Недвижимость уже не в цене

Рынок недвижимости стал одним из основных индикаторов кризиса. Ситуация в Ульяновске – в русле общероссийской, но со своей спецификой.

«Упали» по-разному

Эксперты ульяновского рынка недвижимости выделяют три основных тренда:
- значительное снижение платежеспособного спроса и количества сделок;
- рост числа предложений;
- снижение цен.

Однако глубина падения рынков жилой недвижимости и коммерческой разится значительно. Цены на жилье в Ульяновске снизились в 2009 году на 9% (на вторичном рынке) и на 17% (на первичном), а нежилые помещения подешевели на целых 21,5%.

Основные причины такого дисбаланса - насыщенность рынка коммерческой недвижимости и снижение платежеспособного спроса ульяновского бизнеса. Былое активное строительство торгово-офисных центров "аукнулось" их владельцам резким снижением плановой доходности. Да и 159-й федеральный закон внес свою лепту: арендаторы муниципальных площадей, получившие право их льготного выкупа, предпочитали приобретать в собственность не новые дорогие хоромы, а свои, ставшие родными (пусть и тоже не дешевые).

Поскольку массовая жилая застройка в Ульяновске практически не ведется, а потребность в жилье была, есть и будет – то спрос здесь идет почти «в ногу» с предложением. Дисбаланс на рынке коммерческих объектов – куда серьезнее, чем на жилищном.

Это «стойкое» жилье

Интересный факт: за последние десять лет цены на жилье в Ульяновске выросли ровно в десять раз. Однако тренд последних лет нарушился в 2009-м. Как же мы выглядим на общероссийском фоне?

По данным Ассоциации строителей России, с января по сентябрь 2009 года наибольшее снижение цен на жилье (в рублях) испытали Волгоград (-23,9%), Пермь (-23,5%), Ростов-на-Дону (-22,3%), Москва (-20,3%) и Санкт-Петербург (-19,7%). Несколько меньше подешевели квартиры в Уфе (-18,8%), Нижнем Новгороде (-18%), Омске (-17,2%), Самаре (-16,8%), Екатеринбурге (-16,4%) и Челябинске (-15,7%).

Наименьшее снижение стоимости жилья произошло в Красноярске (-15,6%), Новосибирске (-14,3%), Воронеже (-13%), Московской области (-11,4%) и Казани (-9,8%).

В Ульяновске цены на жилье оказались одними из самых «стойких» в России. С декабря 2008 года по декабрь 2009-го средняя цена предложения на вторичном рынке жилья снизилась у нас на 9% - с 34,4 тыс. рублей за 1 кв. метр до 31,3 тысячи. А новостройки подешевели почти на 17%. Сегодня средний "квадрат" на первичном рынке дешевле, чем на вторичном – 30,1 тысячи.

Как вел себя ульяновский рынок жилья в минувшем году? Аналитики отмечают рост его деловой активности в октябре-декабре. С мая же по октябрь квадратный метр на вторичном рынке жилья ежемесячно дешевел на 300 рублей. В ноябре-декабре темпы снижения замедлились. Однако покупательская способность населения остается достаточно низкой. Потому наиболее востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры, изначальная цена которых на 10-15% ниже рынка.

Динамика стоимости жилья в разрезе районов, конечно, неодинакова. Наибольшее снижение цен на квартиры в минувшем году испытал Ленинский район (-9,2% с января по октябрь), меньшее – Новый город Заволжского района (-7,8%), Засвияжский район (-6,2%), Железнодорожный (-5,9%)

- В ближайшие месяцы небольшая коррекция цен в сторону снижения еще возможна, пока на рынке существует дисбаланс спроса и предложения, - считает генеральный директор ЗАО "Центр недвижимости" Александр Диков. - Однако эта тенденция, скорее всего, продлится недолго. Прежних темпов снижения цен покупатели уже не ждут, а продавцы, в связи с оживлением спроса, не хотят продавать дешевле. Наиболее вероятна стабилизация цен до осени 2010 года на уровне 30 - 30,5 тыс. рублей за квадратный метр в среднем по городу.

- Кто раньше упал, тот раньше будет подниматься, кто глубже упал, там темп роста (в процентах от докризисного уровня) будет больше, - комментирует ситуацию в регионах России главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник.

Получается, что с такими темпами снижения цен, как в Ульяновске - когда другие города будут выходить из кризиса (и цены на жилье там будут постепенно повышаться), мы еще будем топтаться на месте.

Новостройки Ульяновска

Несмотря на то, что основной объем предложения квартир сегодня сосредоточен на вторичном рынке жилья, первичный тоже наполняется новыми предложениями. По итогам 2009 года сдано в эксплуатацию несколько новых жилых домов: в центре Ульяновска, в северной части города, в Засвияжском районе и заволжском Новом городе. При этом цены на квартиры-новостройки выглядят гораздо привлекательнее цен вторичного рынка жилья.

По информации Министерства строительства Ульяновской области, в 2009 году в Ульяновской области сдано в эксплуатацию 526,6 тыс. кв. метров жилья. Из общего объема ввод многоквартирных жилых домов составил 168 тыс. кв. метров (69,1% к 2008 году), индивидуальных жилых домов – 358,6 тыс. кв. м (135,2% к 2008 году).

Ценовой диапазон в квартирах-новостройках таков: центр – 39-40 тыс. рублей за квадратный метр, ближнее Засвияжье – 27-32 тысячи, север – 25-29 тысяч, дальнее Засвияжье - 25-29,5 тысячи, новый город – 27-34 тыс. рублей.

В 2009 году в области принят пакет документов, направленных на поддержку строительной отрасли. Нововведения вступили в силу 1 января 2010 года. К ним относятся: снижение налоговых платежей для строительных предприятий, снижение арендной платы за земельные участки, на которых ведется строительство, развитие системы ипотечного кредитования.

В связи с этим можно предположить, что темпы жилищного строительства в регионе не снизятся. А значит, на рынок продолжат поступать новые объекты, что будет способствовать стабилизации цен на новостройки.

Офисы и бутики на продажу

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости разнится по сегментам. Офисы "на продажу" в среднем подешевели за год на 14%, торговые помещения - на 20,2%, производственные – на 32,2%. Понятно, что с покупкой помещения "под свечной заводик" сегодня никто не торопится. Интерес вызывают только те объекты, которые инвестиционно привлекательны и дешевле рынка на 20 и более процентов.

В начале января 2010 года один метр офисной площади в Ульяновске обходился покупателю в среднем в 36 тыс. рублей, торговой – в 32,4 тыс., производственной – в 13, 7 тысячи.

Однако разброс цен в каждом сегменте – весьма значительный. Цена зависит, в основном, от места расположения здания. При выборе офиса покупатели не столь придирчивы к наличию парковки, удобству подъезда и качеству отделки. В выигрыше тот продавец, у кого объект расположен в выгодном для бизнеса месте. По данным Ульяновской мультилистинговой системы, цена предложения на продажу офисных помещений колеблется по городу от 15 тыс. рублей до 60 тысяч. По торговым помещениям цены разнятся более чем в пять раз - от 9 до 55 тыс. рублей за "квадрат". Здесь тоже главное – место нахождения объекта.

Основные ценообразующие факторы для производственных зданий – размер объекта (чем больше площади, тем ниже цена одного "квадрата") и технические характеристики (наличие железнодорожной ветки, эстакад, современной инженерной инфраструктуры, запаса по электрической мощности). Купить площадку под производство в Ульяновске можно сегодня и по 4 тыс. рублей за квадратный метр, и по 34 тысячи.

Структура предложения рынка коммерческой недвижимости в Ульяновске такова: 42% в общем количестве предлагаемых на продажу объектов занимают офисные помещения, 22% - торговые, 32% - производственные, 5% - помещения складского назначения. При этом больше всего офисов продается в центральной части Ленинского района. Торговые площади, предлагаемые на продажу, расположены в основном в центральной части Ленинского района и в Засвияжском районе. Предложение производственных зданий сосредоточено в промышленных зонах всех четырех районов города.

А что аренда?

Снизились по сравнению с 2008 годом и арендные ставки. Аренда торгово-офисных площадей в современных коммерческих комплексах подешевела от 18 до 30%, а офисы в административных зданиях опустились в цене до 40%.

Аренда производственных площадей снизилась на 30-50%.

Диапазон арендных ставок на помещения торгово-офисного назначения, которые расположены в современных торгово-развлекательных, торгово-офисных и бизнес-центрах, сегодня составляет от 650 до 1800 рублей за "квадрат". Арендовать офис или торговую площадь на первом и цокольном этаже жилых домов или административных зданиях можно от 140 до 700 рублей за квадратный метр - в зависимости от района города. Средняя рыночная ставка аренды производственных объектов - 130 рублей (диапазон – от 60 до 200 рублей).

Структура рынка аренды коммерческих объектов такова: 46% предложений - офисные помещения, по 21% - торговые и производственные площади, 11% помещения складского назначения.

Наталья Ярсина, сертифицированный аналитик рынка недвижимости ЗАО «Центр недвижимости»

Динамика средней цены предложения недвижимости в Ульяновске: