Время для инвестирования

Строительный комплекс в период кризиса стал объектом значительных инвестиций со стороны государства. Сохранение отрасли – задача не только экономическая, но и социальная.

Поволжье и Россия

Каково сейчас положение в строительной отрасли России, Приволжского Федерального округа и Ульяновской области? Обратимся к материалам двух солидных заседаний, состоявшихся в конце июня - начале июля. Первое из них прошло в Ульяновске. Совет Приволжского федерального округа рассматривал вопрос «О ситуации в строительной отрасли и мерах по ее поддержке, принимаемых регионами ПФО». Второе – заседание Совета по национальным проектам – провел в Москве Президент страны Дмитрий Медведев. Здесь говорилось о мерах по стимулированию жилищного строительства в условиях экономического кризиса.

В Ульяновске анализ положения в строительной отрасли ПФО сделал Президент Республики Татарстан Минтимер Шаймиев. В частности, он сказал:
- В ПФО за январь-май 2009 года введено 3,5 млн. кв. метров (109,4% к аналогичному периоду 2008 года). Положительная динамика достигнута во всех регионах в основном за счет ввода задела прошлых лет.

Однако если на начало 2009 года в округе было приостановлено строительство 191 коммерческого многоквартирного жилого дома, то за четыре месяца их число возросло до 310. При этом проектирование и строительство новых объектов не начинается. Резко сократившиеся объемы финансирования строительства создают угрозу появления новой волны «обманутых дольщиков».
С четвертого квартала прошлого года наблюдается спад по основным показателям деятельности отрасли. Значительно снизились объемы производства строительных материалов - от 35 до 70%. Возросшие ставки по ипотечным кредитам неприемлемы даже для граждан с доходами выше средних.

С ростом цены денег снижаются объемы ипотечного кредитования. В ПФО в первом квартале 2009 года выдано ипотечных кредитов на общую сумму 3,7 млрд. рублей. Это в 3,8 раза меньше, чем в первом квартале 2008 года.
На рынке жилья в целом по округу - стагнация цен. Это свидетельствует о том, что, в отличие от широко рекламируемого падения цен на жилье в Москве, в регионах ПФО цены на первичном рынке жилья близки к себестоимости. По данным Росстата, стоимость строительства 1 кв. метра домов квартирного типа в регионах округа выросла в среднем на 25%.

Наметились тенденции высвобождения работников строительного комплекса, переход на неполное рабочее время. Часть сотрудников отправляется в бессрочные неоплачиваемые отпуска, по некоторым предприятиям уже начаты процедуры признания их несостоятельности.
Словом, анализ показывает весьма сложную ситуацию в строительной отрасли.
На заседании Совета по национальным проектам в Москве отмечалось, что кризис в жилищном строительстве еще не дал о себе знать в тяжелых проявлениях. За пять месяцев по России объемы вода жилья выросли на 4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но здесь сказались государственные меры по завершению начатого строительства и закупке жилья в этих домах за счет бюджетных средств.

Однако кризис подорвал сложившуюся в последние годы тенденцию роста объемов жилищного строительства. Планировалось к 2010 году выйти на уровень 80 млн. кв. м жилья. В 2009 году ожидается построить 52 млн. кв. м (менее оптимистичные эксперты называют цифры 40-45 млн.).

Магистральным направлением работы строительной отрасли остается нацпроект «Доступное жилье – гражданам России». Специалисты определяют как антикризисные федеральные законы о переселении граждан из ветхого и аварийного жилья; о предоставлении субсидий на покупку жилья военнослужащим, ветеранам, инвалидам и другим категориям льготников; о ремонте многоквартирных домов. Последний из этих законов относится к реформированию ЖКХ, но в ходе его выполнения будет создано много новых рабочих мест для строителей. Что, конечно, может поддержать отрасль.

Ульяновская область

Ульяновский губернатор Сергей Морозов определил положение в строительном комплексе как стабильно тяжелое.
- Мы сегодня рискуем потерять отрасль, которая нуждается в системной и серьезной государственной поддержке, - сказал он на заседании совета ПФО. - В Ульяновской области за пять месяцев 2009 года на 27,3% снизились объемы по деятельности «строительство», на 35% сократилось производство стройматериалов, на 40% – объем зарегистрированных сделок по купле-продаже жилых помещений. Более тысячи человек, работавших в строительном комплексе, потеряли работу, а заработная плата на крупнейших предприятиях отрасли снизилась на 4%.

В Ульяновской области зарегистрировано более 2 тысяч строительных организаций и предприятий стройиндустрии, но, по данным областного министерства строительства, работают из них 600-700.
Несмотря на снижение объемов производства, цифры ввода жилья в первом полугодии выглядят неплохо. Это 184,4 тыс. кв. метра, что составляет 106,7% к соответствующему периоду прошлого года. Индивидуальные жилые дома в общем объеме составляют 139,1 тыс. кв. м, многоквартирные - 45,3 тысячи.

Всего в 2009 году по области планировалось вести в эксплуатацию 500 тыс. кв. метров жилья. К 1 августа введено 200 тысяч. В областном министерстве строительства и ЖКХ считают, что сегодняшний темп дает основание предполагать, что на этот год задачи будут выполнены.

В регионе с начала года цены на строительные материалы снизились, в среднем, на 2-4%. В целом же предприятия стройиндустрии, испытывая трудности, связанные с кризисом, находятся в рабочем состоянии.

Вся надежда – на строительство

Президент России особо подчеркивает роль жилищного строительства, поскольку развитие этой отрасли – один из самых надежных способов преодоления кризиса. Одно рабочее место в жилстрое обеспечивает возможность создания восьми(!) рабочих мест в смежных отраслях. В этом смысле строительство является своего рода локомотивом экономического развития.

Президент Татарстана также уверен, что универсальными инструментами преодоления кризисных явлений в экономике во все времена были строительство жилья и реализация инфраструктурных проектов. Это именно те отрасли, которые подтягивают за собой смежные и дают мультипликативный эффект в экономике.

Наглядный пример организующей роли строительства приводит генеральный директор ООО «ДимитровградСтрой», заслуженный строитель России Владимир Писарчук:
- В свое время Никита Сергеевич Хрущев, не называя то, что он делал, национальным проектом, разработал и осуществил серьезную национальную программу. Была создана мощная база стройиндустрии: введены в строй действующих 250 домостроительных комбинатов, десятки цементных заводов, заводов санфаянса, теплоизоляционных материалов и так далее. И когда эта сеть развернулась, она начала давать такие сумасшедшие темпы, что миллионы людей в относительно короткие сроки перебрались из землянок и бараков в приемлемые условия.

Однако, как известно, без топлива даже самый мощный локомотив не может сдвинуться с места. Сегодня основной объем дополнительного «топлива» для строительного комплекса обеспечивается на федеральном уровне.
Государство сейчас, говорит Дмитрий Медведев, - основной игрок, инвестор на рынке. На поддержку строительной отрасли направляется 447 млрд. рублей. Такая сумма выделена впервые.

Самые острые проблемы

Аналитики и специалисты выделили те участки в экономике строительного комплекса, где нужно принимать срочные меры.
Минтимер Шаймиев отмечает, что до кризиса стимулирование отрасли было направлено на увеличение объемов строительства. Стимулирование спроса проводилось через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Такое жилье было доступно людям с доходами выше средних. С другой стороны, система государственных жилищных сертификатов ограничивалась поддержкой граждан, для которых покупка жилья оказалась недоступной. С приходом кризиса перекос между мерами, направленными на рост объемов жилищного строительства и на стимулирование спроса, стал особенно болезненным.

Здесь никак нельзя обойти вниманием работу кредитных учреждений. В начале кризиса при помощи значительных вливаний со стороны государства банки смогли поправить свои проблемы с ликвидностью. Однако до реального сектора экономики эти средства практически не доходят.
- Старые, «классические» схемы, связанные с банковской ипотекой, кредитованием застройщиков, потеряли актуальность, - говорит ульяновский губернатор Сергей Морозов. - Для решения проблемы необходимы инструменты, которые будут адекватны сложившейся ситуации в соответствии со спецификой каждого из сегментов рынка жилья.

Дмитрий Медведев сосредоточил внимание на преодолении кризиса ликвидности АИЖК. В дополнении к его основной функции по выкупу закладных предлагается разрешить Агентству также выдачу банкам средств для кредитования строительства.

Острая тема – земля под строительство. Она становится сейчас самым большим дефицитом. По-прежнему много административных препон на пути к оформлению участков. В то же время остается нерешенным вопрос, как бороться с теми застройщиками, кто несколько лет назад оформил участки, но строительство так и не начал. Предлагается с каждым годом увеличивать налоги на такую землю: тогда владельцам будет выгоднее от нее избавиться.

В июле Минрегионразвития России утвердил среднюю рыночную стоимость квадратного метра жилья по регионам страны на второе полугодие 2009 года. По этим ценам должны продавать жилье, построенное по государственным программам. Для Ульяновской области в первом квартале года стоимость квадратного метра составляла 25,75 тыс. рублей, теперь она стала 22,40 тыс. рублей. Как отмечают все эксперты «ДО», эта сумма ниже себестоимости строительства.

Направления движения

Реальную помощь строительной отрасли государство оказывает по двум направлениям: по переселению людей из ветхого и аварийного жилья, а также по обеспечению жильем ветеранов, военнослужащих, инвалидов и других категорий очередников, имеющих льготы.

В каждом регионе нарабатывается свой опыт, создаются программы по обеспечению жильем населения. В антикризисной программе строительства жилья в Ульяновской области главный акцент переносится на плановое государственное строительство жилья под потребности целевых групп населения. Для тех, кому любые способы приобретения жилья недоступны, нужно социальное жилье в найм, социальная ипотека. Для граждан со средним достатком, которые по причине кризиса не могут улучшить свое жилищное положение, нужны механизмы поддержки, основанные на принципах государственно-частного партнерства. Здесь должен помочь федеральный Фонд содействия жилищному строительству. Он станет заказчиком жилья, которое государство будет реализовывать гражданам, жилищным кооперативам и банкам по различным возмездным схемам, в том числе через социальную ипотеку.

Пришло, видимо, время создания «Жилстройбанка» со стопроцентным государственным капиталом. Необходимо также запускать механизмы, связанные со строительными сберкассами, привлечение средств предприятий и организаций, иными возможными схемами, которые ориентированы на некоммерческое строительство с предсказуемой стоимостью на выходе. Для развития этих механизмов необходимо установить государственные «бонусы».

Меры государственной поддержки

О конкретных шагах по поддержке строительной отрасли «ДО» рассказал замминистра строительства Ульяновской области Андрей Пашенцев.
- Сейчас надо думать, как мы будем выполнять поставленные задачи на следующий год, - говорит Андрей Борисович. - Снижать объемы производства нельзя. Поэтому Правительство области приступает к созданию новых законопроектов, направленных на поддержку строительной отрасли.

По поручению губернатора начата работа над пакетом документов, направленных на развитие системы ипотечного кредитования, а также на снижение налоговых платежей для предприятий строительной отрасли.
Готовится закон "О внесении изменений в Областную целевую программу "Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Ульяновской области в 2006-2010 годах". Реализация этого документа должна способствовать развитию ипотечного рынка за счет предоставления льгот на ипотечные кредиты работникам бюджетной сферы и поддержать как ульяновцев, нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и строительные компании.

Изменения в областной закон "О налоге на имущество организаций на территории Ульяновской области" разрабатывается региональным министерством экономики. Его принятие позволит снизить налоговую нагрузку на предприятия стройкомплекса. Налоговые льготы будут предоставляться при условии, что компании направят высвобождаемые средства на строительство новых объектов, сохранение старых и создание новых рабочих мест.

Областным департаментом государственного имущества и земельных отношений подготовлен проект постановления правительства региона о снижении арендной платы за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного жилищного строительства. Сейчас ежегодная арендная плата за такие участки устанавливается в размере 1,5% от кадастровой стоимости. Согласно проекту, предлагается уменьшить ее размер до 0,6%. Это позволит снизить нагрузку на застройщиков и завершить возведение жилых объектов в более короткие сроки. Планируется, что изменения будут приняты в этом году, а документы вступят в силу с 1 января 2010 года.

В качестве поддержки реализации этих законопроектов будет принято постановление Правительства Ульяновской области "О компенсации гражданам, постоянно проживающим на территории Ульяновской области, части расходов на приобретение жилых помещений, приобретенных за счет средств ипотечных кредитов (займов)". Окончательное утверждение всего пакета документов запланировано на четвертый квартал 2009 года.

- Мы видим, что в условиях кризиса неплохо работает Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства (УОКИС), обеспечивая ипотечными кредитами наших граждан при ставке 12-13% годовых, в то время как предложения банков на пять-шесть, а то и более, процентов выше, - говорит Андрей Пашенцев. - Увеличение уставного фонда Корпорации поможет увеличить спрос на рынке жилья. Мы планируем, что УОКИС сможет уже в 2009 году выдать 60 млн. рублей ипотечных кредитов.

Правительство Ульяновской области также намерено участвовать в программе Федерального фонда содействия жилищному строительству.
В соответствии с Федеральным Законом №185, в 2009 году в нашем регионе будут капитально отремонтированы 445 многоквартирных домов.

Федеральным Фондом содействия реформированию ЖКХ в бюджет области будет перечислено 559,7 млн. рублей. Кроме того, из областного бюджета в порядке софинансирования на ремонт выделяется 62 млн. рублей. Еще 15 млн. - средства бюджетов муниципальных образований, около 34 млн. (5% от стоимости ремонта) - средства собственников жилья. Всего в текущем году на капремонт будет направлено 670,8 млн. рублей. В результате 46,5 тыс. жителей региона смогут улучшить условия проживания.
А 505,3 млн. рублей на переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в регион уже поступили. Таким образом, на реализацию 185-го Федерального Закона Ульяновская область получила из федерального центра более 1,6 млрд. рублей.

Окончательный план работы строительной отрасли на 2010 год еще далек от завершения, но Андрей Пашенцев утверждает, что в министерстве нет информации о «замораживании» каких-либо объектов на территории области.

«Мы не чувствуем себя брошенными»

Ощущают ли строительные организации поддержку государства?
- Мы готовы работать по любой программе, - говорит директор ОАО «ДСК» Дмитрий Плохих, - будь то жилье федеральное, построенное за счет областного бюджета, за счет промышленных предприятий, частных вкладчиков. Важно, чтобы эти программы родились и работали.

Дмитрий Игоревич рассказывает:
- Для того чтобы завершить строительство очередного дома и выполнить свои обязательства перед вкладчиками, наша организация была вынуждена обратиться в кредитные учреждения. Надо сказать, что пришлось приложить немало усилий для получения кредитов. Мы благодарны сотрудникам Акционерного коммерческого банка «Актив Банк» и ОАО Губернский банк «Симбирск», хотя недостающие деньги были взяты под достаточно большие проценты – более 20% годовых. Рассчитываться в выплате процентов за кредиты нам помогает Правительство Ульяновской области. Департамент развития предпринимательства разработал Положение «О порядке субсидирования из бюджета Ульяновской области части затрат, связанных с уплатой процентов по кредитам, привлеченным субъектами малого и среднего предпринимательства в российских кредитных организациях, и по договорам лизинга». ДСК вошел в эту программу. В соответствии с соглашением, заключенным с областным Правительством, нам компенсируется часть затрат на погашение процентов. В свою очередь, ДСК обязался не сокращать численный состав работников, не снижать уровень заработной платы. Мы не чувствуем себя брошенными. И, в частности, благодаря такой помощи ДСК находится в рабочем режиме.

По мнению Владимира Писарчука, меры, применяемые руководством страны и области, позволяют высказать осторожный оптимизм, что строительная отрасль выживет. Выделены значительные средства на выкуп у застройщиков квартир для переселения людей из ветхого и аварийного жилья, на ремонт жилого фонда, планируются средства для квартир военнослужащим, ветеранам войны, другим льготным категориям очередников. «ДимитровградСтрой» участвует во всех этих программах.

Придется снижать себестоимость

Эксперты «ДО» отмечают, что в период кризиса трудности возникают не только с изменением цен на квадратные метры. Нарушился «кругооборот» жилья на первичном и вторичном рынках. Например, семья из однокомнатной квартиры переезжает в двухкомнатную во вновь построенном доме, а ее старую квартиру занимают другие люди, которые до этого жили, скажем, в «гостинке». Сейчас эта цепочка прерывается, поскольку взять кредит очень трудно.

Раньше банки выдавали деньги на квартиру, если у покупателя было 10% ее стоимости, теперь покупатель должен иметь уже 30% от стоимости нового жилья. Кредиты выдаются в основном ипотечные – под залог квартиры. Но чтобы заложить квартиру в банке, на нее должно быть оформлено свидетельство. То есть, строительная организация обязана построить дом, получить свидетельство и с ним идти в банк. Залог оформляется в трехстороннем порядке: застройщик, покупатель и банк. Покупатель оформляет кредит и несет деньги застройщику. Все хорошо, только построить дом, не привлекая средства дольщиков, сейчас очень сложно.

В данной ситуации никуда не деться от решения вопросов снижении себестоимости домов. Владимир Писарчук уверен, что резервы здесь есть. Это новые проектные решения, материалы, современные технологии и механизмы, организация труда и строительства. Однако многое зависит и от властей. Например, безаукционное предоставление земельных участков; отмена или уменьшение арендной платы за них; создание инженерной инфраструктуры за счет региональных и местных бюджетов; снижение или предоставление отсрочек для застройщиков жилья при плате за подключение к инженерным сетям, в том числе создание сетей за счет поставщиков энергоресурсов; снижение административных барьеров на рынке жилищного строительства.


Вместо послесловия

Кризис – явление не только экономическое. Самое плохое, что он отрицательно влияет на деловой настрой человека. Люди не могут решиться на осуществление своих планов из-за внутренней неуверенности, растерянности, а то и смятения.
А может быть, высказывают свое мнение специалисты, сейчас не самое плохое время для инвестирования средств в улучшение своих жилищных условий? Мы уже почти год живем в условиях кризиса. Цены меняются не очень сильно, а стимулирование строительной отрасли дает надежду на будущее.
- Пока готовишься к жизни, жизнь может пройти. Жить надо сейчас! - уверен Андрей Пашенцев. - Поэтому призываю ульяновцев еще раз внимательно подумать над вопросом приобретения нового комфортного жилья и обратиться в наши крупные организации, которые уже выработали гибкую ценовую политику.


«ДО» вместе с экспертами, которые участвовали в подготовке спецпроекта, поздравляет всех работников строительной отрасли с профессиональным праздником! Успехов вам!