«Ипотечный вопрос» в Ульяновске

Пакет законов по президентской программе «Доступное жилье», принятый Государственной Думой РФ, должен оказать серьезное влияние на развитие ипотеки в России. Но как это повлияет на развитие рынка жилья в регионах?

Александр Белотуркин независимый эксперт, заместитель председателя Ульяновского ЖСК «Строй и Живи» по развитию
Бюджетная помощь ипотеке
Для успешной реализации государственнойпрезидентской программы «Доступное жилье» на территории Ульяновской области и, как следствие, для укрепления экономики региона, необходимо предпринять ряд комплексных мер по развитию региональной системы ипотечного жилищного кредитования.
Конечно, на ускорение этого процесса должны быть направлены усилия администрации области и областного бюджета. Анализируя опыт регионов, где успешно развивается ипотека, можно утверждать, что на один «ипотечный» рубль областного бюджета в регион будет привлечено минимум 10 рублей федеральных средств, по линии федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (ОАО «АИЖК», г. Москва). В свою очередь, один рубль суммированных бюджетных средств сможет привлечь в среднем четыре рубля средств населения. Таким образом, благодаря одному рублю из област-ного бюджета, в системе ипотечного жилищного кредитования появляется минимум 55 рублей консолидированных средств. Они не только помогают гражданам в решении их жилищного вопроса, но и работают на экономику региона, создают новые рабочие места, являются базой для наполнения региональной казны за счет налоговых поступлений. Это реальный экономический расчет, и к его результатам нам нужно прийти, потому что это в наших общих интересах. Вопрос: «Как?».
Учитывая важность развития ипотеки, отмеченную Президентом РФ, и, одновременно беря во внимание сегодняшнее нестабильное состояние экономики Ульяновской области, дефицитность областного бюджета, необходимо найти такие решения данной задачи, которые бы, в первую очередь, отвечали принципу эффективного использования бюджетных средств (минимум средств — максимум результата). В свою очередь, эффективное использование бюджетных средств на развитие системы ИЖК должно включать в себя еще и комплексный подход в развитии всех звеньев в цепи жилищного строительства, начиная от предоставления земельных участков, их инженерии, самого строительства и, наконец, ипотечного жилищного кредитования.

Цены на жилье могут возрасти
Сейчас многие специали- сты рынка недвижимос- ти понимают, как можно развить спрос на жилье, но не могут существенно влиять на развитие его предложения. Уже сегодня анализ ситуации показывает, что доступность ипотечных кредитов для населения еще не означает доступность самого жилья. То есть если мы будем работать только над ускорением темпов развития ипотеки, оставляя в стороне развитие жилищного строительства, то это не только не решит задачи обеспечения населения доступным жильем, но и приведет к нежелательному результату.
Президент поставил задачу увеличения объемов строительства к 2010 году в два раза. Если этого не произойдет и рынок жилья будет отставать от рынка ипотеки, мы получим резкий рост цен на жилье. Отдельные тревожные симптомы уже появляются. Так, в некоторых городах введение новых ипотечных схем кредитования (в том числе и бюджетного происхождения) приводило к росту цен на жилье. Срабатывает психологический фактор: продавцы, зная, что на рынке недвижимости появились «дополнительные» ипотечные деньги, поднимают цены.
Известно, что строительство — довольно выгодный бизнес. Тогда почему удвоение его объемов является проблемой? Строители действительно могут построить сколько угодно, но для этого им нужна земля. И не просто земля, а земельные участки с готовой инженерией, а они во всех крупных городах — уже в большом дефиците. Чтобы построить жилье в чистом поле, в первую очередь, надо подвести все коммуникации, а это стоит очень больших денег. Строители не хотят идти на такие затраты, а у муниципалитетов нет средств (и тут ситуация упирается в нашу пресловутую проблему ЖКХ...).
В новых законопроектах по «Доступному жилью» делается попытка решить эту проблему путем развития института девелопмента, изменения налоговой системы и ряда других мер, которые должны сформировать механизмы финансирования обустройства земельных участков под строительство. Но, в отличие от ипотеки, одними законодательными мерами здесь не обойтись. Необходимо развивать комплексные программы целевого финансирования строительства жилья с участием как государства, так и коммерческих структур. Комплексные программы, в которых предусмотрено взаимовыгодное сотрудничество Власти и Бизнеса, будут обеспечивать быстрое формирование предложения жилья на рынке недвижимости и тем самым изменять соотношение предложения жилья к его спросу — в пользу предложения. И только в этом случае доступные ипотечные средства смогут сделать жилье для нашего населения по-настоящему более доступным.

Малозатратная модель развития системы ИЖК Рассматриваемая концеп- ция (подход или реше- ние) развития системы ИЖК в Ульяновской области базируется на стандартах федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (ОАО «АИЖК», г. Москва) и на реально действующей в России двухуровневой модели ипотечного кредитования, с применением механизма рефинансирования через вторичный рынок ценных бумаг. Чтобы начать деятельность по развитию ИЖК в условиях нашего региона и с наибольшей эффективностью использовать бюджетные средства, выделяемые на ипотеку, на первом этапе следует максимально оптимизировать структуру участников регионального ипотечного рынка через привлечение к работе уже действующих структур, профессионально занимающихся своей деятельностью на рынке недвижимости.
Бесспорно, ведущая роль оператора ипотечной программы должна принадлежать администрации области, иначе будет трудно сохранить социальный аспект программы. Сервисные и агентские функции или, другими словами, основную работу с людьми целесообразно оставить за аккредитованными профессионалами рынка недвижимости. Четкое распределение функциональных обязанностей между исполнителями ипотечной программы, использование принципа полной прозрачности финансовой деятельности и жесткий контроль со стороны исполнительной и законодательной власти Ульяновской области позволят увеличить надежность и эффективность всей региональной системы ИЖК. При таком подходе легко обозначаются интересы сторон.
Использование предлагаемой схемы взаимовыгодного сотрудничества даст возможность исполнительной власти сделать старт Ульяновской ипотечной программы малозатратным и одновременно действенным, так как не нужно будет тратить средства и время на «раскрутку» вновь создаваемой структуры, что позволит быстро приступить к реализации программы и получить ощутимый социально-экономический эффект.Интерес к сотрудничеству в программе ИЖК со стороны профессионалов рынка недвижимости (Бизнеса) состоит в расширении сферы предлагаемых населению услуг.

Ипотеку надо стимулировать
Пока рынок ипотеки еще очень молодой и составляет от общего рынка недвижимости России несколько процентов. Тем не менее нужно учитывать, что рост объемов ИЖК выводит деньги на рынок сразу, а на строительство необходимых объемов жилья требуется как минимум год-два. Поэтому, чтобы через два года (когда пойдут действительно большие объемы ипотечных средств) нам не получить скачка цен, необходимо развивать строительство уже сейчас.
Однако это не означает, что нам стоит сдерживать развитие ипотеки. Напротив, ее необходимо стимулировать, потому что сейчас банки не очень охотно идут в ипотеку: для них это сложный продукт, требующий подготовленного персонала и отработанных технологий. Заложенная в областном бюджете строчка на реальное финансирование развития системы ИЖК позволила бы простимулировать следующие основные цели:вовлечение банков и других участников рынка в процесс ипотечного кредитования;
снижение стоимости кредитов для населения;
упрощение процедуры выдачи ипотечных кредитов;
уменьшение кредитных рисков;
введение льготного режима налогообложения для участников системы ИЖК;
развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

Решение «ипотечного вопроса» позволит нашему региону привлечь дополнительные (значительные) финансовые ресурсы из федерального бюджета, даст возможность жителям Ульяновской области получать более доступные ипотечные кредитные средства на покупку и строительство собственного жилья и снизит остроту социально значимого жилищного вопроса.
Время идет, меняется экономическая ситуация в стране, меняется она и в регионе. Для прежней администрации области планы развития системы ИЖК остались нереализованными. Будем надеяться, что сейчас эти планы будут подкреплены волей нового руководства Ульяновской области и не останутся политическими заявлениями.