Трудно ли быть инвестором

Возрождение строительной индустрии объявлено новой исполнительной властью региона одной из приоритетных задач.
Достаточно ли для этого лишь административного ресурса?
Своими размышлениями делится один из основных игроков строительного рынка Ульяновска директор компании «Амарант РПК» Владимир Ртищев.

Казалось бы, все предпосылки для развития строительного комплек- са в регионе налицо. Принят закон о развитии инвестиционной деятельности на территории Ульяновской области. Максимально снижен коэффициент ставок на выкуп земли под промышленными объектами. Городская власть готовится выставить на продажу целый ряд земельных участков и обещает максимально активизировать аукционную деятельность. Много и громко заявляется о зарождении ипотеки. Жилищный комплекс, вступивший в силу несколько месяцев назад, тоже направлен на стимулирование строительства жилья. Во всяком случае, так говорят его разработчики. Однако участники строительного рынка не торопятся разделять столь радужный оптимизм.
На вопрос, что нужно для того, чтобы строительный комплекс Ульянов-ска действительно развивался, Владимир Ртищев отвечает коротко: «работать надо».
Конечно же, «Амарант РПК» будет выкупать землю под своими объектами. Аренда — ситуация не только зависимая и нестабильная, но подчас просто парадоксальная. Например, для того чтобы заложить собственное здание, стоящее на муниципальной земле, необходимо... разрешение мэра. Последнего такого разрешения Ртищеву пришлось дожидаться два месяца.
Но одно дело выкуп земли под имеющимися зданиями и другое — получение участка под застройку. На протяжении целого ряда лет главным тормозом развития строительной отрасли в Ульяновске является пресловутый разрешительный принцип. Обязательность конкурсного подхода при определении застройщика продекларирована наконец-то на федеральном уровне, остается только надеяться, что и в Ульяновске этот принцип станет приоритетным.
Казалось бы, чего проще: обозначил участок, определил его рыночную стоимость, объявил дату проведения конкурса. Кто предложил более выгодные условия — тот и выиграл. Однако прозрачных и понятных для застройщиков правил выбора и отведения земельных участков под строительство в Ульяновске нет до сих пор. Муниципальному Положению об инвестиционных конкурсах уже несколько лет, но реальный механизм его действия пока еще только разрабатывается. По мнению инвесторов, первый опыт проведения конкурсов оказался неудачным по причине завышенной цены (участок на улице Карюкина, например, оказался равноценным московскому, что на Каширском шоссе). Конечно же, цены должны быть приемлемыми для Ульяновска. И все же получить землю — это полдела. Следующий шаг не менее сложен. Необходимо справиться с массой разрешительной документации (количество согласующих подписей доходит до трех десятков) и рассчитаться с материальными притязаниями города. «Обременения» со стороны администрации продолжают существовать как в денежном выражении (в виде отчислений на развитие городской инфраструктуры), так и в натуральном — передаче определенного процента жилья в будущем доме муниципалитету.
Наверное, городу действительно нужны средства на развитие инфраструктуры, но подобное «социальное инвестирование» увеличивает себестоимость строительства и снижает его рентабельность. Попросту говоря — делает строительный бизнес невыгодным. Результат же того, что на протяжении целого ряда лет ульяновские строители должны были отдавать городу львиную долю от сметной стоимости объекта, известен. Вместо шести некогда мощных строительных трестов мы имеем один, а большинство нынешних строительных фирм находят фронт работ в других регионах.
«Давайте я сам построю все, что необходимо, на эти десять процентов! — рассуждает Ртищев. — Не дают. Знаете, почему? Потому что, если построю я, это будет моя собственность, и я не отдам ее никому. Раньше мы строили сети и аккуратно передавали их на баланс «Водоканала», УльГЭС и так далее, но сегодня такая «благотворительность» — уже вчерашний день».
Уж коли город не может предоставить инвестору строительные площадки со всей готовой инфраструктурой, то частные вложения должны оборачиваться, по крайней мере, правом собственности на возведенный объект. И договором на обслуживание этой собственности — с тем же муниципальным «Водоканалом» или любой частной структурой, которая непременно должна появиться на ульяновском рынке коммунальных услуг. В жилом доме на улице Крымова, например, все сети передали кондоминиуму. Обслуживанием водопровода, канализации, теплотрассы, протянутых к новому торгово-офисному центру на перекрестке улиц Гончарова и Карла Маркса, «Амарант РПК» намерен заняться сам. Словом, вариантов масса, и слово «муниципальный» здесь отнюдь не является приоритетным.
Принцип же эффективного управления муниципальной собственностью, по Ртищеву, выглядит следующим образом: избавление от муниципальной собственности вообще. По-настоящему эффективным может быть лишь собственник частный. Это уже аксиома.

Какие объекты сегодня нужны Уль- яновску больше всего?
По оценке инвесторов, городу катастрофически недостает современных торговых площадей. Согласно недавнему исследованию, проведенному компанией «Амарант РПК», в Ленинском районе имеется лишь порядка 9 тысяч квадратных метров нормальных торговых площадей. Притом, что в новом городе, например, таковых 16 тысяч. И все заняты! Приспособленные торговые помещения неуклонно будут уступать место современным комплексам, отвечающим всем требованиям времени. Сдаваемый «Амарантом РПК» торгово-офисный центр, что рядом с Домом Быта, — это керамо-гранит, эскалаторы, кондиционирование, вентиляторы. Одной только автоматики здесь на 2,5 млн. рублей. Всего же в объект вложено порядка ста миллионов рублей.
Сдача комплекса планируется в октябре, сейчас уже оформлены договоры с будущими арендаторами на два с половиной этажа из четырех. Причем, цена за аренду торговых площадей в этом комплексе ниже, чем в близлежащих зданиях.
В плановые сроки сдачи объекта «Амарант РПК» немного не уложился, поскольку вслед за улаженными административными проволочками обозначились трудности производственные: только в 2003 году, например, стройматериалы подорожали в среднем на 20%, а за апрель-май прошлого года цены на металл подскочили вдвое. Это те самые риски, от которых не застрахован ни один строитель.
Дал о себе знать и еще один инвестиционный риск. «С одной стороны, в Ленинском районе не хватает торговых площадей. С другой стороны, мы строим, а для кого строим, пока не знаем, — говорит Ртищев. — Мы затевали объект не под ульяновских розничных торговцев. Строили под «Перекресток», «М-Видео», московские, самарские, казанские компании. А они в Ульяновск не идут!». И это уже инвестиционный климат, «утеплять» который предстоит, в первую очередь, региональной власти.
А Ртищев уже с головой окунулся в новый крупный объект, который он называет своим подарком городу. Компания «Амарант РПК» приступает к строительству спортивного комплекса «Спартак», что на перекрестке улиц Минаева и Железной Дивизии. Общая площадь объекта составит 22 тысячи квадратных метров. Здесь будет зимний легкоатлетический манеж европейского класса, с беговыми дорожками, сектором для прыжков и всеми прочими необходимыми атрибутами. В здании смогут разместиться фитнес-клубы: для них предусмотрены большие залы с кондиционерами и вентиляцией, хорошие раздевалки, души, сауны. Порядка 16 тысяч квадратных метров займут торговые площади. С охраняемой автопарковкой, детским развлекательным центром и другими составляющими современного торгового центра. Спортивная направленность комплекса должна сохраниться во всем. Планируется привлечь сюда крупные спортивные сети, которые предложат ульяновцам максимально возможную линейку товара: от тренажеров и спортинвентаря до современной спортивной одежды и обуви. Сохранится в «Спартаке» и открытая летняя площадка, которую зимой можно будет превращать в каток.
Путь от замысла до воплощения проекта пока, к сожалению, типичен для Ульяновска. На получение разрешения исполнительной власти понадобилось десять месяцев. На оформление договора аренды земли — еще пять. Сейчас ведется проектирование (проектировщиком является постоянный партнер компании «Амарант РПК» — институт «Ульяновскгражданпроект»). Ориентировочная стоимость объекта — 400-500 млн. рублей. «Если найдутся хорошие инвесторы — быстро построим, если придется тянуть объект самому — понадобится 3-3,5 года», — подсчитывает Ртищев.

Акак же жилищное строительство?
По оценке Владимира Александро- вича, главный просчет нового Жилищного Кодекса заключается в том, что он оставил инвестора абсолютно бесправным. Практика жилищного строительства, как правило, складывалась следующим образом: квартиры продавались на начальном этапе строительства дома, и будущий собственник жилья, по сути, финансировал стройку вместе с генеральным застройщиком. Новый Жилищный Кодекс позволил дольщику изымать вложенные в объект средства на любом этапе строительства, расторгая договор в одностороннем порядке. А как вернуть деньги, если все они вложены в кирпич, краску, зарплату строителей?
— Получается, я должен весь этот дом строить на свои деньги, а потом пытаться его продать, — рассуждает Ртищев. — Но в этом случае собственник квартиры уже не является инвестором. А значит, возникает НДС, другие накрутки. Цена жилья поднимется минимум на 50%. Если сейчас квадратный метр в центре Ульяновска стоит 18-19 тысяч, то за 30 вы готовы его купить? А если еще мэрия будет забирать 40% от моего дома — и дальше что?..

Помимо административных барьеров, недальновидного законодательства, финансовых и иных инвестиционных рисков, есть у ульяновской стройиндустрии и еще один сдерживающий фактор — отсутствие единой городской строительной концепции. Подобная концепция сделала бы строительный рынок прозрачным и предсказуемым, исключила конфликтные ситуации, минимизировала коррупцию. Появится, наконец, Генеральный план развития города — а уж инвесторы сами решат, в какую часть этого плана им выгодно вложить свои финансы, опыт, интеллект. В выигрыше, в конечном итоге, окажутся все.