«Коммуналка»: куда реформируемся?

В 2005 году, со вступлением в силу нового Жилищного кодекса, российское ЖКХ встало на коммерческие рельсы. О том, как живется бизнесу в «коммуналке» и «коммуналке» с бизнесом, говорили за круглым столом «ДО».

Участники круглого стола:

Юрий Зайцев, заместитель директора по экономике УМУП «Городской теплосервис»

ДО: За «пятилетку» реформ на рынке ЖКХ появились серьезные игроки, развилась конкуренция. То есть сформировались главные условия, с которыми связывали перемены к лучшему. Почему в таком случае проблемы в этой сфере устойчиво лидируют в рейтинге социально значимых?

Сергей Гигирев:
- Наши управляющие компании недостаточно активно работают с населением, недостаточно открыты. Мы были в Казани, и нам показали отчет управляющей компании о своей работе. Это целая книжка, где четко прописано, сколько денег компания собрала, сколько потратила и на что. Информация проиллюстрирована фотографиями отремонтированных подъездов, благоустроенных дворов… Понравился опыт Марий Эл: там на торцах зданий висят плакаты с информацией, какая организация управляет жилым фондом этого микрорайона.

Нужно сделать хотя бы самое элементарное – вывесить информацию о компании, которая обслуживает конкретный дом: кто руководитель, телефоны, в том числе – аварийно-диспетчерской службы.

В основе любой конфликтной ситуации – по тарифам или по нормативам - всегда лежит аргумент со стороны населения: нам не сказали, нас не оповестили, нам не объяснили. Если население будет иметь четкую и доступную информацию о работе управляющей компании, то все вопросы и претензии будут отпадать сами собой.

Александр Игнатьев

Александр Игнатьев:
- Я как председатель своего ТСЖ выложил всю информацию в Интернете. Есть электронная карточка на каждого жильца, любой может посмотреть свой лицевой счет – когда и за что платил. Есть и открытая информация о получении и расходовании средств. Насколько это востребовано? Если эту информацию не предоставлять, то мне скажут, что она закрыта, если предоставлять – люди успокаиваются, что она есть. Хотя, может, ее никто никогда и не посмотрит.

Вячеслав Митрофанов:
- Я пробовал расшифровывать платежи, тут же включается человеческий фактор, и возникают вопросы: почему это стоит столько, а это столько. Есть люди, которые любое решение воспринимают в штыки и начинают жаловаться во все инстанции. У меня, наверное, единственное ТСЖ, где любые вопросы мы решаем в форме заочного голосования, потому что на общем очном собрании ничего решить невозможно.

Есть проблемы с тарифом на содержание и ремонт жилья. Существует энергоаудит, почему бы не провести аудит по статье «содержание и ремонт». Реальный тариф должен быть выше, если мы хотим жить в нормальных условиях. Другой вопрос – как это сделать, если СМИ сообщают, что тариф нельзя поднять выше, чем на энное количество процентов. Население верит СМИ и воспринимает только эту информацию. Мы работаем как на передовой: поставщики требуют до 10 числа оплатить свои ресурсы, а население может пользоваться всеми услугами и ничего не платить по полгода. И никаких мер применить нельзя.

Григорий Николаев

Григорий Николаев:
- Не хватает информации о работе жилищно-коммунальной сферы, причем информации объективной. СМИ о ЖКХ пишут, но, как правило, только в негативном ключе. Свежий пример: выходит статья о жительнице Заволжья, в квартире которой нет холодной воды. Основная мысль: управляющая компания создает невыносимые условия для жизни. Выясняется: в квартире очень слабый напор воды из-за того, что год назад забились сетки, установленные в китайских смесителях. За год эта женщина, куда только ни обращалась, но в свою управляющую компанию не написала ни одной заявки. Наконец она позвонила в газету. Статью прочитали в администрации и дали нам указание разобраться. Наши сантехники прочистили сетки на ее смесителях бесплатно - хотя по закону это платная услуга – и вода пошла нормально. Статья была написана по одному звонку на основании недостоверной информации и внесла свою лепту в формирование негативного мнения об управляющей компании.

Ильдар Сеюков:
- Поток негатива, который идет на управляющие компании, - большая проблема. Повысили тарифы – виновата управляющая компания. Хотя мы к этому не имеем никакого отношения, мы даже денег, которые население платит за коммунальные услуги, не видим, хотя РИЦ и берет с нас за них комиссионные. Наша функция – помогать жителям, отстаивать их интересы, но мы не получаем никакой поддержки в этой деятельности.

Проводим в доме ремонт инженерных сетей, житель одной квартиры не пускает нас к себе, хотя должен – это прописано в договоре. И мы ничего не можем сделать. Если подавать иск в суд, то потеряем массу времени. Спрашиваю коллег из Татарстана, как они в таких случаях поступают. А они не понимают, как такое вообще может быть, потому что у них на этого жителя сразу написали бы заявление в прокуратуру и оштрафовали на сорок тысяч рублей.

Нам нужен нормальный закон, по которому мы могли бы четко и спокойно работать. Закон вроде есть, но он как-то странно воспринимается судами. Пример – проблема с оплатой утилизации ТБО в Ульяновске. Полигоны выставили управляющим компаниям счета. Управляющие компании – жителям. Жители говорят, что не хотят платить и выходят с исками в суд. Суд общей юрисдикции встает на их сторону. При этом арбитражный суд выносит решение, что управляющие компании выставляют платежи законно. Но деньги, которые я отдал полигону за утилизацию ТБО, я все-таки должен вернуть. Сумма большая – пять миллионов. Значит, ее нужно снимать с какой-то статьи?..

Алексей Болотов

Алексей Болотов:
- Меня волновала и волнует проблема выпадающих доходов при оплате тепловой энергии. Населению начисляют этот платеж по неполному нормативу. То есть, значительная часть отпущенного тепла, как минимум двадцать процентов, никем не оплачивается. В 2007 году дельту между тем, что начислено, и фактическими затратами оплатил бюджет. В 2008 и 2009-м власть сказала управляющим компаниям – решайте эту проблему сами с населением и энергетиками. Законный путь для этого, казалось бы, есть – это начисление дополнительного платежа. Но когда мы выставили тринадцатую платежку, оказалось, что мы грабители, изгои общества. Мы проиграли это дело в судах, в прокуратуре, жителям. И власть нас не поддержала. И сейчас источника финансирования этой дельты нет. Почему нас делают крайними в этой ситуации?

Ильдар Сеюков:
- Нас поставили в такие условия, что мы вынуждены перебрасывать проблемы друг на друга. Все понимают, в чем причина – в не соответствии норматива фактическому потреблению. А делают виноватыми то энергетиков, то управляющие компании. Мы пытаемся доказать в судах, что мы не брали этого тепла. Энергетики - что брали. Эта борьба отнимает много сил, но результат ее будет нулевой.

Юрий Зайцев:
- На сегодняшний день управляющие компании должны УМУП «Городскому теплосервису» один миллиард сто миллионов рублей. Задолженность растет. Конечно, надо ставить приборы учета для того, чтобы управляющие компании и население видели, какое количество тепла они фактически потребили.

Но главное – нам нужно научиться четко, совместно работать. А пока это сотрудничество у нас не получается.

Сейчас идет подготовка жилья к новому отопительному сезону. Управляющие компании проводят промывку, опрессовку систем. Якобы проводят. Наши контролеры проверяют эту работу. В конечном итоге, когда подходит время отопительного сезона, нас начинают просить: подпишите акт готовности. Мы не подписываем, потому что работы не были выполнены.

Доходит это до верхов, и за три дня до пуска тепла нам звонят: подпишите. А дом не готов. К чему это приводит на деле? Идет жалоба по одному стояку: жители замерзают, потому что температура в помещении ниже нормы. Создается комиссия, в которую входит и управляющая компания, и наши специалисты. Выясняется: в соседних квартирах - жара. Значит, дом нормально обеспечивается теплом, а там, где люди замерзают, забит стояк. Чтобы обогреть замерзающих, начинают просить дополнительное тепло. Увеличивают сопло – холодные квартиры прогреваются до нормы, а в соседних - батареи жарят. Получается, что дом берет больше тепла, чем ему нужно, только из-за того, что система не приведена в порядок. Если мы покупаем больше тепла у энергетиков, то соответственно, управляющие компании получат счета на большие суммы. Мы сами себя загоняем в угол.

На прошлой неделе мы получили предупреждение прокуратуры по поводу того, что, доведя дело по долгам до судебного разбирательства, получив исполнительный лист, не передаем их судебным приставам, не блокируем счета управляющих компаний. Теперь прокуратура грозит нам штрафными санкциями.

«ДО»: В сфере ЖКХ Ульяновской области за последние полгода был предпринят ряд серьезных мер разного плана – разработаны стандарты качества оказания услуг, начата массовая установка приборов учета на жилом фонде, создано некоммерческое партнерство управляющих организаций, создается единая управляющая компания, которая будет обслуживать значительную часть жилого фонда Ульяновска. Что они реально изменят?

Вячеслав Митрофанов:
- Стандарты качества это очень хорошо, если это применять в реальности. В ТСЖ «Вектор» постепенно внедряем стандарты, даже такая мелочь как «бахилы» для обслуживающего персонала уже характеризует ТСЖ. Внедрение бальной системы учета качества выполненной работы - так это вообще здорово. Сколько набрал баллов в зависимости от количества заявок, такая и зарплата.

Александр Игнатьев:
- Установка приборов учета на все дома снимет проблему отношений управляющих компаний и ресурсоснабжающих организаций. Счетчик дает четкое понимание, сколько мы потребили. Счетчики на домах – это возможность попозже начать отопительный сезон и пораньше закончить, повод, чтобы провести энергосберегающие мероприятия – двери отремонтировать, окна утеплить – снизить затраты на энергоресурсы. Но значительно сократить платежи все равно не получится. Для того чтобы ТГК существовало, нужна определенная денежная масса. Если сегодня теоретически все снизят потребление ресурса в два раза, то энергетики будут вынуждены вдвое поднять тариф. Экономию получают те, кто устанавливает счетчики первыми.

Ильдар Сеюков

Ильдар Сеюков:
- Порядок в коммуналке будет тогда, когда управляющие компании начнут отказываться от жилых домов. Но случится это только в том случае, если все управляющие компании будут работать в едином правовом поле. С экономической точки зрения тоже. У нас частная компания, мы не можем себе позволить иметь убыток. Рядом работают муниципальные, которым все равно, какой у них убыток – пятьдесят или сто пятьдесят миллионов рублей.

Простой пример: управляющая компания «Симбирский альянс» выставила тринадцатый платеж жителям своих домов. Тогда жители провели голосование и ушли в ДУК «Засвияжье-1» - управляющую компанию, которая работает в убыток, но дополнительных платежей не выставляет.

Или ТСЖ «Вектор», одно из немногих, которое выжило и нормально самостоятельно работает. В каком положении управляющий, который высчитывает реальные затраты и выставляет жителям счета. Да, у них нет долгов перед энергетиками. А рядом – дом под управлением муниципальной компании, у которой долг в 150-200 миллионов рублей. И лишние пять миллионов долга для них уже не имеют значения. У населения возникает вопрос: почему мы должны платить больше и жить без долгов, если можно платить меньше, иметь долги и те же услуги...

Сергей Гигирев

Сергей Гигирев:
- На рынке ЖКХ сейчас развилась жесткая и не всегда правильная конкуренция: управляющие компании перехватывают друг у друга дома. Среди них много непрофессиональных компаний-однодневок. Например, строительные организации берутся за эксплуатацию жилого фонда зимой, когда у них своей работы нет.

Сегодня в Ульяновска работает около тридцати организаций, управляющих жилым фондом. Среди них – примерно семь сильных, которые обслуживают свыше пятисот тысяч квадратных метров жилья каждая. Все остальное – небольшие, которые реально собственными силами ничего сделать не могут. Им не хватает оборотных средств, чтобы эффективно работать.

Рассматривается вопрос о создании единой управляющей компании путем объединения пяти муниципальных компаний и пяти ДУКов. Она будет управлять жильем не самым привлекательным - тем, которое не заинтересовало частные компании.

В основе этого решения - чистая экономика. Создание единой компании дает возможность значительно снизить расходы и создать сильную организацию.

Григорий Николаев:
- Есть пять-шесть проблем очень серьезных и общих для муниципальных и частных управляющих компаний. Некоммерческое партнерство, в которое вошло 26 компаний, было создано с целью объединить силы управляющих организаций, чтобы совместно решать эти проблемы. Объединению легче вести диалог с властью, выступать с законодательными инициативами.

Мы давно говорим о необходимости доводить до населения достоверную и полезную информацию о работе ЖКХ. Для одной управляющей компании выпускать свою газету накладно, но думаю, что для большого некоммерческого партнерства это реально. В своем издании мы сможем публиковать, в том числе, и материалы по отчетности.

Как только будет принят закон, который даст регламент для создания СРО в ЖКХ, мы на основании нашего партнерства создадим саморегулируемую организацию.

«ДО»: Какую проблему, на ваш взгляд, нужно решать в срочном порядке?

Сергей Гигирев:
- Главное на сегодняшний день - открытость и активное общение с населением. Нужно найти аргументы, чтобы убедить людей в том, что они собственники своего жилья, и оттого, насколько они правильно будут содержать свою собственность, зависит, сохранится она или нет. Очень медленно созревает понимание произошедших перемен. В 2008 году, когда начал работать Фонд содействия реформированию ЖКХ, мы уговаривали население подавать заявки на капитальный ремонт, то в 2009-м году – выстраивались очереди из желающих попасть в программу, а в 2010 люди пишут жалобы, что их дом не попал в план капитального ремонта.

В Жилищном кодексе написано, что ответственность за жилье несет собственник. И другого уже не будет.

Ильдар Сеюков:
- Все управляющие компании должны работать в одном правовом поле.

Юрий Зайцев

Юрий Зайцев:
- Согласно постановлению Правительства №1140 от 30.12.2009г. теплоснабжающие и управляющие компании обязаны предоставить свою информацию на своих сайтах и в СМИ.

Алексей Болотов:
- Власть должна четко определиться с источником финансирования выпадающих доходов и либо открыто поддержать управляющие компании в выставлении дополнительных счетов, либо сказать нам: не выставляйте, проблема решится как-то иначе. Еще нужна позитивная информация о работе ЖКХ, давайте ее формировать.

Вячеслав Митрофанов

Вячеслав Митрофанов:
- Самая главная проблема – это, конечно, должники. Если в отношении должников продолжится такая же лояльная политика, то поставщикам будут недоплаты. А это необходимые ремонты коммуникаций. Считаю необходимым сократить сроки воздействия на должников с шести месяцев до десяти дней. И тогда ЖКХ станет намного легче.

Григорий Николаев:
- Нужна эффективная законодательная база. В законе масса недоработок, которые оборачиваются несправедливостью в отношениях управляющих компаний и населения.