Как в Ульяновске с жильем?

Наталья Ярсина - сертифицированный аналитик рынка недвижимости, «Центр недвижимости»

Вторичный рынок
По итогам 2004 года, на вторичном рынке жилья Ульяновска наблюдалась устойчивая тенденция роста цен, наглядно отраженная на графике (рис.1). В сравнении с 2003 годом темпы этого роста возросли. Если за весь 2003 год цены выросли в среднем на 8,5%, то в 2004 году этот показатель составил более 20%. Заметное оживление на рынке наступило осенью, когда активизация покупательского спроса подстегнула рост цен. Так, если в летние месяцы (с июня по август) цены росли в среднем на 1% в месяц, то, начиная с сентября, прирост цен составлял уже 2%. Наибольшей деловой активностью отличался ноябрь. В этом месяце произошел резкий скачок цен, вызванный, помимо сезонного фактора, и политической ситуацией в регионе. Накануне смены органов местной власти, а значит, и экономической жизни региона, участники рынка стремились активнее решать жилищные проблемы. В ноябре темп прироста цен был максимальным в сравнении с другими месяцами 2004 года: он составил 3,9%, в то время как с апреля по август цены выросли на 4,2%.
Предложение вторичного рынка в 2004 году в целом сохранялось по своей структуре. По информации городской риэлтерской базы данных, на рынке преобладали трех- и однокомнатные квартиры новых серий в Новом городе и дальнем Засвияжье. К концу года выбор типовых квартир (новых серий и «хрущевок») для потенциальных покупателей ограничился примерно на 22%.
Оценивая массовый покупательский спрос, отметим, что в 2004 году наиболее активно спрашивались одно-, двухкомнатные квартиры — как «хрущевки», так и 75 и 90 серий.
В меньшей степени увеличилась потребность в малогабаритном жилье и КГТ. Повышенный спрос на малометражное жилье объясняется его относительной доступностью и постоянным использованием при размене трех-, четырехкомнатных квартир.
Если кто-то решался улучшить жилищные условия, то, в основном, покупали квартиры большей площади в новых строящихся домах. Эта категория потребителей по количеству была незначительной, так как новостроек в городе очень мало. Требования таких покупателей к приобретаемому жилью ежегодно растут. В последнее время все более популярным становится строительство домов «клубного» типа, которые отличаются повышенной комфортностью и рассчитаны для проживания нескольких семей. При незначительной разнице в цене качество квартир в таких домах намного превосходит качество жилья в многоэтажных элитных новостройках. В результате «новый» тип домов находит своих покупателей, готовых платить больше за ком-фортные условия проживания.
Прогнозные оценки, сделанные нами в сентябре и рассчитанные до конца 2004 года, в целом оправдались. Согласно им, цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке не должна была превысить 10,7 тыс. руб.
По нашим оценкам, в 2005 году снижения цен на жилую недвижимость не ожидается, напротив, вероятно их дальнейшее повышение. Увеличению темпа роста цен в 2005 году может способствовать принятие пакета законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Указанные законопроекты призваны упростить и удешевить процедуру оформления ипотечных сделок, а также способствовать развитию жилищного строительства. В условиях неразвитой инфраструктуры строительного рынка и крайне тяжелого положения строительной отрасли в регионе ожидать оживления строительства, связанного с изменением законодательства, вряд ли придется. В то же время, развитие ипотеки и накопительных форм приобретения жилья уже с начала 2005 года может увеличить платежеспособный спрос на жилье, что само по себе приведет к росту цен.

Первичный рынок
Втечение 2004 года средняя по городу цена предложения квартир в новостройках повысилась с 9,5 тыс. руб. до 11,2 тыс. руб. за 1 кв. м, или на 17,9%. Динамика изменения цены предложения 1 кв. м на первичном рынке показана на графике (рис.2).
Из графика видно, что, в отличие от вторичного рынка, на первичном наблюдались как резкий спад, так и взлет цен, то есть ценовая динамика носила ярко выраженный колебательный характер. Такие скачки цен обусловлены широким ценовым диапазоном квартир-новостроек, зависящим от сроков сдачи домов в эксплуатацию. Превышение той или иной категории квартир в продаже и определяло уровень цен предложения на определенный период.
Ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком, который был максимальным в июне 2004 года, постепенно сокращался. К концу года цена предложения на первичном рынке превышала среднюю цену предложения вторичного рынка на 0,6 тыс. рублей за 1 кв. м, в то время как в июне ценовая разница достигала 1,5 тыс. рублей. Тенденция сокращения ценового разрыва говорит о том, что основная часть покупателей предпочитала покупать жилье на вторичном рынке.
В объединенной риэлтер-ской базе данных объем предложения первичного рынка к концу года снизился практически вдвое. Настолько же сократился выбор квартир для покупателей нового строящегося жилья. В структуре предложения первичного рынка преобладали квартиры улучшенных планировок.
Доля первичного рынка в общем объеме рыночного предложения составляла около 9%. В связи с тем, что эта доля очень мала, основные процессы, происходящие на ульяновском рынке недвижимости, определял вторичный рынок, где было сосредоточено около 91% предложения.
С учетом сложившихся факторов, объемы нового строительства в городе Ульяновске в 2005 году должны сохраниться на достигнутом уровне - около 125 тыс. кв. м общей площади. Увеличение темпов жилищного строительства в нашем регионе возможно только при создании соответствующих условий для развития инфраструктуры строительного рынка, освоения пригородных территорий, а также при формировании инвестиционной привлекательности города.

Нужна программа застройки
Фарид Аюпов, генеральный директор ООО «Симбирский дом»
Итоги уходящего года нерадостные. Темпы строительства жилья в 2004 году в Ульяновске в несколько раз ниже, чем в других регионах. Если в Чебоксарах эта цифра достигла отметки 800 тыс. кв. м, в Самаре и Казани - более миллиона, то у нас в городе сдано жилья порядка 120-130 тыс. кв. м (включая коттеджное строительство). Я вижу несколько причин сложившейся ситуации. Прежде всего, отсталость Ульяновской области в экономическом развитии. Несмотря на имеющийся большой потенциал, мы занимаем последние строчки в рейтинге регионов.
Сегодня нет программы застройки города. Если в других городах за последние десять лет выросли целые новые микрорайоны со всей необходимой инфраструктурой, то у нас – ни одного. Объясняю это только тем, что строить жилье в «спальных» районах Ульяновска невыгодно. Строительство занимает полтора-два года, кредит под 20 и более процентов брать просто невыгодно. Вполне логично, что активно застраивается цент-ральная часть города. Но и здесь имеется неохваченное пространство – частный сектор в Ленинском районе. В Казани сносятся «сталинки», и на их месте строится новое жилье, в Москве сносятся уже «хрущевки». В Ульяновске даже не проводится реконструкция существующего ветхого жилья, не говоря уже о сносе и замене старых зданий новыми. Центр города застраивается хаотично и низкоэтажными домами, тогда как в других городах в практике строительство в центральных районах зданий не ниже двадцати этажей.
Изучив московский, казанский опыт, наша компания занялась строительством домов клубного типа. Люди всегда стремятся улучшить свои жилищные условия, и мы им предоставляем такую возможность. Безусловно, такое удовольствие стоит недешево. Поэтому наша задача – со временем сделать подобное жилье доступным для большинства наших горожан.
На сегодняшний день, когда курс доллара падает, недвижимость остается одним из надежных и выгодных способов капиталовложения. Я надеюсь, что новая жилищная программа, принятая Правительством России, и ипотека дадут серьезный толчок развитию строительства. Это поспособствует притоку финансов в регион, появится возможность увеличить масштабы массового строительство жилья. Сегодня мощность ульяновских строительных предприятий загружена лишь на 20-40 процентов. При том, что возможности у строителей Ульяновска есть. И немалые. Очень важно развивать местный бизнес, потому что ульяновские предприятия вкладывают деньги в развитие своей области, в отличие от иногородних представителей. Хочется надеяться, что с приходом новой власти жизнь в городе изменится к лучшему.

Лучше в кредит, но сейчас
Наталья Кудрявцева, генеральный директор агентства недвижимости «Маклер-Сервис»
В 2004 году начало бурно развиваться ипотечное кредитование. Появились платежеспособные клиенты, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Если в 2003 году ипотечных кредитов практически не давали, то теперь их число выросло раза в три. Люди пришли к пониманию, что лучше сейчас взять кредит и жить в нормальных условиях, чем всю жизнь копить сбережения и в итоге ничего не дождаться.
Вторая тенденция 2004 года - значительное уменьшение числа риэлтерских фирм. Я помню, когда мы только начинали работать, в Ульяновске было четыре агентства. Со временем их число выросло до двухсот, сейчас снизилось до 150. Почему это произошло? Во-первых, повысились ставки за аренду помещений. Для многих фирм это действительно дорогое удовольствие. Во-вторых, идет тенденция к укрупнению ульяновских агентств. Работать сообща проще и удобнее. Согласитесь, есть разница работать в фирме, которая состоит из трех человек, и в крупном объединении. Маленькое агентство вынуждено сотрудничать с другими риэлтерскими фирмами. При этом уровень сотрудничества разный и не всегда эффективный. Сказывается нехватка элементарных профессиональных знаний.
В Ульяновске до сих пор нет возможности получить риэлтерское образование. Имеют место быть только курсы общеобразовательного характера для новичков. Насколько мне известно, специалистов нашей профессии готовит только один университет в Санкт-Петербурге.
Сейчас Ульяновский союз профессионалов рынка недвижимости разрабатывает программу по повышению профессионального уровня риэлтеров. Набирается преподавательский состав, подыскиваются лекционные аудитории. Эта программа позволит использовать реальный опыт других игроков рынка недвижимости, что очень важно. Предложено, например, использовать успешный опыт Владивостока. Надеюсь, в течение 2005 года программа будет принята.
Отмену обязательного лицензирования риэлторской деятельности не одобряю. Фирмы работают с клиентами, с большими деньгами. Есть столько фактов мошенничества и обмана! Нынешний сертификат носит рекомендательный характер и не дает никаких гарантий клиентам. Гарантией может служить обязательное страхование профессиональной деятельности риэлторов. К примеру, деятельность фирмы застрахована на 2 млн. рублей. В случае нанесения ущерба клиенту, страховая компания обязана будет выплатить соответствующую компенсацию.