В ожидании правильного шопинга

Ульяновцы активно ездят за покупками в Москву, Самару, Казань. Там больше выбор, качественнее предложение. Там значительно дешевле. До каких пор наши деньги будут утекать в другие регионы?

По «бутикам»

По информации КУГИ мэрии Ульяновска, все крупные торговые центры Ульяновска были приватизированы в период с 1992 по 2000 годы (сейчас самый крупный торговый объект, находящийся в собственности города, едва превышает 1 тыс. кв. мв). Как правило, новые собственники особенно не заботились о качестве концепции своей торговой недвижимости. Плотный набор арендаторов обеспечивало удачное месторасположение, «нахоженная тропа».

Торговые площади делили на небольшие секторы, получившие в миру название «бутики» – то ли от незнания вопроса, то ли из скепсиса (бутик – франц. (boutique): небольшой магазин, торгующий товарами высокого качества. Экономический словарь, 2007 год). Ассортимент, представленный на их площадях, как правило, мало отличался (и отличается) от ассортимента «бутиков» на открытых рынках. Самая существенная разница – в цене, значительную долю которой, вероятно, составляет плата за право делать покупки в комфортных условиях.

Позже, когда в Ульяновске начали строить современные торговые площади, принцип «бутиков» по большей части сохранился. Приезжие из соседних городов после шопинга по нашим ТЦ только пожимают плечами: неужели ульяновцы имеют настолько хорошие доходы, чтобы так дорого одеваться (не путать «дорого» с «качественно»)?

Соседи (Самара, Казань) вот уже несколько лет как делают покупки в крупных современных торговых центрах, в магазинах федеральных игроков рынка, что обеспечивает им выбор, качество предложения, оптимальные цены, большие скидки и, разумеется, сервис. В Ульяновске же, по оценкам экспертов, на долю федеральных сетей пока приходится процентов пять-шесть из общего рынка (по площадям, вероятно, больше).

Качество низкое – цены высокие

Среди причин, объясняющих эту печальную тенденцию, эксперты называют низкий уровень жизни в регионе. Именно доходы населения в итоге формируют общий товаро-розничный оборот: больше денег – больше трат. Второе – недостаточное количество концептуальных торговых центров, когда девелопер подбирает арендаторов еще на стадии проектирования и строительства комплекса. И, наконец, третье – при невысоком качестве торговых площадей в Ульяновске арендные ставки раза в полтора выше, чем в 70-80% субъектов РФ.

- Для федеральных сетей в Самаре и Казани на выбор есть десятки концептуальных центров. Так что им проще зайти туда, чем к нам, – говорит руководитель группы компаний «Недвижимость» Владимир Анисимов.

Первый торговый центр в Ульяновске – «Альянс» компании «Универсалстрой» – был построен в 2002 году. В 2005-м на улице Карла Маркса, на месте знаменитой «ямы», открылся «Амарант» (девелопер ООО «Амарант РПК»), который был обречен на успех независимо от концепции и размера (общая площадь – 6,5 тыс. кв. м) – настолько удачным было его месторасположение. В соседнем ЦУМе в то время стояла очередь арендаторов, готовых платить по 2-3 тыс. рублей за квадратный метр.

Затем компания «ДАРС Девелопмент» построила ТЦ «ДАРС» (общая площадь – 6 тыс. кв. м) в Засвияжье и ТРЦ «Самолет» в Заволжье, который до недавнего времени считался самым крупным торговым объектом в городе (22 тыс. кв. м). Этот рекорд был побит только в апреле нынешнего года с открытием торгового центра «Пушкаревское кольцо» компании «Максима-Х», общая площадь которого – 29 тыс. кв. м.
Еще в 2008 году в Ульяновске открылся классический фэшн-центр «Версаль» компании «Взлет-инвест» (12,5 тыс. кв. м).

По оценкам ShopAndMall.Ru, рынок качественной торговой недвижимости в Ульяновске сейчас не превышает 225 тыс. кв. м. Это 360 кв. м на тысячу жителей. Нормальным показателем для городов «второго эшелона» с населением 500-900 тыс. человек считается 500-600 кв. м торговых площадей на тысячу жителей.

Директор по развитию компании «ДАРС» Алексей Степанов отмечает, что в Ульяновске пока только три концептуальных торговых центра с качественным сетевым ритейлом. Это «Самолет», «Версаль» и «Пушкаревское кольцо». При таком раскладе на тысячу жителей приходится не более 60-80 кв. м. А показатели качественного стрит-ритейла (торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины), особенно в части магазинов модной одежды, и вовсе ничтожны.

Владимир Анисимов говорит, что даже с учетом всех торговых центров современного формата (это понятие шире, чем концептуальные ТРЦ. – Ред.) обеспеченность населения Ульяновска торговыми площадями в два раза ниже, чем в Самаре, Казани, Нижнем Новгороде.

В течение последних лет в Ульяновске было заявлено несколько интересных проектов торгово-офисных и торгово-развлекательных центров. Самые крупные из них – ТЦ на улице Рябикова компании «Торговый квартал» (запланированная общая площадь 35 тыс. кв. м) и на проспекте Авиастроителей компании Finstar Properties (49,5 тыс. кв. м), а также масштабный проект «Аквамолл» компании «ДАРС», который должен был стать крупнейшим торговым центром Ульяновска (83,5 тыс. кв. м).

Сегодня определенно заявлено о дальнейшем развитии только одного из этих проектов – ТРЦ «Аквамолл» в пойме реки Свияги. По словам Алексея Степанова, он станет первым торговым центром регионального масштаба. Девелопер ставит своей целью привлечение в «Аквамолл» крупных якорных арендаторов с максимальным ассортиментом товаров и услуг, а также ориентируется на ведущих зарубежных торговых операторов.

Попали «под раздачу»

Ульяновский рынок торговой недвижимости кризис подрезал на взлете. В 2008 году, с открытием «Версаля», круг федеральных сетей, работающих в городе, расширился. К нам начали присматриваться новые игроки. Но не случилось…

Между тем многие города, которым Ульяновск не уступает по численности населения, преуспели в развитии качественной торговой недвижимости и выстраивании отношений с федеральными ритейлерами гораздо больше. Эксперты отмечают, что многое зависит от репутации региона (у Ульяновска сложился имидж города, отстающего в развитии, с низким уровнем среднедушевого дохода), от количества денег, которыми располагают местные игроки рынка, и от того, насколько энергично и конструктивно сработал тандем девелоперов и власти в решении земельных вопросов до обвала 2009 года. По сути, от этого зависел докризисный задел.

До кризиса в Ульяновске началось строительство самого крупного на сегодняшний день проекта – ТРЦ «Пушкаревское кольцо». В 2009 году этот объект был практически единственной живой строительной площадкой в городе.

Открытие ТРЦ ознаменовалось появлением там двух крупных федеральных операторов – «М.Видео» и «Спортмастер». Но торговая галерея «Пушкаревского кольца» пока пустует. Игроки ульяновского рынка торговой недвижимости ситуацию характеризуют образно: попали «под раздачу» – большинство федеральных операторов во время кризиса в экстренном порядке прекратили развитие всех своих региональных сетей, в том числе свернули программы по франшизам. И эта ситуация сохраняется в целом по России.

- Торговые сети сейчас переживают вторую волну кризиса, – говорит директор ТЦ «Энтерра» Николай Ярославцев. – Первая началась, когда банки изменили отношение к выдаче кредитов и торговые операторы ощутили финансовые проблемы. В это время у потребителей еще были деньги, и платежеспособный спрос сохранялся месяца три-четыре. Сети, неправильно выстроившие финансовую политику (слишком большой кредитный портфель, например), не смогли воспользоваться остаточным спросом, чтобы исправить ситуацию. Потом начался кризис у потребителей, и обороты продаж значительно снизились. Сейчас банки открыли кредитование, но платежеспособный спрос на докризисный уровень поднимется нескоро: предприятия заняли выжидательную позицию – не торопятся открывать новые рабочие места и повышать зарплату. Уровень покупательской способности в Ульяновске сейчас процентов на тридцать ниже, чем был в 2008 году.

Руководитель отдела развития компании «Максима-Х» Александр Романишин считает, что очевидные конкурентные преимущества «Пушкаревского кольца» позволяют с оптимизмом смотреть в будущее:

- Несмотря на все сложности, торговый центр построен, введен в эксплуатацию и открыт для посетителей. Больше половины торговых площадей сданы в аренду и готовятся к открытию. Конечно, кризис отодвинул стопроцентное заполнение торгового центра и начало его эффективной работы. Но ситуация улучшается.

Гораздо скорее ситуация улучшается почти за тысячу километров от Ульяновска. Во втором квартале 2010 года в Москве введено в эксплуатацию около 500 тыс. кв. м торговой недвижимости, сообщает Lenta.ru со ссылкой на исследование компании NAI Becar. Уровень вакантных площадей в ТЦ столицы составляет порядка 7%. Второй по востребованности после Москвы у федеральных операторов – Санкт-Петербург. Заполняемость его концептуальных торговых центров составляет 95-100%.

- Сейчас на рынке хоть и наблюдается оживление, но движение от городов-милионников к субмиллионникам приостановилось. Федеральных операторов больше интересует Москва. Ее трудно перенасытить, всегда найдется сегмент и район, который не охвачен, – говорит Николай Ярославцев. – Конечно, у ульяновцев тоже растет интерес к качественным товарам и шопингу в современных торговых центрах. Но все познается в сравнении. Критическая масса таких людей у нас не достигает уровня, который был бы интересен федеральным операторам.

Сергей Утин, исполнительный директор ООО «Управляющая компания «Грифон», которая является девелопером ТЦ «Лидер», считает, что ситуация не изменится до тех пор, пока экономика Ульяновской области действительно не покажет рост, в первую очередь за счет строительства новых промышленных предприятий совместно с иностранными инвесторами. Только тогда Ульяновск станет интересен федеральным ритейлерам. Пока же они убеждены, что в нашем регионе очень низкая покупательская способность.

Сетевые компании держат ситуацию на контроле, подчеркивают эксперты. Вся информация об уровне и объемах продаж передается в Москву. И если продажи растут, то дополнительное приглашение «к столу» не потребуется. Кроме того, арендаторы смотрят друг на друга: кто зашел в регион, кто – не счел нужным…

- Получается замкнутый круг: федеральные торговые операторы не идут в наш регион, потому что здесь нет федеральных операторов. И порвать этот круг пока никому не удается. Отсюда и скудный ассортимент в бутиках, и высокая цена на товары, – говорит Сергей Утин.

Кризис как очищение

Эксперты предпочитают рассматривать кризис и с конструктивной точки зрения тоже, поскольку он показал, кто есть кто. А значит, дал возможность извлекать уроки из полученного опыта. В период экономической нестабильности больше всего «качнулись» слабые проекты, которые реализовывались с прицелом на то, что при дефиците торговых площадей в городе арендатор «скушает» любое предложение. Как результат – значительное падение арендных ставок в кризис, отток арендаторов, и наконец – снижение посещаемости. Чтобы остановить развитие событий по этой схеме, грозящей катастрофой, необходимо грамотное маркетинговое продвижение ТЦ, говорят эксперты. То есть стимул шевелиться есть. Вопрос в желании и возможностях.

- В некоторых торговых центрах падение арендных ставок доходило до 40-50 процентов. Но в качественных объектах арендные ставки не падали больше десяти процентов, а уровень посещаемости остался практически тот же, что и до кризиса, – говорит господин Степанов из «ДАРС». – Потребитель быстро привыкает к хорошему качеству, начинает воспринимать его как стандарт. И ему уже не хочется снижать планку. Даже во время кризиса требования к торговым центрам росли.

Управляющий торгово-развлекательным комплексом «Версаль» Анатолий Платонов, анализируя итоги 2009 года, говорит, что в целом пул арендаторов, который был подобран московскими партнерами (концепцию «Версаля» разрабатывала компания «Магазин магазинов». – Ред.), ТРЦ сохранил. По большей части это торговые марки, которые развивают сети напрямую. 30-40% арендаторов «Версаля» приходится на торговые сети, работающие по франшизе:

- С момента открытия мы поменяли несколько магазинов в силу объективных причин. Уехали «Кристалл» – магазин федеральной ювелирной сети, «Хендерсон» (мужская классическая одежда) и «Глория Джинс».

Девелоперы компаний «ДАРС» и «Взлет-инвест» отмечают, что хотя о посткризисном развитии для ТРЦ говорить еще рано, «Самолет» и «Версаль» уже сегодня демонстрируют соответствие критериям качественного торгового объекта: у них стабильные арендные доходы и добротные листы ожидания, в которых есть очень интересные игроки (называть их девелоперы считают делом преждевременным).

Управляющая магазином «Ostin» в «Версале» Ольга Моисейкина, оценивая минувший год с точки зрения арендатора, говорит, что посещаемость магазина не снизилась, существенного спада продаж тоже не было. По ее словам, компания «Ostin» с оптимизмом смотрит на сотрудничество с торговыми центрами Ульяновска. Первый ее магазин открылся в «Версале», потом в «Самолете», теперь федеральная сеть намерена зайти в «Пушкаревское кольцо».
Пример частный, но вписывается в общую тенденцию: перечень концептуальных ТРЦ, интересных федеральным сетевикам в Ульяновске, состоит из трех единиц и замкнулся «кольцом» – «Пушкаревским».

О культуре продаж

- У нас сложилась уникальная ситуация – колоссальное количество торгового предложения в Заволжском районе, Новом городе. Но там много объектов некачественных, куда сетевой ритейл не пойдет, – говорит Алексей Степанов. – Арендаторы, которые не нашли оптимального предложения в торговых центрах Нового города, сегодня присутствуют на проспекте Ульяновском в формате стрит-ритейла.

- В Ульяновске очень много неудачных проектов, которые успешны, пока рядом не появляется что-то получше. Беда в том, что наши предприниматели ничему не учатся и не хотят учиться в большинстве своем, – отмечает директор агентства «АТОН» Сергей Маринков. – Первая российская конференция по торговым центрам «Мир торговли» состоялась в 2005 году. Тогда все только зарождалось, и никто из наших инвесторов этим не заинтересовался. Считалось, что для нас это неактуально. Теперь картина полностью изменилась. Но количество торговых центров, которые появились за эти годы в Ульяновске, не дает необходимого качества для развития сетевого ритейла.

Недостаток в городе «правильных» торговых площадей, на взгляд господина Маринкова, существенно усугубляет еще и отсутствие культуры продаж:

- Персонал не работает, а ждет, когда вы оставите деньги. Представить такое в Москве очень сложно, – говорит эксперт, но особый акцент делает на слабом понимании сути бизнеса самими собственниками:

- Когда приходит федеральный оператор, он говорит об арендной ставке, которую считает приемлемой и обоснованной для своего бизнеса, а не о той, которую хочет собственник. Якорный арендатор в Европе часто вообще не оплачивает аренду – только коммунальные и эксплуатационные платежи. Зато он обеспечивает постоянный поток покупателей в ТЦ. Но наши собственники, как правило, исходят из сиюминутного понимания прибыли: кто больше заплатит, того и пущу. Мало кто готов понимать, что торговый центр – это не стихийный рынок, а живой, меняющийся, исходя из спроса, организм. Здесь магазины одного формата должны дополнять магазины другого формата, создавая синергетический эффект. Это целая наука. Главное – помнить при создании ТЦ, что торговый центр – это место, где должно быть комфортно во всех смыслах, как ритейлу, так и покупателям. И если именно в этом смысле собственник торгового центра продумал все до мелочей, то и бизнес его будет успешным и прибыльным в более долгосрочной перспективе. Что касается профессионального управления торговой недвижимостью, то тут мы, к сожалению, находимся на низшей ступени развития. Впрочем, это можно сказать о России в целом, за редким исключением.

Сергей Утин из компании «Грифон» считает, что непростые для торговли времена – отличная возможность перестроить отношения между продавцами и покупателями:

- Сейчас население склонно к накоплению средств, а не к трате. И только хорошо отлаженная работа отделов (внимательное отношение к потребностям каждого покупателя, предложение новых товаров и услуг, своевременное информирование о новинках и тенденциях, грамотность и компетентность продавцов) позволит не только сохранить, но и приумножить свой бизнес.

А кардинальные перемены на рынке торговой недвижимости Ульяновска, за которыми последовал бы приход к нам федеральных операторов, эксперты связывают с вероятным строительством в Ульяновске регионального центра. Поскольку крупные сетевые компании, заходя в регион, как правило, смотрят в сторону большого объекта, площадью не меньше 50-60 тыс. кв. м.

По мнению экспертов, потребительский спрос, имеющийся в регионе, обеспечит успешное существование только одного такого ТРЦ. Как упоминалось выше, из двух заявленных накануне кризиса проектов регионального масштаба – компании Finstar Properties и «Аквамолл», – на сегодняшний день заявлено о реализации последнего. Открытие ТРЦ в пойме реки Свияги запланировано на четвертый квартал 2011 года.