Рынок жилья: торг уместен

Паника на фондовых площадках и усиливающаяся напряженность в финансовом секторе не могли не коснуться жилищного рынка. Падения цен на недвижимость аналитики не обещают, но прогнозных оценок, как водится, две: пессимистическая и оптимистическая.

Прогнозы расходятся

В силу своей инертности рынок недвижимости на события на фондовом рынке реагирует медленно. Недвижимые активы — это не ценные бумаги, от них так быстро не избавишься. Да и для большинства российского населения жилье — не источник дохода, а среда обитания. С квартирами, приобретенными с большим трудом, просто так не расстаются.
Вот и ждут, чем же обернется финансовый кризис, который начинался далеко за океаном как ипотечный и добрался-таки и до России.
Аналитики заявляют, что недвижимость — это по-прежнему неплохое вложение средств. А информагентства сообщают, что за одну лишь неделю сентября (с 15-го по 21-е) на рынке вторичной жилой недвижимости Москвы объем предложения увеличился на тысячу квартир. И большая их часть приобретена с инвестиционными намерениями.
Здесь уместно вспомнить данные соцопросов всероссийского масштаба.
Какие инвестиции россияне считают наиболее надежными, в августе 1998 года выяснял ВЦИОМ, а в 2008 году — Национальное агентство финансовых исследований. И накануне дефолта десятилетней давности, и нынешним неспокойным августом большинство респондентов самым надежным вложением денег назвали недвижимость. Именно этот вид инвестиций обозначили 45% опрошенных в 2008 году и 47% в 1998-м. И это несмотря на то, что инвестиции в жилье очень капиталоемки и доступны не более 10% россиян.
Прогнозов по рынку жилой недвижимости сегодня два. Первый — пессимистический: поскольку финансовый кризис напрямую затронет застройщиков, рынок может резко просесть. Доступ строительных компаний к банковским кредитам усложнится, долговая нагрузка возрастет, сроки завершения начатых проектов отодвинутся... Ряд девелоперов федерального масштаба уже объявил о замораживании своих проектов, откровенно ссылаясь на финансовые трудности. В регионах с подобными заявлениями не торопятся, однако данные о снижении темпов жилищного строительства появились уже в августе.
Впрочем, есть и второй прогноз, оптимистический. Основывается он на том, что больше 60% сделок с недвижимостью осуществляются сегодня на вторичном рынке, который от ситуации на фондовых площадках весьма далек. Мало того, позитивные эксперты предрекают, что народ, обеспокоенный возможным «дефолтом», станет спешно спасать свои сбережения, вкладывая их в жилье. А значит, если не рост, то, по крайней мере, стабильность жилищному рынку обеспечены.
Были бы они только, эти сбережения! По данным риэлторских компаний и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, большинство квадратных метров приобретается в рыночной России на заемные средства. Не случайно число ипотечных кредитов в последние два года постоянно росло. Однако панацеи из ипотеки не получилось. Банки прореагировали на финансовые катаклизмы очень оперативно: «сворачиваться» и усложняться стали в первую очередь ипотечные и автокредиты. Хотя оптимист и в этом может увидеть позитив: снижение числа кредитов будет способствовать если не снижению, то хотя бы сохранению цен на жилье.
Ведь именно ипотека спровоцировала кризис в Америке, который перекинулся со временем на другие континенты. И именно ипотека стала одним из «виновников» роста цен на жилье в России. Поскольку у нас рост спроса увеличивает не только предложение, но и цену этого предложения.


Вторичный рынок: цены топчутся на месте

А что же в Ульяновске? По данным ЗАО «Центр недвижимости», с декабря 2007 года по июнь 2008-го средняя цена квадратного метра на ульяновском вторичном рынке жилья повысилась на 4,6% (с 32,4 тыс. рублей до 33,9 тысячи). В августе квадратный метр стоил в среднем уже 34,2 тыс. рублей. То есть цены с начала года выросли на 5,6%. Однако среднемесячный прирост цен составил всего 0,7%. Столь низкие темпы роста на практике почти не ощутимы. Получается, что в течение восьми месяцев цены «топтались на месте». Аналитики тут же заявили о наступлении стагнации на рынке жилья. Рост цен на квартиры был ниже инфляции на потребительском рынке, которая, по данным Ульяновскстата, достигла примерно такого же показателя (5,5%) уже к концу первого квартала 2008 года, а к 22 сентября выросла до 10,2%.
Прирост цен сложился, прежде всего, за счет подорожания квартир в Новом городе. Однокомнатные квартиры только с декабря 2007 года по апрель 2008-го выросли здесь в цене в среднем на 13%, двухкомнатные — на 9,4%, трехкомнатные — примерно на 9%. В других районах Ульяновска колебание цен было незначительным.
Рост цен в районе авиастроителей связан с увеличением спроса на вторичном рынке жилья. Эксперты объясняют это тем, что производственная и торгово-развлекательная инфраструктура района стремительно развиваются, число рабочих мест увеличивается, численность жителей района растет, при этом строительство новых жилых домов практически не ведется.
Согласившись с последним утверждением (жилье в Ульяновске строится сегодня преимущественно в правобережье), не станем увлекаться заявлениями о стремительном росте инфраструктуры и новых рабочих мест в Заволжье. Все гораздо прозаичнее: Новый город начинает вкушать плоды локального демографического взрыва начала 1980-х. Сегодня авиастроители (в большинстве своем — уже бывшие) вынуждены решать жилищный вопрос своих взрослых детей, которые обзаводятся семьями и детьми.
Если же говорить о цене предложения на вторичном рынке жилья, то «ножницы» здесь достаточно велики: от 28 тыс. рублей за квадратный метр общей площади четырехкомнатной «хрущевки» до 43 тысяч за «квадрат» однокомнатной малогабаритки. Дороговизна последних объясняется небольшим метражом, дешевизна первых — тем, что спрос на такое жилье в Ульяновске минимальный.
Наиболее распространенные категории квартир в объединенной риэлторской базе данных — «хрущевки» и квартиры 75, 90 и 90А серий. А основной удельный вес приходится на одно- и трехкомнатные квартиры новых типовых планировок в дальнем Засвияжье. Риэлторы утверждают, что выбор объектов на рынке сегодня большой, цены относительно стабильны. С декабря 2007 года по июнь 2008-го средняя цена сделок на вторичном рынке жилья Ульяновска увеличилась с 32,6 тыс. рублей за «квадрат» до 33 тысяч, или на 1,2%. Как говорится, торг вполне уместен.
Эксперты предполагали, что стагнация вторичного рынка жилья продлится до октября, очередного сезонного повышения активности. Однако сентябрь с его расшалившимися «качелями» фондового рынка заставил несколько насторожиться.


Новостройки: «клуб» равняется многоэтажке

А какова ситуация на первичном рынке жилья? По данным ЗАО «Центр недвижимости», в июне 2008 года по отношению к декабрю 2007-го средняя по городу цена предложения одного квадратного метра увеличилась с 33,1 тыс. рублей до 34,9 тысячи, или на 5,4%. К августу цена за «квадрат» новостроек несколько снизилась и составила 34,5 тыс. рублей. Сентябрь вновь дал некоторый рост.
Быстрее всего растет цена квадратного метра квартир-новостроек в центре Ульяновска. Одной из причин увеличения цен на первичном рынке явился рост себестоимости строительства.
Аналитики утверждают, что стагнация на рынке жилой недвижимости в большей мере иллюстрируется именно динамикой цен на первичном рынке, рост которых остановился в середине года и обратился вспять в третьем квартале. Хотя ценовой разрыв между квадратным метром «первичного» и «вторичного» жилья в среднем совсем не велик. В середине года он достигал 1 тыс. рублей, в августе снизился до 300, а в сентябре — и вовсе до 100.
Динамика изменения средней цены предложения одного «квадрата» на первичном рынке жилья в Ульяновске такова: 33,1 тыс. рублей в декабре 2007 года, 32,7 тыс. — в январе и феврале 2008-го, 33,9 тыс. — в марте, 34,2 тыс. — в апреле, 34,6 тыс. — в мае, 34,9 тыс. — в июне, 34,6 тыс. — в июле, 34,5 тыс. — в августе.
Основной объем нового жилья в этом году возводится в двух районах города: Ленинском (центр) и Засвияжском (дальнее Засвияжье). Предложение первичного рынка представлено в основном квартирами улучшенных планировок. Растет предложение квартир-новостроек в домах клубного типа. Такие дома возводятся в основном в Ленинском районе. Цена квадратного метра в клубных домах практически соответствует его цене в многоэтажных новостройках. При этом качество строительства, благоустройство территории и комфортность проживания в клубных домах часто превосходят соответствующие характеристики многоэтажных домов с квартирами улучшенных планировок.


Куда движется недвижимость?

Вновь обратимся к данным ЗАО «Центр недвижимости». Среднее время экспозиции типовых квартир в объединенной риэлторской базе данных («хрущевки» и дома 75, 90 серий) с декабря 2007 года по июнь 2008-го увеличилось с трех до пяти месяцев. Получается, на то, чтобы продать типовую квартиру (возможно, с альтернативной покупкой другого жилья) по средней рыночной цене предложения, может уйти почти полгода. Продажа одно-, двухкомнатных квартир, возможно, займет несколько меньший срок, чем трех- и четырехкомнатных.
В середине года цена предложения была выше цены спроса на 2,8%. А с декабря по июнь количество предлагаемых на продажу квартир увеличилось почти в три раза. Наиболее быстрое наполнение рынка произошло в первом полугодии 2007 года, когда объем предложения вырос на 94%. За год (с июня-2007 по июнь-2008) предложение объектов увеличилось еще на 52,5%. К началу лета (судя по объединенной риэлторской базе данных) на одном только вторичном рынке находилось в продаже 4,7 тыс. квартир. Для сравнения: в декабре 2006 года их было 1,6 тысячи.
С декабря 2007 года по июнь 2008-го максимальный прирост цен отмечен на четырехкомнатные квартиры — 8,5% (с 29,5 тыс. до 32 тыс. рублей за квадратный метр). Средний по городу прирост цен на двухкомнатные квартиры составил 5,1% (с 31,4 тыс. рублей до 33 тыс.). Трехкомнатные квартиры выросли в цене на 4,6% (с 30,3 тыс. до 31,7 тыс.). Минимальный прирост зафиксирован на однокомнатное жилье. Несмотря на востребованность, подорожало оно только на 4,3% (с 35 тыс. до 36,5 тыс.).
Сертифицированный аналитик рынка жилья Наталья Ярсина объясняет максимальный ценовой прирост на четырехкомнатные квартиры не повышенным спросом на этот тип жилья, а минимальной разницей в цене между четырехкомнатными и трехкомнатными квартирами, которая сложилась к концу прошлого года — всего 50 тыс. рублей за «квадрат». А увеличение цен на четырехкомнатные квартиры в текущем году постепенно выровняло позицию этих недооцененных объектов среди других типов квартир.
Почему самые востребованные однокомнатные квартиры растут в цене незначительно? Аналитики называют одну причину: на фоне снижения платежеспособного спроса на жилье резервов для роста цен у однокомнатных квартир уже недостаточно. Их квадратный метр и так самый дорогой. По оценкам риэлторов, в настоящее время больше востребованы однокомнатные дешевые квартиры, несколько меньше — двухкомнатные. Комнаты в коммунальных квартирах, «гостинки» и многокомнатные квартиры спросом практически не пользуются.
В связи с большим количеством квартир, предлагаемых на продажу, потенциальные покупатели интересуются возможными скидками еще до осмотра объекта. В результате цена продавца квартиры может снижаться до уровня цены спроса в среднем на 30-50 тыс. рублей.


Выше — некуда

Продолжительный ценовой застой на квартирном рынке говорит о снижении покупательской способности населения области. С чем это связано, если потребность в жилье растет, доходы населения увеличиваются (статистика стабильно фиксирует рост зарплат), жилья строится больше? Дело в том, что основная масса сделок купли-продажи на рынке жилья совершается с привлечением кредитных средств. В свете послед-них событий, связанных с американским ипотечным кризисом, последствия которого дошли и до нас, оформить ипотечный кредит становится все труднее.
Процентные ставки в некоторых банках подросли, требования к заемщикам ужесточились, сроки одобрения кредитов увеличились. Таким образом, часть потенциальных покупателей, не имея возможности получить ипотечный кредит в изменившихся условиях, выпала с рынка. Отсюда и снижение покупательского спроса на рынке жилья.


Как обзавестись жильем?

На рынке ипотечного жилищного кредитования Ульяновской области работают преимущественно крупные федеральные игроки (Сбербанк, ВТБ-24, ОАО «АИЖК» (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и др.) или местные ипотечные организации, которые ориентированы на стандарты федеральных игроков ипотечного рынка. По данным правительства области, в 2007 году более 70% всех ипотечных кредитов на территории нашего региона выдано Сбербанком и ВТБ-24.
В 2006 году общая сумма ипотечных кредитов в Ульяновской области составила порядка 600 млн. рублей, в 2007 году — 2 млрд. рублей, а за первое полугодие 2008 года — уже 1,2 млрд. рублей. Насколько изменится ситуация во втором полугодии, прогнозировать пока никто не берется.
Кроме чисто рыночных механизмов, увеличение объемов ипотечного рынка обусловлено и целенаправленной государственной политикой. В рамках реализации приоритетного нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» регионы приняли собственные жилищные программы. Целевая программа «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Ульяновской области» прописана на 2006-2010 годы. Создано ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства», 100% акций которого находится в собственности региона. Эта корпорация является оператором ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (федеральное ипотечное агентство, созданное правительством России), партнером ООО «АТТА-Ипотека» и ряда федеральных банков. Линейка ипотечных продуктов корпорации достаточно широка: на приобретение жилья на первичном и вторичном рынках, на ремонт жилья, на улучшение жилищных условий, на потребительские нужды под залог имеющегося жилья.
Кредиторами на ипотечном рынке выступает целый ряд банков и других финансовых структур: Ульяновское отделение Сбербанка РФ, ВТБ-24, Ак Барс банк, Народный инвестиционный банк, губернский банк «Симбирск», Россельхозбанк, БИНбанк, Росбанк, банк «Венец», Юниаструм Банк, ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства», ПК «Строим вместе», ЗАО «Центр недвижимости» и др.
Однако из-за дороговизны ипотечных кредитов по всей России возрос их невозврат. По этой причине банки все чаще стали отказывать в выдаче кредитов. У целого ряда первичных кредиторов, работающих на территории Ульяновской области, доля кредитов с просроченными платежами также составляет высокий процент. По информации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, на 1 июля 2008 года доля кредитов, сопровождаемых этим агентством, с просроченными платежами по Ульяновской области составила почти 15%.
Как бы то ни было, но ипотечное жилищное кредитование (в том или ином виде) во всем мире является самым распространенным инструментом решения жилищной проблемы населения. И все же ипотека не является панацеей, позволяющей решить жилищную проблему всем слоям граждан. Во всех развитых странах посредством ипотеки решается жилищная проблема порядка 70% населения, и это — с учетом программ так называемой «социальной ипотеки». В России, по самым оптимистичным прогнозам, эта цифра в ближайшее время составит порядка 60% (с учетом имеющихся и возможных социальных программ), а на основе «чисто рыночной» ипотеки — не более 30% населения. Однако эти прогнозы обнародованы до сентябрьских событий на фондовом рынке, поэтому относиться к ним нужно с поправкой на изменение финансовой ситуации в стране.
Кроме того, искусственно расширять сферу деятельности ипотечного кредитования и вовлекать в эту схему даже лиц с низкой платежеспособностью экономически нецелесообразно и рискованно. Поэтому некоторые категории граждан при приобретении жилья могут воспользоваться помощью государства. Предоставляется она в виде безвозвратных субсидий, составляющих часть стоимости приобретаемого жилья. Например, таков механизм оказания поддержки молодым семьям.
В качестве решения жилищной проблемы другой части населения (не способного участвовать в схемах жилищного кредитования) на федеральном и региональном уровне разрабатываются другие механизмы: доходные дома, социальное арендное жилье, социальный найм. Близится к завершению работа по созданию федерального Фонда поддержки жилищного строительства.


Квартиры от предприятий

Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства приступила к работе с крупнейшими предприятиями региона, намереваясь решить жилищные проблемы их работников. Есть несколько схем сотрудничества.
Первая — информационные мероприятия на предприятии. В рамках целевой программы «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Ульяновской области в 2006-2010 годах» функция по ее информационному сопровождению (а соответственно, и всего приоритетного нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России») по направлению ипотечного кредитования возложена на областную корпорацию ипотеки и строительства. Корпорация периодически проводит бесплатные лекции и индивидуальные консультации на ряде крупных предприятий области.
Схема вторая — организационное взаимодействие с предприятиями, озабоченными решением жилищного вопроса своих сотрудников. Эта форма сотрудничества не требует прямого финансового участия предприятия в процессе получения и обслуживания ипотечных займов, а предусматривает лишь организационное взаимодействие с областной корпорацией ипотеки и строительства (предоставление документов о доходах заемщика, о его стаже работы и т.д.)
Для начала сотрудничества предлагается подписать соглашение о намерениях (возможно, трехстороннее, с участием правительства области), в рамках которого в последующем корпорация кредитует сотрудников предприятий на льготных условиях (скидка на услуги по получению кредита и т.д.)
Третья схема — совместная реализация социальной программы предприятий по улучшению жилищных условий своих работников. Если в компании уже реализуется комплекс мер по решению жилищного вопроса своих сотрудников или подобные меры предусмотрены коллективным договором, специалисты областной корпорации могут оказать консультационную и методическую помощь в разработке локальных программ. Одной из самых распространенных и удобных форм поддержки предприятием своих специалистов является субсидирование первоначального взноса по ипотечному займу.
Например, для перспективных сотрудников выделяются денежные средства, составляющие часть стоимости приобретаемой квартиры. В дальнейшем с сотрудником заключается договор, в котором он обязуется отработать в компании определенный срок. Как правило, размер выделяемых предприятием средств составляет 200-300 тыс. рублей. Оставшуюся часть работник привлекает с помощью ипотечного займа. С учетом взноса предприятия сумма займа для человека становится меньше, а это влечет снижение издержек по обслуживанию ипотечного кредита.


Ждать ли милостей от федеральной власти?

Государство намерено осуществлять софинансирование ипотеки. Такое поручение Дмитрий Медведев дал федеральному прави-тельству. Поручение президента должно быть учтено при подготовке стратегии массового строительства жилья в дополнение к федеральной целевой программе «Жилище». Предполагается, что в рамках федеральной стратегии будут применяться механизмы софинансирования граждан путем частичной или полной уплаты первоначальных взносов и процентов по ипотечным кредитам. Господдержку должны получить те, кто «нуждается в улучшении жилищных условий, но не имеет объективной возможности накопить средства на приобретение жилья на рыночных условиях».
Жизнь показала, что ранее действовавшие в этом направлении программы оказались неэффективными. И это притом, что госсубсидии по ипотеке составляли сотни миллиардов рублей! Число очередников и потенциальных получателей социального жилья в стране оценивается в 3,5 млн. человек. Неспособными приобрести жилье ни по одной из существующих схем могут быть признаны сотни тысяч человек.
Однако многие эксперты сомневаются в необходимости расширения госсубсидий по ипотеке, считая разумной альтернативой такому решению субсидии на покупку жилья вкладчикам стройсберкасс. Такой законопроект находится на рассмотрении в Госдуме. Если он будет принят, все категории граждан смогут получить 20-процентную прибавку от государства на свои ежегодные взносы, не превышающие 70 тыс. рублей. Аналитики заявляют, что за предложением президента, возможно, последуют предложения финансирования ФЦП «Жилище» из Фонда национального благосостояния, и увязывают это решение с инвестициями пенсионной системы в ипотечные облигации. Но и здесь «но»: поручение датировано восьмым августа. Сентябрь, очевидно, внесет свои коррективы.


Стройсберкассы на симбирской почве

Кооператив — это схема самоорганизации людей в своего рода «кассу взаимопомощи» для решения собственных жилищных проблем. Людей, которые не тянут на банковскую ипотеку, но вполне могут решить вопрос вскладчину. Это то, что во всем мире называют стройсберкассами. История их в Европе идет с 1775 года. Сегодня каждая третья европейская семья является вкладчиком стройсберкассы. Даже в так любящей ипотеку США более 80 млн. семей участвуют в подобных жилищных сообществах.
По образцу стройсберкасс в Ульяновской области действуют два кооператива — «Строй и живи» и «Строим вместе». Их деятельность охватывает как рынок строительства жилья, так и рынок готового (вторичного) жилья. Эти два кооператива за пять лет своей работы помогли улучшить жилищные условия более 1100 семей. 850 семей уже полностью рассчитались по своим долгам и вышли из кооператива, а более 200, проживая в кооперативных квартирах, продолжают ежемесячно рассчитываться в соответствии с индивидуальными графиками рассрочки. Сегодня доля двух кооперативов в Ульяновской области примерно 50:50.


Ипотека и мировой кризис

Отразился ли мировой кризис на российской ипотеке? Несомненно. Российские банки уже снизили долю ипотеки в розничном кредитном портфеле. Банк России зафиксировал сокращение доли ипотеки впервые с 2006 года. Если по итогам первого квартала 2008 года она составляла 16,3%, то по итогам первого полугодия — 15,1%. Это — следствие ужесточения ипотечных программ крупными игроками банковского рынка и отказа целого ряда банков от выдачи ипотечных кредитов.
«Притормаживать» ипотеку банки начали еще в третьем и четвертом квартале прошлого года. Динамика роста доли ипотеки начала замедляться, однако негативной стала только сейчас. Правда, в абсолютном выражении ипотека пока продолжает свой рост (первый квартал 2008 года — 157 млрд. рублей, второй квартал — 182 млрд.) Однако сентябрь показал: банки продолжают повышать ставки по ипотеке и ужесточать условия выдачи кредитов. Только за последние две недели месяца заемщиков огорчили около десятка банков. И это, похоже, только начало...


Стройка и закон

События последних лет продемонстрировали наличие больших проблем с соблюдением законности в строительной сфере: от создания мошеннических строительных «пирамид» до произвольных отступлений от проекта и случаев получения разрешений на строительство уже чуть ли не на стадии его практического завершения. Много вопросов возникает в связи с уплотнительной (так называемой «точечной») застройкой.
По словам первого заместителя председателя правительства Ульяновской области Владимира Козина, все это стало возможным из-за юридического вакуума, имевшего место до последнего времени. Никакими законами или нормативными актами не регулировались полномочия власти в осуществлении долевого строительства. Люди были предоставлены сами себе: не имея соответствующей квалификации, они должны были сами просчитать предстоящие риски, оставаясь один на один с бизнесом. На сегодняшний момент функции контроля за этим процессом переданы на уровень субъекта Федерации, а функции исполнения и работы непосредственно с населением — на уровень муниципального образования. Повторение аферы ООО «Капстрой» с одновременной продажей одной квартиры нескольким покупателям в настоящее время исключено.
Что касается «точечной» застройки, то столкновения между жителями областного центра и застройщиками связаны с серьезными изменениями градостроительного законодательства, осуществленными в последнее время. Принят новый Градостроительный кодекс, который пересмотрел схему выделения земельных участков, выдачи разрешений на строительство и прохождения экспертиз. Как всякий закон, в корне меняющий ситуацию на правовом поле, он должен иметь определенный переходный период. Этот переходный период, когда постепенно вступают в действие новые правила, но еще не в полной мере отменены старые, продлится до 1 января 2010 года.
Если речь идет о вновь выделяемых участках, то вступившее в силу законодательство в полной мере ответило на то, по какой процедуре принимать решения. Население имеет возможность участвовать в публичных слушаниях генплана, затем — в публичных слушаниях по правилам землепользования и застройки и наконец — в публичных слушаниях по рассмотрению проектов по застройке территории конкретных кварталов.
Разумеется, вынесенные на слушаниях решения носят рекомендательный характер. Окончательное решение принимает все же мэр — выделять или не выделять земельный участок. Все нынешние проблемы точечной застройки связаны с земельными участками, выделенными под строительство по процедуре старого градостроительного законодательства. В каждом конкретном случае власти города и региона вынуждены включать «ручное управление» и «разруливать» конфликтные ситуации.
Вопрос об изменении порядка организации и проведения публичных слушаний стал одним из ключевых на сентябрьском заседании Ульяновской городской думы. Задачу создать благоприятные условия для участия граждан в решении градостроительных вопросов депутатам поставил
губернатор Сергей Морозов, поэтому работа над новой редакцией Положения о публичных слушаниях ведется совместно с областным правительством.
С принятием документа публичные слушания по любой точечной застройке будут проводиться не в районных администрациях, а вблизи планируемого строительства. Жители близлежащих домов узнают о месте и времени проведения слушаний из объявлений. Горожане также получат возможность предварительно ознакомиться с информацией о том, какие объекты будут строить на данной территории. Планируется, что все публичные слушания будут проходить в вечернее время или в выходные, за исключением праздников.
— Мы задались целью досконально прописать всю процедуру информирования населения. Когда изменения будут приняты, ни один застройщик без предварительной работы с жителями на местах, в каждом доме, каждом подъезде, не будет иметь возможности приступить к возведению здания, — говорит председатель Городской Думы Василий Гвоздев.
А в конце сентября в Ульяновске состоялось учредительное собрание некоммерческого партнерства «Объединение строителей Ульяновской области», которое положило начало переходу к саморегулированию в строительстве на территории региона.
Учредителями и первыми членами организации стали крупнейшие строительные организации региона. В случае исполнения партнерством предусмотренных законами требований оно приобретет статус саморегулируемой организации (СРО) в строительстве. По словам заместителя министра строительства, ТЭ и ЖКК области Валерия Малиновского, создание СРО в сфере строительства имеет ключевое значение для региона.
Дело в том, что с января 2009 года строительные лицензии выдаваться не будут, а уже в январе 2010 года институт строительных лицензий прекращает свое существование. На смену ему придет система выдача свидетельств о допуске к определенным видам строительной деятельности. Этот вопрос будет входить в компетенцию саморегулируемой организации. Так что, по сути, сами игроки строительного рынка будут регулировать состояние дел на нем и нести ответственность за тех, кого «допустили». Такая практика хорошо зарекомендовала себя в других странах, теперь она будет применяться и в России.


Продавать или покупать?

Словом, ни о сворачивании государственных жилищных программ, ни об уходе с рынка жилищного строительства ведущих региональных игроков пока не говорится. Данные Росстата за первое полугодие свидетельствуют, что до осени жилье в России практически не дорожало: 7,7% роста на первичном рынке, 11,9% — на вторичном (притом, что индекс потребительских цен за это время вырос на 8,7%).
Ситуация в регионах несколько разнится. В Ульяновске в сентябре квадратный метр «вырос» по сравнению с августом всего лишь на 100 рублей — как на вторичном рынке, так и на первичном. По свидетельству специализированных СМИ, в Ростове продажи в сентябре по сравнению с августом упали на 40%, в Самаре цены не меняются уже три месяца, в Новосибирске цены стоят с начала года, а девелоперы проводят промоакции — дают скидки в 7-10%, бесплатные парковочные места и т. п. Мало того — на рынок вернулись бартерные схемы: с подрядчиками и поставщиками застройщики рассчитываются квартирами по цене ниже рыночной.
Коррекции цен на жилье в Москве стоит ожидать уже этой зимой, говорят аналитики. По прогнозам, стоимость столичного «квадрата» может снизиться на 20%. Однако тут же звучат мнения радикально противоположные: снижение кредитов, уменьшение предложения из-за замораживания строек повлечет за собой рост цен на жилье. Но, видимо, все же не в самой ближайшей перспективе.
Немаловажным фактором, влияющим на стоимость жилья, станет введение с 2011 года единого налога на имущество, который будет взиматься с рыночной цены недвижимости, а не по оценке БТИ, как сейчас. Содержание жилья станет намного дороже, что вкупе с ростом коммунальных платежей приведет к росту продаж так называемых «инвестиционных» квартир.
Пока же можно сделать вывод о том, что коррекция произойдет вне зависимости от нынешних «качелей» рынка — до конца 2008 года она составит не более 5-7%, а очередной рост начнется через полгода-год. Это неизбежно, учитывая сохраняющийся дефицит жилья, медленные темпы строительства и проблемы с финансированием у застройщиков.


обсудить статью

Юрий Котов