Регистрация без права на обжалование

Елена Олейникова - председатель Ульяновского городского комитета по поддержке и развитию предпринимательства

Предпринимательская деятельность неразрывно связана с использованием недвижимого имущества, право на которое возникает только после государственной регистрации либо регистрации соответствующего договора.

Не все хозяйствующие субъекты имеют возможность приобрести коммерческую недвижимость в собственность. Вместе с тем, любой предприниматель заинтересован в долгосрочности и стабильности отношений, что не всегда возможно реализовать на практике.В сложившейся ситуации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляется своеобразной гарантией законности и является подтверждением добросовестности сторон по договору.

Действующее законодательство содержит определенные правила для регистрации. Так, статьи 164, 131 Гражданского Кодекса РФ устанавливают обязательность регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пункт 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 5.03.01, 12.04.01, 11.04.02, 9.06.03, 11.05.04, 29.06.04, 22.08.04, 2.11.04, 29.12.04, 30.12.04) предусматривает, что «с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества».

Налоговым Кодексом РФ установлены различные ставки государственной пошлины для различных сторон по договору. Согласно п. 20 ст. 333.33 НК РФ, «Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 19, 22-24 настоящего пункта, составляют:
для физических лиц — 500 рублей;
организаций — 7 500 рублей;
органов государственной власти и местного самоуправления — 100 рублей.

Кроме того, за внесение изменений в Реестр пошлина составляет:
для физических лиц — 100 рублей;
организаций — 300 рублей;
органов государственной власти и местного самоуправления — 50 рублей».

На практике сложилось так, что основное бремя по уплате госпошлин ложится на приобретателей прав (арендаторов, лизингополучателей и т.п.): «платит тот, кто заказывает музыку». Арендодатель находится в более привилегированном положении, поскольку, согласно действующим нормам права, имеет возможность взыскать денежное вознаграждение за фактическое пользование предоставленного имущества (при условии незарегистрированного и, как следствие, недействующего договора и невозможности принимать арендную плату), то есть возместить неполученную арендную плату в соответствующем размере. Злоупотребление этим привилегированным положением особенно характерно для частных собственников недвижимого имущества. Арендатор остается в этой ситуации единственно обязанным лицом по регистрации сделок с недвижимостью и уплате государственной пошлины.

Избежать подобных ситуаций можно, только предварительно «проговорив» в тексте договора распределение обязанностей сторон по подготовке и предоставлению документов в отделения Федеральной регистрационной службы и уплате государственных пошлин в целях государственной регистрации сделки.

Есть мнение, что необходимо производить государственную регистрацию не только самого договора, но и всех изменений и дополнений к нему.

Однако: ни Гражданский Кодекс РФ, ни Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ни подзаконные нормативные акты не устанавливают порядка регистрации дополнительных соглашений к договору. Исключение составляют соглашения, в которых меняется предмет договора, изменяется предоставляемое право — это договоры ипотеки, инвестирования и ряд других. Вместе с тем, если сделка влечет возникновение, прекращение, переход или ограничение права на недвижимое имущество, то, по смыслу ст. 17 Федерального Закона «О государственной регистрации...», такая сделка является основанием для государственной регистрации.

Ссылки Федеральной регистрационной службы в обоснование необходимости регистрировать дополнительные соглашения на ст. 456 ГК РФ в данном случае являются несостоятельными по следующим основаниям:
— п. 1.ст. 452 ГКРФ: «соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное»;
— название ст. 609 ГК РФ звучит так: «Форма и государственная регистрация договора аренды», из чего следует, что государственная регистрация не является элементом формы договора, а носит самостоятельный правовой характер, примерно так же сформулированы ст.ст. 651, 658 ГК РФ;
— п.1 ст. 158 ГК РФ, устанавливающий формы договора, указывает лишь на то, что «сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной)». Иного, как говорится, не дано.

Из чего, на взгляд автора (который, замечу, не претендует на истину), следует, что в действующем законодательстве отсутствует обязанность государственной регистрации изменений и расторжения договоров. Это подтверждают и положения п. 3. ст. 453 ГК РФ, устанавливающие, что «обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора, а если изменение или расторжение проходило в судебном порядке, то с момента вступления в силу данного решения». Как видим, ни о какой государственной регистрации в статье не говорится.

Есть мнение, что индивидуальные предприниматели должны уплачивать государственную пошлину в размере, равном государственной пошлине, уплачиваемой юридическими лицами.

Однако: из правовых актов, регулирующих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на настоящий день изъят пункт, уравнивающий предпринимателей без образования юридического лица и предприятия — юридические лица в размере уплачиваемых пошлин. Нормы главы НК РФ о государственной пошлине не содержат прежней мотивации о том, что и тот, и другой субъект осуществляют предпринимательскую деятельность.

Вместе с тем, некоторые подразделения Федеральной регистрационной службы требуют с индивидуальных предпринимателей квитанций об уплате госпошлины в завышенном размере, в противном случае документы не принимаются. Истина, как говорится, рождается в споре. Но вопрос о том, чья истина будет найдена в судебном споре с Федеральной регистрационной службой, так и остается на повестке дня. Никому не хочется, выиграв процесс, подвергать себя опасности «ходить по мукам» из-за нескольких тысяч рублей. Поэтому надеюсь, что специалисты самостоятельно разберутся и внесут коррективы в стиль работы. Хотя, конечно, пополнение бюджета, пусть даже таким способом, цель похвальная.