Оборот недвижимости: в рамках закона

Сергей ВОЗНЕСЕНСКИЙ

руководитель Управления Росреестра по Ульяновской области

В последние несколько месяцев в российском законодательстве произошел ряд важных  изменений, связанных с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости. Предусмотрены новые способы защиты прав граждан в этой сфере.

Сроки регистрации

С 1 октября 2013 года вновь сокращен предельный (максимальный) срок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если до 01.01.2013 года максимальный срок составлял 30 календарных дней, то в последующем он был сокращен до 20 дней, а с октября 2013 года - до 18 дней. Приказом по Управлению Росреестра по Ульяновской области максимальный срок составляет 12 рабочих дней. Сокращены также сроки регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов. Если право на недвижимое имущество регистрируется, например,  на основании договора, удостоверенного нотариусом, или на основании свидетельства о праве на наследство, то срок государственной регистрации составляет всего пять рабочих дней.

Подтверждение права

Если ранее единственным документом,  подтверждающим зарегистрированное право на объект недвижимости,  являлось свидетельство о государственной регистрации права, то с 1 октября 2013 года таким документом является также и выписка из Единого государственного реестра прав  на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Основания для госрегистрации

Изменения коснулись оснований  государственной регистрации права собственности на вновь возведенные индивидуальные жилые дома. Если ранее единственным документом для такой регистрации являлся кадастровый паспорт на дом, то в настоящее время - правоустанавливающий документ на земельный участок, расположенный под домом.  

Стоит напомнить, что упрощенный порядок оформления прав в отношении вновь созданных индивидуальных жилых домов («дачная амнистия»)  действует с сентября 2006 года. В соответствии со статьей 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997 года  №122-ФЗ (в редакции от 12.03.2014 года) такой порядок будет действовать до 1 марта 2015 года. А далее основанием государственной регистрации права на такой дом будет являться  разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, за оформлением которого граждане должны будут обратиться в органы местного самоуправления по месту расположения объекта недвижимого имущества.

Защита прав

Предусмотрены новые способы защиты прав на объекты недвижимого имущества, повышающие гарантии безопасности в сфере оборота недвижимости. Так, актуальный собственник объекта недвижимости может обратиться в регистрирующий орган с заявлением о невозможности государственной регистрации перехода права или прекращения права без его личного участия. На основании заявления будет внесена  соответствующая запись в ЕГРП, которая будет являться основанием для возврата документов без рассмотрения, если с заявление о регистрации перехода права обратиться не сам собственник, а другое лицо. Прекращается такая запись только на основании заявления собственника или на основании решения суда.

Есть и второй способ защиты прав. Собственник, чье право было прекращено в ЕГРП на основании договора отчуждения, может обратиться в регистрирующий орган с заявлением о возражении в отношении зарегистрированного права нового собственника. Этим способом могут воспользоваться, например,  лица, заключившие сделку под влиянием каких-то существенных заблуждений, под влиянием обмана, угроз, насилия и т.д. Данная запись  в ЕГРП является актуальной в течение трех месяцев. За это время собственник должен защитить свое утраченное право в суде, обратиться в судебные органы с заявлением об оспаривании зарегистрированного права нового собственника. Если в течение трех месяцев он не предпримет этого, то запись в ЕГРП будет прекращена без его заявления, на основании решения госрегистратора. В этих двух случаях  заявления рассматриваются в течение трех дней, без оплаты госпошлины.

Внесены в закон и существенные изменения, направленные на защиту участников долевого строительства. С 1 января 2014 года расширен перечень документов, необходимых для государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве. Теперь на госрегистрацию договора, заключенного застройщиком  с первым участником долевого строительства, наряду с другими  документами, необходимо представить либо договор страхования гражданской  ответственности застройщика, либо договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче  жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.