Земля по первому требованию?

Землю - на рынок

По большому счету, изменения в Земельный кодекс, вступившие в силу с марта, направлены на вовлечение в рыночный оборот земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности. А таковой по России - великая масса. Ульяновская область - не исключение. Потенциальный рынок земли в регионе огромен, отмечают эксперты. Но полностью отрегулирован он будет тогда, когда у каждого земельного участка появится правообладатель. Судя по всему, дело это еще нескорое.

По оценкам, на территории области земли под объектами федерального значения зарегистрированы практически на 90%, областного - более 90%, муниципального - порядка 43%. При этом основной игрок на рынке земли сегодня - муниципалитеты. Девелоперы, которые ведут серьезные проекты по недвижимости, большинство земельных участков берут у муниципалитетов. Когда, наконец, появится частный рынок земли, - прогнозировать сложно. Скорее всего, понадобится еще не один десяток лет.

- При этом действующее российское законодательство - достаточно развитое. С тех пор, как наша страна встала на путь создания рыночной экономики, ничего заново придумать не приходится. Большинство законопроектов в нашей стране являются переработкой европейских законов, - отмечает глава юридической компании «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев.

И все-таки: на какие новшества законодательства, вступившие в силу с марта, стоит обратить внимание тем, кто имеет землю в собственности, и кто намерен ее приобрести?

Новшества по существу

Изменение первое и главное - предоставление бизнесу земли через предварительное согласование отменено. Отныне практически все государственные и муниципальные земельные участки предоставляются с торгов, в виде аукциона. Никаких конкурсов, основным критерием становится цена.

- Я считаю, это положительное новшество, - отмечает замминистра экономического развития - директор департамента госимущества и земельных отношений Ульяновской области Сергей Мишин. - При предоставлении земельных участков с предварительным согласованием сохранялась коррупционная составляющая, к тому же не все могли знать о свободных участках, вовремя оформить документы. Зачастую пока человек собирал необходимые бумаги, участок оказывался проданным. Теперь же приобрести землю можно только на торгах, а это процедура максимально публичная.

- Думаю, это нужно было сделать еще с введением Земельного кодекса - избежали бы сверхплотной и неудобной застройки, - замечает Алмаз Кучембаев.

Определил закон и закрытый перечень случаев, когда предоставление земель в аренду возможно без аукциона. Касается это льготных категорий граждан, предоставления земель для личных, некоммерческих и сельскохозяйственных целей, а также для размещения объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения или реализации крупных инвестиционных проектов.

Второй принципиальный момент - с 1 марта участки для выставления на торги могут формироваться по заявлению граждан и юрлиц. Причем заявитель может явиться в муниципалитет и с готовой схемой расположения земельного участка - ее проверят, оцифруют, утвердят и выставят на аукцион. Не факт, что участок достанется заявителю (торги есть торги). Но сформировать его и выставить на аукцион муниципалитет обязан. Причины для отказа могут быть только объективными: если участок не соответствует генплану по виду разрешенного использования, либо имеются обременения, по которым участок ограничен в обороте в принципе.

И третье новшество, тоже существенное. Участки, предназначенные под строительство, предоставляются теперь только в аренду. Выиграл аукцион - построил объект недвижимости - и лишь после этого имеешь право выкупить землю.

- Это хорошо, - комментирует Сергей Мишин. - Раньше, купив земельный участок в собственность, многие не использовали его или могли перепродать. Стимула к строительству и сдаче объекта не было. Сейчас он появился, поскольку участок под строительство предоставляется один раз.

Однако в новом стимуле для предпринимателей таится и потенциальная опасность. Если в отмеренный договором аренды срок не успеешь завершить объект, то земельный участок с незавершенным строительством изымается и продается на торгах. Естественно, и участок, и «незавершенка» будут оценены независимым оценщиком, и часть вложенных в объект средств вернется. Но устроит ли такой вариант застройщика?

Впрочем, срок аренды установлен немалый - 20 лет для участков под индивидуальное жилищное строительство и 10 для всех остальных объектов, так что время для завершения стройки есть. Важно, что участок не стоит на месте, вовлекается в дальнейший оборот.
А механизм изъятия и продажи еще предстоит отрабатывать.

- С учетом нынешней кризисной ситуации будут сложности, - отмечает глава департамента госимущества. - Очень многие взяли земельные участки в аренду, многие начали строить и, скорее всего, не успеют построить в отведенный арендой срок. В силу новой редакции Земельного кодекса могут начаться сплошные изъятия участков. Это минус.

Но и здесь есть важный нюанс: если арендатор не может завершить объект по не зависящим от него причинам, договор аренды может быть продлен.

Преференции «нестационарщикам»

Еще одним принципиальным нововведением становится возможность использования государственных и муниципальных земель без предоставления участков и установления сервитута. Упростилась процедура предоставления земли под нестационарными торговыми объектами и рекламными конструкциями. Если раньше земельные участки под ними надо было ставить на кадастровый учет, то сейчас формирование участка вообще не требуется.

- Очень спорное положение и не вписывается в теорию права, но по факту упрощает многое, - говорит Алмаз Кучембаев.

В департаменте госимущества тоже оценивают это новшество как несомненный плюс: рекламисты, занимающиеся «наружкой», и огромная плеяда малых предпринимателей - «киосочников» значительно сократят время на оформление земельно-правовых документов. Но для этого в муниципалитете должна быть утверждена схема расположения нестационарных объектов. А процедура не только упрощается, но становится более открытой: выбираешь место для киоска на схеме (если оно не занято, разумеется) и принимаешь участие в конкурсных процедурах.

Стоит ли говорить, что вопросы, связанные с землей под киосками, для малого бизнеса очень болезненны? В 2014 году большая часть обращений в рабочую группу по малому предпринимательству при правительстве области касалась нестационарных объектов.
И в Управлении ФАС по Ульяновской области рассказали «ДО», что практически все «земельные» вопросы, с которыми приходилось разбираться в минувшем году, связаны с нарушением закона
«О защите конкуренции»: необоснованное препятствование деятельности индивидуальных предпринимателей - владельцев торговых киосков либо создание для них дискриминационных условий.

Участки, предназначенные под строительство, предоставляются теперь только в аренду. Выиграл аукцион - построил объект недвижимости - и лишь после этого имеешь право выкупить землю

Кадастровая оценка как точка отсчета

Претерпела изменения и сама процедура торгов. Муниципалитеты и госорганы власти получили право при определении начальной цены аукциона использовать не рыночную оценку, а кадастровую. Для муниципалитетов это проще, замечают эксперты: кадастровая оценка проведена, арендная плата тоже уже установилась, надо только принять нормативно-правовые акты об определении начальной цены торгов. Для бизнеса - тоже неплохо. С арендными ставками все более-менее понятно, а с учетом существующих механизмов снижения кадастровой цены можно влиять на цену выкупа.

- Тема снижения кадастровой стоимости земельных участков до уровня рыночной остается по-прежнему актуальной, - считает управляющий компании «МДЦ» Евгений Федоров. - Конечно, основная масса подобных процессов была завершена в 2012-2013 годах, но, тем не менее, есть развитие данной тематики и в 2015 году.

- Последняя кадастровая оценка земли была в 2011 году. В 2016-м предстоит актуализация кадастровой оценки не только по объектам недвижимости, но и по земельным участкам - землям населенных пунктов и сельхозназначения. Методики уже новые, так что, я думаю, ошибок будет меньше, - говорит Сергей Мишин.

А практикующие юристы и оценщики внимательно следят за работой комиссии по рассмотрению споров по кадастровой оценке при Росреестре.

- Во-первых, изменился порядок работы комиссии, - обращает внимание Евгений Федоров. - Она стала работать бессрочно, и для юрлиц стало обязательным досудебное обращение в нее. Кроме того, ожидается изменение порядка формирования комиссии. Эти изменения прописаны в законе, правда, еще не подготовлен подзаконный акт, но уже есть проект. Так вот - по новому проекту - власть потеряет в комиссии большинство! Будет три представителя от власти и четыре от бизнеса. При этом от бизнеса будут люди обязательно из другого региона.

Во-вторых, рассмотрение этой категории дел перешло из арбитражного суда в областной. Началось формирование новой судебной практики, зачастую менее благоприятной для бизнеса. При этом судебная практика еще не стабильна, что исправится в связи с принятием постановления пленума Верховного суда РФ по данной категории дел. Проект документа уже изучается специалистами. Принятие планируется на июнь - июль 2015 года.

Спокойно: участок изымается

Изменения в Земельном кодексе затронули и вопрос изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Случаи это не массовые, но и не единичные - учитывая, что генпланы населенных пунктов и схемы территориального планирования районов постоянно меняются. Если раньше эквивалентом изъятого участка становились деньги (на основе проведенной оценки участка), то сейчас возможен равноценный обмен земельными участками.

Усилится и контроль за государственными земельными ресурсами: если в течение трех лет подряд государственные и муниципальные структуры не используют участок или используют не по назначению, то органы государственной власти получат право в административном порядке поставить вопрос об изъятии таких участков у недобросовестных пользователей при условии неустранения ненадлежащего использования. Ранее для этого требовалось судебное решение.

В ходе сплошной инвентаризации в 2014 выявлено много невостребованных земельных долей. И в этом - большой потенциал рынка земельных ресурсов. Оформив право собственности на эту землю, муниципалитет может либо сдать ее в аренду, либо продать. По льготной цене - 15% от кадастровой стоимости участка. Подсчитано: если все невостребованные доли будут реализованы, то муниципалитеты получат в свои бюджеты порядка 1,5 млрд рублей. Только за ноябрь-декабрь 2014 года реализовано невостребованных земельных долей на 20-21 млн рублей, так что потенциал здесь - огромный.

- Все эти положения еще раз доказывают, что наша страна все еще находится на начальном этапе развития земельного рынка - на вовлечении земельных участков в оборот, - резюмирует Алмаз Кучембаев. - Говорить о том, что существуют крупные частные игроки на земельном рынке, не приходится, ни одно положение не является лоббированием интересов каких-либо групп. Думаю, что с увеличением прозрачности правил предоставления земельных участков неизбежно увеличение конкуренции в приобретении государственной земли.

Будьте готовы к проверкам

Новшеством стало и значительное, в десятки раз, увеличение штрафов за незаконное и нецелевое использование земли. С одной стороны, это должно дисциплинировать нерадивых землепользователей, но с другой - может оказаться разорительным.

По данным Управления Росреестра по Ульяновской области, самое частое нарушение - самовольное занятие участков. Из 800 нарушений в сфере земельного законодательства, выявленных в 2014 году, 85% пришлось на «самовольщиков». Порядка 10% - нарушения, связанные с нецелевым использованием земель.

- Полагаю, неустраняемость нарушений была связана с низкими штрафными санкциями за неисполнение предписаний, выдаваемых органами госземнадзора, - говорит замруководителя Управления Росреестра Ольга Петухова. - Нарушителям было просто выгодно время от времени оплачивать штрафы и не предпринимать реальных действий по устранению нарушений - оформлять права на самовольно занимаемые участки или освобождать их. Теперь ситуация должна в корне измениться: с увеличением штрафных санкций правонарушения становятся экономически невыгодным делом.

С 20 марта 2015 года размеры штрафа привязаны к кадастровой стоимости участка. 1-1,5% для физических лиц - это «вилка»
от 5 тыс. рублей до 100 тыс., а 2-3% для юрлиц и индивидуальных предпринимателей - от 100 тыс. рублей до 700 тыс. Если кадастровая стоимость участка не определена, штраф будет ниже, но тоже выльется в десятки и сотни тысяч рублей.

Сплошная инвентаризация объектов недвижимости и земельных участков, проведенная в Ульяновской области органами местного самоуправления, выявила в 2014 году свыше 70 тыс. нарушений. Большинство нарушителей - физические лица и малый бизнес. Понимая, что исправить все в срочном порядке они не смогут, муниципалитеты подготовили уведомления об устранении нарушений. В 2015 году будут повторные и дополнительные проверки.

На что сегодня спрос

Больше всего сегодня востребованы земли населенных пунктов, для жилищного строительства. Земли сельхозназначения еще два года назад были востребованы больше, чем сейчас, но все же интерес к ним не теряется.

Управление Росреестра по Ульяновской области констатирует:
в 2014 году на земельные участки с категорией «земли населенных пунктов» зарегистрировано 46 958 прав, это 73,3% от общего количества. На земли сельскохозяйственного назначения - 16 266 прав (25,4%). В первом квартале 2015 года тенденция сохраняется. Основные приобретатели земельных участков - физические лица. На их долю приходится порядка 93% от общего количества зарегистрированных прав на участки.

- В результате сравнительного анализа кадастровой стоимости земельных участков можно сказать, что более «дорогими» являются участки из категории «земли населенных пунктов», - рассказывает Ольга Петухова. - Из них дороже участки, расположенные в границах Ульяновска, Димитровграда и Сенгилеевского района. Наименьшая стоимость - в Николаевском районе. Из земель сельхозназначения высокая кадастровая стоимость установлена на участки сельхозугодий в Цильнинском, Ульяновском и Новомалыклинском районах, более низкая - в Барышском.

Из состава земель промышленности наиболее высока стоимость участков в Ульяновске, Димитровграде, Новоульяновске, Чердаклинском и Мелекесском районах, самая низкая - в Вешкаймском районе. По данным Департамента госимущества, 99% земли под промышленными объектами в регионе уже оформлено в собственность. Сегодня рынок земли промышленного назначения контролирует Корпорация развития Ульяновской области.

3718,1 тыс. гектаров

составляет площадь земельного фонда
Ульяновской области

62,27% территории области
занимают земли сельхозназначения

25,54% - земли лесохозяйственных предприятий

5,33% - земли населенных пунктов

5,33% - водного фонда

1,09% - промышленности, транспорта и иного назначения

0,41% - земли запаса

0,03% - земли особо охраняемых территорий

- Поскольку губернатором и правительством региона нам поставлена задача привлечения инвесторов и создания комфортных условий для их работы, а соответственно, оперативного решения всех вопросов по проекту, мы должны обеспечивать наличие готовых площадок, обеспеченных инфраструктурой, - рассказывает генеральный директор Корпорации Сергей Васин. - Чтобы ускорить работу по выделению участков инвесторам, снять административные барьеры, на уровне правительства принято решение, что мы выкупаем эти земельные участки в собственность и потом передаем по договору купли-продажи инвесторам для реализации проекта. В настоящее время у корпорации в наличии 450 га свободных земельных участков, обеспеченных всей необходимой инженерной и транспортной инфраструктурой. И еще в перспективе порядка 600 га земли, которую мы в соответствии со схемой территориального планирования будем переводить в земли промышленного назначения. То есть в общей сложности - 1 тыс. га земли, что дает возможность продавать участки по невысокой стоимости, привлекая в регион новые производства, соответственно, повышая налогооблагаемую базу и создавая новые рабочие места.

Действующие лица и исполнители

Повторимся: главный участник рынка земли сегодня - муниципалитет. И в этом как потенциал рынка, так и его тормоз.

- Основным сдерживающим фактором развития рынка земельных ресурсов остается отсутствие профессиональной подготовки государственных специалистов на местах, - убежден руководитель консалтинговой компании БНК Алексей Попов. - Рынок развивается, а работа с инвесторами и иными игроками рынка ведется в старом режиме. Государству необходимо параллельно с развитием земельного законодательства предусматривать систему обучения чиновников, они должны обладать не только знаниями, возможностью принимать решения по сложным спорным вопросам, но и нести ответственность за некомпетентность и халатность.

Эту точку зрения разделяет и руководитель Ульяновского объединения предпринимателей Александр Данилов:

- Алгоритм чиновника состоит в создании максимальных проблем в оформлении земли для собственной выгоды. Оформить земельный участок по времени много дольше, чем построить здание. Подписание любой бумаги, даже простое согласование на три минуты занимает 30 дней. Можно получить отказ при отсутствии законных причин. Можно подать в суд и даже выиграть его и получить отказ по другому обстоятельству. И можете опять подавать в суд... Пока не получилось наказать ни одного чиновника, нарушившего закон, хотя бы на сумму судебных издержек. Оплачивает нарушение бюджет, который собирается из налогов от работы предпринимателей.

Ситуация может усугубиться в связи с вступившими в силу изменениями в Земельный кодекс. Самое неоднозначное новшество касается земельных участков, собственность на которые не разграничена. До 1 марта 2015 года такими участками распоряжались городские округа и муниципальные районы. С 1 марта - городские округа и поселения. То есть в 20 муниципальных районах области главными распорядителями земли стали администрации сел, поселков, деревень.

Логика в этом, естественно, есть: поскольку градостроительные полномочия переданы в поселения, то и распоряжаться землей должны они. Но идеальная логическая картинка разбивается о российские реалии. Как справиться поселениям, где нет ни кадров, ни техники, ни программных комплексов, с этим свалившимся на них «счастьем»?..

Все встанет, потому что заниматься землей будет элементарно некому - говорят в один голос эксперты. Но раздаются уже трезвые голоса: в конце 2014 года в Ульяновской области принят закон о передаче градостроительных полномочий областному департаменту архитектуры и градостроительства, значит, надо и полномочия по распоряжению землями, которые не разграничены, передавать на уровень региона.

Вступившие в этом году в силу изменения в закон о местном самоуправлении позволяют перераспределить полномочия муниципалитетов на уровень регионов. Вопрос этот прорабатывается. А пока для помощи поселениям создан Региональный земельно-имущественный информационный центр. Подготовлены типовые регламенты, муниципалитеты получат их в работу. На территории области будут действовать типовые постановления по предоставлению земли, типовые договоры аренды, купли-продажи и т.д. Это тоже новшество, но уже регионального масштаба.

Что год текущий нам готовит

С переходом на взимание налога на имущество, исходя из кадастровой стоимости, в Ульяновской области решили пока повременить: в проведенной кадастровой оценке выявлено огромное количество ошибок. В департаменте госимущества приводят цифры: из 700 тыс. оцененных объектов половина - с ошибками. 250 тыс. ошибок устранили, еще порядка 50 тыс. готовится на устранение.

А одно из самых радикальных законодательных новшеств - переход от деления земель на категории к территориальному зонированию. Законопроект внесен в Госдуму в 2014 году, прошел череду обсуждений на уровне регионов, и дебаты еще продолжаются.

- Мое личное мнение об упразднении разделения земельного фонда на категории - отрицательное, - говорит Ольга Петухова. - Не всегда упрощение отдельных механизмов приводит к положительному эффекту, чаще случается ситуация, при которой складываются условия для различных манипуляций, несоблюдения установленных требований. Упразднение категорий земель создаст трудности для учета земельного фонда в целом, особо ценных сельскохозяйственных угодий, лесных земель, а если возникнут трудности с учетом, то и контроль осуществить будет сложнее.

Сторонники же проекта считают, что идея отмены категорий, в принципе, правильная. Возникла она с благой целью - упростить отношения между землепользователями. Но при отмене категории основным документом в системе земельно-имущественных отношений станут генпланы поселений. А они вызывают массу вопросов - и у правоохранительных органов, и у общественности. Прежде чем отменять категории, надо все привести в соответствие со стратегией развития территорий и с современной действительностью.

Размеры штрафа за нарушение земельного законодательства теперь привязаны к кадастровой стоимости участка. 1-1,5% для физических лиц - это от 5 до 100 тыс. рублей, а 2-3% для юрлиц и ИП - от 100 до 700 тыс. рублей

Самое время покупать

Как изменились спрос и предложения на земельные участки в связи с кризисными явлениями?

- Спрос однозначно упал, а предложения выросли, - отвечает на этот вопрос Алексей Попов. - Но рынок обладает уникальными способностями к саморегулированию. Падение спроса стимулирует продавцов снижать стоимость на земельные участки, а это, в свое время, стимулирует спрос.

- Если на первичном и вторичном рынках квартир сегодня серьезный застой, то земельные участки продолжают оставаться востребованным товаром, - рассказывает ведущий эксперт ООО «Центр Недвижимости» Жанна Попова. - Правда, снижение спроса наблюдается и в этом направлении. Максимально интересны участки для строительства частных жилых домов площадью до 10 соток, расположенные в ближайшем окружении Ульяновска - не более 30 км.
Покупатель стал более грамотен и разборчив, поэтому наличие коммуникаций и нормальных подъездных путей является одним из главных факторов при принятии решения по приобретению земли.

Как бы то ни было, перспективы земельного рынка в 2015 году эксперты «ДО» оценивают положительно.

- Считаю, что в плане инвестиций земельные участки останутся более привлекательными, чем квартиры, - замечает Жанна Попова.

- Даже если экономическая ситуация плохая, я думаю, рынок земли будет расти. Прежде всего, потому что в силу новой редакции Земельного кодекса все муниципалитеты обязаны выставлять участки на торги. Количество земельных участков, предоставленных муниципалитетами, в этом году вырастет, - говорит Сергей Мишин.

- Перспективы связаны с появлением новых проектов, - считает Алексей Попов. - Снижение стоимости и появление огромного количества вариантов земельных участков привлечет инвесторов и активизирует местные предприятия в вопросах расширения бизнеса за счет приобретения дополнительных объектов недвижимости. Сейчас самое время покупать: низкая цена, большой выбор объектов. Недвижимость - самый надежный способ сохранить деньги, а расширение производственных мощностей - важный фактор конкурентоспособности субъекта бизнеса на рынке.

Мария Мишина

Теме развития земельно-имущественных отношений в Ульяновске мы планируем посвятить отдельный материал в июньском номере «ДО».