Кто снизит стоимость жилья?

В рамках V Гражданского форума ульяновские застройщики, ресурсники, общественники и представители региональной власти дискутировали о путях снижения стоимости жилья в регионе. Предлагалось несколько вариантов, у каждого нашлись свои «за» и «против».

Банки и государство

Дискуссия «Поиск решений по снижению стоимости жилья для жителей региона» состоялась в Ульяновске 14 августа. Оживленные споры разгорелись вокруг трех вопросов - существующих ипотечных условий, структуры себестоимости квартир и роли государства в доступности жилья для населения.

47% жителей Ульяновской области хотели бы улучшить свои жилищные условия, таковы данные региональной Общественной палаты. «Поле деятельности громадное, - отметила председатель Общественной палаты Ульяновской области Нина Дергунова. -С другой стороны, даже средняя зарплата в регионе размером 18 тысяч рублей - это виртуальная заработная плата. Большинство же населения Ульяновской области - 70% - получает зарплату в пределах 10 тысяч рублей плюс-минус одна-две тысячи. Поэтому, если в семье двое работающих и им нужно в месяц платить ипотеку 11 тысяч, один должен все отдать, а на деньги второго придется питаться, одеваться, отдавать детей в школу».

У жителей районов области возможностей прибрести квартиру в ипотеку еще меньше. По словам представителей районных общественных объединений, стоимость квартир в муниципальных образованиях Ульяновской области не ниже, чем в Ульяновске, а иногда - даже выше: к цене «накручиваются» транспортные расходы строительных компаний. У жителей небольших населенных пунктов с накоплениями 150-200 тыс. рублей шансы на получение ипотеки весьма призрачные.

Проблема - в размерах ипотечных кредитов, не совместимых с доходами населения, считают представители строительного рынка. «Доступным жилье можно сделать только двумя способами - повышением зарплаты где-то до 50 тысяч рублей либо предоставлением удобных условий ипотеки»,- считает член правления межрегионального объединения строителей (СРО) Геннадий Садыков.

А статс-секретарь, замминистра строительства Ульяновской области Сергей Дерябин уверен, что уменьшение ставки ипотеки - не выход. «Снижение процентов ипотечных кредитов может привести только к одному - к удорожанию жилья. Спрос на жилье будет большой, а предложений мало. Поэтому рассматривать эту проблему без увеличения объемов строительства жилья никак нельзя».

Но как увеличить объемы без роста спроса? Г-н Садыков говорит: «Сегодня строитель может построить миллион квадратных метров жилья. Но зачем ему это? У него нет денег и нет покупателей. Дайте спрос - и рынок через полгода-год выровняется». Замкнутый круг?

«Ипотека под 20 процентов годовых на 20 лет - эта замена высшей меры наказания для молодой семьи, - продолжает он. - 8-9% годовых - совсем другой разговор. Это купленные квартиры, купленные стройматериалы… А значит, и зарплата людей». По мнению Садыкова, ипотечные кредиты могут снижаться за счет федерального бюджета. «Государство, отстранившись от ипотеки, само себе подрезает корни. Потому что эти деньги вернутся сторицей».

Ипотечный кредит в 20% - цифра преувеличенная, утверждает генеральный директор ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства» (УОКиС) Олег Салыган: «Реальные процентные ставки в Ульяновской области - 12-13 процентов (хотя, конечно, можно взять и под 35 процентов, и под 40 процентов). Деньги - это товар, который имеет стоимость. На сегодня ставка рефинансирования - 8,25 процентов. Учитывая все свои издержки, банк устанавливает ставку в районе 12%».

И приводит пример: объем ипотечного кредита - 1 млн. рублей, первоначальный взнос - 30%, годовая ставка -12%, сумма ежемесячного платежа - 11 тыс. рублей, период погашения - 20 лет. «Вы говорите, что ипотека дорогая? А я думаю, что застройщики перегибают палку».

Застройщики и ресурсники

По разным оценкам, стоимость жилья в некоторых микрорайонах Ульяновска за последние 6-8 лет вырос в четыре раза. Существует мнение, что цены наращивают строительные компании. «Кулуары в строительстве говорят, что себестоимость жилья - в пределах 10-14 тысяч рублей за квадратный метр», - замечает г-жа Дергунова. Однако сами застройщики утверждают, что себестоимость квартир - не ниже 22 тыс. рублей.

«Прайсы всех крупных компаний в свободном доступе, - говорит генеральный директор ООО «ДСК» Дмитрий Плохих. - Стоимость одного только куба железобетона - 20 тысяч рублей. В Ульяновске этот материал самый дорогой в округе, притом что квадратный метр жилья самый дешевый. Поэтому мы везем железобетон из Перми, Чебоксар, Самары».

По мнению генерального директора ЗАО «Центр недвижимости» Александра Дикова, строительные компании не тормозят рынок, а, напротив, его развивают: «Нельзя забывать, что впервые за всю историю развития рынка недвижимости в Ульяновске цены на «первичке» ниже, чем на «вторичке». Если вторичное жилье стоит около 35 тысяч рублей за квадратный метр, то квартиру в новостройке можно купить за 30 тысяч и даже дешевле. Это огромное достижение, потому что новостройка всегда ценилась дороже».

Если бы застройщики получили государственную помощь по возмещению части затрат по кредитам, жилье стало бы доступнее, утверждает г-н Плохих. «Мы существуем на рынке с 2001 года. Мы отдали нашему государству родному сотни миллионов налогов. А почему у строительных компаний, влияющих на жизнь общества, и у продавцов шаурмы одинаковые условия кредитования? Мы что, существуем на рынке просто так? Мы что, фирма-однодневка? 18% я взял кредит плюс 6% инфляция. В год мы теряем 24%, а за год строительство не делается. Сколько съедят кредитование и инфляция за два-три года? Как в таких условиях сделать жилье дешевле? Только за счет государственных вливаний денег в эту отрасль».

35-40% расходов строительных компаний связаны с технологическим присоединением новостроек к инженерным сетям. Снизить себестоимость жилья может финансовое участие в строительстве ресурсоснабжающих организаций, считает Александр Диков: «Строителям очень тяжело решать все вопросы монополистов. Почему они не включаются в строительство как инвесторы? Мы делаем им бизнес, строим дом, подключаем его к сетям, создаем им собственность. А они только получают деньги. Вместо того, чтобы развиваться, строители вынуждены субсидировать монополистов. Эта проблема, к сожалению, не решается на уровне России. Мы могли бы стать пилотным регионом, в котором монополисты привлекались бы к сотрудничеству. В результате мы на 40% снизим стоимость строительства».

Впрочем, областные власти сомневаются в реальности такого варианта. По словам замминистра строительства Ульяновской области Татьяны Тарасовой, ресурсоснабжающие организации вряд ли будут включаться в работу застройщиков, потому что они уже прокладывают коммуникации до участка застройки. Вероятно, этим вопросом могла бы заняться ФАС.

Проектировщики

В ходе дискуссии ряд представителей строительного рынка заявили: цены на жилье в Ульяновской области повышают проектировщики. Мол, иногда они закладывают в проект преувеличенные характеристики, тогда как можно обойтись гораздо меньшими затратами.

Руководитель филиала НП «Межрегиональное объединение проектных организаций» Александр Варюхин утверждает: проектные компании не являются системной причиной роста цен на квартиры. «Снизить стоимость проектных работ абсолютно нереально. В структуре цены стоимость проектных работ занимает 2-4%, в Ульяновской области, как правило, 1%. Сэкономить на проектировании нельзя - не на чем экономить».

С другой стороны, по его словам, в регионе встречаются недобросовестные специалисты. Их «взращивает» недостаточно качественное образование и легкость открытия бизнеса. Поэтому профессионалов молодого и среднего возраста в Ульяновской области мало. «Хорошими проектировщиками становятся к 40 годам. Средний возраст проектировщика в Ульяновске - 50 с хвостиком. Еще пять лет, и мы начнем уходить из работы, а 40-летних специалистов в Ульяновске нет», - говорит г-н Варюхин. И добавляет: работа в этой сфере является малопривлекательной в плане зарплаты, поэтому и перспектив снижения стоимости жилья путем повышения качества работы проектировщиков в Ульяновской области мало.

Эльмира Мухаметшина

фото автора