Кто «поднимет» ЖКХ

2007 год должен стать периодом развития в жилищно-коммунальной сфере настоящей конкурентной среды. И очень большие надежды возлагаются здесь на частника.


Условия созданы

В конце 2006 года коллегия Минрегионразвития обcуждала развитие жилищно-коммунального комплекса России на 2006-2009 годы. Говорили о наметившихся положительных тенденциях в финансовом состоянии ЖКХ. Отметили, что впервые за весь постсоветский период дебиторская задолженность российской «коммуналки» превысила кредиторскую. Разница в 2 млрд. рублей (305 и 303 млрд. соответственно) в масштабах страны — мизер, но все-таки плюс.
Первое полугодие минувшего года оказалось для реформируемых предприятий ЖКХ первым прибыльным периодом. Естественно, это в целом по стране. В число 18 российских регионов, где жилищно-коммунальный сектор имеет положительный финансовый баланс, Ульяновская область не входит, но и у нас разговоры о кризисе ЖКХ сменились рассуждениями о тактике его реформирования.
Так что же мы здесь имеем? Жилищно-коммунальное хозяйство Ульяновской области — это почти две сотни жилищно-коммунальных предприятий, работающих в 25 муниципальных образованиях. По общей численности сотрудников эта отрасль даст фору любому самому крупному предприятию региона: здесь трудятся 19 тысяч человек. И их зона ответственности достаточно обширна. Жилищный фонд региона состоит из 38664 многоквартирных домов. Это 19 млн. 340 тыс. квадратных метров жилья, 55% из которых приходится на городские поселения.
Данные цифры прозвучали в декабре на пятом съезде предпринимателей области. Звучали на съезде и другие цифры. Физический износ 21364 многоквартирных домов составляет от 31 до 65%. Износ 1228 домов превысил 66%. Финансовым же результатом по основному виду деятельности предприятий ЖКХ региона в 2004 году стал 1,1 млрд. рублей убытков, в 2005 году — 0,5 млрд. рублей убытков, по итогам шести месяцев 2006 года — 0,4 млрд. убытков.
Почему обо всем этом говорилось на форуме предпринимателей? Все очень просто: «вытянуть» сегодня жилищно-коммунальный сектор можно только в условиях реальной рыночной конкуренции. А развитие конкурентной среды в ЖКХ немыслимо без участия частного бизнеса. Начальник областного департамента жилищно-коммунального хозяйства Сергей Гигирев заявил представителям малого и среднего бизнеса, что за 2006 год правительство области «создало условия для прихода на рынок всех, кто пожелает». Что же это за условия и много ли желающих?
Работа по переходу на рыночные механизмы, начатая в нашей области в 2005 году, предусматривала целый комплекс мероприятий. Изменение структуры ЖКХ в городах и районах области — раз. Создание нормативно-правовой базы в соответствии с Жилищным Кодексом РФ — два. Внесение изменений в уставы муниципальных образований, где обязательно за муниципалитетами сохранялись бы функции заказчика, — три. Передача функций подряда по содержанию и текущему ремонту жилищного фонда от муниципальных управляющих компаний ЖКХ коммерческим организациям — четыре. Заключение договоров с подрядными организациями — пять. И еще — шесть, семь, восемь, девять...
Для того чтобы ужесточить систему контроля качества услуг, предоставляемых населению новым коммунальным «частником», при управляющих компаниях создавались отделы по контролю выполнения подрядных работ. И, конечно, планировалась «разъяснительная» работа с населением, дабы вовлечь его в процесс управления жилищным фондом, повысить заинтересованность в экономном расходовании энергоресурсов и бережном отношении не только к своему собственному жилищу, но и к тому самому «общему фонду», который начинается за порогом каждой конкретной квартиры.
Процесс пошел... На конец 2006 года из 196 организаций, оказывающих в Ульяновской области жилищно-коммунальные услуги, 40 являлись управляющими компаниями (29 муниципальных и 11 коммерческих) 156 — подрядными организациями (76 муниципальных, 80 — коммерческих).

---

Жилищная реформа должна иметь под собой прочный материальный фундамент. Нельзя в одночасье переложить содержание жилищного фонда на плечи частного собственника

---

Развитие конкурентной среды
Первым муниципальным образованием, где к обслуживанию жилищного фонда были привлечены частные фирмы, стал Димитровград. Уже в первом полугодии 2005 года на рынке предоставления услуг по текущему ремонту и содержанию жилого фонда в городе на Черемшане работало семь частных подрядных организаций и две управляющие компании — ООО «Сервисград-1» и ООО «Ремонтируем и строим».
Вторым на тропу жилищно-коммунального реформирования вышел областной центр. Подписанное мэром Сергеем Ермаковым постановление «О мерах по развитию конкурентных отношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства в городе Ульяновске» датировано июлем 2005 года. «В целях реализации положений Жилищного Кодекса РФ... удовлетворения жилищных потребностей собственников помещений в многоквартирных домах... оптимизации жилищно-коммунальной отрасли города».
Документ этот предписывал Комитету ЖКХ и энергетики мэрии принять необходимые меры по развитию конкурентных отношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства. И далее следовал перечень сих необходимых мер.
Во-первых, провести разделение функций по управлению жилищным фондом и по его содержанию и ремонту. Во-вторых, организовать работу по привлечению подрядных организаций для выполнения работ по содержанию и текущему ремонту муниципального жилого фонда. В-третьих, создать условия для деятельности организаций, работающих на рынке жилищно-коммунальных услуг.
Итак, «во-первых» и «во-вторых». Функции управления жилищным фондом и его содержания в Ульяновске разделены. По состоянию на 20 февраля 2007 года в городе работают 15 управляющих компаний. Шесть из них — муниципальные унитарные предприятия, девять — общества с ограниченной ответственностью. Муниципалитет имеет по две управляющие компании ЖКХ в Заволжском и Засвияжском районах (МУП ЖКХ «Новый город», УМУП ЖКХ «Заволжский», УМУП ЖКХ «Засвияжье-1» и «Засвияжье-2») и по одной — в Ленинском и Железнодорожном (УМУП УК ЖКХ Ленинского района и УМУП УК ЖКХ «Южное»).
Каждая из этих компаний работает, в свою очередь, с частными подрядными организациями, оказывающими услуги по содержанию и ремонту жилищного фонда.


Частные управляющие компании — это ООО «Истоки», «Истоки+», «Стройцентр-ЛЮН», «Жилстройсервис», «РЭС», «МегаЛинк», «УК Аметист», СК «Фундамент», УК «Симбирский Альянс». Их подрядчик, естественно, тоже частник.
Что же касается «в-третьих», то о том, созданы ли условия для их работы на рынке ЖКХ, мы спросили у самих частных компаний. Уточнив при этом, какие же условия нужны для их нормальной работы в принципе. Ответ был один: прежде всего, необходимы единые правила игры для всех игроков жилищно-коммунального рынка. И этого, судя по отзывам тех, кто решился всерьез заняться этим хлопотным бизнесом, в Ульяновске пока еще нет.

---

Необходимы прозрачные правила игры, единые для всех участников рынка, независимо от их статуса, ведомственной принадлежности и финансовой мощи

---

Почему частник не торопится
По оценке Минрегионразвития, в целом по стране доля частных компаний, работающих в сфере ЖКХ, достигла 55%. Такой рост немуниципальных предприятий несколько опережает прогнозируемые в результате проведения реформы темпы вхождения бизнеса, заявляет зам. министра Юрий Тартышев. Но оставим «общую температуру по палате». В Ульяновской области, несмотря на очевидное оживление на рынке жилищно-коммунальных услуг, позиции муниципальных коммунальщиков остаются еще сильными. Почему же частник не двинулся в этот сектор в массовом порядке?
Сергей Гигирев, например, считает, что главными сдерживающими факторами являются сохранившееся административное управление муниципальными предприятиями ЖКХ, не подкрепленное должным финансированием (главным образом — в районах), и по-прежнему низкая инвестиционная привлекательность этой сферы (нормативная база все еще формируется, тарифная политика остается несовершенной).
Понятно, что всех привлекают рентабельные предприятия. На том же съезде предпринимателей прозвучал пример: один из частных инвесторов настоятельно просил «отдать» ему МП «Ульяновскводоканал», обещая вложить в это предприятие 100 млн. рублей. Но какой здравомыслящий собственник откажется в пользу такого инвестора от предприятия, имеющего прибыль, равную обещанным инвестициям?
Не находится пока инвесторов, желающих оказывать услуги водоснабжения в районах области, поскольку нет правоустанавливающих документов на объекты водоснабжения. А без этого длительность заключенного договора не может превышать одного года.
Существенным тормозом является и большая разница между платой населения и утвержденными тарифами. При среднем тарифе 1 руб. 40 коп. за обслуживание одного квадратного метра жилья в сельских районах области валовая выручка муниципальных предприятий ЖКХ немногим превышает 40 тыс. рублей. Сработать с нулевым балансом едва удается за счет перекрестного субсидирования. А для частных управляющих компаний в Ульяновске разница в тарифах на покупную тепловую энергию доходит до 20%.
Тормозят развитие рынка и долги по оплате коммунальных услуг. Население — отнюдь не самый добросовестный плательщик. По данным областного департамента ЖКХ, если на 1 февраля 2006 года задолженность населения по коммунальным платежам составляла 297 млн. рублей, то к декабрю 2006 года она увеличилась до 412 млн. рублей. То есть за год долги населения выросли на 114 млн. рублей. Причем в неплательщиках, у которых задолженность превышает три месяца, значатся преимущественно люди со средним достатком. «Забыл» — вот основное объяснение.


А собственник кто?
По данным областного департамента ЖКХ, к началу 2007 года в регионе приватизировано 71,6% жилищного фонда. Из общего количества собственников с формой управления своими домами определились 29,8%. Из них 13% отдали предпочтение управляющим компаниям (в среднем по России эта цифра составляет 25%). Процент ТСЖ — совсем мизерный. На конец 2006 года во всей области существовало 113 товариществ собственников жилья, объединяющих 1285 домов.
По сути, это капля в море. Создание ТСЖ тормозится по целому ряду причин. Одна из главных — техническое состояние жилищного фонда. Кто, проживая в доме, который не подвергался ремонту в течение десятков лет, рискнет взвалить на себя поддержание этого «жилища» в пригодном состоянии? Можно, конечно, попробовать через суд заставить муниципалитет капитально отремонтировать такой дом (подобная судебная практика в некоторых регионах имеется), но шансы успеха здесь мизерны. Даже в случае положительного решения суда в муниципальных бюджетах просто не находится средств на подобные «внеплановые затраты».
Кроме того, все больше жилья приватизируется, а значит, сособственниками «конфликтных» зданий становятся сами жильцы. Если в результате полной приватизации многоквартирные дома будут выводиться из реестра муниципальной собственности, суды уже не станут принимать решений, обязывающих муниципалитеты ремонтировать здания, которые им не принадлежат.
Очевидно, что тотальная жилищная реформа должна иметь под собой прочный материальный фундамент. Нельзя в одночасье переложить содержание жилищного фонда на плечи частного собственника, считают в комитете ЖКХ мэрии Ульяновска. Хорошо бы для начала довести этот фонд до определенного нормативного состояния. Но легко сказать «довести». В одном только Ульяновске на ремонт жилищного фонда нужно порядка 2 млрд. рублей. Это половина городского бюджета. Причем на капитальный ремонт требуется 1,5 млрд. рублей. Даже из благополучных регионов такую высокобюджетную роскошь могут позволить себе единицы.
Очевидно, что без финансирования из федерального бюджета здесь не обойтись. Для того чтобы снять обременение на местные бюджеты, Минрегионразвития подготовил программу модернизации жилищного фонда. В числе ее механизмов — предоставление государственных гарантий по кредитам, выданным объединениям собственников жилья на ремонт; субсидирование процентной ставки по кредитам ТСЖ; возможность предоставления бюджетных грантов на проведение капремонта на принципах софинансирования с собственниками жилья; участие муниципалитетов на равных долях с другими собственниками помещений. А еще — предоставление адресной поддержки малообеспеченным семьям на капитальный ремонт жилья и снижение подоходного налога на сумму затрат на капремонт гражданам. Так или иначе, по задумке Минрегионразвития, все упирается в проблему доступных банковских кредитов для ремонта жилья.
И все это — в то время, когда жилищно-коммунальная реформа реализуется волевым решением сверху, традиционным для нашей страны методом «хотели, как лучше».
Но есть и еще один «тормоз реформы», имя которому — менталитет. Невозможно разом изменить психологию людей, формировавшуюся на протяжении многих десятилетий. Поэтому даже сами идейные вдохновители жилищной реформы считают, что настаивать на создании товариществ собственников жилья особо не стоит. «Мы уже проходили коллективизацию, и если еще раз запустим процедуру административного давления, ничего не получится, — цитирует заявление главы Минрегионразвития Владимира Яковлева Агентство Национальных Новостей. — Надо, чтобы люди сами поняли, что лучше им самим управлять своими домами. Надо объяснять, что такое ТСЖ... Хотя зачем им ответственность, если они привыкли, что все делает исполком, а с их стороны идут только плач и жалобы?» Заявление поистине риторическое.
— Идея реформы, — убежден председатель городского комитета ЖКХ Владимир Еремин, — должна произойти в головах каждого собственника. Важно, чтобы каждый из нас осознал: там, где я живу, — это мой дом. И сохранять его должны мы все вместе.
Так как же ускорить это осознание личной ответственности? Вариантов — два: метод убеждения и метод принуждения. И если первый не срабатывает, приходится уповать на второй. Закон «Об административных правонарушениях на территории Ульяновской области» принят пока в первом чтении. Законодатели вернутся к нему в конце марта. Когда этот документ вступит-таки в законную силу, то, например, выбрасывание мусора в непредусмотренных для этого местах станет чревато для граждан штрафом от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда.
А пока даже с руководством ТСЖ не всегда удается определить зону ответственности за тот или иной участок работы. «Не произошла еще революция даже в головах руководителей, которые берут на себя мужество управлять жилищным фондом, — замечают в комитете ЖКХ. — И когда мы объясняем, ссылаясь на строки закона, что вывоз, сбор, утилизация твердых бытовых отходов входит в структуру платежей ТСЖ, они пытаются это оспаривать».


Кто же будет управлять
Жилищный кодекс РФ, которому 1 марта исполнилось два года, предусматривает три варианта обслуживания жилого фонда: прямые договорные отношения физических лиц-собственников жилья с поставщиками коммунальных услуг; обслуживание посредством управляющих компаний, выбранных жильцами многоквартирных домов; создание ТСЖ. Первоначально предполагалось, что определиться со способом управления своим жилищем собственники должны до 1 марта 2006 года. Затем этот срок был продлен до 1 января 2007 года. Накануне последних новогодних праздников депутаты Госдумы отсрочили судьбоносный час «Ч» до 1 мая 2008 года.
Май, а не январь кажется вполне логичным: надо завершить прохождение непредсказуемого «зимнего периода» и затем уже принимать окончательные «оргрешения». В Ульяновске со способом управления своим жилищем определились пока собственники одной трети жилого фонда. 70% городского жилфонда еще управляют муниципальные управляющие компании.
В городе создано 18 ТСЖ. В товарищества собственников объединились жители 27 многоквартирных зданий общей площадью 298,7 тыс. квадратных метров. Это лишь 2,5% от общей площади муниципального жилищного фонда. Впрочем, с учетом ранее созданных ЖСК этот процент увеличивается до 17,5.
Желающих переложить заботы о своем жилье на управляющую организацию оказалось больше. Такой способ управления выбрали жители 416 домов. Из них 231 дом передан в управление частных компаний (по площади это 3109,8 тыс. квадратных метров, или 26,3% городского жилфонда).
Собрания жильцов идут во многих домах. Выборы продолжаются. И каждый частник, предлагающий свои услуги, обещает собственникам жилья златые горы. Что из этого выходит на деле — можно увидеть на примере конкретных домов. Впрочем, по истечении лишь одного года рыночных отношений в сфере ЖКХ еще рано говорить об успехе или неудаче этой затеи в принципе.
Согласно законодательству, тот, кто не успеет или не захочет до 1 мая 2008 года создать ТСЖ или выбрать управляющую компанию, будет довольствоваться выбором органов местного самоуправления. Правда, выбор этот будет происходить все-таки на конкурсной основе.
Как сообщили «ДО» в городском комитете ЖКХ, сейчас заканчивается разработка условий, готовятся материалы для проведения открытых конкурсов по выбору управляющих компаний. Но особых иллюзий муниципальные чиновники не питают. По условиям конкурса, лот должен не превышать 100 тыс. квадратных метров. И объединять в один лот, скажем, два новых здания и десяток домов из разряда если не ветхих, то порядком запущенных, нельзя. Законодательно оговорено, что физическое состояние выставляемого на конкурс фонда должно быть равным, цена по обслуживанию одного квадратного метра — одной и той же. Понятно, что наберется не один лот заведомо невыгодных предложений. А значит, поле деятельности для муниципальных управляющих компаний останется немалым.
И еще один принципиальный момент. 1 мая 2008 года заканчивается проведение муниципальных конкурсов по выбору управляющих компаний. Жители же города могут выбирать управляющую организацию неограниченное количество раз. Если работа выбранного «управленца» не устраивает, то по окончании финансового года решением общего собрания собственников договор с ним может быть расторгнут. Менять управляющую компанию можно сколько угодно. Было бы из кого выбирать.


О качестве и гарантиях
Критерии качества жилищно-коммунальных услуг прописаны в трех постановлениях Правительства РФ — №№306, 307 и 491. А постановление №75 определяет перечень обязательных услуг, которые необходимо выполнять управляющим компаниям. Его и берут за основу при проведении конкурсов.
Естественно, договором между собственниками жилья и вы-бранной их общим собранием управляющей компанией могут быть предусмотрены и дополнительные услуги. Критерии оценки выполняемых работ также определяются договором. Будь то договор управления или договор подряда, который управляющая компания, в свою очередь, заключает с подрядными организациями.
К началу 2007 года в Ульяновске расторгнуты договоры подряда с девятью компаниями, не справившимися со взятыми на себя обязательствами. Проблема здесь, очевидно, в том, что переход ульяновского ЖКХ к работе на рыночных условиях проходил в формате шоковой терапии. Все ЖЭУ практически в одночасье были переданы частным подрядчикам. Стоит ли удивляться, что среди них оказались и случайные компании, прельстившиеся наличием стабильных объемов производства и регулярных платежей за свои услуги? Сегодня в мэрии говорят о том, что надо было подходить к этому вопросу «более плавно», проводить конкурсы, изучать возможности новых подрядчиков.
И все же со временем на рынке остаются действительно настоящие коммунальщики, и порядок постепенно наводится. Нужно заметить, что критериев оценки управляющих организаций очень много, и в каждом регионе они разные. Прежде всего, потому что каждый субъект федерации имеет разные особенности бюджета и бюджетного финансирования. Где-то в регионах еще идет перекрестное финансирование, где-то выделяются немалые средства на целевые программы, в ряде регионов нет ни того, ни другого. Отсюда — и состояние жилищного фонда, и привлекательность сектора ЖКХ для частного бизнеса, и возможность рассчитывать на частные инвестиции.
В течение 2006 года в жилищный сектор в Ульяновске вложено 10,3 млн. рублей частных инвестиций. В Заволжье, например, ООО «Жилстройсервис» инвестировало более миллиона рублей в установку приборов учета, покупку современного станочного оборудования, ремонт спортивных площадок во дворах двух домов. А в Засвияжье ООО «Альфаком» производит замену труб горячего и холодного водоснабжения на полипропиленовые. Подход здесь исключительно хозяйский: выгоднее вложить в это сейчас собственные средства, а впоследствии экономить за счет снижения расходов на аварийные вызовы и уменьшения трудозатрат на содержание жилья.
Понятно, что все эти инвестиции окупятся при одном условии: если сегодняшний инвестор будет работать на этом жилом фонде не год и не два. Но кто может это гарантировать?
— Гарантий от государства, от муниципалитета здесь вообще не должно быть, — говорит заместитель мэра Ульяновска Сергей Савельев. — Гарантия может быть только одна — качественная работа самого инвестора. Если он работает хорошо, собственники будут продлевать договор с ним. А если плохо, то по окончании финансового года его просто переизберут.


Одни убытки?А можно ли говорить о безубыточной работе жилищно-коммунальной отрасли в принципе? Можно, считают в мэрии Ульяновска. Если мы решимся до конца пойти по пути реформы — значит, нужны будут серьезные инвестиции (как частные, так и государственные), жесткий контроль использования жилищно-коммунальных ресурсов и качества предоставленных услуг, а еще — ответственность всех собственников за свое жилье (которая не ограничивается рамками одной квартиры, а распространяется на все, что называется местами общего пользования).

---

1 мая 2008 года заканчивается проведение муниципальных конкурсов по выбору управляющих компаний. Но жители могут выбирать для себя
управляющие организации неограниченное количество раз

---

Можно, считают и предприниматели, пришедшие на рынок ЖКХ. Но они ведут речь, прежде всего, о прозрачных правилах игры, единых для всех участников, независимо от их статуса, ведомственной принадлежности или финансовой мощи. До тех пор пока, скажем, муниципальное предприятие «Теплоком» игнорирует показания приборов учета в квартирах жильцов и выставляет управляющей компании счета за тепло, рассчитанное на основании собственных нормативов, о рентабельности жилищного бизнеса говорить не приходится. И сколь бы ни повышали планку тарифов для населения, при отсутствии экономического обоснования этих тарифов и непрозрачности отношений между всеми звеньями цепочки «генератор — поставщик — потребитель» вести речь о безубыточности ЖКХ преждевременно.
Между тем руководители муниципальных управляющих компаний сетуют на то, что новые коммунальные «частники» оказались в более выгодных условиях. Поскольку начали работать с чистого листа и не отягощены бременем старых долгов, которые висят на муниципальных компаниях не один год, не позволяя на равных участвовать в тех же конкурсах на управление многоквартирными жилыми домами. Вот и получается, что частникам — новый и выгодный фонд, муниципалитету — ветхое жилье, от обслуживания которого ничего, кроме убытков.
И тут мы вновь вернулись к сакраментальному капитальному ремонту. Где же выход? Коммунальщики считают, что необходимо ввести в структуру платежей за услуги ЖКХ плату за капитальный ремонт. Установленный федеральный стандарт для Ульяновска — 2 руб. 80 коп. за квадратный метр. Формально он есть. Но фактически не применяется. Для того чтобы ввести плату за капремонт, жители каждого конкретного дома должны принять такое решение на своих общих собраниях. Первый опыт проведения таких собраний — безрезультатный. Платить из своего кармана еще и за капитальный ремонт собственник не хочет. И государство — пока тоже...
Так в чем все же заключается оптимизация работы жилищно-коммунального хозяйства? По мнению заместителя председателя городского комитета ЖКХ Андрея Павлова, в первую очередь, в исполнении 75-го постановления правительства РФ, предусматривающего обязательные условия открытого конкурса. Конечно, хотелось бы, чтобы на рынок вышли компании, имеющие достаточно серьезный финансовый потенциал. На опыте таких компаний можно приводить конкретные примеры оптимизации. Прежде всего, это установка общедомовых приборов учета холодного и горячего водоснабжения, центрального отопления. Приборы учета позволят не только реально экономить на оплате этих услуг, но и делают отношения между управляющей компанией и ресурсо-снабжающими организациями действительно прозрачными. Частные компании начали оптимизировать затраты по электроснабжению внутри жилых домов. Установка акустических выключателей — из разряда энергосберегающих технологий. И даже условия договора электроснабжения уже не диктуются энергетиками-монополистами, а выстраиваются с учетом требований управляющих компаний. Пусть отстаивать эти требования порой приходится в судебном порядке, но это тоже цивилизованная рыночная практика.
Дальнейшая оптимизация — максимальный снос и отселение ветхого и предаварийного жилья и застройка освобождающихся площадок современными жилыми домами. Есть компании строительного комплекса, готовые вложить в это средства, необходимо отрегулировать земельно-правовые отношения, и можно будет вести речь как о развитии строительного комплекса, так и об улучшении жилищных условий ульяновцев. Словом, перспективы есть. Осталось простроить те самые правила игры, о которых говорят и государство, и бизнес, и население.