те, кто прошел путь от подрядчика до управленца. Они выдержали, выстояли и понимают, что, чтобы хорошо работать, нужно что-то вкладывать.

А массовый выбор управляющих компаний пришелся на 2007 год. Согласно Жилищному кодексу собственникам предстояло выбрать способ управления своим домом: наемная управляющая компания, ТСЖ или сами жильцы в индивидуальном порядке. Вариантов выбора исполнителя тоже было три. Первый - «доверить управление профессионалам», то есть тем, кто уже поработал в системе ЖКХ. Второй - пригласить тех, кто никогда этим не занимался, но полон желания и уверен, что все у него получится (во всяком случае, пытается уверить в этом собственников). Третий - взяться за дело самим, а там уж - как выйдет.

Население с выбором не торопилось, а потому право голоса по многим домам перешло к основному собственнику жилья - муниципалитету. Согласно Жилищному кодексу дома, жильцы которых не определились с формой управления, попадают в ведение управляющей компании, выбранной на конкурсной основе мэрией. Так что первыми управляющими компаниями на рынке ЖКХ стали муниципальные унитарные предприятия и некоторые из тех 35 частников, что пришли на рынок в 2005 году.

Были также второй и третий варианты исполнителей, но единичные. В феврале 2007 года в Ульяновске работало 15 управляющих компаний - девять частных и шесть муниципальных. В августе 2009 года управляющих компаний в городе 28.
Муниципальных из них - также шесть. Но свои позиции они постепенно сдают. И это уже выбор собственников. По оценке комитета ЖКХ мэрии Ульяновска, доля рынка муниципальных управляющих компаний сегодня не превышает 20%.
В последние два года активно создаются товарищества собственников жилья. Обусловлено это и принятием 185-го федерального закона, в рамках которого ТСЖ могут получить бюджетное финансирование на капитальный ремонт своих домов, и тем, что собственники начинают чувствовать себя хозяевами и хотят управлять своей собственностью без посредников.

Что досталось малому бизнесу

Рынок ЖКХ делится на два сегмента - коммунальные услуги и жилищные. Первый в основном связан со снабжением водой, теплом, электроэнергией, и если и является бизнесом, то никак не малым. В Ульяновске в этом сегменте работают как муниципальные предприятия - «Ульяновскводоканал», «УльГЭС», «Городской теплосервис», «Теплоком», так и частные - в лице большой энергетики (ОАО «ВоТГК, «Ульяновскэнерго») и малых ведомственных теплоисточников.

А вот практически все услуги по управлению жилищным фондом, его содержанию, обслуживанию и ремонту - поле деятельности для частных малых и средних компаний.

Управляющие организации, созданные на базе муниципальных предприятий и пришедшие с открытого рынка, как правило, исполняют услугу управления жилфондом. А для содержания и ремонта жилья нанимают по договорам подряда частные фирмы. Подрядчики выполняют текущий ремонт и уборку придомовой территории, обслуживание жилого фонда и подготовку его к сезонной эксплуатации, вывоз мусора и эксплуатацию лифтового хозяйства.

Потребность в подрядчиках высока, и фронт деятельности для них очень широк. Можно работать непосредственно с ТСЖ, можно участвовать в конкурсах на выполнение работ по капремонту, можно искать заказы от собственников.

В целом круг основных игроков рынка уже сложился. И если подрядные организации растут и множатся, то управляющие в основном остаются теми же. Новые юридические лица, которые появляются на рынке, носят те же названия, что и действующие. В Заволжье, например, работают ООО «РЭС» и ООО «ГК РЭС», ООО «Жилстройсервис» и ООО «УК Жилстройсервис». В Засвияжье - «Аметист», «Аметист 1», «Аметист Плюс». По сути, уже появляются группы компаний.

Первыми денежными вложениями нынешних ООО стали вложения в собственный уставный капитал. Затем последовали инвестиции более серьезного порядка. Многие частные управляющие компании вкладывались в ремонт внутридомовых сетей и замену стояков, установку приборов учета и ремонт подъездов. Конечно, далеко не каждому дому выпадало такое счастье, но расчет прост: на эксплуатацию жилья, приведенного в порядок, требуется гораздо меньше средств, значит, можно говорить об эффективности. Многие поняли, что выгоднее на начальном этапе вложить собственные средства, а впоследствии экономить за счет снижения расходов на аварийные вызовы и уменьшения затрат на содержание жилья. Вместо традиционного «латания дыр» постепенно переходили к работе на уровне бизнес-планов.

Естественно, частник рискует, вкладывая собственные средства: окупятся они не сразу, а гарантий того, что будешь работать на этом фонде еще не один год, - никаких. Отсутствие закона о защите инвестиций делает бизнес в ЖКХ крайне рискованным. Если завтра жилой дом перейдет в управление к другой организации, вернуть свои деньги управляющей компании не удастся.

Рынок услуг ЖКХ насколько стабилен, настолько и жесток. Борьба за потребителя идет нешуточная, и в битве за расширение сферы обслуживания все средства хороши. А что с качеством услуг? Улучшилось ли содержание жилого фонда? Результат положительный есть, считают в Государственной жилищной инспекции Ульяновской области, виден качественный рост частных управляющих компаний. Но частник частнику рознь.

- Есть добросовестные поставщики жилищно-коммунальных услуг, и есть недобросовестные, - говорит начальник инспекции Татьяна Картузова. - Поскольку индикативных критериев оценки деятельности предприятий в сфере ЖКХ в нашем регионе еще нет, мы можем дать оценку работы управляющих компаний только на основании обращений граждан. У Жилищной инспекции - 24 функции по контролю в сфере ЖКХ, однако 50 процентов нашей деятельности приходится на работу по обращениям граждан. Значит, не все управляющие компании справляются со своей работой, перекладывают долю своей ответственности на нас. Зачастую только когда наш инспектор выходит на проверку, когда составляется административное дело, протокол наказания, выписывается штраф - лишь под таким дамокловым мечом начинается исправление нарушений.

За июль 2009 года, например, наибольшее количество нарушений - несвоевременный ремонт мест общего пользования и разрушение конструктивных элементов жилых домов (частичное разрушение отмостки, крылец, провалы полов, наличие трещин и т.д.). Много нарушений связано с локальным протеканием трубопроводов, канализации, разрушением кровельных покрытий.

Договоримся?

Несмотря на то, что нормативная база по рынку ЖКХ сформирована, отношения между его участниками еще не урегулированы. Понятнее всего с договорами между управляющей компанией (или ТСЖ) с подрядной организацией, которую нанимают для выполнения конкретной работы. Здесь заключается типовой договор, прописываются предмет договора, его условия и ответственность сторон. Упорядочена и договорная основа взаимоотношений управляющих компаний с Комитетом ЖКХ мэрии Ульяновска, которая не только является собственником части жилищного фонда, но и как орган муниципальной власти отвечает за нормальные условия жизни населения и контролирует работу контрагентов в сфере ЖКХ.

А вот снабжение домов водой, теплом и электроэнергией - тема отдельная и больная. Как правило, договоры на поставку этих услуг ресурсоснабжающие организации заключают с управляющими компаниями (или ТСЖ, ЖСК). Если поставщик оказывает услугу недобросовестно или потребитель ее не оплачивает - «стрелочником» оказывается посредник. Многие дома перешли в управление вместе с «приданым» в виде накопленных долгов перед энергетиками. Либо рассчитывайся собственными средствами, а потом «выбивай» долги с конкретных собственников, либо начинай отношения с чистого листа и дотошно считай все, что поставили, потребили и оплатили.

- Ульяновск - один из немногих городов, где ТСЖ занимается теплоэнергетикой, - говорит директор ООО «Аудит-сервис» Тахир Давлетшин. - В других регионах этого нет, поэтому ТСЖ успешны. Они занимаются обслуживанием домов, а тепло- и водоснабжение собственников идет напрямую через «Теплосервис» и подобные ему структуры. Если убрать у ТСЖ и управляющих компаний функцию перевалки денег за снабжение дома ресурсами и возложить ее на ресурсоснабжающие организации - все встанет на свои места.

Есть и другая точка зрения, которой придерживаются сами ресурсоснабжающие организации. Волжская ТГК, например, обвиняет некоторые управляющие компании в том, что, получая с жильцов деньги за теплоэнергию, они направляют их конечному адресату не в полном объеме.

Конечно, нужны приборы учета. Когда их нет, население рассчитывается по нормативам, а затем происходят доначисления на дом «по факту». Все это, как правило, ложится на убытки управляющих компаний. Попытки взыскать «доначисленное» с жителей пока безрезультатны (на сторону населения встают суды), но отказываться от этого варианта улучшения своей хозяйственной деятельности управляющие компании не собираются.

Во все эти отношения вынуждены вмешиваться и антимонопольные органы, и жилищная инспекция, и прокуратура, и суды. Ленинский районный суд, например, в феврале 2009 года признал ТСЖ «Репино» наравне с «Гортеплосервисом» виновным в том, что температура подачи горячей воды в дома, находящиеся на балансе товарищества, составляла меньше 50 градусов.

- И это решение суд принял, несмотря на то, что именно ТСЖ от лица жителей обратилось в вышестоящие организации, - недоумевает председатель ТСЖ «Репино» Светлана Кубатко. - В течение трех месяцев мы ежедневно посылали телефонограммы в вышестоящие организации, но на них никто не реагировал!

Не меньше вопросов и к договорным отношениям управляющих компаний с собственниками жилья.

- Изучая вопросы, поставленные в обращениях жителей, и анализируя сложившуюся судебную практику, можно говорить, что значительная часть договоров управления многоквартирными домами не содержит обязательных требований, установленных жилищным законодательством РФ, - констатирует начальник контрольно-правового отдела Жилищной инспекции Наталья Рыкова. - Управляющие компании предлагают минимальный перечень работ по техническому содержанию, ремонту многоквартирного дома, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и его инженерного оборудования. Собственники помещений, а в большинстве это граждане, не имеющие юридической грамотности в жилищных правоотношениях, коллегиально подписывают договор на условиях, предложенных управляющей организацией. А когда встает вопрос, почему, например, не проводится ремонт подъезда, - выясняется, что условиями договора это не предусмотрено.

Избежать нарушения прав и законных интересов граждан можно, приняв на законодательном уровне типовые договоры управления многоквартирными домами и проводя правовую экспертизу договоров, подготовленных для принятия.
Предложения о проведении правовой экспертизы существующих договоров управления многоквартирными домами и принятии на законодательном уровне типовой формы договора Госжилинспекция вносила.

В соседних регионах подобный опыт есть. В Самарской области, например, Жилинспекция проверяет договоры управляющих компаний с собственниками жилья и дает заключение, что некоторые из них не могут быть признаны действительными в части соблюдения обязательных требований жилищного законодательства. По согласованию с Управлением Минюста по Самарской области разрабатывается типовой договор управления многоквартирным жилым домом. Поскольку жизнь не стоит на месте и граждане желают получать комфортные условия проживания, то в договор можно включать и другие, дополнительные услуги. Больше - пожалуйста. Меньше - нельзя.

Собственник собственнику – не товарищ?

Так каких управленцев на рынке ЖКХ больше - добросовестных или недобросовестных?

- 50 на 50, - отвечает Татьяна Картузова. - Иногда управляющей компании выгоднее заплатить штраф, чем ремонтировать подъезд. Тут уж собственникам жилья ничего не остается, как обращаться в суд. Если, разумеется, договор составлен, как надо.

Жилищный кодекс позволяет собственникам сменить управляющую компанию или поменять форму управления, создав ТСЖ. Для этого необязательно дожидаться срока истечения договора. Расторгнуть договор можно в одностороннем порядке, отправив управляющей организации претензию и уведомление о расторжении с ней договорных отношений. Это тоже прописано в Жилищном кодеке. Правда, на практике объединить в едином протестном порыве жильцов многоквартирного дома не так просто. Но можно.

Из кого выбирать нового управленца? Реестра управляющих компаний, который был бы доступен любому жителю города, в Ульяновске нет. Рейтингов тоже пока не ведется. Так что остается собирать информацию из открытых источников - от газетных публикаций до разговоров с жителями соседних микрорайонов.

Идеальный вариант - единое информационное пространство в сфере ЖКХ. Когда каждый дом имеет собственный электронный паспорт, из которого любой житель города может узнать, когда дом построен, каково его техническое состояние, в чьем управлении он находился и кто им управляет сейчас, какие расходы идут на содержание этого дома и т.д. Но создание подобных паспортов - дело дорогостоящее и хлопотное. В муниципалитетах средств на это, разумеется, нет, а федеральному бюджету теперь и без этой электронной роскоши есть на что тратить средства.

А Жилищный кодекс конкретен: содержание жилья - дело собственников. Крыша, подъезд, коммуникации в подвале, фасад, несущие стены - все это теперь имущество общее. Но чаще всего оказывается, что оно ничье. Собственники знают свои права, но ничего не хотят слышать об обязанностях, говорят в Жилищной инспекции. Порой управляющим компаниям и ТСЖ приходится только сочувствовать. Проведут они текущий ремонт, а жители быстренько возвращают все к привычному уровню. И к ответственности такого «собственника» не призовешь.

- Со своими проблемами ты один на один, потому что отвечаешь за все, а никакой власти у правления ТСЖ нет, - говорит Светлана Кубатко. - Не можешь ни оштрафовать, наказать рублем, ни зафиксировать без милиции количество проживающих в квартире. Наказывать имеют право только администрации или суды. А сколько надо времени, чтобы пришло решение из суда или из мэрии? Если бы в законе было четко прописано, что правление ТСЖ имеет право налагать штрафы или применять другие виды наказания - неужели по отношению к законопослушным жителям это было бы плохо?

И это не просто частное мнение председателя ТСЖ. На координационном совете Государственных жилищных инспекций Приволжского федерального округа, который в нынешнем году проходил в Самаре, говорили о том, что нужно вносить ряд изменений в Жилищный кодекс и в Кодекс об административных нарушениях. Первый принят в 2005 году, последний - в 2002. Первый возложил на собственника обязанности по содержанию жилья, но второй не предусматривает никаких мер ответственности за это.
- Хотя мы стоим на защите прав и интересов граждан, но бывает, что сами жители приводят жилищный фонд в такой упадок, что весь дом трясет от такого собственника, - говорит Татьяна Картузова. - Однако Жилищная инспекция может применить штрафные санкции к юридическому лицу, но никак не к физическому. Необходимость изменения Кодекса об административных нарушениях назрела.

ТСЖ, управленец, собственник…

Словом, участниками рыночных отношений в сфере ЖКХ становятся и администрации муниципалитетов, и управленцы с подрядчиками - независимо от того, муниципальные они или частные, и жители. Но хорошо, если жилищный фонд новый. А когда за 20-30 лет существования дома в него не вкладывалось ни копейки? Взваливать все это на жильцов - значит делать их заложниками ситуации, крайними за ту самую черную дыру, деньги в которую то ли не направлялись, то ли бесследно там исчезали.

Одна из причин сдерживания создания ТСЖ - именно плохое техническое состояние жилищного фонда. Кто, проживая в доме, который не ремонтировался десятилетиями, рискнет взвалить на себя его содержание? Чтобы переложить содержание жилищного фонда на плечи частного собственника, хорошо бы сначала довести этот фонд хотя бы до нормативного состояния.

В первые годы жилищной реформы в некоторых регионах случались прецеденты, когда собственники жилья в судебном порядке заставляли муниципалитет капитально ремонтировать свои дома. Но эти случаи единичны, да и решение суда не всегда приводило к желаемому результату. Как правило, в муниципальных бюджетах средств на такие «внеплановые расходы» нет.

- По нормативам, ремонт крыш надо осуществлять через 10-12 лет, ремонт межпанельных швов - через восемь-десять, стальная труба служит 15 лет, - рассказывает Андрей Павлов. - В свое время был административный ресурс управления жилищным фондом, было свое федеральное министерство. Через Минфин средства на ремонт регулярно проходили в регионы и распределялись по муниципальным образованиям. С 1992 года этих средств становилось все меньше и меньше, пока в 1995 году не стало вообще. До 2005 года, до момента принятия Жилищного кодекса, получился серьезный финансовый «интервал», который не мог не усугубить состояние жилищного фонда.

С началом рыночных отношений в сфере ЖКХ первым источником финансирования стали инвестиции управляющих компаний. С созданием ТСЖ сами собственники порой «скидываются» на проведение тех или иных работ. Предусмотрены средства на капитальный ремонт ветхого и аварийного жилья и в муниципальном бюджете. Но все это - капля в море. Ситуация оживилась с июля 2007 года, с выходом 185-го федерального закона, который предусматривал целевое федеральное софинансирование капитального ремонта жилья в регионах. В рамках этого закона в Ульяновске сформирована программа капитального ремонта, «процесс идет».

Кризис, конечно, снизил размер бюджетного потока, но не остановил его. В 2009 году общий объем финансирования программных мероприятий в Ульяновске превышает 200 млн. рублей. Капитально будут отремонтированы 119 многоквартирных домов по разным видам работ. Участвуют в этой программе 38 управляющих компаний и ТСЖ. Генподрядчиков, которые прошли конкурсный отбор, - 19, субподрядчиков по договорам они отбирали сами.

Большинство экспертов, к которым обратилось «ДО» при подготовке публикации, считают, что ульяновский рынок ЖКХ развивается медленно, но верно. Очевидно, частные компании будут расширять свои позиции. Муниципальные управляющие компании останутся на обслуживании социального жилья, общежитий и бывшего ведомственного жилья, которое перешло на баланс города в весьма плачевном состоянии. «Выбивать» старые долги за жилищно-коммунальные услуги тоже придется им.

Собственники же, как правило, делают выбор в пользу частника. Будет расширяться и такая форма управления жилищем, как ТСЖ. Для относительно нестарых зданий и уж тем более новостроек - это, пожалуй, лучший вариант управления. Товарищества собственников жилья в Ульяновске созданы в 601 доме.

- Передача жилых домов управляющим компаниям себя изжила, так как жильцы оторваны от управления жилым фондом, чего не происходит в ТСЖ, - убежден управляющий ТСЖ «Навигатор» Алексей Трифонов. - В обслуживании управляющей компании может быть 60-100 домов, качество выполнения услуг и работ на таком большом количестве жилья не может соответствовать требованиям всех жильцов. У ООО все жильцы обезличены, а при нашей форме управления отношения складываются соседские, даже добросемейные, все друг друга знают. ТСЖ способны управлять жилым фондом, удовлетворяя потребителя, так как точно знают, что им необходимо.

«Добросемейность» объективно складывается там, где дома объединены единым земельным участком и количество жильцов относительно невелико. Но в таком масштабе, как промышленное Заволжье или Засвияжье, стать добрым соседом каждому жильцу огромного многоквартирного дома просто нереально. И здесь срабатывает именно эффект масштаба. Не случайно ведущие управляющие компании Ульяновска, наиболее эффективные и перспективные, работают в районе авиастроителей и дальнем Засвияжье. Там, где масштаб жилого фонда огромен, и ресурсы нужны соответствующие.

- Оптимизация работы ЖКХ - это, в первую очередь, улучшение качества услуг, - говорит Андрей Павлов. - Второй вопрос - снятие всевозможных издержек управления, непрозрачных затрат. Третье и очень важное - работа с населением, чтобы собственники жилья не просто показывали пальцем на недоработки или писали письма, а включались в процесс управления.

- Развитие рынка жилищно-коммунальных услуг в Ульяновске происходит закономерно, - считает генеральный директор ЗАО «КРОС-НИАТ» Александр Круглов. - Конечно, пока он далек от совершенства, но вполне дееспособен. По той простой причине, что эти услуги были и всегда будут востребованы.

Представители бизнеса считают, что главное - прозрачные правила игры, единые для всех участников рынка, независимо от их статуса, ведомственной принадлежности и финансовой мощи. Многие частные компании в сфере ЖКХ намеревались расширять свой бизнес. Кризис несколько остудил эти планы, но не отменил их. Скорее, отложил на потом. Жизнь показывает, что частник и ЖКХ - понятия совместимые.