Долевое строительство: кризис неизбежен?

 

Долевое строительство: кризис неизбежен?

На фоне непростой экономической ситуации в стране предложение отказаться к 2020 году от долевого строительства оценивается неоднозначно. Какие объекты уже сегодня находятся в зоне риска и как уберечь в этой ситуации дольщиков? Дискуссия за круглым столом «ДО» получилась острой.

Константин Бормотов

Начальник отдела надзора за долевым строительством Министерства строительства, ЖКК и транспорта Ульяновской области

Елена Гамова

Исполнительный директор ООО «Центр недвижимости»

Виктор Дуняк

Директор департамента строительства Министерства строительства, ЖКК и транспорта Ульяновской области

Наталья Жаркова

Начальник юридического отдела ООО «Капитал-Инвест»

Влада Зацепина

Директор ООО «Наш дом»

Алексей Курзаев

Начальник отдела по организации розничных продаж и управлению бизнеса АО «Банк «Венец»

Алмаз Кучембаев

Руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры»

Александр Матвеев

Замначальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Ульяновской области

Олеся Рейдер

Начальник отдела кредитования Ульяновского отделения №8588 ПАО Сбербанк России

Светлана Садыкова

Руководитель направления страхования и аттестации СРО НП «Межрегиональный союз строителей»

Василь Самигулин

Генеральный директор ООО «Свияжская строительная компания»

 

                     

Константин Бормотов     Елена Гамова                   Виктор Дуняк                   Наталья Жаркова

                       

Влада Зацепина               Алексей Курзаев             Алмаз Кучембаев             Александр Матвеев 

           

Олеся Рейдер                  Светлана Садыкова  

«ДО»: Насколько остро в строительной отрасли чувствуется «дыхание кризиса»?

Виктор Дуняк:

- Согласно плану, утвержденному Минстроем РФ, в 2015 году в Ульяновской области должно быть введено 920 тыс. кв. метров жилья. За восемь месяцев мы ввели 510 тысяч, это 137,4% к уровню прошлого года. В сентябре планируем ввести 116 тысяч, и в четвертом квартале для выполнения плана останется 294 тысячи. Это о программе «Развитие строительства и архитектуры в Ульяновской области в 2014-2018 годах».

Конечно, трудности есть. Но я бы не сгущал краски. В начале года, например, вскочили цены на стройматериалы, но строительная отрасль работала, кризисного момента не было. Застройщики в основном работали на местных стройматериалах. И сегодня стоит задача дальнейшего развития областной кооперации. При региональном Минстрое работает общественный совет. Создан Союз строителей Ульяновской области, в него вошло уже 46 предприятий. Все возникающие вопросы стараемся решать совместно.

2 сентября принят закон «О некоторых мерах по развитию жилищного строительства на территории Ульяновской области». Он предполагает нулевой налог на имущество и уменьшенный налог на прибыль организаций - 13,5%. В разработке еще два законопроекта - снижение арендной платы на земельные участки, которые вовлечены в выполнение жилищной программы региона, и безвозмездная передача участков под проекты комплексного освоения территории под жилищное строительство. К концу года, думаю, эти законы выйдут. И вступят в силу уже с 1 января 2016 года.

Елена Гамова:

- Кризисная ситуация чувствуется. Мы видим, что происходит с ценами. На вторичном рынке цены с начала года упали на 1,6%, в принципе, это небольшое падение, но оно есть. На первичном цены пока стоят, поскольку стройматериалы все-таки дорожают, и здесь не так все просто. Платежеспособный спрос на жилье падает. Многие задают вопрос: возможно, уже переизбыток площадей, и поэтому больше не покупают? Мы считаем, что отнюдь нет. По областной программе развития строительства и архитектуры ожидается, что к 2018 году будет 28 кв. метров жилья на человека. Это не слишком большой показатель. Социальные стандарты ООН - не мене 30 кв. метров на человека. А если посмотрим по западным странам: Германия - 45, Великобритания - 62, США - 75. Есть, к чему стремиться. Конечно, мы понимаем, что уровень жизни у нас далек от этих стран, но прогресс есть прогресс, и мы все движемся в его сторону.

Наталья Жаркова:

- В начале года мы испытали небольшой кризис, приостановку в продажах, но сейчас продажи идут. Конечно, процесс не сравнится с тем, что было в декабре, когда народ в массовом порядке начал избавляться от денег и покупал все, что угодно, лишь бы купить. Сейчас такого резкого скачка нет. Но и спада нет. Мы и заканчиваем проекты, которые в работе, и много инвестируем в новые проекты, деятельность многоплановая.

Александр Матвеев:

- Приведу цифры по динамике Управления Росреестра. В период с 2012 по 2014 годы происходило поэтапное увеличение количества регистрации договоров долевого участия в строительстве. В среднем на 25% в год. И в 2014-м произошел пик: в Ульяновской области было зарегистрировано 7659 договоров. В 2015-м, судя по динамике, которая имеется на август, мы на эту цифру не выйдем. Но, тем не менее, не уменьшим и цифры 2012-2013 годов. Если в 2016 году снижение продолжится, то можно будет говорить о наличии какого-то гипотетического кризиса - снижении спроса. Сейчас об этом говорить рано.

Алексей Курзаев:

- У нас есть клиенты, есть обращения от людей, которые хотят получить финансовую помощь в приобретении квартир, - в этом плане сложностей нет. Другое дело, что на фоне экономической ситуации намного ухудшился финансовый портрет заемщика. Кто-то лишился дополнительного дохода в виде премий, кто-то потерял работу либо переведен на менее оплачиваемую. А финансовое состояние клиента - это база для его оценки. Мы стараемся адаптироваться к новым реалиям. Понимая, что не всегда клиент может соответствовать всем требованиям программ кредитования, готовы помогать ему в этом плане. Но не в ущерб, конечно, общей оценке.

Олеся Рейдер:

- Говорить, что кризис никак не влияет на продажи, нельзя. Действительно, спад есть. Квартиры сейчас покупают не в том объеме, как покупали в 2014 году.

«ДО»: Что могло бы стать драйвером роста для строительного рынка?

Елена Гамова:

- В 2014 году количество заключенных браков у нас - 10 300. И люди не живут с родителями, всем вступившим в брак чаще всего нужно жилье. Даже если посчитать 30 метров на новую семью, то только для тех, кто вступает в брак, нужно 300 с лишним тысяч квадратов жилья. Причем жилья нового качества. Молодые не хотят жить в коммуналках, старых «гостинках».

Виктор Дуняк:

- Реновация, развитие застроенных территорий - еще один важный вопрос. Если на ближайшие два-три года просматривается обеспечение основных застройщиков земельными участками под развитие, то дальнейшее уже под вопросом. Поэтому город Ульяновск активно формирует земельные участки и будет выставлять их на торги. Но упор все-таки будем делать на развитие застроенных территорий, обновление кварталов и микрорайонов постройки 30-40-х годов и 50-60-х.

Влада Зацепина:

- Вы говорите о комплексном развитии территорий, а почему сбрасываете со счетов клубные дома? Мы строим отличные качественные дома. Разработали строительство крупного квартала, не просто с пешеходной зоной, а с теннисными кортами, большой зоной озеленения, парковкой. Хотим построить меньше квадратов, но сделать территорию такую, чтобы на ней хотелось жить. Очень нужна земля! А сейчас вложи 30 млн рублей в земельный участок, и будешь вынужден застраивать его по максимуму, уже не будет простора, чтобы сделать людям именно то, что хочется им подарить.

Мы бы очень хотели с вами сотрудничать. И у нас есть идея. Мы готовы с каждого построенного дома, если вы нам поможете с землей, выделять по квартире отличного качества в благотворительный фонд, который создается городом, чтобы награждать лучших людей. Есть же врачи, которые спасли сотни жизней, учителя, которые столько поколений детей вырастили, - люди, о которых знает весь город. То есть власть помогла нам, мы выделяем квартиры, и город награждает ими ульяновцев. Это будет поднимать престиж власти и люди будут довольны.

Виктор Дуняк:

- Мы готовы это рассмотреть. Но вы прекрасно знаете, что существует закон, который позволяет рассматривать передачу земельного участка без конкурса только под комплексную жилищную застройку. Минстрой разослал всем застройщикам вопросы: дайте предложения по дополнительным критериям, которые необходимы к этому закону, но ответов пока нет. Мы готовы рассмотреть предложения от любого застройщика, но все-таки в приоритете вопросы крупных застройщиков на рынке жилищного строительства.

«ДО»: Участники долевого строительства - это дольщики и застройщики. Помощь оказывается, в первую очередь, застройщикам?

Виктор Дуняк:

- Застройщикам, которые связаны с жилищным строительством. Потому что спрос на покупку жилья упал. В среднем - на 35-40%. А по разным районам и разным застройщикам падение от 40 до 60%. Посещаем стройплощадки, выясняем, чем помочь. Губернатор два-три раза в неделю присутствует на таких объездах, это и предприятия стройиндустрии, и стройки - как жилищные, так и промышленные.

Идет большая разъяснительная работа, чтобы население не опасалось, более активно приобретало жилье, участвовало в ипотечных программах. В рамках ФЦП «Жилье для российской семьи» у нас работают восемь застройщиков. Планировали построить 250 тыс. кв. метров. Но в программу изъявили желание войти еще несколько застройщиков, мы провели дополнительный конкурсный отбор. Подключился Димитровград, несколько компаний по Ульяновску, в итоге будет построено 352 тыс. кв. метров.

Для активизации рынка покупки жилья была ипотека от застройщика. Новая программа - ипотека от губернатора. В этой программе уже участвует компания «Запад» и еще три организации изъявили желание в нее войти.

Алмаз Кучембаев:

- Термин «обманутые дольщики» в российском законодательстве очень предметно расписан. Есть приказ Минрегиона РФ, где написано, что обманутым считается дольщик, который ждет свое жилье девять месяцев и более. У нас есть такие?

Виктор Дуняк:

- По отдельным объектам срок ввода переносился. Но если дольщика своевременно уведомили, он подписал допсоглашение или договорился с застройщиком, что готов получить от него компенсацию в связи с переносом сроков, тогда, в принципе, он не является обманутым дольщиком. Хотя если есть претензии, он может написать заявление в министерство для рассмотрения вопроса о признании его обманутым дольщиком. По строящимся в настоящее время объектам ни одного заявления нет. Идут отголоски по обманутым дольщикам прошлых лет: это клиенты компаний «Золотой ключ», «Капитальное строительство» и т.д. До недавнего времени в реестре обманутых дольщиков было 35 человек, сейчас он вырос до 40. В 2016 году будет введен дом на улице Робеспьера, рассматривается вопрос, чтобы 15 обманутых дольщиков получили там жилье. По другим также вопрос будет решаться.

Алмаз Кучембаев:

- Вопрос в том, что обманутыми дольщиками считают только тех, у кого уже все потеряно. Хотя к таковым можно отнести и тех, по кому опоздание со строительством девять месяцев и более.

Константин Бормотов:

- Строительство объектов долевого строительства, по которым переносились сроки, продолжается, оно не остановлено. Кроме того, для признания дольщика обманутым необходим еще ряд условий.

Виктор Дуняк:

- Объекты, по которым сроки сдачи перенесены, есть. И на полгода, и на девять месяцев, и на более поздние сроки. Продление свыше девяти месяцев - по объекту «Молодежный» компании «Максима». Мы его контролируем: там есть проблемы с инженерными сетями, был скандал с объектом культурного наследия. По земельному участку, по которому проходят сети, введено внешнее управление. Заявленный срок сдачи дома - декабрь, но уже понятно, что в лучшем случае это будет первое полугодие либо девять месяцев следующего года. Разрешение на строительство было до 2015 года, продлили до 2017-го. Застройщик ведет себя не всегда корректно, но мы стараемся находить общий язык и не сорвать ввод объекта.

По срокам продления ввода объекта идет работа с дольщиками: это или допсоглашения, или денежная компенсация за срыв сроков, или договариваются за счет внутренней отделки, перепланировки площадей и т.д. - каждый застройщик работает с дольщиком индивидуально. В месяц от дольщиков бывает от 10 до 30 жалоб. Но это не большие проблемные вопросы. Например, выявлен строительный дефект, просят принять меры. По каждому случаю работаем индивидуально. По любому крупному застройщику есть обращения - ДСК, ПСК, КПД-1, КПД-2, «Запад». Мы не говорим, что эта проблема не присутствует, но она не критична, не надо это драматизировать.

«ДО»: Ситуаций, когда дольщик может оказаться в сложном положении, много…

Александр Матвеев:

- Мы столкнулись с ситуацией, что по некоторым домам истекают сроки договоров аренды земли, но договоры долевого участия на объекты, которые находятся на этих участках, еще не зарегистрированы. Если будет бесконечное количество продлений выдачи разрешений на строительство при наличии договора аренды земельного участка, который не продлен на определенный срок и гипотетически может ежемесячно продлеваться бесконечно, то возможна проблема с обеспечением прав дольщиков. Если, например, в какой-то момент времени разрешение на строительство продлено не будет. Таких случаев пока нет, но они в принципе возможны.

Влада Зацепина:

- Ко мне обращается покупатель, я ему объясняю, что нами куплена земля в собственность, мы изменили назначение земли, получили разрешение на строительство многоквартирного дома, прошли аккредитацию в банках - в ВТБ, Россельхозбанке, Сбербанке, все у нас хорошо. Сделку страхуем за свой собственный счет, а потом мы с вами регистрируем договор долевого участия в УФРС. То есть ваши права защищены, можете быть абсолютно спокойны. Но получается, что мы оплачиваем услуги страховой компании, которая ничего для дольщика в случае необходимости не сделает?

Александр Матвеев:

- Вы описали процедуру в рамках ФЗ-214, стандарт. Но есть еще ситуация с клубными домами - регистрация по дачной амнистии. Регистрируют объект как ИЖС, а на самом деле это многоквартирники. Плюс не будем забывать о договорах с инвестированием, которые сейчас практикуются. По сути, они являются договорами долевого участия в строительстве, но не подпадают под этот закон. Естественно, застройщик, который по договору с инвестированием какие-то объекты должен будет получить, не пользуется защитой данного закона. А если вы сделку по договору долевого участия зарегистрировали у нас - она вступает в силу, все. Тут действует ФЗ-214.

Светлана Садыкова:

- Мы помогаем членам нашего СРО и другим застройщикам города, в том числе, и по страхованию. Наша цель - чтобы у застройщика не было впоследствии проблем. И здесь четко оговаривается именно год неисполнения застройщиком обязательств по договору долевого участия. Если там прописаны какие-то санкции за просрочку - естественно, они будут.

Случаев, когда нарушаются права дольщиков по застрахованным объектам, пока нет. Потому что эта система действует только с 2014 года. А все разрешения на строительство - в основном больше, чем на два года. К тому же, чтобы страховая компания выплатила компенсацию, необходимо, чтобы прошла процедура банкротства, и решение о выплате было принято по суду. Это минимум год. Так, что, возможно, первые прецеденты появятся в конце 2016-го.

Алмаз Кучембаев:

- У меня вопрос по дому на Шолмова. Возбуждено уголовное дело - изначально земельный участок незаконно передан. Там из 200 примерно 190 квартир в ипотеке Сбербанка. Могут дольщики рассчитывать на помощь банка? А свои интересы банк намерен защищать?

Олеся Рейдер:

- В финансировании данного проекта Сбербанк не участвовал. Дольщиков кредитуют по ипотечным программам. Если Сбербанк кредитует застройщика, то все свои риски нивелирует путем тщательной финансовой, юридической, строительной экспертизы до момента «вхождения» в проект и сопровождает проект с момента начала его финансирования, в том числе путем контроля хода строительства, вплоть до сдачи объекта в эксплуатацию. В Сбербанке в штате есть строительный эксперт, который выезжает на объект, анализирует степень строительной готовности, оценивает, успевает ли застройщик либо инвестор по срокам. При кредитовании физических лиц - дольщиков столь тщательная экспертиза не проводится.

Александр Матвеев:

- Если говорить о правах дольщиков в принципе, то они защищены в рамках действующей нормативно-правовой базы. Со стороны Росреестра: мы зарегистрировали договор долевого участия, зафиксировали факт, что правоотношения вступили в силу, дальше уже в рамках этого правового поля застройщики и дольщики взаимодействуют между собой. В случае каких-то недобросовестных действий со стороны застройщика у дольщиков есть все предусмотренные законодательством механизмы для защиты своих прав. А с 1 января 2017 года вступает в силу новый закон, в котором предусмотрена ответственность регистратора в случае наступления какого-то ущерба.

Алмаз Кучембаев:

- Договор перед регистрацией проходит правовую экспертизу. Если выяснится, что изначально очевидно нарушение норм и законов, получается, это пропустили и органы исполнительной власти, и дальше Росреестр.

Александр Матвеев:

- Государственный регистратор в рамках правовой экспертизы не может давать оценку актам органов местного самоуправления, в том числе, по выдаче разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию. Если данные акты судом признаны незаконными, тогда мы исходим из того, что они незаконные. Других вариантов нет.

«ДО»: Что оказывается основным камнем преткновения в отношениях застройщика и дольщика?

Алмаз Кучембаев:

- В Ульяновской области, слушаем мы сейчас, все хорошо. А у Минстроя РФ не все хорошо. У них, например, СУ-155 обанкротился, крупнейший застройщик страны. Замечательный 214-й закон, который делался по западным технологиям и работает в России с 2005 года, не сработал. По той причине, что сегодня весь акцент на застройщике. Даже президент говорит: давайте не мешать застройщикам, давайте делать двойной ВВП, и действующая исполнительная власть на всех уровнях занимается застройщиками. А застройщики бывают разными. Есть те, что развиваются, становятся крупными, и им просто невыгодно совершать какие-то огрехи. А есть и другие. За год с небольшим работы в этом направлении мы столкнулись с просрочкой домов по улицам Терешковой, 6б, Отрадной, 14а, Автомобилистов, 7а и другим.

Закон о долевом строительстве работает и должен работать, как превентивная мера. Но получается, что, накладываясь на судебную практику, он не представляет никакой угрозы для застройщика. Никакой санкции, никакой памятки строителям - что нельзя опаздывать. Более того, сегодня в верхах даже не звучит, что нельзя опаздывать. Главное - лишь бы достроить. Не очень понятна такая позиция. А как же дольщики?

Наталья Жаркова:

- Сохраняется же уведомительный порядок. Я думаю, что все застройщики достаточно четко соблюдают 214-й закон.

Алмаз Кучембаев:

- Уведомительный порядок еще должен привести к тому, что дольщик согласится с переносом.

Наталья Жаркова:

- Простите, а если дольщик получает уведомление, сидит очень ровно и спокойно и говорит: а я не пойду никуда, зачем. Я потом к ним пойду, неустойку выставлю. Мне ж так выгодно.

Алмаз Кучембаев:

- Это его право. Он вложил в строительство деньги. Взял, возможно, их в кредит под повышенный процент на строящийся дом. И этот процент не снижается. И тут ему застройщик говорит…

Наталья Жаркова:

- Но он же вправе отказаться от договора долевого участия и вернуть свои деньги. Почему нет?

Алмаз Кучембаев:

- А вы себя на место дольщика поставьте. Зачем он будет отказываться? Да и получить деньги с застройщика - это тоже небыстро и непросто. Если он сроки не выдерживает, не факт, что у него с материальным положением все хорошо. И соглашаться на перенос сроков дольщик не должен. Застройщик, кстати, может при наличии уважительных причин, через суд его заставить. Но этого не делается.

Наталья Жаркова:

- Застройщики в основном в своей массе все-таки соблюдают 214-й закон, и в случае переноса сроков основная масса застройщиков стремится к тому, чтобы уведомить всех дольщиков, и приглашает их на заключение дополнительного соглашения. Договор долевого участия - это тоже соглашение. Решаться все должно обеими сторонами.

Константин Бормотов:

- По закону, если застройщик не успевает достроить дом, он должен уведомить об этом дольщика за два месяца. Если застройщик этого не делает, выписываем ему предписание о необходимости устранить данное нарушение. А за неисполнение предписания можно штрафовать. Санкции к застройщикам предусмотрены статьей 14.28 КоАП РФ - за незаконное привлечение денежных средств граждан, за неопубликование проектной декларации, не сдачу ежеквартальной отчетности, представление недостоверной информации.

Алмаз Кучембаев:

- Но при этом, когда вы защищаете застройщиков, вы действуете политически. Не сугубо формально, по инструкции, а в целом. Вы говорите о проблемах застройщиков, выезжаете на объекты, отслеживаете их позицию и пытаетесь достичь в целом плановых показателей. А что касается дольщиков?

Константин Бормотов:

- Если от граждан поступают жалобы, при наличии достаточных оснований, министерство может инициировать внеплановую проверку. Направляю запрос в прокуратуру, если прокуратура согласовала - вышли на проверку, проверили. Есть нарушения - оштрафовали. Нет - значит, нет. Отношения между застройщиком и участником долевого строительства - это гражданско-правовые отношения. Есть вопросы в рамках этих отношений, которые решаются только в судебном порядке. Да, мы можем связаться с застройщиком, попытаться решить вопрос путем диалога, но не всегда это возможно.

Виктор Дуняк:

- Минстрой РФ говорит о том, что в нынешней непростой ситуации необходимо просмотреть вопросы обновления законодательной базы по дольщикам. Но предложений нет! Дайте нам предложения, и мы выйдем с ними на ЗСО, а они - в федеральный центр в виде законодательной инициативы. Или на губернатора, который тоже имеет такие полномочия.

«ДО»: Не окажется ли планируемый Правительством РФ отказ с 2020 года от долевого строительства «камнем на шее» строительной отрасли?

Олеся Рейдер:

- В этом случае застройщики лишатся дешевых ресурсов для того, чтобы строить дом. То есть это будут либо собственные средства, либо заемные. А заемные, естественно, имеют свою цену.

Елена Гамова:

- Понятно, что долевое участие удешевляет строительство. Мне кажется, отменять его пока рано. Подавляющее большинство застройщиков не сможет получить одобрение на кредит от банков на приемлемых условиях. Это приведет к монополизму, что плохо.

Светлана Садыкова:

- В свете нашей темы о перспективах рынка я бы задала другой вопрос. Вступает в силу федеральный закон, согласно которому с октября на рынке страхования застройщиков должны оста