ЖКХ: и снова изменения

Законодательную базу российской коммуналки продолжают «шлифовать». До 1 марта 2012 года управляющие компании (УК) будут вынуждены расторгнуть существующие договоры управления жилым фондом.

Эта новация касается тех УК, которые не захотят предоставлять собственникам помещений хотя бы одну коммунальную услугу. Подробнее о ней в конце прошлого года на семинаре в Ульяновске рассказала генеральный директор ЗАО «АКЦ Жилкомаудит» (Москва) Ирина Маликова.

Деятельность большинства российских управляющих компаний в сфере ЖКХ не отвечает идеологии, предусмотренной Жилищным кодексом. Такой вывод законодатель сделал на основании мониторинга, который был проведен в рамках исполнения ФЗ-185.

- В соответствии со статьей 162 ЖК у управляющих компаний есть обязанность предоставлять коммунальные услуги, – говорит Ирина Маликова. – Между тем компаний, которые предоставляли бы все коммунальные услуги, в России практически нет, зато есть такие, которые не предоставляют ни одной коммунальной услуги. С 1 марта 2012 года УК официально разрешили ограничиться управленческими функциями. Но для этого они должны изменить способ управления.

Итак, если компания отказывается от предоставления хотя бы одной коммунальной услуги, она должна провести собрание собственников по изменению способа управления: расторгнуть договор управления и заключить договор на содержание  и ремонт общего имущества дома. Собственники в этом случае будут заключать договоры на оказание коммунальных услуг напрямую с ресурсоснабжающими организациями. О решении изменить способ управления УК должна сообщить в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) до 1 марта 2012 года. В противном случае ГЖИ признает ее договор управления недействительным.

Таким образом, в истории российской «коммуналки» впервые появляются управляющие организации при способе управления непосредственно собственниками помещений (в отношении коммунальных услуг). Они будут работать по договору на содержание и ремонт общего имущества, который не ограничивается сроками и устанавливается по соглашению сторон. По договору на управление будут работать только те УК, которые предоставляют все коммунальные услуги. Срок заключения такого договора – до пяти лет, но не менее чем на год.

Для УК роль буфера между ресурсоснабжающими организациями и потребителями коммунальных услуг в жилом комплексе всегда была тяжелым бременем (особенно в части теплоэнергетики), поскольку упиралась в проблему неплатежей населения, приперченной вопросом качества  предоставляемых услуг. Поэтому соблазн перезаключить договор, чтобы ограничить свои полномочия содержанием и ремонтом общего имущества, у «управленцев» велик. Не приобретет ли этот процесс массовый характер?

- Такой вопрос мы задавали, – говорит госпожа Маликова. – И законодатель ответил: у нас реформа, посмотрим, что будет. При необходимости снова будем менять закон.

Рынок жилищно-коммунальных услуг – конкурентный, поэтому если УК не в состоянии соответствовать заданной планке, то пусть не берется за дело – это еще один аргумент идеологов реформирования ЖКХ в пользу грядущих перемен. А работать становится только сложнее: по мере того, как собственники становятся более продвинутыми в знании законов, а точнее – своих прав.

Управляющие компании должны быть готовы к отказу собственников оплачивать работы по содержанию придомовой территории, если она не передана им должным образом, говорит эксперт. Собственники оплачивают содержание и ремонт только общего имущества, а земля, которая не поставлена на кадастровый учет и не включена в технический паспорт дома, общим имуществом являться не может. Отстаивая свое право не платить за содержание и уборку «чужой» территории, собственники легко выигрывают суды. В Москве придомовая территория содержится за счет средств местного бюджета, подытоживает Ирина Маликова.

Другой момент: собственники вправе вычеркнуть из сметы своих расходов ремонт сетей, не включенных в техпаспорт дома, даже если они обеспечивают его жизнедеятельность. Расходы в этом случае несет управляющая организация. По закону УК выполняет работу по заданию собственников, а не органа местного самоуправления.

Особую реакцию аудитории, собравшейся обсудить законодательные новеллы, вызвало сообщение, что теперь общим имуществом признаны все ограждающие конструкции дома, балконы в том числе. А это значит, что если собственник сам отремонтировал свой балкон, то это можно считать актом его доброй воли.

- Если завтра потребуется ремонт хотя бы одного балкона в доме, оплачивать его будут все собственники, – говорит Маликова. Все по закону.            

Татьяна Захарычева