Особенности национальной усадьбы

В России режут землю под малоэтажную застройку. Готовят поле деятельности для бизнеса, ниву – для государственно-частного партнерства (ГЧП). Представление о том, что это такое, вероятно, будет вызревать в ближайшие годы.

Жилье на три «Э»

Инициатива государства развивать малоэтажное жилищное строительство легла на благодатную почву: земли пустуют, представления россиян о качестве жизни меняются… И дело даже не в том, что эти представления заимствованы в чужих краях (почти вся Америка с Европой живут «на земле»). Россия испокон веков была малоэтажной. И только с развитием индустриальной экономики  отечественные квадратные метры жилья стали складываться в этажи – все выше и выше.

Теперь у российской жилищной политики иные приоритеты.  Доля «малоэтажки» в общем объеме жилья, введенного в эксплуатацию,  должна достигнуть 60% – такая задача на ближайшие пять лет поставлена в Федеральной целевой программе «Жилище». Правда, речь идет не только об индивидуальном (на одну семью) строительстве, а в целом о малоэтажном (не выше четырех этажей, и не исключено, что на несколько собственников). 

Экологичное, экономичное, энергоэффективное жилье должно быть, прежде всего, доступным, декларирует власть. Неслучайно развитие малоэтажного строительства в России направлено в русло нацпроекта «Доступное жилье». За счет развития «малоэтажки» государство планирует обеспечить квадратными метрами тех, кого обеспечить должно – по закону или по совести. В зоне особого внимания – многодетные и молодые семьи.

В теории это реально: применение экономичных технологий позволяет снизить себестоимость квадратного метра индивидуального жилья до 7-9 тыс. рублей за кв. метр, считают эксперты.  Но на практике – своя игра.

По информации Минрегионразвития, в целом по стране готово всего порядка 7 тыс. участков под индивидуальное жилищное строительство для молодых семей, передано –  того меньше – 1 676. Причина таких скромных показателей – отсутствие участков с готовой инфраструктурой.

Землю – многодетным

Сертификаты на бесплатные земельные участки в Ульяновской области  получили уже 84 многодетные семьи: 47 – в областном центре, 30 – в Барышском районе, в других муниципальных образованиях – по одному-два. Но это только начало: в числе нынешних обладателей сертификатов  – семьи, которые родили или усыновили третьего и последующих детей после 1 января 2011 года. Департамент госимущества Ульяновской области уже представил на рассмотрение депутатам ЗС изменения в закон, снимающие ограничения. То есть бесплатную землю под жилье теперь обещают всем многодетным семьям, воспитывающим несовершеннолетних детей.

В черте города обладатели сертификатов получили наделы возле рабочего поселка Ишеевка. Кроме того, 74 земельных участка сформированы возле Лугового.

 Вступление в силу закона о бесплатном предоставлении земли многодетным федеральная власть считает «серьезным прогрессивным шагом в развитии малоэтажного строительства». Но чистое поле без  сетей, дорог, без социальной инфраструктуры – плохая площадка для социальных проектов. Обеспечить наделы инженерией – задача муниципалитетов. К участкам близ Ишеевки, на которые уже получены сертификаты, сети тянуть должны за счет бюджета Ульяновска. 

Программа «Развитие малоэтажного индивидуального строительства на территории Ульяновска на 2011-2015 годы» была принята в ноябре прошлого года. В 2011 году она не финансировалась вовсе.  Будет ли финансироваться в будущем году, хотя бы в части строительства инженерной инфраструктуры на участках для многодетных семей, пока неизвестно. Средства на это потребуются огромные. А по уму речь должна бы идти не только о сетях, но и о разработке проектов типовых домов, именно экологичных, экономичных, энергоэффективных – недорогих.  Чтобы застройка в поселке была в едином стиле, чтобы не было у небогатых семей соблазна перевезти на свой участок баню из деревни или строить из того, что под руку подвернется... Но насколько это реально? Насколько реально насытить такие поселки не только инженерной, но и социальной инфраструктурой – детскими садами, школами, больницами, магазинами? Обеспечить  ежедневную недорогую доставку жителей такого поселка к рабочим местам?

В чистом поле

Сейчас в регионе ведется ревизия земель, которые можно было бы использовать под малоэтажное строительство  эконом-класса. Бесплатными участками под индивидуальное жилье планируется обеспечивать и тех, кто «завис» в очередях на квадратные метры еще с прошлого века. Возле поселка Луговое уже «нарезано» 20 участков для предоставления нуждающимся в жилье. По информации Департамента госимущества Ульяновской области, под индивидуальное жилищное строительство эконом-класса сформировано семь земельных участков в Димитровграде. А в Чердаклинском районе – участок в 450 тыс. кв. метров, прилегающий к западной границе поселка Октябрьский.

Теоретически поднимать такие проекты нужно силами государственно-частного партнерства, схема которого хорошо известна: государство (или муниципалитет) входит в проект своими землями и инфраструктурой, хотя бы магистральной, бизнес – строит дома. Но на практике большинству бюджетов – региональных и муниципальных – пока не по силам вытянуть свою долю.

Между тем бесплатная раздача земли в чистом поле, вероятно, будет только набирать обороты. 18 июля 2011 года президент Медведев подписал Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства», которым предусмотрено бесплатное предоставление земельных участков Фонда «РЖС» (федеральные земли) «жилищным, жилищно-строительным и иным кооперативам, созданным для обеспечения жильем отдельных категорий граждан».

 А Минрегионразвития тем временем генерирует идеи, как сделать доступным жилье в принципе и малоэтажное в частности. По информации ведомства, при строительстве многоэтажных домов до 30% в стоимости 1 кв. метра приходится на инженерные коммуникации, при строительстве малоэтажных – до 50% . Чтобы удешевить жилье,  министерство предлагает исключать из стоимости квадратного метра затраты на инженерные коммуникации. По этой схеме сетевые компании должны компенсировать свои затраты за счет включения инвестиционной составляющей в надбавку к тарифу на оказание жилищно-коммунальных услуг. Предполагается, что срок окупаемости инвестиций  может растянуться на десятилетия. Это о многоэтажке. Но в правительстве считают, что такой опыт можно распространить и на малоэтажное строительство.

Рай на земле

Проблемы, связанные с развитием индивидуального жилищного строительства в условиях новой России, можно перечислять бесконечно, однако никто не отрицает, что сама по себе идея очень хороша. Специалисты ВОЗ считают, что здоровье человека на 50% определяется его образом жизни: где живет, чем дышит, какую воду пьет. По данным ВЦИОМ, 58% населения России хотели бы приобрести себе именно малоэтажное жилье, другими словами – дом.

Прелесть усадебной жизни не в количестве и даже не в качестве квадратных метров. Прелесть в среде обитания, считает председатель общественного совета поселка «Ленинский» в Заволжском районе Ульяновска Александр Кузьмин:

- Жизнь в своем доме дисциплинирует. Человек понимает, что только от него зависит, будет ли в его доме тепло, а вокруг дома чисто и красиво, фактически он живет в постоянном труде. Это здоровый образ жизни и в физическом, и в моральном плане. Я считаю, что осознанное чувство хозяина и собственника у жильцов многоквартирных домов воспитать практически невозможно, потому что когда жилье общее, ответственности за него не чувствует никто. Земли в стране много, и строить надо. Тогда среди россиян будет больше людей социально активных.

Комплексная индивидуальная жилищная застройка активно идет под Питером и Москвой, в Краснодаре, в республиках. Пример тому – Башкортостан, где за счет бюджета в поселках строится вся инженерная инфраструктура.

Все развивается по законам жанра: крупные проекты и инвесторы сначала обживают мегаполисы, потом города-миллионники, а потом приходят на территории, которые   считают интересными для вложения инвестиций.

Для широкого развития малоэтажной застройки в Ульяновской области есть земля, законодательная база, но нет необходимых средств в бюджете, нет крупных инвесторов, платежеспособного спроса.  Активность местных строительных компаний тоже оставляет желать лучшего. Здесь если и строят «малоэтажку», то, как правило, точечно. Или так называемые коттеджные поселки – рай на земле для людей небедных.

Время коттеджей?

Фактически все поселки в Ульяновской области строятся на частной инициативе. Проблема в том, что процедура выделения земли и взаимодействие власти с бизнесом не отработаны, считает руководитель экопоселка «Лесные Акварели» Владимир Анисимов:

- Основная доля затрат поселка – подведение коммуникаций. Источники финансирования в настоящих условиях  – это средства девелопера, которых, как правило, не хватает. Поэтому приходится брать кредиты, но это сложно: с загородными территориями банки работают неохотно. Другой источник: средства, вырученные за счет продажи участков.

Одна из причин того, что тема загородных поселков в регионе развивается с опозданием, – недостаток среднего класса, хотя  доля россиян, которые готовы поменять единственную квартиру на загородное жилье, неуклонно растет.  Словом, проблема снова упирается в осторожность кредитных организаций – ипотека на земельные участки ими не приветствуется.

- Мы давно ищем банк-партнер, с которым можно было бы разработать систему кредитования наших застройщиков, юридический и финансовый механизм, который бы устроил все стороны. Но на волне затянувшейся мировой финансовой нестабильности банки с трудом идут на гибкие схемы, – говорит господин Анисимов.

Без концепции

Ульяновский региональный рынок комплексной малоэтажной застройки эксперты называют незрелым: конкуренции фактически нет, а дефицит сильных игроков  сказывается на качестве бизнеса, который нередко сводится к продаже земельных участков.

- Продавцы стремятся максимально удешевить свой товар – газ провести надо, электроэнергию тоже, но об очистке сточных вод, как правило, никто не задумывается. Вопрос экологии – последний, – говорит генеральный директор ООО «БиоМ» Алексей Щербанев. – Это особенность  индивидуальной жилищной застройки именно в Ульяновской области. В соседней Самаре принят закон, который регламентирует очистку стоков, там даже садовые товарищества обязывали строить очистные сооружения.

На памяти директора компании только два случая, когда ульяновские землевладельцы  проявили экологическую сознательность: один из них решил поставить сооружение по очистке сточных вод, потому что рядом, у соседей, – колодец. Второй – директор базы отдыха…

 У поселка не может быть достойного будущего, если на самом старте нет ясности с обеспечением  его инженерией, со строительством дорог. Если нет понимания, кто будет его эксплуатировать, если не родилась его архитектурная концепция, убежден Владимир Анисимов.

С тем, что территория комплексной застройки еще на стадии строительства должна иметь генеральный план и архитектурную концепцию (высота заборов, этажность, другие нормы – вплоть до правил содержания животных),  согласен Александр Кузьмин.

Поселок Ленинский в Заволжье (бывшая деревня Рыбацкое) страдает от бездорожья. Прокладывать дороги негде, поскольку нарезка земельных паев под современную застройку, которая началась лет 15 назад, просто не предполагала их наличия. Как результат: сегодня владельцы едва ли не самой дорогой земли в городе вынуждены гробить свои тоже не дешевые машины на разухабистых подъездах к дому. Многие спасаются, покупая внедорожники.

- Важно сначала строить дороги, решать вопросы с освещением улиц, с обеспечением поселка водой и только потом строить жилье, – говорит господин Кузьмин.

Дело масштабов

Грязь, размазанная нагода, – вот что отличает российское жизнеустройство на земле, причем даже в элитном формате. Развитие новых поселков растягивается, как правило, на годы.  Есть деньги – землевладелец строит, нет – не строит. Освоение территории идет постепенно и хаотично – отдельными пятнами, иногда причудливыми, поскольку желание россиян сэкономить на строительных материалах выливается порой в неожиданные архитектурные решения.

- Это специфика той экономической ситуации, которая сложилась, – говорит генеральный директор ООО «Кангро-Проект» Сергей Кангро. – У нас нет крупных инвесторов, которые готовы запроектировать целый поселок, построить на собственные средства комплексно – дороги, сети.  Так строят за границей, но в и России есть примеры, так, например, строятся подмосковные поселки.  У нас есть предложения выйти на аналогичную схему, когда собирается  группа заинтересованных лиц, готовых объединить силы, чтобы вести широкомасштабную, планомерную застройку целых поселков. Но эта работа требует серьезного предварительного исследования рынка. Проблема ведь не в том, что у нас нет опыта или понимания, как это делать, проблема в организационно-экономическом факторе.

Татьяна Захарычева