Кадастровые споры. Версия 1.0

Алмаз Кучембаев

руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры»

Институт кадастровых инженеров задумывался как способ решения земельных вопросов населения путем создания специализированного рынка услуг. К сожалению, такая схема работает пока не достаточно хорошо.

Кадастровые инженеры в России появились недавно, но роль этих аттестованных специалистов, которые выполняют работы по землеустройству и готовят межевые планы для постановки земельных участков на кадастровый учет, в обществе значительна и только возрастает.  Чтобы совершить сделку с недвижимостью, очень важно точно описать объект. И неважно, продается этаж или только один кабинет, сдается в аренду весь участок или только его часть. Ошибки в составлении технических документов (кадастровых паспортов) напрямую порождают нарушение прав.

До недавнего времени в одной отдельной процедуре технического описания объекта недвижимости принимало участие множество различных ведомств и организаций: техники, геодезисты, органы местного самоуправления, структуры БТИ, различные ОГУПы и МУПы, частные землеустроители.  Только в мэрии при утверждении проекта границ земельного участка внутреннее согласование осуществлялось примерно 20 различными служащими.  С появлением кадастровых инженеров все упростилось. Техническое описание объектов недвижимости осуществляется кадастровыми инженерами и утверждается кадастровой палатой. Однако проблем меньше не стало.

Вот один из примеров. Гражданин получил в аренду с аукциона лесной выдел для рекреационных целей. Каково же было его удивление, когда на него подал в суд бывший сотрудник правоохранительных органов, которому этот же клочок земли поселковая администрация еще в 90-е предоставила в собственность. Вопрос в суде разрешился, но долгой тяжбой и большими расходами с  обеих сторон. А главное, только один из спорящих остался с земельным участком. Другой же - из-за неверного определения местоположения границ земельного участка, лишился своих прав.

Еще один пример. Внутри дачного товарищества произошел раскол. Часть садоводов  убедила администрацию района поставить на кадастровый учет всю территорию общества как один большой земельный участок. Как следствие - другая часть садоводов не может размежевать свои участки и зарегистрировать права на дачные постройки. Суды в кадастровых спорах идут по пути внесения изменений в кадастр только как в качестве последствий при рассмотрении спора о праве. Однако в данном случае спора о праве нет. Нет правообладателя территории садового общества, есть владельцы каждого отдельного участка.

С появлением кадастровых инженеров все упростилось. Техническое описание объектов недвижимости осуществляется кадастровыми инженерами и утверждается кадастровой палатой. Однако проблем меньше не стало.

На данный момент принимается решение: или идти с коллективным иском в Верховный суд и искать правды там, или разрабатывать судебную практику в нашем регионе путем предъявления требований к кадастровым инженерам, или заниматься чрезвычайно дорогостоящей  и ненадежной в нашем случае процедурой устранения кадастровой ошибки. Главное, что в этой ситуации все проигравшие. Администрация попыталась снять с учета большой участок, но законодательство не позволило.

Третий пример. В районе Московского шоссе в Ульяновске несколько лет назад было разрешено строительство нескольких автосалонов. Бизнесменам выдали земельные участки по красной линии, то есть в первом ряду застройки. Какой же ужас они испытали, когда через несколько лет оказалось, что красную линию передвинули, и несколько метров до дороги поставили на кадастровый учет как отдельный участок. Владелец этой полоски земли не имеет возможности никакого иного использования своего участка, кроме как брать деньги за проезд по нему. Да и его это вполне устраивает. Сейчас в суде рассматривается законность формирования такого земельного участка.

И таких дел в производстве уже предостаточно. Все это по причине отсутствия межведомственного взаимодействия, направленного на разрешение вопросов по существу. Кадастровые инженеры боятся кадастровую палату, так как она может отозвать у них лицензию. Суды в силу сложившейся практики защищают позицию государственного органа. Рынок услуг создали, а вопросы по-прежнему решаются не из приоритета интересов граждан, а исходя из ведомственных интересов.

Граждане и организации предоставлены сами себе. Помочь им могут только юристы?

фото - miracleinfra.co.in