Деловое обозрение Первый ульяновский журнал для бизнеса и о бизнесе

Земля как рыночный инструмент

В России «земельный вопрос» до недавних времен имел значение скорее политическое, чем экономическое. Ведь собственность на землю, признанная Конституцией 1993 года, впервые была закреплена лишь в Земельном кодексе в 2001 году.

Частный интерес

А на селе всех сразу по президентскому указу от 27 декабря 1991 года сделали собственниками земли, раздав земельные доли, определенные в условных балло-гектарах. Радости от этого широкого жеста крестьяне не испытали, зато поводов для огорчений стало заметно больше. Дольщики в подавляющем большинстве были не в состоянии обрабатывать свои участки. Ничуть не лучшими хозяевами подаренной селянам пашни оказались и арендаторы этих наделов, доводившие предприятия до разорения и банкротства.
Далеко ли продвинулись россияне в стремлении сделать землю действительно капиталом, имеющим достойную цену и финансовый авторитет в деловом мире? Попытаемся разобраться, как развиваются экономические отношения на рынке земли региона.
На Западе частный интерес к земле неразрывно связан с желанием пустить ее в финансовый оборот. Коль имеешь собственный земельный надел — с тобой считаются и банкиры, и общество. И вложения в эту сферу очень выгодны.
По оценкам аналитиков, около половины кредитов в развитых странах предоставляются посредством ипотеки. И земельный кадастр в цивилизованном мире — мощный катализатор роста экономики. Поскольку государство заинтересовано в материальном благополучии своих граждан-налогоплательщиков и производителей материальных благ, то и наведение образцового порядка в учете и обороте земли — одна из ключевых государственных задач.
А в современной России кадастровый учет стали вести только с 1991 года. И сейчас значительная часть земельных участков, не говоря уже о строениях и зданиях, не оформлена, как положено по закону, и не внесена в кадастр. Неужели бизнес не заинтересован де-юре окончательно утвердиться на земле, которую занимают предприятия?
По мнению вице-президента Ульяновской торгово-промышленной палаты Димитрия Кумунджиева, изначально ситуация развивалась не совсем логично. На тот момент, когда у предприятий появилось право выкупа земли, они не совсем понимали, для чего это делать. Да и выкупная цена отталкивала: предлагалось уплачивать 15-18-кратную ставку земельного налога.
Правда, затем снизили эти требования до 5-кратной ставки, но и после этого большинству фирм суммы в несколько миллионов рублей были не под силу. Можно сказать, процесс пошел, только когда коммерческие банки приняли решение оформлять кредиты, учитывая наличие земельных участков в собственности предприятий. Право аренды воспринималось банкирами теперь уже в качестве альтернативы и влияло на сумму выделяемых кредитов. Хочешь получить больше? Приватизируй землю под предприятием! Да и потенциальные инвесторы сделали это условие ключевым на переговорах о вложениях своих капиталов в развитие производства.
Как полагает Димитрий Кумунджиев, то же самое произошло и в осознании деловыми людьми важности кадастровой оценки земли, проведенной в 2004 году. Поначалу никто особого внимания не обратил на то, для чего это сделано и насколько объективна эта оценка. Но с 2006 года, когда земельный налог стали брать с кадастровой стоимости и на предприятия поступили соответствующие счета, землепользователи призадумались.
Выяснилось, к примеру, что в Барышском районе рыночная стоимость одной сотки примерно такая же, как кадастровая — в Засвияжье. Предпринимались попытки оспаривания кадастровой оценки в судебном порядке. Но это достаточно сложная и практически заведомо проигрышная процедура.


Только факты

По данным Роснедвижимости, суммарная кадастровая стоимость всех земель России составляет 23,6 трлн. руб. (то есть примерно равна годовому ВВП). В развитых странах стоимость земли превышает ВВП примерно втрое. Но это не фиксированная величина: законодательством предусмотрена возможность актуализировать результаты оценки не чаще чем раз в три года и не реже чем раз в пять лет в зависимости от темпа роста цен на землю



Любопытно, что в свое время областные власти усиленно призывали к выкупу земельных участков. Выкупная стоимость была весьма выгодной и составляла всего 10-20% от рыночной, сейчас же она гораздо ближе к определяемой на рынке. Возможности были упущены, и теперь предприятия вынуждены заниматься весьма недешевым выкупом земли под своими цехами и инфраструктурой. К этому шагу поневоле подталкивает естественное желание иметь хорошую залоговую базу.
Отрадно, что изменения, внесенные в федеральный закон о выкупе земельных участков под промпредприятиями в июле этого года, направлены на снижение выкупной стоимости земли.
Определена максимальная планка, в пределах которой каждый субъект Федерации сможет самостоятельно определять, какой процент от кадастровой стоимости участка должен заплатить покупатель.
Этот предел — 2,5% от кадастровой стоимости. Но для Москвы и Санкт-Петербурга предусмотрено установить его в размере 20%.
По предварительной оценке экспертов, в среднем выкупные цены на земельные участки в населенных пунктах будут снижены в 9 раз, а в Москве и Санкт-Петербурге — в 2,3 раза. Но данная государственная льгота будет действовать до 2010 года, а затем придется платить 100% кадастровой стоимости.
Ценность земли в качестве капитала важна не только для бизнеса. Допустим, большинство муниципальных образований в глубинке ничем, кроме земли, не располагают. А развиваться им и наращивать собственные доходы приходится за счет налогов, ключевым среди которых является земельный! И залоговый фонд в сельском районе вряд ли создашь, не имея в наличии земель, надлежащим образом оформленных в муниципальную собственность.
Земля для органов местного самоуправления — еще и своеобразный налоговый регулятор. Утверждая ставку земельного налога и арендной платы за землю, каждый муниципалитет вправе определить, что ему выгоднее в данной ситуации.
Наверняка, бессмысленно брать по верхней планке, когда есть шанс поощрить налогоплательщиков снижением ставки, чтобы предприятия окрепли и пустили сэкономленные средства на развитие производства.

Адреса для новостроек

Весьма сложная ситуация в жилищном строительстве, где четко определились два основных типа застройщиков. Одни выкупают право на земельный участок под жилье и начинают строить дома. В основном, сторонясь участков с домами под снос, поскольку придется заниматься расселением.
Другие предпочитают действовать по договору аренды земли, не оформляя ее в собственность. Так выходит дешевле для застройщика, получившего определенные материальные выгоды, но не для будущих новоселов. Ведь им придется иметь дело с арендной платой. Либо новорожденному ТСЖ надо будет оформлять участок в собственность.
Кстати, россиянам предложат объединиться... в земельные кооперативы. Министерство регионального развития РФ хочет дополнить национальный проект «Доступное жилье» подпрограммой «Свой дом» и сделать жилье еще более доступным. Благодаря земельным кооперативам будущие собственники жилья смогут получить земельные участки для самостоятельного строительства домов.
По словам начальника отдела сопровождения проекта «Доступное жилье» Андрея Чибиса, кооперативы будут закрытые и открытые. Участниками закрытых смогут стать социально незащищенные группы населения (инвалиды, молодые семьи), землю им передадут бесплатно. В открытые смогут вступить все желающие, однако землю они получат на общих основаниях. Количество членов и закрытых, и открытых кооперативов — не менее 20 человек.
Ожидается, что благодаря земельным кооперативам доля малоэтажного строительства в России увеличится с 40 до 50%. Как видим, большая часть жилищных проблем упирается опять-таки в земельный вопрос!
Сейчас на аукционах, где продается право аренды, учитывается и прибыль, которую получали застройщики. Да и в целом ситуация вроде бы стала заметно прозрачнее, нежели всего-навсего три года назад.
Однако директор ЗАО «Инвентаризационная корпорация по недвижимости и земельным ресурсам» Александр Кисляков утверждает, что аукционы не являются главными распорядителями земельных ресурсов. Это лишь способ привлечь более широкий круг инвесторов для получения большего дохода от использования земли. А ведущую роль до разграничения прав собственности на землю играют органы местного самоуправления.
В ряде стран есть государственный мораторий на сделку, когда город имеет право в течение определенного времени оспорить любую сделку и перекупить недвижимость. Так, в Лондоне практикуется государственная оценка рыночной стоимости объектов недвижимости при покупке. Разница в обязательном порядке доплачивается в городской бюджет. Быть может, поэтому там аукционы работают эффективнее?
Как считает Александр Кисляков, для успешного использования земли под жилье необходимо формировать земельные участки, планируемые к застройке. Благотворно сказалось бы и участие государства в развитии инженерных коммуникаций. Также наверняка помогут застройщикам (а значит, и экономике региона в целом) льготные арендные платежи за землю на период строительства и его льготное кредитование.
Остаются проблемы с административными барьерами. Но они тоже постепенно преодолеваются. К примеру, последние изменения, внесенные в Градостроительный кодекс, регулируют развитие застроенных территорий (комплекс-ную застройку квартала или микрорайона). Это, как надеется Александр Кисляков, позволит органам местного самоуправления избавиться от головной боли в виде аварийного жилья. А инвесторам — получить строительные площадки не на окраинах, где нет инженерных сетей, а в обжитых районах. На сокращении сроков проектно-изыскательских работ должна сказаться передача полномочий Российской Федерации по организации и проведению государственной экспертизы результатов инженерных изысканий органам государственной власти субъектов РФ.
Вообще-то государство уже взялось поддерживать инженерное обустройство наиболее крупных новых микрорайонов, причем только в сочетании с соответствующей социальной инфраструктурой. В Ульяновске на эту помощь претендует, например, будущий микрорайон-«миллионник» «Запад-1». Размер субсидий составит до 70% от общей суммы по малоэтажному строительству и до 60% — по многоквартирному.
Большой плюс! Но почему бы не распространить эту практику и на более мелкие объекты при строгом контроле расходования бюджетных средств? Ведь потребности в жилье намного обгоняют темпы его ввода и рост доходов населения.

Откуда кадастр «растет»?

Вернемся к претензиям, возникающим у предпринимателей в связи с земельным кадастром. Ведь многие предприятия удерживает от приобретения земли в собственность большая стоимость участков, определяемая на основе ее кадастровой оценки.
Как подчеркнул начальник отдела государственного земельного контроля Управления Роснедвижимости по Ульянов-ской области Николай Зиненко, кадастровая стоимость земли определялась организациями, которые выиграли конкурс, утверждалась муниципалитетами и областными органами власти, а затем представлялась в Москву. Есть определенные недочеты. Они оспариваются в судебном порядке.
Далеко ли мы продвинулись в части оформления прав на землю? По информации, изложенной Николаем Зиненко в беседе с журналистом «ДО», в Ульяновской области крупные землевладельцы, землепользователи и арендаторы переоформили заново уже более 50% земельных участков. Оставшаяся часть юридических лиц вправе использовать свои участки согласно имеющимся документам, но до 1 января 2008 года должны провести госрегистрацию этих наделов, чтобы им присвоили кадастровые номера, и оформить в собственность или заключить договоры аренды.
Законы не стоят на месте. В процессе подготовки этого материала в печать был принят Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости». С 1 марта 2008 года земля и недвижимость станут единым целым в правовом отношении. И все земельные участки, здания, подземные сооружения, помещения и «незавершенка» будут включены в единый государственный кадастр недвижимости. Иначе говоря в Роснедвижимость вольется Бюро технической инвентаризации.


СПРАВКА

Кадастровая стоимость земельного участка — расчетная величина в денежном выражении, определяемая по утвержденной в установленном порядке методике и отражающая представления о ценности земельного участка при существующем его использовании. Кадастровая оценка земли проводится в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель. По данным Роснедвижимости, в России на кадастровый учет поставлено не более 20-25% фактически существующих земельных участков.



Что ожидается от реализации закона? Его авторы убеждены, что создание единого кадастра приведет к повышению капитализации предприятий и увеличит поступление налогов в местные бюджеты. Упростится регистрация прав собственности, а данные из этого массива информации станут доступны по всей территории России. А в Ульяновской области уже помышляют о создании многофункционального центра по принципу «единого окна», который намного облегчит и ускорит оформление необходимых документов по земельным делам.
Важную роль должны сыграть и саморегулируемые организации (СРО), в которых объединятся кадастровые инженеры (они призваны заменить землемеров и экспертов БТИ). Как предполагается, СРО будут нести материальную ответственность за результаты своей работы и должны существенно снизить административное воздействие на деятельность кадастровых инженеров. А заодно освободят государственные органы от выполнения избыточных регулирующих функций и, так сказать, расставят все «по полочкам» на рынке этих очень ответственных услуг.
Но кадастровые реестры до 2010 года (в переходный период) по-прежнему ведет Роснедвижимость. А обмерами зданий и помещений все так же будет заниматься БТИ.
Насколько готова страна к таким переменам? К примеру, кто будет пополнять как минимум десятитысячную армию кадастровых инженеров? По мнению Николая Зиненко, кадровая проблема — одна из самых трудных. Так, за последние 15 лет в управление не пришел ни один выпускник профильного столичного вуза — государственного института землеустройства!

Огрехи «дачной амнистии»

Много брака выявляется в процессе так называемой «дачной амнистии», которая была призвана упростить оформление земельных участков в частную собственность. Но, как это водится на Руси, телега оказалась впереди лошади. Требования, предъявляемые к делам, принимаемым в учетные организации, никто не изменял, а чиновники точно подчиняются действующим инструкциям.
И кто в итоге остается в дураках? Или «счастливый» собственник, или покупатель его надела, получающий в довесок к приобретенной недвижимости кучу неприятностей.
С тем, что «дачная амнистия» решила только часть проблем, согласна и генеральный директор ООО «Правовой центр недвижимости» Юлия Ким. К сожалению, многие граждане считают, что после введения закона оформить документы можно всего за 500 рублей. Но на регистрацию надо прийти с пакетом грамотно составленных документов. Даже если на дачном участке нет никаких построек, вызов землемера обязателен. Желание зарегистрировать еще и дом подразумевает участие работников БТИ.
— Хотя федеральный закон, вступивший в силу 1 сентября 2000 года, и называется «дачной амнистией», действие его намного шире, — говорит Юлия Ким. — Предмет данного закона в первую очередь — упрощение порядка оформления так называемой бытовой недвижимости. То есть речь идет не только о дачах, но и о садовых участках, огородах и тех объектах, которые на этих участках построены. Сельские индивидуальные дома, коттеджное строительство в пригородах так же, как и все дополнительные постройки — сараи, гаражи, бани, подпадают под действие этого закона об упрощенной регистрации земельных участков.
Следуя букве закона, Роснедвижимость выполняет порученное ей дело: контролирует соблюдение земельного законодательства. Допустим, поступил сигнал о том, что автостоянка не имеет правоустанавливающих документов на определенный участок. Или же появились сомнения в законности владения землей какой-либо из фирм. Проверкой устанавливаются факты нарушений и в административном порядке накладываются штрафы.
Часто ли происходит самовольное занятие земельного участка? Николай Зиненко утверждает, что довольно редко, причем это нарушение трудно доказать. Допустим, кто-то без разрешения органа власти занял участок и решил построить дом: закладывается фундамент, снимается плодородный слой почвы... Но это можно считать самовольным занятием земельного участка, если только в течение двух месяцев данный факт зафиксирован документально (с составлением положенного протокола и свидетельскими показаниями). А спустя два месяца классифицируется уже использование земельного участка без правоустанавливающих документов.
Хотелось бы знать, а можно ли пустить в оборот тысячи земельных участков, заброшенных дачниками? Эти бесхозные наделы вообще выпадают из рыночной экономики. Как пояснил Николай Зиненко, дачные участки — в частной собственности. А если там насаждения, ограждения и какие-то постройки: даже из-за шести соток нужно провести значительную работу по подготовке документов и рассмотрению их в судах и в органах власти. Управление Роснедвижимости заниматься этим не в состоянии из-за нехватки кадров: надо подключаться муниципалитетам.
Выходит, мы вновь вернулись к местному самоуправлению. Основа термина — в слове «управлять». То есть быть хозяином на своей территории. Тогда земля заработает в полную силу и налогов в местной казне прибавится.

С инвестором на «вы»

Нельзя сказать, что в Ульянов-ской области намного отстали от других регионов в решении земельных вопросов.
Так, с 1 января 2008 года вступит в силу областная целевая программа «Создание системы кадастра недвижимости», которая рассчитана до 2011 года. Разработчиками документа выступили региональное министерство государственного имущества и земельных отношений, а также Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ульяновской области. Основные задачи программы — обеспечение государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество. Попутно совершенствуется система налогового администрирования, поскольку появится единая система государственного кадастрового учета объектов недвижимости.
Общая стоимость мероприятий — 232, 8 млн. рублей (в том числе из федерального бюджета — 153 млн., из бюджета области — 79, 8 млн.).
По информации регионального министерства государственного имущества и земельных отношений, существенно удешевятся проектно-изыскательские работы — как для государственных целей, так и для юридических и физических лиц. Увеличится площадь земель, вовлеченных в экономический оборот.


Только факты

По данным министерства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, за первое полугодие 2007 года рост поступлений земельного налога в бюджеты муниципальных образований составил около 40% к прошлогоднему. В местную казну поступило
241 млн. 862 тыс. руб.



К слову, ни одно региональное ведомство не участвует в законотворчестве настолько активно, как Мингосимущества. Оно и понятно: земля требует постоянного внимания. Да и прирост налоговых поступлений, идущих «от земли», говорит сам за себя.
В июле в связи с изменениями в федеральном законодательстве внесены изменения в областной закон, регулирующий земельные отношения. В частности, установлена цена сельскохозяйственных угодий, находящихся у аграрных предприятий и фермеров на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, приобретаемых ими в собственность. Покупка земли обойдется крестьянам не дороже 20% кадастровой стоимости угодий.
20% должны уплатить и арендаторы, если приобретают в собственность земельный участок после трех лет аренды. Важное условие: при надлежащем использовании угодий! Существенные уточнения касаются также механизма использования невостребованных земельных долей.
Проект другого «земельного» закона был посвящен предельным максимальным ценам работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного хозяйства, индивидуального и гаражного строительства.
Этот документ вызвал у депутатов ЗСО вопросы о конкретных расценках на такие работы. Посему они запросили сведения об этом у государственных и частных организаций, специализирующихся на данной деятельности. Кстати, только областной парламент может разобраться с ценами: такое право предоставлено ему федералами. Однако в ряде регионов были прецеденты, когда после принятия «вилки» в расценках последние оказывались... выше, чем до регулирования.
Конечно, крупный бизнес интересуют масштабные решения, принимаемые на высших уровнях региональной власти. На очередном заседании областного совета по инвестициям подписано соглашение между Правительством области и мэрией Ульяновска о сроках рассмотрения документов на выделение земельных участков для реализации инвестиционных проектов. Это позволит оптимизировать работу по сопровождению инвестиционных проектов на территории областного центра и сократить сроки предоставления земельных участков потенциальным инвесторам.
Главное в соглашении, которое завизировали губернатор и мэр Ульяновска, — это установление порядка и сроков прохождения документов по предоставлению земельных участков для строительства в городе. Благодаря более слаженному взаимодействию между Правительством области и мэрией Ульяновска должна повыситься исполнительская дисциплина чиновников. Так, максимум через 185 дней инвестор сможет получить готовый договор аренды земельного участка. Таким образом, подписание соглашения — это еще один шаг в направлении повышения инвестиционной привлекательности региона.
Кстати, специализированные кредиты для покупки земельных участков будут обходиться заемщикам значительно дешевле. К сожалению, пока в России банки почти не занимаются земельной ипотекой по причине несовершенства законодательства. Но и для банка привлекательна возможность кредитования под залог земли. Ведь земля со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а ее стоимость постоянно растет.
...Словом, как сказано незабвенным Марком Твеном: «Покупайте землю, ее больше не делают». Тут с классиком не поспоришь.


обсудить статью
Вячеслав Отпущенко

comments powered by HyperComments

Войти с помощью учетной записи uldelo.ru


Войти с помощью аккаунта в социальных сетях: