Доходно-развлекательные метры

Ульяновский рынок коммерческой недвижимости вошел в новую реальность. Девелоперы и арендаторы торгово-развлекательных центров города поняли, что ситуация сложная, но не безвыходная. Для увеличения потребительского трафика игроки, в частности, начали усиливать развлекательную составляющую ТРЦ.

Новая реальность

За последние годы в Ульяновске наблюдалось бурное строительство современных объектов коммерческой недвижимости. Согласно исследованию консалтинговой компании «Kanayan Retail &Development Consulting», выполненному по заказу ульяновского ЗАО «Яблонька», насыщенность качественными торговыми площадями на тысячу человек в Ульяновске год назад составляла более 1 тыс. кв. метров. Статистика компании DARS Development дает более скромные цифры: порядка 420 кв. метров. В любом случае, как подтверждают многие потребители, насыщенность торговыми площадями в городе достаточная. Хотя некоторые игроки уверены, что рынку современной коммерческой недвижимости в регионе есть куда расти. Но тут грянул новейший кризис.

Согласно аналитике исследовательского центра компании СЭЛТОРС, в 2015 году торговые центры страны потеряли до 15% трафика. Однако, глядя на пустующие ульяновские объекты, понимаешь, что в нашем городе ситуация куда серьезнее.

- 2015 год для многих девелоперов стал сложным. Колебания валют, санкции, политическая нестабильность, дефицит бюджетов приводят к повышению нагрузки на бизнес, налоговой, кредитной... Объективно девелоперский бизнес, как никакой другой, подвержен этим колебаниям, - отмечает директор по развитию DARS Development Дмитрий Софронов. - Появление пустых помещений в ТРЦ связано, в первую очередь, с уменьшением посещаемости и неготовностью арендодателей правильно выстроить маркетинговую политику, взаимоотношения с арендаторами, научиться работать в тандеме. Многие ритейлеры теряют позиции, не могут справиться с возрастающими издержками.

- Самое главное - идет снижение спроса и покупательской активности: население стало более экономным, так как доходы снижаются, - соглашается начальник отдела аренды ТЦ «Созидатель» Дмитрий Гогонин. - Арендаторы в основном идут по пути наименьшего сопротивления, то есть требуют снижение арендных ставок, в противном случае расторгают договора аренды и съезжают.

«Организм» требует лечения?

Вместе с тем для ряда ульяновских девелоперов 2015-й стал годом новых возможностей и нестандартных решений в управлении площадями.

- Да, за последнее время часть ритейлеров потеряла свою аудиторию. Но не надо рассматривать влияние кризиса исключительно с негативной стороны, существуют и положительные моменты. Сегодня рынок становится более качественным, - утверждает генеральный директор ООО «Версаль» Елена Сафонова. - С ухудшением экономического положения потребители стали более требовательными. Это стимулирует предпринимателей к изменению качества предоставляемых услуг - в оформлении магазинов и витрин, выкладке, работе персонала с потребителем, конкурентоспособном ценообразовании.

- Кризис дал о себе знать. Продолжительное время в нашем ТЦ пустовали торговые помещения, снизилась покупательская активность, - продолжает администратор ТЦ «Сити» Полина Егорова. - Многие потенциальные арендаторы передумали расширять свой бизнес. В целом, данная ситуация привела к снижению арендных ставок. В результате, 2016 год для нашего ТЦ начался благоприятно, все помещения сданы в аренду.

- Посещаемость ТРЦ «Аквамолл» в прошлом году по сравнению с 2014-м
увеличилась на 7% и составляет более 25 тысяч человек в день, - рассказывает директор по маркетингу DARS Development Лилия Рамазанова. - Наши внутренние исследования подтверждают статистические данные опроса «Бренд года - 2015»: свыше 95% работоспособного населения Засвияжского, Ленинского и Железнодорожного районов регулярно посещают наш торговый центр. Конверсия осталась на уровне прошлого года, заполняемость - 99,9% - не изменилась.

Ульяновские девелоперы сравнивают торговый центр с живым организмом.

- От того, насколько быстро управляющая компания заметит «болезнь», правильно поставит диагноз, зависит успех «излечения», - подчеркивает Елена Сафонова. - Основная ошибка девелоперов, считаю, состоит в том, что многие собственники ТЦ в условиях кризиса сокращают расходы на техническое обслуживание и на маркетинг. Делать этого ни в коем случае нельзя: в условиях кризиса потребитель становится более требовательным и конкуренция ужесточается. Системные ошибки, с моей точки зрения, негативно влияющие на успешность, - это несоответствие цены качеству, неэластичное ценообразование, некачественная работа персонала, слабая логистика.

Новая «священная корова»

Аналитики утверждают: меньше всего кризис отразился на динамике открытия развлекательных зон в российских ТРЦ. Во всех запущенных в 2015 году торговых центрах страны начали работать территории отдыха. В кризис девелоперы сделали акцент не на фэшн-галереи и дорогие бутики, а на «якоря» и зоны развлечения. Даже когда девелопер урезал площади, оптимизируя затраты, сокращение не касалось досуга, который игроки рынка называют новой «священной коровой», ТРЦ-образующим фактором.

Ульяновский рынок коммерческой недвижимости также не остался в стороне от этих тенденций. Региональные девелоперы понимают, что современные торговые объекты - это не только шопинг, но и дополнительные функции: в нынешних условиях велико влияние интернет-торговли, и многие необходимые товары можно купить онлайн. А значит, на повестке дня - усиление социальной, досуговой и спортивной составляющих, развитие концепции «дома быта», организация ярмарок, скейтпарков, батутных центров, контактных зоопарков, интер­активных музеев, танцевальных классов, использование прилегающих территорий… Интересные решения, равно как и выкладывание потребителями ярких снимков в соцсетях, способны увеличить трафик в разы.

- В ТРК «Версаль» 40% от арендуемой площади - развлекательная составляющая: Остров развлечений для детей и подростков, Дом эмоций (лабиринт страха и ленточный лабиринт), кинотеатр «Мувиз», - рассказывает Елена Сафонова. - Вся наша система маркетинговых мероприятий (фотовыставка «Лестница «Версаля», «живые» концерты, выставки-ярмарки ручной работы, мастер-классы, дегустации, модные показы, цирковые выступления и т.д.) направлена на создание общественного пространства - места встреч! В 2016 году планируем инвестировать средства в небольшую свободную зону для общения в стиле лофт.

Особое внимание девелоперы уделяют детской аудитории: несмотря на кризис, любящие родители не экономят на досуге своих отпрысков. В фаворе у ульяновских родителей концептуальный и развивающий формат детских развлечений. Этот тренд сегодня берут на заметку даже торговые центры, изначально нацеленные на аудиторию с «серьезными» запросами, предлагающие мебель, стройматериалы, бытовую технику. Все просто: пока дети отдыхают, родители, особенно мамы, покупают. Как правило, трафик в ТРЦ на 80% формируется из женской половины потребителей.

- Наша команда реализует проект по созданию крупнейшего детского комплекса, в котором представлены всесезонный веревочный комплекс «Джунгли» с двумя уровнями сложности, батутный парк «Прыг-скок», всевозможные развлечения - активные и не очень, - рассказывает управляющий ТК «Звезда» Владимир Ламзин. - Главная идея центра «Звездочет» - соединить детские игры с полезными для семьи покупками. Мы ставим цель - сделать семейные визиты в выходные и будние дни доброй традицией
для ульяновцев.

Среди привлекательной для девелоперов аудитории - активная молодежь.

- Это достаточно широкая категория, принадлежность к которой характеризуется не столько возрастом, сколько типом поведения, - говорит Елена Сафонова. - Этим людям, несмотря на кризис, нужны шик, имидж, размах, удовольствия, компания, общение. И пока есть возможность, они будут лояльны к модным магазинам, моллам и развлекательным центрам. Поэтому вместо рупора для толпы нужно переходить на другой уровень понимания покупателя - персонализированного маркетинга.

Формат-прибыль

Провинциальная сфера торговли и услуг традиционно равняется на опыт больших городов, где передовые тенденции апробируются в первую очередь. Это касается и досуговой составляющей. Так что в будущем в ульяновских ТРК можно будет ожидать новые концепции развлечений: скалодромы, скейт-площадки, интерактивные зоопарки, «города профессий», военные игры, даже океанарий.
А развлекательные аттракционы, возможно, станут сопутствующим элементом в тематических развлечениях. Все, как в мегаполисах.

Эксперты ожидают, что летом 2016 года до 25% торгово-развлекательных объектов России начнут обустраивать в зоны отдыха территорию вокруг ТРЦ, если позволит место. Ульяновские девелоперы также берут на заметку данный опыт.

Согласно аналитике СЭЛТОРС, сегодня рынок развлечений присутствует в 80% ТРЦ и на 100% в качественных комплексах страны. Еще в 2010 году доля данного сегмента в ТРЦ не превышала 65%

В ближайшем будущем можно ожидать также появление новых брендов, которые приходят на место менее расторопных игроков, не выдержавших конкуренции, не сумевших создать особую атмосферу, благодаря которой клиенты снова и снова возвращаются в торгово-развлекательный центр, проводят здесь все выходные.

- Выживет тот, кто мобилен и оперативен в своей работе, тот, кто видит новые направления в работе, предлагает более интересные трафикообразующие сферы в бизнесе, - прогнозирует Дмитрий Гогонин. - В свою очередь, арендодатели должны больше задумываться о разумном снижении арендных ставок с целью удерживания пула арендаторов, а также заниматься реконцепцией, то есть анализировать рыночные ниши, которые бы были интересны в плане привлечения трафика в ТЦ.

- Во многих ТЦ города имеются свободные помещения. С моей точки зрения, для исправления данной ситуации необходимо привлекать арендаторов путем предоставления дополнительных преференций (например, скидки на аренду на один-два месяца и т.д.), а также привлекать посетителей, устраивая увеселительные мероприятия, конкурсы, розыгрыши, - считает Полина Егорова.

Рынок будет развиваться качественно, но не количественно. Это в соседних регионах, несмотря на экономическую турбулентность, продолжается строительство новых ТРЦ. В Ульяновске же заявленные проекты (вторая очередь ТРК «Аквамолл», ТРЦ «Атриум», ТРЦ на проспекте Авиастроителей и другие) ожидают лучших времен.

Татьяна Задорожняя

Фото: dars-development