Жилье в Ульяновске: планы на миллионы

К 2020 году планируется вводить по одному квадратному метру жилья на каждого жителя Ульяновской области. Реально ли это?

Семь тысяч квартир планируют построить в Ульяновской области в 2013-м году. В пересчете на реальную площадь - это 620 тыс. кв. метров. В среднем на жителя региона придется по 0,48 «квадрата». Много это или мало?

Строим в темпе

0,48 - это чуть больше, чем 0,46 (фактический показатель 2012 года), но значительно меньше единицы, которая значится в перспективных планах 2020 года. При этом если кто-то считает единицу от нынеших 1,2 млн. жителей региона, то, мягко говоря, заблуждается. У власти есть и другие планы, о которых не раз уже сказано публично: увеличить численность населения Ульяновской области минимум вдвое. То есть, заветный «квадрат» на человека вырастает до 2 млн. кв. метров в год. Потянем?

Итогами 2012 года в правительстве региона, в принципе, довольны. 608 тыс. кв. метров сданного жилья - на 4% больше, чем планировали. 2195 жилых домов (6439 квартир) - это 109,7% к уровню 2011 года. По темпам ввода жилья Ульяновская область на шестом месте в ПФО.

В 2013 году в области планируют построить 93 многоквартирных жилых дома и 1510 - индивидуальных. Основная ставка по-прежнему делается на кошелек конкретного гражданина. А еще - на проекты частных строительных компаний, государственные жилищные программы для бюджетников и ряда других категорий населения.

Подписано соглашение по вводу жилья между правительством области и муниципальными образованиями, есть реестр вводимых объектов. В областном центре по-прежнему в чести у строителей и не в чести у населения застройка «точечная», однако уже несколько лет развивается и комплексная застройка территорий. В этом ряду проекты «Запад-1» и «Запад-2», новые микрорайоны в северной части города, реновация жилых кварталов в Заволжье, Засвияжье, Железнодорожном районе.

Естественно, при выборе участков под застройку в сельских районах акцент должен ставиться на перспективности территории в плане социально-экономического развития, готовности администраций и населения участвовать в жилищном строительстве, на наличии внешней инженерной инфраструктуры и возможности минимизировать затраты на ее создание, на перспективный выход жилья и отсутствие градостроительных и имущественных обременений.

Что такое, например, бесплатная земля под строительство собственного жилья для многодетных семей, если земля эта - в чистом поле? Но 226 млн. рублей, запланированных в ОЦП «Стимулирование развития жилищного строительства в 2011-2015 годах» в областной бюджет-2013 так и не заложены. А предназначались эти средства, в том числе, на строительство инженерной инфраструктуры земельных участков для многодетных семей.

При этом свободных земельных участков в районе областного центра уже фактически нет. Даже те, что пока пустуют, имеют хозяев. Кто-то из них еще дожидается своего часа, а кто-то активно продает свою землю «в розницу». Не окажутся ли покупатели таких участков в ситуации обманутых дольщиков?

Кто в доле с дольщиком

Как сообщает Минстрой, на территории Ульяновской области зарегистрировано 43 организации, привлекающие на строительство жилья денежные средства граждан. Практически все многоквартирные дома строятся на условиях долевого участия.

Сегодня уже известно: обманутые дольщики «Капстроя» обошлись областному бюджету в 210 млн. рублей, еще 40 млн. рублей расходов взял на себя городской бюджет Ульяновска. Должно ли государство помогать тем, кто оказался в беде во многом по собственной беспечности - вопрос неоднозначный. Тем, кто в беде, конечно же, надо помогать. Но если рассуждать о бюджетных средствах не как об обобщенно государственных, а как о реальных деньгах реальных налогоплательщиков - то почему одни граждане должны оплачивать неразумные и незаконные действия других?

Задача государства - не допустить подобных ситуаций в принципе. На это направлен, в частности, 214-й федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»: застройщик может получить деньги от будущего новосела только по договору долевого участия, любые другие варианты (договор займа, предварительной купли-продажи квартиры, покупки векселей, резервирования квартиры и т.д.) запрещены. С 1 января 2014 года в России намечено ввести обязательное страхование долевого строительства. Защищенность вкладчиков возрастет, цена квадратного метра - тоже.

Почем дешевый кредит

Когда идет речь о доступности жилья, имеется в виду и наличие предложения, и возможность людей приобрести то, что предлагает рынок. По данным Ульяновскстата, 62% введенного в 2012 году жилья в Ульяновской области построено населением - за счет собственных и заемных средств. Ипотечное кредитование снова оживилось. Однако ставка кредита остается высокой, а условия - достаточно жесткими.Ипотечная зависимость - обременение очень серьезное.

Снижение ставок по ипотеке - давняя идея российских президентов. В разгар последних предвыборных обещаний звучали даже 3-4% годовых, сегодня речь идет о потенциально желаемых 5-6,5%. Но реальные предложения не снижаются дальше 12%. Центральная пресса берет в качестве примера Москву: спецпредложение в 12% годовых на 120 месяцев - это необходимость десять лет ежемесячно выплачивать около 90 тыс. рублей за скромную «однушку» на окраине столицы. Заманчивая перспектива? На специализированных ульяновских сайтах можно найти примеры расчета для скромной «однушки» в масштабе Ульяновске. Те же 120 месяцев обходятся в ежемесячный платеж в девять раз ниже московского. Но зарплата среднестатистического жителя Ульяновской области - всего лишь 17 тыс. рублей. Отдавать в течение десяти лет свыше 50% зарплаты в счет погашения ипотеки - тоже «заманчивая» перспектива.

При этом эксперты рынка со всей ответственностью заявляют: удешевление кредита - не самый лучший путь решения жилищной проблемы. Чем ниже ставка, тем больше заемщиков будет претендовать на получение кредита. Чем больше заемщиков - тем выше цены, тем менее доступно жилье. Есть и еще одни «грабли» дешевой ипотеки, на которые наступили США: доступность кредита привлекла огромное количество заемщиков, которые в итоге оказались неплатежеспособны. Карточный домик под названием «дешевая ипотека» рухнул, дав начало затяжному финансовому кризису. Все это - история настоящего времени.

И если уж говорить о разумной жилищной политике государства, то учитывать надо сразу несколько моментов. Содействовать получению ипотеки по нынешним ставкам (в том числе, за счет бюджетной помощи заемщикам) - это вкладываться в рост прибыли банков. Минимально снижать ставки - повышать риски дефолта. Выход видится в росте доходов населения и изменении вектора кредитования: аналитики рынка предлагают снижать ставки не ипотечникам, а строителям. И тогда по цепочке будут стимулироваться сразу несколько отраслей промышленности, а доходы населения, занятого в этих отраслях, начнут повышаться. Соответственно, и жилищная проблема для обеспеченного населения уже не будет проблемой.

А Ульяновск не боится

Анализ сайтов застройщиков показывает, что спрос на жилье в Ульяновске велик. Так, по данным на 23 марта в трех недавно сданных заволжских новостройках (район авиастроителей) было свободно лишь по две-три однокомнатных квартиры. Площадь - от 40 до 43 кв. метров, отделка - строительный вариант, цена - 1,7-1,8 млн. рублей. Засвияжье, жилой дом со сроком сдачи в четвертом квартале 2013 года (этап строительства - монтаж панелей первого этажа второго подъезда): свободно четыре однокомнатные квартиры (площадь - 29,7-29,8 «квадрата», цена - в районе 1,2 млн. рублей) и одна двухкомнатная площадью в 48,7 кв. метров. Все! Впрочем, это жилье в обжитых городских кварталах с развитой инфраструктурой. Во вновь строящихся микрорайонах ситуация посвободнее. Так, в четырехподъездной девятиэтажке, которая сдается в эксплуатацию в первом квартале 2014 года, непроданных на 23 марта квартир оказалось порядка 30.

По наблюдениям застройщиков, на ульяновском рынке первичного жилья наиболее востребованы низкобюджетные квартиры небольшой площади и жилье премиум-класса. Вот покупательский срез по одному из строящихся домов в Заволжье (кирпичный 12-этажный дом улучшенной планировки): в первую очередь, куплены однокомнатные квартиры площадью до 43 кв. метров и трехкомнатные угловые площадью около 100 «квадратов». Далее - двухкомнатные площадью до 54 кв. метров, позднее - 70-метровые. Зная такое потребительское поведение, застройщики стараются на этапе планировки заложить «квартирное разнообразие». Иначе рискуешь остаться без средств для стабильного возведения объекта.

- Есть такие районы города, которые всегда востребованы, и есть такие застройщики, которым население доверяет и приносит деньги еще на стадии строительства нулевого цикла, - рассказывает «ДО» руководитель одной из ведущих ульяновских строительных компаний. - Покупательский спрос зависит, естественно, от экономической ситуации в стране. Те, кому «повезло» войти в кризис 2009 года с начатым строительством, дождались первых дольщиков, когда стройка дошла до 50% готовности. Брать кредиты в банке - тоже риск. Построишь, надо кредит отдавать, а если жилье не купят?

И все же директора компаний, специализирующихся на строительстве жилья, в один голос говорят, что главная препона для их бизнеса - сроки прохождения разрешительных документов. От оформления земельного участка до получения разрешения на строительство могут пройти годы. Следующий временной отрезок - до первого покупателя. Законодательство строго запрещает использовать средства, полученные на долевое строительство, на другие нужды. Поэтому здесь начинается новая цепочка отношений, включающая Росреестр. Госрегистрацию должны пройти и разрешение на строительство дома, и договор с первым дольщиком, и все последующие договоры и дополнительные соглашения к ним. А это тоже - время.

Внимание бюджетникам

По данным Банка России, средневзвешенная ставка ипотечного кредита по Ульяновской области в 2012 году составила 12,4%. Основная доля кредитования традиционно приходится на Сбербанк, активны на рынке ипотеки ВТБ-24, Банк ИТБ, АК Барс банк, Первобанк и др. Как сообщает региональный Минстрой, средневзвешенная ставка по выданным ипотечным займам у ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства» (УОКИС) составила 11,1%. При помощи корпорации улучшили жилищные условия 95 семей. В основном это бюджетники и работники предприятий, которые отнесены к приоритетным для региона. Общая сумма ипотечных займов УОКИС за 2012 год - 85 млн. рублей. Еще 85 млн. привлечено в регион из средств Агентства по ипотечному жилищному кредитованию через процедуру рефинансирования.

В текущем году УОКИС будет реорганизован в Фонд жилищного строительства. Под единую координацию этого фонда перейдет реализация всех государственных жилищных программ. Пока же этим занимается множество ведомств: Министерство ЖКХ курирует переселение граждан из ветхого жилья в новое, Минсельхоз - строительство жилья на сельских территориях, Минсоцразвития - обеспечение жильем молодых и многодетных семей, детей-сирот и др. По аналогии с федеральным Фондом жилищного строительства региональный займется также обеспечением жильем в рамках региональной миграционной политики. Напомним: заявлено, что прирастать численно Ульяновская область будет, в том числе, благодаря приезжим.

Еще одна возможность для улучшения жилищных условий бюджетников - строительство арендного жилья. Как только появятся изменения в ФЦП «Жилище», можно будет работать и в этом направлении. Однако надо заметить, что для застройщиков арендное жилье не очень выгодно, так как срок окупаемости подобных вложений велик. Муниципалитетам же потребуются дополнительные бюджетные средства.

Словом, планов «на миллионы» - и у застройщиков, и у региональных властей. Эксперты же замечают: драйверами роста жилищного строительства будут оставаться малогабаритное экономичное жилье для молодых семей, квартиры для бюджетников (от учителей до военных), многоквартирные варианты премиум-класса и коттеджные поселки. В масштабе России говорят о новых концепциях жилищного строительства, с акцентом на средне- и малоэтажные многоквартирные проекты с более низкой плотностью застройки. Но для Ульяновской области это еще отдаленная перспектива.