Отношения с землей проясняются

С 1 января 2006 года земельные отношения на территории Российской Федерации будут строиться на принципиально новой основе. Вводимые новшества коснутся как системы взимания земельного налога, так и самого принципа построения отношений с землей.

Земельные новшества
Во-первых, право бес- срочного пользования землей отменяется, и государственные акты, его подтверждающие, становятся не более чем пустой бумажкой. Остается два варианта: аренда земельного участка или приобретение его в собственность. То есть правоу-станавливающие документы необходимо переоформить. И сделать это предстоит до конца текущего года.
Во-вторых, в срочном порядке завершается кадастровая оценка земли. Поспешность эта объясняется изменяющимся принципом взимания земельного налога. С 1 января 2006 года налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости земельных участков и, по сути, должен стать едва ли не основной статьей бюджетных доходов муниципальных образований.
В-третьих, государство поторапливает с разграничением собственности на землю. Для более эффективного распоряжения землей участки, находящиеся в государственной собственности, необходимо разграничить на федеральные, областные и муниципальные. Времени на это отводится несколько больше — до 2008 года, однако работа эта достаточно затратная и потребует немалых бюджетных средств. С чем, как известно, в нашем регионе большие проблемы.
Каждый из трех перечисленных вопросов сколь актуален, столь и проблематичен. Что касается первого, то по данным на 1 января 2005 года, в целом по России лишь 30% земельных участков обрели своих законных владельцев. То есть права на них переоформлены в соответствии с новыми требованиями федерального законодательства.
На июньском расширенном заседании комитетов областного Законодательного Собрания прозвучали данные по нашему региону. На начало июня 2005 года в Ульяновской области переоформлены права всего на 800 участков, причем 90% из них — под индивидуальными жилыми домами. И дело здесь, думается, не только в нашей извечной российской неорганизованности и привычке откладывать все на последний момент. Проблема большинства хозяйствующих субъектов — отсутствие технической и юридической документации на недвижимость, которая расположена на земельных участках. Кроме того, у многих документально не подтверждены площадь и границы участков. Приведение в порядок всей этой документации требует и времени, и денег.
Покупать или не покупать
Выбирать же между арендой и приобрете- нием земли в собственность каждый волен самостоятельно. В объяснении всех преимуществ владения земельным участком, конечно, никто не нуждается. Любой руководитель предприятия или предприниматель прекрасно понимает, что земля — один из самых ликвидных активов. Однако рынка земли у нас в области как не было, так и нет. На протяжении целого ряда лет он тормозился не искусственно даже — искусно. Но и сегодня, когда выкупные ставки снижены до минимальной отметки, и власти всех уровней заявляют о «зеленой улице» любому желающему выкупить землю под своими строениями и сооружениями, говорить о движении рынка не приходится. Отношения с землей у ульяновских предприятий определенно не складываются. По данным Комитета по управлению госимуществом Ульяновской области, в 2002-2004 годах в регионе выкуплено всего пять участков общей площадью 0,89 га.
Первым крупным предприятием, выкупившим землю, стал Ульяновский автомобильный завод. Произошло это еще до появления сегодняшнего стратегического инвестора — холдинга «Северсталь». Активные переговоры с потенциальными зарубежными инвесторами привели акционерное общество к необходимости приватизировать землю под своими производственными корпусами, что и было сделано семь лет назад.
Сегодняшняя же неспешность региональных предприятий наталкивает на мысли о замкнутом круге. С одной стороны, компании не выкупают землю, потому что не инвестируют в производство. А значит, обходятся без крупных банковских кредитов (для оформления которых земля оказалась бы весьма неплохим залогом), не исхищряются в поисках стратегических инвесторов (кои ничего не станут строить на земле, правой статус которой не определен). С другой стороны, инвесторы без особого энтузиазма идут в наш регион еще и потому, что земля не является собственностью предприятий, нуждающихся в инвестициях.
Справедливости ради надо отметить, что в личной беседе с журналистами «Делового обозрения» не один руководитель заявлял о намерении выкупить землю. Однако большинство занимает пока выжидательную позицию. Как показывает практика, подобные ожидания не всегда оказываются беспочвенными. К чему, например, было торопиться выкупать землю в 2003 году с коэффициентом 12, когда два года спустя Законодательное Собрание области снизило выкупной коэффициент до минимального 5. И зачем тратиться на приобретение все равно не дешевых участков сегодня, если Правительство России поговаривает о том, что стоит вовсе отменить выкуп уже используемой земли и передавать участки под зданиями и сооружениями в собственность предприятий бесплатно.
Словом, имеем то, что имеем: на 15 июня в областном Комитете по управлению госимуществом имелось лишь три заявки на выкуп земельных участков.
Но здесь возникает еще один вопрос: справятся ли наши госструктуры с тем валом «земельных» бумаг, который обрушится на них разом в конце года? Ведь, как бы ни обернулось дело, определять правовой статус своих участков все равно придется. И касается это как юридических лиц, так и физических.
Физические, впрочем, могут рассчитывать на значительную поблажку. В Законодательное Собрание области поступило предложение мэра Ульяновска Сергея Ермакова разрешить бесплатно предоставлять ульяновцам в собственность землю под индивидуальными жилыми домами (это касается лишь граждан, являющихся собственниками своих жилых домов). Однако для того, чтобы простимулировать горожан уложиться в отведенные законом сроки, предложено ограничить эту льготу во времени: до 1 января 2006 года. Так что поторапливаться нужно всем. На «прояснение» отношений с землей осталось всего лишь пять месяцев.
А что будет с теми предприятиями, кто проигнорирует это требование? «Будет считаться, что они занимают землю самовольно, — заметил на одной из пресс-конференций, посвященных земельным отношениям, председатель областного Комитета по управлению госимуществом Андрей Баранов. — Государство придумает рычаги, которые будут жестко стимулировать предприятия к выкупу земли или заключению договора аренды. Возможно, что штрафные санкции земельной инспекции окажутся выше величины земельного налога».

Что получит бюджет
Согласно изменениям, внесенным в Налого- вый Кодекс, с 1 января 2006 года земельный налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости земли. Следовательно, до конца года необходимо провести оценку всех земельных участков в РФ. По заявлениям представителей Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, в целом по России пока оценено не более 70% земли.
Как заявил на апрельской конференции «Земля и недвижимость в России» глава Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Михаил Мишустин, при проведении кадастровой оценки возник ряд проблем. В частности, во время инвентаризации выясняется, что количество участков намного выше, чем официально задекларировано. В России зарегистрировано 32,5 млн. участков, а уже на апрель 2005 года их выявлено более 42 млн. «Думаю, что будет и еще больше», — подчеркнул Мишустин. Реальные площади участков тоже, как правило, больше тех, что указаны в документах.
По данным Земельной кадастровой палаты, в Ульяновской области сегодня зафиксировано 423 тысячи участков. Однако в массе своей эти сведения не более чем декларативные. Судя по всему, рассчитывать на значительное пополнение муниципальных бюджетов за счет земельного налога в ближайшее время не приходится.
Кадастровая оценка земли проводилась в Ульянов-ской области в 2000-2001 годах, а результаты ее были официально узаконены в 2004 году. За этот трехлетний отрезок времени неод-нократно принимались федеральные нормативные акты, увеличивающие ставки земельного налога, земля росла в цене, но на узаконенной кадастровой стоимости эти изменения никак не отразились. Эксперты заявляют, что прежде чем законодательно утверждать кадастровую стоимость земли, оценку следовало бы откорректировать (что, заметим, и сделали некоторые российские регионы). Но на подобную корректировку требуются немалые средства, изыскать которые в нашем скудном бюджете непросто.
Сэкономив на переоценке, в результате недополучим на налогах.
Есть и еще один нюанс. Согласно единой федеральной методике, при кадастровой оценке земли учитывалась ее средняя рыночная стоимость. И если количество проданных участков исчисляется в нашей области единицами, то о какой рыночной стоимости можно вести речь? Словом, отсутствие рынка земли аукнется уже в январе.
Однако здесь стоит заметить, что кадастровая оценка — мероприятие отнюдь не единовременное. Практика показывает, что переоценку стоимости земли нужно делать не чаще, чем раз в три года, и не реже, чем раз в пять лет. Конечно же, на это потребуются значительные средства, и эти расходы нужно планировать заранее. Кстати говоря, в городской целевой программе «О развитии земельных отношений в Ульяновске» предусмотрено выполнение повторной кадастровой оценки земли — ориентировочно, в 2007 году.

Чтобы не просчитаться
Каким же будет механизм взимания земельного налога? Поскольку этот налог является местным, то его ставку, сроки и порядок уплаты устанавливают органы местного самоуправления Они же могут предусматривать льготы отдельным категориям плательщиков.
Плательщиками налога станут лишь те, кто владеет землей на правах собственности (в том числе, и бюджетные организации). Для того чтобы поступления в бюджет были равномерными, звучат предложения установить периодом платежа не год, а квартал. Для налогоплательщика, думается, это тоже будет удобней, поскольку суммы разовых отчислений уменьшатся.
Налоговым Кодексом предусмотрено, что ставка земельного налога может варьироваться от 0,3 до 1,5% от кадастровой стоимости земли. Каждое муниципальное образование наделяется правом устанавливать эту ставку по собственному усмотрению, и здесь крайне важно определить ту «золотую середину», которая не оставит бюджет без денег, а налогоплательщика — без средств к существованию.

Сколько стоит земля в Ульяновске
Выкупная цена земельных участков под зданиями и сооружениями зависит от того, в какой зоне расположен участок. Решением о зонировании, принятом Ульяновской Городской Думой в ноябре 2003 года, город Ульяновск разделен на 43 зоны. Самая дорогая земля в центре Ульяновска, это 14-я зона. В 2005 году действует ставка земельного налога 23 руб. 10 коп. С учетом 5-кратного выкупного коэффициента, стоимость 1 кв. м земли в центре Ульяновска составляет 115 руб. 50 коп. Самая дешевая 41-я зона, Нижняя терраса. Умножив ставку земельного налога (11 руб. 55 коп.) на выкупной коэффициент 5, получаем всего лишь 55 руб. 75 коп. Квадратный метр земли на Московском шоссе в районе УАЗа стоит сегодня 86 руб. 65 коп., на проспекте Гая — 90 руб. 75 коп.

В ожидании рынка земли
На вопросы «Делового обозрения» отвечает председатель Комитета по управлению земельными ресурсами и землеустройству города Ульяновска Марина Водолазко.

— Марина Николаевна, как вы оцениваете состояние рынка земли в Ульяновске?
— Рынка земли в Ульяновске пока нет. Но сейчас принимается все для того, чтобы земельные отношения в городе были переведены на рыночную основу. Мы ведем активную разъяснительную работу среди землепользователей, приглашали всех в комитет, выдали письма-напоминания, что до конца 2005 года юридические лица, имеющие земельный участок на праве постоянного пользования, могут выкупить землю под своими зданиями и сооружениями по льготной цене либо переоформить в аренду. Тем не менее желающих мало. После того как мы уведомили 238 юридических лиц, к нам обратились 43 из них. 33 согласились оформить землю в аренду и только 10 — выкупить в собственность.
— В чем же причина такой нерешительности?
— В первую очередь, я думаю, в нестабильности российского законодательства. Даже на федеральном уровне оно меняется так часто, что многие не торопятся, ожидая очередных новшеств — возможно, более выгодных. Но я хочу обратить внимание предпринимателей на недавно опубликованное постановление пленума Высшего арбитражного суда. Оно трактует Земельный Кодекс следующим образом. Юридическому лицу и гражданину — собственнику зданий, строений, сооружений — дано право выбора: либо ты оформляешь свой земельный участок в аренду, либо выкупаешь. Нынешняя льготная цена выкупа действует до 1 января 2006 года. Если ты выберешь сейчас аренду, то право, данное тебе законом, считается реализованным. В случае дальнейшего желания выкупить землю делать это придется уже по рыночной цене.
— А если все вдруг надумают стать собственниками и начнут выкупать землю в массовом порядке? Справитесь с таким валом работы?
— Мы будем только рады. В 2004-2005 годах выкуплено земельных участков собственниками зданий, строений и сооружений на сумму 2 млн. 595 тыс. рублей. Все, что необходимо для этого сделать со стороны органов местного самоуправления, уже сделано. Процедура согласования сокращена с восемнадцати подписей сначала до пяти, а сейчас уже практически до трех: заместителя мэра по направлению, руководителя аппарата мэрии и председателя земельного комитета. То есть решение будет приниматься в установленный Земельным Кодексом двухнедельный срок. Но что касается оформления документов в целом, то здесь, конечно, все зависит от самого юрлица. Прежде чем обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о выкупе земли, юридическое лицо должно сформировать весь необходимый пакет документов.
— И здесь-то ему предстоит побегать по множеству инстанций, включая и федеральные структуры, и коммерческие организации! «Единого окна», о котором так давно и так много говорят, в Ульяновске нет до сих пор.
— У нас была попытка создания «единого окна» в 2003 году. Мы собирали все организации, которые участвуют в процессе оформления земельных участков, подписали совместный протокол. Было решено, что та коммерческая организация, имеющая соответствующую лицензию, к которой обратились за геодезическими работами, берет на себя весь процесс прохождения документации — от проведения изыскательских работ до регистрации сформированного участка в учреждении юстиции. Но это не пошло. Возможно, такой подход оказался в то время невыгоден коммерческим организациям. А может быть, и сами граждане и юридические лица этого не захотели.
Но как бы то ни было, сейчас мы вновь возвращаемся к этому вопросу. В целевой программе «Развитие земельных отношений в городе Ульяновске» он поставлен на четвертый квартал 2005 года — первый квартал 2006 года, занимается этим сейчас и Городская Дума.
Мы предлагаем функции «единого окна» возложить на хозрасчетное предприятие, которое станет выступать посредником между всеми организациями, задействованными в процессе оформления, формирования и регистрации земельного участка. Скорее всего, предприятие это будет муниципальным. Если граждане и юрлица не захотят воспользоваться услугами «единого окна» — пожалуйста, они могут продолжать выстаивать в очередях и заниматься всеми вопросами самостоятельно.
— А если вести речь о вновь приобретаемых участках? На федеральном уровне говорится о том, что они должны приобретаться на конкурсной основе. Между тем, городская комиссия по землепользованию и застройке, которая проводится в управлении архитектуры, занимается предоставлением земельных участков. Мы по-прежнему идем своим путем?
— Согласно земельному законодательству, при наличии нескольких обращений орган мест-ного самоуправления формирует земельный участок за счет бюджетных средств и выставляет его на торги. Если же имеется единственное обращение, то формирование земельного участка возложено на обратившегося. Комиссия по землепользованию и застройке рассматривает все поступающие заявления и принимает решение по каждому из них. При наличии нескольких заявок принимается решение, что данный земельный участок необходимо сформировать и выставить на торги.
— Когда же в Ульяновске состоятся земельные аукционы?
— Сейчас готовится порядка шести-семи участков, которые будут выставлены на торги. В числе наиболее интересных — участок под торгово-офисные помещения по улице Карла Маркса для оказания ритуальных услуг, земля под строительство двухэтажного здания магазина по улице Наганова, под павильон по улице Отрадной, участки под теннисный корт по улице Заречной и под индивидуальное жилищное строительство по улице Марии Мусоровой на Нижней Террасе. Первые торги за-планированы на июль. Принято решение все участки продавать в собственность.
— Исходя из чего рассчитывается стартовая цена?
— Из рыночной стоимости участка, определенной независимым оценщиком. Желающие участвовать в торгах уже есть. Предпринимателям выгодно приобрести полностью подготовленный, сформированный участок. Плюсом является и то, что продается уже не право аренды. Земля становится собственностью победителя аукциона.