Управление жилищным фондом в условиях рынка

Насколько эффективно влияние конкурентной среды в ЖКХ на реорганизацию управления жилищным фондом? Что дает замена административных правоотношений в жилищно-коммунальном секторе на экономические? Эти вопросы определили русло дискуссии на августовском заседании за круглым столом «ДО».

Сергей Афанасьев

Вера Николаева

Григорий Каленов

Владимир Булаев

Вячеслав Шаляхин

Алексей Болотов

Дмитрий Федотов

Сергей Бочкарев

Анна Юртанова

---

Участники круглого стола:

Сергей АФАНАСЬЕВ, директор УМУП ЖКХ «Засвияжье-2»
Алексей БОЛОТОВ, генеральный директор ООО «Жилстройсервис»
Сергей БОЧКАРЕВ, и.о. заместителя начальника Государственной жилищной инспекции Ульяновской области
Владимир БУЛАЕВ, заместитель директора УМУП «Теплоком»
Григорий КАЛЕНОВ, руководитель «Центра по защите прав потребителей»
Вера НИКОЛАЕВА, председатель правления ТСЖ «Роза Люксембург»
Дмитрий ФЕДОТОВ, юрисконсульт ООО «Ремонтно-эксплуатационная служба» («РЭС»)
Вячеслав ШАЛЯХИН, генеральный директор ООО «Альфаком»
Анна ЮРТАНОВА, и.о. начальника контрольно-правового отдела Государственной жилищной инспекции Ульяновской области

---

«ДО»:
— Участники нашего разговора — представители частных и муниципальных компаний, контролирующих и правозащитных структур. Что каждый из вас понимает под термином «управление жилищным фондом»? Каким оно должно быть и что происходит в действительности?

Дмитрий ФЕДОТОВ:
— Под управлением жилищным фондом подразумевается, в первую очередь, обеспечение населения полным и качественным обслуживанием. При наличии возможностей надо улучшать качество сервиса. Однако в силу того, что существует экономическая нестабильность и налицо пробелы в законодательстве, которое вообще не регламентирует ряд вопросов, проблемы возникают и будут возникать. Но на практике все постепенно урегулируется.

Вячеслав ШАЛЯХИН:
— Как говорили мудрые, нет ничего хуже, чем жить в период перемен. Реформа ЖКХ — тому подтверждение. Думаю, что все здесь собравшиеся согласятся: новый Жилищный кодекс очень сырой во всех отношениях, а местное и федеральное законодательство сильно ему противоречат.
К управлению жилищным фондом нужно было готовиться более серьезно и государству, и местным властям. Для начала требовалось создать (как, впрочем, и пытались) некий рынок, где население могло бы выбрать обслуживающую организацию, которая займется ремонтом и содержанием жилья, а потом уже и управляющую компанию. Есть хороший опыт в Москве, Санкт-Петербурге, Перми и других крупных городах, где в качестве управляющих организаций успешно работают и частный бизнес, и муниципальные предприятия, мотивированные на получение положительного финансового результата. В Ульяновске к управлению жилфондом пока не готовы ни те, ни эти.
Думаю, что в нашем городе с переменами в ЖКХ поспешили. По крайней мере, готовиться к ним надо было лучше. Но сейчас нужно идти дальше и выравнивать отношения между подрядчиками и УК, а также между ними и ресурсоснабжающими организациями. Пока чаша весов перевешивает в пользу поставщиков коммунальных услуг, а закон не совсем защищает УК. Кроме того, к реформе ЖКХ не готово население. Абсолютно пассивны примерно 20% собственников жилья. Из них 5% недовольны всегда, при любых обстоятельствах.

Вера НИКОЛАЕВА:
— Согласна, что Жилищный кодекс недоработан. Но есть и положительные результаты. Так, за несколько лет подрядная организация поменяла трубы в нашем доме. Наша УК — это автономная некоммерческая организация «Центр ТСЖ», работающая по договорам с 21 ТСЖ. Безусловно, многое зависит от правления ТСЖ. Его надо тщательно выбирать: тогда легче будет работать. Интересуемся, прежде всего, финансовыми вопросами. Считаю, что с самого начала важно определиться со сметой, выделением достаточной суммы средств на текущий ремонт и с выбором подрядчика. Если этого не сделать, в течение года что-либо изменить невозможно: ведь общее собрание проводится обычно один раз в год. Поскольку людей трудно собрать, активно используем заочное голосование, которое прописано в Жилищном кодексе.

Сергей АФАНАСЬЕВ:
— Основной принцип, по которому мы работаем, — качественное, бесперебойное и безопасное обслуживание. И неважно, какой у дома собственник: ТСЖ или муниципалитет.

Алексей БОЛОТОВ:
— Я считаю, что главное — рационально распределять ресурсы. Потому что средств явно не хватит на то, чтобы, к примеру, везде покрасить подъезды. А у нас денег на все не хватает.

Григорий КАЛЕНОВ:
— Прежде всего, должна быть политика управления жилищным фондом на территории Ульяновска. Муниципальные предприятия — заложники ситуации, поскольку на них возложена реализация политики, которой не существует. А если цели не ясны и задачи не определены, нельзя приниматься за работу. Мы не знаем, что строим, не знаем, будем ли оставлять, скажем, УМУП «Засвияжье-2» или делать ОАО УК «Засвияжье-2». Хотим и так, и так, да чтобы это вообще не обсуждалось, потому что оно нам нравится. Словом, делайте, ребята, как получится, а мы посмотрим.
У ТСЖ, ЖСК и муниципальных УК — разные вопросы. А частным УК вообще памятник надо ставить! Хорошо, что Областная государственная жилищная инспекция помогает нам своими актами. И еще замечательно работает закон о защите прав потребителей. Но жилец, оставшийся один на один с УК, в суд не пойдет, не зная, как там себя вести. Пожаловаться в муниципалитет некуда: нет системы защиты прав потребителей на уровне муниципальных образований. Говорим обо всем, только не о потребителе.

«ДО»:
— Как сегодня действует конкурсный отбор управляющих компаний? И по каким критериям допускаются на рынок ЖКХ частные компании?

Сергей БОЧКАРЕВ:
— Условия для всех одинаковы. В развитие ст. 161 Жилищного кодекса Правительством РФ утверждены правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору УК. Доступ к конкурсу должны иметь как частные, так и муниципальные организации. В результате конкурса собственники помещений в многоквартирном доме заключают паритетные договоры управления. И начинают понимать, что будет делаться управляющим и за какие деньги. А через определенное время и сами захотят влиять на перечень, объем и качество выполняемых работ и услуг. Управляющие компании, проявившие себя не с лучшей стороны, с рынка уже ушли.

Вячеслав ШАЛЯХИН:
— Знаете, сколько в ВВП России занимают коммунальные платежи? 2-3%! А торговля оружием дает 2% ВВП. И вы хотите отпустить в свободное плавание ЖКХ? Этого нельзя делать. Тепловые сети, например, должны обслуживать профессионалы, получившие лицензию и прошедшие аккредитацию в органах Гостехнадзора. Услуги УК делятся на коммунальные и услуги по содержанию и ремонту жилищного фонда. Все, что касается ремонта и содержания жилфонда, нужно привязать к рыночным отношениям, а коммунальные платежи следует держать под жестким госконтролем.

Владимир БУЛАЕВ:
— Я живу в своем доме и знаю, что надо делать, чтобы у нас был газ, вода и не текла кровля. Управлять многоквартирным домом намного сложнее: вопрос этот очень актуален. Там складываются взаимоотношения собственников, которые отвечают за содержание не только своих квартир, но и общего имущества дома. С 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ ввел много новшеств, изменивших наши представления об управлении многоквартирным жилым домом. Но Ульяновск с переходом на рыночные отношения в ЖКХ даже несколько опоздал. Что имеем в итоге? Отдали ЖКХ в частные руки, а инвестиций не пришло, ничего не изменилось в части содержания и сохранности жилья. Надо и приборы учета поставить, и подъезды так отремонтировать, чтобы жильцы по-другому стали относиться к порядку. Считаю, что будущее — за частными УК. Но надо решить вопрос с учетом энергоресурсов. Это болезнь, по причине которой почти все УК — банкроты.

Алексей БОЛОТОВ:
— В Новом городе горячая вода подается по тупиковой схеме. Чтобы она потеплела, жилец вынужден сливать ее в трубы. Сливают холодную, а платят как за горячую: вот вам и недопоставка услуг. «Теплоком» должен возместить данные потери.

Григорий КАЛЕНОВ:
— Вы хоть раз обращались в суд на теплоснабжающую организацию, которая по каким-то техническим причинам не подает горячую воду? Чтобы была обеспечена циркуляция?

Владимир БУЛАЕВ:
— Договор с квартиросъемщиком на предоставление коммунальных услуг — у УК. А исполнитель — тот, кто обслуживает внутридомовые сети. Сначала надо установить, что происходит на границе раздела.

«ДО»:
— Получается, нужен «третейский судья», который будет решать проблемы населения и УК.

Григорий КАЛЕНОВ:
— Власть должна слышать, чего от нее хотят, и чувствовать контроль над собой. Для этого нужна ассоциация, которая объединила бы и УК, и поставщиков услуг. Помните, как в Ульяновске объединились маршрутчики? Очень активно работает сегодня Ассоциация рекламистов. А у вас есть такая?

Вячеслав ШАЛЯХИН:
— У нас есть. «Альфаком» входит во Всероссийскую ассоциацию управляющих компаний и подрядных организаций со штаб-квартирой в Санкт-Петербурге. Нас регулярно снабжают нормативной документацией. Формулируем свои предложения председателю Совета министров РФ, министру регионального развития Владимиру Яковлеву: обращаться к местным властям бесполезно.

Григорий КАЛЕНОВ:
— Не верю! Можно создать муниципальную, региональную ассоциацию, выбрать активного председателя. Человек, возглавляющий ассоциацию, должен доносить коллективное мнение: это цивилизованный путь в нормальном обществе. Если просто говорить «давайте делайте!», ничего не изменится. Мы живем в правовом государстве, но до сих пор пытаемся решить правовые проблемы без участия суда.

Анна ЮРТАНОВА:
— Создание ассоциации — очень нужное и важное дело. Как говорится, одна голова хорошо, а две лучше.

«ДО»:
— УК приходится выстраивать отношения и с ресурсоснабжающими организациями, и с населением. Появляются объявления: дом имеет задолженность, поэтому подача горячей воды может быть прекращена...

Владимир БУЛАЕВ:
— Я думаю, объявления вывешивают УК: только они напрямую работают с населением. Но такое вообще невозможно в многоквартирном доме. Ну, один стояк можно отключить минимум за два периода неплатежа. Кстати, население Ульяновска уже задолжало более 400 млн. рублей за коммунальные услуги. Как раз набежало два периода платежа: то есть горожане два месяца не платят за горячее водоснабжение.

Вячеслав ШАЛЯХИН:
— Давайте обуздаем наших энергетиков! Тарифов на коммунальные услуги выше ульяновских практически нет нигде по соседним регионам. И тендеры в ЖКХ выигрываются фантастическим образом. К примеру, опередившая нас компания была готова за шесть дней сменить десять элеваторных узлов и заменить инженерные сети целого дома!

Вера НИКОЛАЕВА:
— Когда мы оформляли договорные отношения с УК, то подготовили девять страниц поправок к договору. Зато учли все, что было необходимо в интересах собственников. Теперь учет в нашем ТСЖ и во взаимоотношениях с УК поставлены нормально. Но серьезная проблема возникла в связи с газовой автономной котельной. Тарифы по газу для ТСЖ практически те же, что у юридических лиц: лишь на 5% ниже. Однако у нас потребителями являются собственники, а не юрлицо.

«ДО»:
— Кем регламентируется объем работ УК, перечень обязательных услуг и насколько прозрачна деятельность этих компаний?

Григорий КАЛЕНОВ:
— Это определено в федеральных правилах: даже уборка мусора и подъездов.

Владимир БУЛАЕВ:
— Но правила носят рекомендательный характер.

Вячеслав ШАЛЯХИН:
— В любом ЖЭУ есть необходимая информация по всем проведенным работам. Только надо требовать ее, не стуча кулаком по столу, а цивилизованным методом. А вообще-то хочется, чтобы власть повернулась к нам лицом. Нас никто никогда не дослушивал до конца: не хочешь работать — уходи. Удивляет, почему городским комитетом по регулированию цен и тарифов на текущий ремонт для старого жилфонда отчислений в тарифах закладывается меньше, чем для нового. Тарифы нужно регулировать разумно.

Сергей АФАНАСЬЕВ:
— Отвечаю за свою муниципальную УК: все наши сметы утверждаются в комитете по ценам. На каждый жилой дом открыт лицевой счет, и любой объем работ принимается с участием жильцов и депутата Городской Думы. Чтобы не возникало разногласий, сделайте единый договор в мэрии! В договоре можно оговорить, допустим, как работать: используя дотации из бюджета или на средства населения. А прозрачность работы УК обеспечить несложно. Проверка идет за проверкой: кто только нас не контролирует...

Вячеслав ШАЛЯХИН:
— Если УК переложит на собственников необходимые расходы на ремонт, то на следующий год она работать не будет. Жильцы выберут ту, которая пообещает оставить все как есть.

Григорий КАЛЕНОВ:
— Зная, насколько население неактивно, надо организовать выбор УК по конкурсам, причем в некоторых случаях муниципальные компании на этот конкурс не допускать. Скажут, что мы антирыночники? Но люди и в самом деле боятся управления. Закон создал ситуацию, которую надо регулировать. И еще один момент. Почему муниципалитеты не хотят расставаться с властью над ЖКХ? Известно, что там есть возможности нецелевого использования денег. Как только появится частная УК, ей не укажешь, что и как делать.

Сергей БОЧКАРЕВ:
— В области появляются все новые и новые частные организации в ЖКХ: сейчас их уже 33. Конечно, конкуренция еще недостаточно сильна. Но благодаря сокращению издержек на предоставление услуг частникам удается предоставлять населению более качественный сервис. Это заметно на примере частных подрядных организаций, которые занимаются вывозом твердых бытовых отходов. Муниципальные предприятия берут за эту услугу по более высокому тарифу. Самой важной проблемой в регионе остается отсутствие тарифа на капитальный ремонт, хотя почти 60% жилищного фонда требует проведения таких работ.

---

Информация к размышлению

Логичным дополнением дискуссии стало анкетирование. Семь из девяти участников круглого стола отметили в анкете «ДО» по одному из трех вариантов ответов на предложенные вопросы.
В частности, только один респондент считает, что интересам ЖКХ отвечают лишь жесткие действия в отношении должников. Остальные — за цивилизованные действия. Или за аргументированное убеждение потребителей.
Судя по ответам, различие тарифов на услуги и энергоресурсы в Ульяновске в равной степени зависит как от действий властных структур, неспособных объективно оценить серьезность ситуации, так и от несовершенства законов, призванных ограничить аппетиты монополистов.
В прогнозах о судьбе МУПов два ответа радикальны: после смерти МУПов ЖКХ быстрее восстановит потенциал. Четыре респондента считают, что нет смысла что-либо менять без солидной поддержки государства.
Зато все были единодушны в том, что реализации положений Жилищного кодекса, касающихся реорганизации управления жилфондом, мешает инертность и слабая информированность населения.
Почему на организацию ТСЖ в Ульяновске решаются немногие? По два голоса набрали следующие варианты: нет позитивного опыта, некому пропагандировать преимущества ТСЖ, местные власти не заинтересованы в уходе жилфонда из-под их влияния.
Федеральные стандарты для всех предприятий ЖКХ одинаковы: кто способен сработать лучше? Четыре ответа — в пользу частников. Два респондента считают, что взаимоотношения между муниципальными и частными подрядчиками не отрегулированы в правовом отношении.


обсудить статью