УК: СИНДРОМ РАЗДВОЕНИЯ

Это не диагноз, а казуистика жилищного законодательства. Теперь управляющие компании будут функционировать в двух формах - в прежней, понятной, и новой - при непосредственном управлении собственниками. Закинув это ноу-хау на ЖК-рынок, законодатель дал понять: не получится - переиграем. Теперь мы в стадии очередного эксперимента

Ну и НУ

Управляющая компания при непосредственном способе управления (НУ) - это когда собственники заключают с «управленцами» договор только на содержание и ремонт общего имущества дома, а отношения с поставщиками коммунальных ресурсов выстраивают в формате прямых договоров.

Эксперты отмечают, что де факто по этой схеме управляющие компании в ряде регионов работают давно. Она позволяет избежать роли буфера в схеме: ресурсники-УК -собственники, где УК -исполнитель коммунальных услуг, а значит, перед собственниками помещений отвечает за качество ресурса, а перед ресурсниками-за его оплату. И тут, уж извините за непарламентское выражение, - и в шапке дурак, и без шапки дурак -так образно определяют свое положение представители УК. Население недовольно качеством услуг, ресурсники-сбором платежей за них. Долги повисают именно на управляющих организациях. Как следствие,их баланс уходит в минус, на имущество накладывается арест.

В конце 2010 года на одном из заседаний круглого стола по проблемам ЖКХ директор компании «Аметист» Эльдар Сеюков сказал:

- В адрес управляющих компаний -масса обвинений со стороны собственников, в частности - в нецелевом использовании средств, предназначенных на оплату коммунальных услуг. Но почему-то среди собственников нет желающих заключать договоры напрямую с ресурсоснабжающими предприятиями. Мы бы были этому только рады.

Таким образом, господин Сеюков заявил о готовности ограничить деятельность своей компании только услугами по содержанию и ремонту многоквартирных домов (МКД) еще до того, как такая возможность была прописана законодателем,  и первым предпринял шаги, чтобы эти намерения реализовать, когда закон ее предоставил.

Первые же инициативы «Аметиста» обсудить возможность новой формы управления с населением (чтобы она была признана легитимной, за нее должны отдать голоса более 50% собственников МКД) аукнулись скандалом. В июне в СМИ сообщили, что «Аметист» якобы изобрел четвертый, незаконный, способ управления жилыми домами. Комментарии в Интернете в полной мере проиллюстрировали, что за галопирующими изменениями в жилищном законодательстве не успевают следить не только журналисты.

Но и эксперты из числа тех, кто «в теме», не торопятся  признавать, что четвертый способ управления, изобретенный законодателями, это как раз то, что надо.

- Может быть, непосредственное управление по такой схеме и неплохой вариант, но инициатива должна идти не от бизнеса, а от собственников, - говорит депутат Ульяновской Гордумы адвокат Григорий Каленов, который на протяжении многих лет занимается защитой прав собственников в судах. -Люди должны понимать, зачем им заключать с управляющей компанией договор на новых условиях, какие преимущества они получат, с какими сложностями столкнутся. Задают ли собственники себе эти вопросы? Уверен, что не задают. Куда они пойдут, если возникнут проблемы?

Журналист и депутат Геннадий Антонцев во многом солидарен со своим коллегой по Думе:

- Нельзя торопиться с переходом многоквартирных домов на непосредственное управление: Ульяновск к этому не готов. Как минимум, должна быть более высокая самоорганизация собственников. И не только это. Например, нашим же областным законодательством критерии отбора МКД для включения в программу капитального ремонта прописаны таким образом, что дома с непосредственной формой управления никогда в нее не попадут. Все приоритеты -за ТСЖ. Если уж в Ульяновской области  запускается механизм перевода многоквартирных жилых домов на НУ, может, стоило бы сначала пересмотреть свои же законы? 

Все плюсы непосредственного управления -пока чистой воды теория. А практика, которая сегодня складывается, -это опыт «Аметиста», который собирается  получить доверенность от собственников и от их лица выстраивать отношения с ресурсными организациями. Таким образом, население будет абсолютно выключено из процесса отношений с коммунальными организациями. Зачем нам это? Проблема еще в том, что по такой же схеме, что и «Аметист», захотят работать УК  с опытом и  репутацией более низкого качества.

Оптимистичный взгляд на тему у председателя Комитета ЖКХ и экологии администрации Ульяновска Михаила Сычева:

- Управляющие компании при непосредственном управлении получат свободу от долгов за коммунальные ресурсы и соответственно -  стимул вкладываться в свое развитие. При прежней схеме его не было, поскольку все, что они зарабатывали, шло в счет погашения долга за полученные ресурсы. Населению заключение прямых договоров с коммунальщиками ничем не грозит, потому что с него нельзя взять больше, чем положено по закону.

  - У меня двоякое отношение к этой форме управления, - говорит министр энергетики и жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области Сергей Гигирев. - Что мы получаем? Собственник доволен, ему не предъявляют никаких доначислений. УК не несет убытки. Но от этого убытки никуда не денутся -они просто перекладываются с управляющей компании на поставщика ресурса. То есть проблема остается. Выпадающие доходы – это, прежде всего, проблема эффективности производства коммунальных услуг. Чтобы ее решить, недостаточно законодательных, политических или организационных мер, нужна глубокая модернизация всего производства. Тогда мы получим нормальную себестоимость услуги и нормальную плановую прибыль.

Непосредственное, потому что не по средствам

На конец июня суммарный долг управляющих компаний, ТСЖ, ЖСК, действующих на территории Ульяновска, за тепловую энергию составил около 820 млн. рублей. Это истинный долг населения, поясняет Михаил Сычев.

Плюс три с лишним миллиарда рублей в качестве выпадающих доходов, под которыми подразумевается дельта между суммами, выставленными населению к оплате, и истинными затратами теплоэнергетиков на производство и доставку ресурса до цоколя МКД.

Еще какие-нибудь год-два назад считалось, что это «выпадающее» город должен энергетикам вернуть. Источник -платежи населения. Обоснование и схема перекачки денег из пункта «а» в пункт «б» были изложены в Постановлениях Правительства РФ  №306 («Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг») и №307 («О порядке предоставления коммунальных услуг»).

Речь о пресловутых «13 платежках», или допсчетах. Когда УК  в качестве исполнителя коммунальных услуг запустили этот механизм, их отношения с собственниками (а фактически -с работодателями) обострились до предела. Дело дошло до судебных разбирательств. Власть отошла в сторону: вопрос политический. Баталии были нешуточные, резонанс огромный (письма разгневанных собственников с прикрепленными «13 платежками» летели в Кремль), но тема рассосалась  мирно, посредством очередных «внесений изменений в закон». Допсчета были признаны незаконными. Но этим дело не ограничилось: пресловутое Постановление Правительства РФ №307 (чудны дела твои, Законодатель!) тихо отходит в мир иной, с 1 сентября нынешнего года вступает в силу Постановление №354  - тоже «О предоставлении коммунальных услуг». Новое.

Только по факту

Согласно ему отныне каждую коммунальную услугу делят на две: одна - внутри квартиры, вторая -это общедомовые нужды (ОДН). Рассчитывать ОДН по особым схемам будут согласно показаниям общедомовых приборов  учета, если они есть, и по нормативам -если нет. Оплату ОДН раскидают по всем лицевым счетам, пропорционально площади квартир или количеству их жильцов. Таким образом, извращенная логика 307 постановления (когда разницу между показаниями общедомового прибора учета и тем, что в сумме начислялось жильцам по нормативу и показаниям внутриквартирных счетчиков, разносили по лицевым счетам «оприборенных» собственников)  перестает действовать.

Постановление 354, по задумке, должно продемонстрировать зрелость законодательной мысли и урегулировать отношения между всеми звеньями цепочки «от производителя до потребителя ресурса». Неслучайно в его основу заложена фундаментальная мысль: никаких корректировок, только оплата по факту.  То есть отношения без выпадающих доходов? Тогда закономерно возникает вопрос: куда они денутся? Хотя начать лучше с того, откуда берутся.

Министр Гигирев, говорит, что в перечне причин образования выпадающих доходов -порядка десяти пунктов. Заместитель директора Ульяновского филиала ОАО «Волжская ТГК» Игорь Журавлев называет три -вероятно, самых существенных, с точки зрения ресурсной организации:

- Главная причина роста задолженности за потребленную тепловую энергию организациями ЖКХ -  несоответствие действующего норматива на отопление и ГВС фактическим объемам потребления при отсутствии в МКД общедомовых счетчиков на теплоресурс. Потребители оплачивают отопление из расчета 0,19 Гкал на один квадратный метр жилья, при этом теплопотери при обогреве подъезда, подвала, чердака остаются неучтенными и, фактически предоставляя это тепло, ресурсо-снабжающая компания платы за него не получает. Решить эту проблему, а также платить только за реально потребленную услугу поможет установка общедомовых приборов учета.

До мая 2012 года оставалась нерешенной проблема циркуляционного режима, это вторая причина. Речь идет о том, что горячая вода, которая поступает в краны наших потребителей, дополнительно проходит через полотенцесушители. Температура ГВС снижается за счет теплоотдачи на обогрев ванной комнаты, и на поддержание необходимой температуры горячей воды в доме уходит большее количество энергии. При расчете стоимости услуги по тарифу данные теплопотери перетекали в убытки ресурсоснабжающих организаций и никак не учитывались при оплате потребителями ресурса.

Третья причина роста дебиторской задолженности носит временный характер. Отопительный период в регионе длится семь-восемь месяцев в зависимости от погодных условий, а оплата за отопление разбивается и выставляется потребителям на протяжении всего года. Таким образом, оплата фактически потребленного по состоянию на конец отопительного сезона тепла поступает не раньше августа. Но когда речь идет о добросовестных плательщиках, такие задолженности опасений не вызывают.

То, что вводится в практику коммунальных отношений в ближайшее время,теоретически (!) должно оправдать ожидания энергетиков и покончить с выпадающими доходами. С мая в Ульяновске изменилась методика расчета стоимости ГВС при открытой системе водоснабжения, которая охватывает порядка 1800 домов города. Их жители будут платить за горячую воду не по тарифу, а из расчета стоимости услуги как производное затрат на нагрев одного кубометра воды и стоимости количества потребленной воды. По оценкам экспертов, повышение стоимости ГВС при таком раскладе может увеличиться на 70%, господин Сычев делает менее жесткие прогнозы:

- Сегодня жители платят за куб горячей воды 90 рублей при его реальной стоимости 130 рублей. Будут платить все 130.

Второе: как уже упоминалось, в практику вводится оплата ресурса, затраченного на общедомовые нужды. Третье: одновременно с постановлением №354 в силу вступают дифференцированные нормативы на услуги по теплоснабжению. И хотя они окончательно пока не утверждены, к осени будут действовать, обещает власть.

Дифференцированные нормативы, то есть для каждого дома свои, - вопрос тоже политический. Если в новых домах и относительно новых они могут оказаться ниже действующего -0,19 Гкал на кв. м, то в «хрущевках» и домах этажностью ниже четырех -значительно выше: 0, 21, 0,23 и даже 0,25 Гкал на кв. м.
То есть в одном случае платежи за отопление останутся на том же уровне или даже снизятся, а в другом значительно подскочат. Что делать, чтобы избежать повышения платежей? Поможет ли установка общедомовых приборов учета, теперь уже обязательная (и, разумеется, за счет населения)? Система погодного регулирования? Другие мероприятия по энергосбережению? Не факт, что помогут.

- Если последние пять лет мы платили меньше, чем потребляли, то сегодня, даже приняв все необходимые меры по энергосбережению, экономии не получим, - говорит председатель Комитета ЖКХ мэрии. -  Все просто: раньше платили по нормативу 0,19 Гкал, потом поставили счетчик, который по факту насчитал 0,21. И то с учетом проведения энергосберегающих мероприятий. А без них - все 0,23 Гкал на кв. метр. Именно таким был норматив до 2003 года.

Словом, на деле все оказывается гораздо сложнее, чем на бумаге. И новые изменения в жилищном  законодательстве отнюдь не гарантируют снятия социальной напряженности в коммунальной сфере. Поэтому для УК так называемый четвертый способ управления, вне коммунальных отношений, -то, что доктор прописал. Что бы ни думали по этому поводу эксперты, УК будут потихоньку переводить дома на НУ. Правда и то, что без согласия собственников этого сделать нельзя. Но тут уж им надо включать и волю, и мозг, чтобы принять то или другое решение. Главное -осознанное.

Госконтроль укрепляется

До 1 марта 2013 года Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) должна проверить законность всех уже существующих ТСЖ и избрания управляющих компаний.

В 2012 году в планах ГЖИ Ульяновской области  проверить порядка 300 ТСЖ. На начало июня проверено 114, из них в 104 выявлены нарушения процедуры создания товарищества. В том числе - неустранимые. Такие ТСЖ в соответствии с требованиями закона должны быть ликвидированы.

- Проблема в том, что ТСЖ особенно интенсивно стали  создаваться после вступления в силу 185 закона, - говорит начальник ГЖИ Ульяновской области Татьяна Картузова. - Многие собственники даже не знали, что их дом выбрал такую форму управления.

Отвечая на вопрос, как меняется за последние годы самосознание собственников, Татьяна Картузова сказала:

- Собственники просыпаются. К нам приходят на прием подготовленные люди, которые активно вникают в суть платежных документов. Вопросы начислений в настоящее время составляют треть обращений в жилищную инспекцию. Еще несколько лет назад среди жалоб лидировали обращения по вопросам содержания многоквартирных домов.

О неправильной конкуренции

На сознательность и активную позицию собственников заточены все последние изменения в жилищном законодательстве -и постановления правительства о порядке предоставления коммунальных услуг, и Жилищный кодекс.  В первом случае расширены права потребителей и увеличена ответственность предприятий за поставку ресурса. Во втором -полномочия собственников помещений в МКД по контролю за деятельностью управляющих компаний.  Уже должны быть избраны советы МКД, их председатели, комиссии собственников как коллегиальный совещательный орган.  В идеале эта команда должна быть активной, ответственной, знать законы (в которых, увы, даже профессионалам непросто разобраться).

Контроль за деятельностью УК усиливается и со стороны органов местного самоуправления, теперь они обязаны в пятидневный срок с момента поступления жалобы от собственников проводить проверку деятельности управляющих организаций. В 15-дневный -при необходимости созывать общедомовое собрание для расторжения договора с УК. И тут на авансцену выходит понятие, которое изначально было ключевым в новом жилищном законодательстве и ЖК-реформе в целом. Это конкуренция. То есть механизм, который позволил бы населению отказываться от услуг одной компании и выбирать другую, стимулируя таким образом УК к цивилизованному и ответственному ведению бизнеса. На сегодняшний день -это утопия.

- Конкуренция есть, но она «неправильная», - говорит господин Сычев. - Конкурентный рынок в сфере управления жильем не гарантирует, что будет дешевле и лучше. Напротив, чем выше размер оплаты, тем лучше содержание. А выше размер там, где управляющая компания провела работу с собственниками, предложила реальную цену своих услуг и смогла ее обосновать. Таких домов у нас всего 286. Они находятся в управлении частных компаний, которые имеют в управлении примерно 30% жилого фонда Ульяновска. Конкуренцию сегодня имеет смысл рассматривать с другой позиции: если мне не нравится управляющая компания, я могу создать ТСЖ или уйти в непосредственное управление. А сменить компанию не всегда получится: УК, которая базируется в Засвияжском районе, например, никогда  не возьмет дом в Заволжье. Другое дело, если  на территории одного микрорайона находится несколько компаний, как в Новом городе.

- Конкуренция на рынке управления жилым фондом огромнейшая, другой вопрос -какого она качества, - отмечает Сергей Гигирев, - компании буквально перехватывают дома друг у друга. И методы, которыми ведется конкурентная борьба, никак нельзя назвать нормальными.

Вариант урегулирования отношений на рынке управляющих компаний -СРО. Сейчас вопрос об обязательном членстве УК в саморегулируемой организации рассматривается в Государственной Думе, соответствующая статья будет внесена в Жилищный кодекс. Исполнительная власть, взаимодействуя с СРО, имела бы рычаги воздействия на недобросовестные компании. Но есть нюансы: СРО планируют создавать крупные - не менее ста членов. Это значит, что на территории таких регионов, как Ульяновская область, своей саморегулируемой организации не будет. И если наши УК будут вступать в СРО, зарегистрированное, скажем, на Чукотке, вряд ли можно говорить о том, что власть сможет с ними эффективно взаимодействовать.

Татьяна Захарычева