Коммерческая недвижимость: ставки сделаны?

Как повлияли на рынок коммерческой недвижимости новые кризисные реалии? Какие «квадратные метры для бизнеса» наиболее востребованы сегодня?
Как изменилась ценовая политика? На эти и другие вопросы отвечали участники круглого стола «ДО».

Участники круглого стола:

Владимир Анисимов,
генеральный директор ООО «Коммерческая недвижимость»

Евгений Вдовин,
начальник отдела приватизации КУГИГ администрации города Ульяновска

Олеся Галактионова,
руководитель отдела аренды
ТЦ «Энтерра»

Наталья Галишева,
начальник отдела коммерческой недвижимости ООО «СИТИ-РЕНТ»

Анастасия Жарникова,
руководитель отдела коммерческой недвижимости ООО «Центр недвижимости»

Татьяна Павлова,
индивидуальный предприниматель

Елена Сафонова,
генеральный директор ТРК «Версаль»

Дмитрий Софронов,
руководитель отдела развития DARS Development

Анна Урлапова,
специалист отдела имущественных отношений ОАО «УАЗ»

Владимир Анисимов       Евгений Вдовин                        Олеся Галактионова

Татьяна Павлова                  Елена Сафонова                     Дмитрий Софронов

Анна Урлапова                       Анастасия Жарникова          Наталья Галишева

_______________________________________________________________________

«ДО»: Какие изменения произошли за последнее время на ульяновском рынке коммерческой недвижимости?

Владимир Анисимов:

- Сегодня наблюдается стагнация рынка, связано это с экономическим кризисом. И в этом плане Ульяновск не слишком отличается от соседних регионов, разве что, на мой взгляд, здесь больше серых теневых схем покупки коммерческой недвижимости.

Считаю, что количество качественных торговых площадей в Ульяновске достигло своего предела, произошло даже перенасыщение рынка - из-за того, что за последние два года были введены серьезные торговые площади, в регион пришли федеральные сети. Произошло перераспределение рынка, доля местных частных предпринимателей снизилась. Сегодня, по нашей оценке, в городе около 400 тысяч квадратных метров торговых площадей, на тысячу населения - порядка 600 квадратных метров, этот показатель сравним с ближайшими регионами.

Дмитрий Софронов:

- Я бы не стал говорить о насыщенности Ульяновска торговыми центрами. Нужно понимать, что есть качественные и некачественные торговые центры. В соседних мегаполисах показатели по насыщенности торговыми площадями в два раза больше, чем в Ульяновске, но именно по концептуальным торговым центрам - с вертикальной логистикой, выраженной концепцией, якорными арендаторами, сетевыми брендами, наличием стоянки. Таковых в Ульяновске - порядка 250 квадратных метров на тысячу населения. Это очень низкий показатель.

Елена Сафонова:

- Нужно понимать, что торгово-развлекательные комплексы имеют свойство морально устаревать, и, как бы ни было тяжело, каждые пять-шесть лет нужно что-то менять - концепцию, пул арендаторов... Нужно чувствовать, чего хотят люди, понимать, какую потребительскую нишу будет занимать торговый центр. Мы, например, вышли на реконцепт именно в кризис.

Отмечу, что торгово-развлекательный комплекс регионального значения привнес в город достаточно много новых веяний не только по шопингу, но и по досугу. Для привлечения посетителей здесь проходят масштабные мероприятия с участием звезд, ночи распродаж и т. д. Мы не можем этот опыт перенимать - ТРК «Версаль» другого формата, у нас отличные от того же «Аквамолла» целевая аудитория и пул арендаторов, недостаточное количество площади общего пользования - по причине локализации нашего комплекса в исторической части города. Мы ищем свои маркетинговые пути, например, реализуем проект «Живые субботы». Этот проект признан как одно из наиболее оригинальных и успешных маркетинговых решений в российской торговой недвижимости и стал финалистом Премии REX Marketing Awards 2015 в номинации «Лучший социальный проект ТЦ».

Сильного оттока арендаторов у нас не произошло, но ситуация действительно непростая. Некоторые индивидуальные предприниматели уходят на уличные рынки или совсем прекращают деятельность. Федеральные сети пока приостановили развитие, в первом квартале «заморозили» продвижение в регионах. Но об окончательном застое речь не идет, просто бизнес просчитывает свою экономику.

Наталья Галишева:

- Наша компания специализируется в основном на офисных помещениях, и мы считаем, что Ульяновск испытывает недостаток в современных офисных и бизнес-центрах. В настоящий момент наблюдаем, что многие арендаторы столкнулись с кризисом. И как следствие - пытаются снизить расходы, в том числе и на аренду помещений. В связи с этим сокращают количество арендуемых помещений. Если раньше крупные компании снимали целые этажи, то теперь арендуют меньшие по размеру площади.

Анна Урлапова:

- У Ульяновского автозавода, который сегодня активно развивается, множество объектов недвижимости, не задействованных в основном производстве - складские, производственные помещения, земельные участки. Несмотря на кризисное время, интерес к ним не пропал, три участка около заводоуправления продано под постройку торговых центров «Мегастрой» и «Окей», уже началось строительство продуктового супермаркета. Кроме того, заполняются площади бизнес-центра, который открылся в здании заводоуправления. Привлекаем клиентов одной из самых низких арендных ставок в городе. Клиенты - логистические, строительные, аудиторские компании, туристическое агентство.

Сейчас обращаются потенциальные партнеры в основном из соседних областей. Если с арендой площадей в бизнес-центре не возникает трудностей, то с продажей производственных и складских помещений есть свои нюансы. Большие надежды возлагаем на открытие дороги на отрезке улица Азовская - Московское шоссе - транспортная инфраструктура очень важна, вот тогда Засвияжье может стать альтернативой центру города.

Олеся Галактионова:

- Нашего торгового центра кризисные веяния также коснулись. Мы наблюдаем снижение покупательской способности посетителей, поэтому приходится делать ротацию арендаторов, в основном региональных ИП. В кризис сильнее всего пострадали предприниматели, торгующие интерьерными вещами, текстилем: закупать товары в Китае стало невыгодно, существенно выросли в цене имиджевые товары, как следствие - спрос на них снизился.

Вместе с тем, все наши федеральные арендаторы остались на своих местах, некоторые из них ведут речь о каких-то более лояльных условиях на период кризиса, мы идем навстречу, садимся за стол переговоров.

Кроме того, сегодня особое значение имеет грамотная маркетинговая политика, мы должны подходить креативно к привлечению посетителей. К слову, особого изменения в пуле посетителей мы не заметили - в основном это постоянные покупатели, которые живут недалеко от нашего торгового центра.

Анастасия Жарникова:

- Риелторы тоже отмечают стагнацию в сегменте коммерческой недвижимости. По нашим наблюдениям, сегодня в Ульяновске предложение значительно превышает спрос. В частности, мы столкнулись с тем, что огромное количество предпринимателей хотят продать готовый бизнес (деревообрабатывающие производства, заводы железобетонных изделий и т. д.). В основном, мы рассматриваем предложения о покупке коммерческой недвижимости от инвесторов из соседних регионов, это особенность Ульяновской области. Найти же местного покупателя на хороший бизнес в городе достаточно проблематично.

Татьяна Павлова:

- Самые популярные ульяновские торговые центры рассчитаны в основном на сетевые федеральные компании, и представители ульяновского малого бизнеса, такие, как я, вряд ли могут туда зайти. Нашей фирме пять лет, пробовали и уличную торговлю, и павильонный вариант. Заметили, что для покупателей большое значение имеет формат торговли. Мы снижали торговую наценку до 50 процентов, но на рынке товар не берут, а в бутике торгового центра покупают ту же самую модель! Людям важны престиж, атмосфера торгового центра, гарантия качества. Сколько людей приобретают на ярмарках некачественный товар, а потом льют слезы - продавцов-то и след простыл!

Анастасия Жарникова:

- В Ульяновске наблюдается спрос на бутики vip-класса, есть люди, которые целенаправленно ездят на шопинг в Казань и Самару. Почему не зайдет в Ульяновск, например, Baldinini?

Дмитрий Софронов:

- Мы проводили анализ того, что будет востребовано в городе, вели переговоры с представителями разных премиальных брендов. Они готовы заходить в Ульяновск - но только через франшизу, фирменные магазины открывают только в городах-миллионниках. Так что давайте искать людей, которые будут готовы открыть франчайзинг этих марок. Мы готовы обучать, консультировать, сопровождать, предоставлять помещения по лучшим коммерческим условиям в городе. Но, к сожалению, много инертных предпринимателей в Ульяновске.

Евгений Вдовин:

- Тенденция снижения спроса на коммерческую недвижимость затронула и муниципальную собственность, мы это наблюдаем. Наша специфика такова, что все муниципальное имущество досталось еще с советских времен, новых объектов не появляется, так что распоряжаемся тем, что имеется. На сегодняшний день действует 750 договоров аренды, общее количество сданных в аренду площадей - более 88 тысяч квадратных метров. Это и производственные площади, и административные, и складские, и торговые.

Раньше считалось, что государственное либо муниципальное имущество - это дешево, сейчас другие реалии. Муниципальные площади продаются и сдаются в аренду только по рыночной стоимости, в связи с этим в последнее время мы начали терять арендаторов.

В сегменте муниципальной коммерческой недвижимости, которая продается с торгов, тоже идет снижение покупательской способности. Из всего того, что мы выставляем на торги, реализуется максимум десять процентов. В исключительных случаях, после того как аукцион несколько раз не состоялся, выставляем площади на аукционы с понижением. Но это касается только помещений, которые находятся в крайне неудовлетворительном состоянии.

В прошлом году выставлялось на продажу более ста объектов, продали всего девять общей площадью всего 720 метров. Покупают, как правило, лишь небольшие площади.

Скажу несколько слов о реализации Федерального закона № 159-ФЗ. Закон дает право предпринимателям, длительное время арендующим муниципальное имущество, выкупать это имущество - без торгов, в рассрочку на срок до пяти лет. И это пользуется популярностью, с момента действия закона мы заключили более 680 таких договоров, в городской бюджет уже поступило более 1,3 миллиарда рублей. По сравнению с другими регионами это очень хорошие показатели.

«ДО»: Как меняется ценообразование в сегменте коммерческой недвижимости?

Елена Сафонова:

- Сегодня торговым центрам просто необходимо вести политику удержания существующих арендаторов, предоставлять какие-то кратковременные скидки по арендной плате -
даже путем потери собственных доходов. Но оно того стоит, если видна долгосрочная перспектива сотрудничества.

Дмитрий Софронов:

- К сожалению, некоторые предприниматели пытаются нажиться на сегодняшней ситуации, просят скидки, несмотря на то, что дела у них идут неплохо. Арендодателю необходимо проводить анализ работы арендатора.

Елена Сафонова:

- Мы такой анализ проводим, однако арендаторы нас практически шантажируют, ссылаясь на другие торговые центры. Но мы не можем давать больших скидок. Наш торговый центр предоставил арендаторам посетителей, у арендаторов есть прибыль, а дальше - все зависит от того, как они сами будут развиваться.

Татьяна Павлова:

- Арендодатели, как правило, начинают снижать цены, когда съедет 25 процентов арендаторов. Неужели нельзя подходить гибче? В центре города есть торговые центры, где до трети помещений свободны, в иные комплексы вечером зайти страшно -
темно и пусто. Зачем до такого состояния доводить?

Анастасия Жарникова:

- Что касается продажи коммерческой недвижимости, то здесь наблюдается тенденция снижения цен, владельцы порой продают объекты себе в убыток. Если человек вложил в производство 30-35 миллионов рублей, то сейчас готов отдать хоть за 20, однако категорически не может найти покупателя в родном регионе.

Олеся Галактионова:

- Мы ведем с федеральными арендаторами переговоры тет-а-тет, но речь идет только об определенном промежутке времени, а не о постоянном снижении арендной ставки. И здесь имеет место четкий анализ работы арендатора, его объемов продаж. Некоторые федеральные арендаторы говорят о том, что хотели бы привязать арендную ставку к проценту с оборота. Но здесь нужен особый подход, необходимы консультации между руководством торговых центров.

Елена Сафонова:

- Процент с оборота - вещь интересная, для Москвы это обычная практика, и в Ульяновске она уже внедряется. Однако надо четко понимать, что при таком подходе торговому центру придется более тщательно контролировать своего арендатора - отчеты, маркетинговая активность, своевременное поступление коллекций. С сетевыми игроками в этом плане проще. А вот ульяновские индивидуальные предприниматели, в большинстве своем, увы, инертны. Сидят на потоках торгового центра и говорят: все плохо. Начинаем выяснять экономику, оказывается, дела у них идут нормально, а для того чтобы увеличить продажи, нужно элементарно более активно продвигать свою торговую марку в городе, как минимум, используя возможности наружной рекламы. А они этого делать не хотят!

Татьяна Павлова:

- Здесь не только инертность, но еще и определенная неграмотность. Для малого бизнеса нужно соответствующие тренинги организовывать!

Дмитрий Софронов:

- Перед тем как предоставить арендаторам скидки, мы обязательно запрашиваем у них определенную аналитику. Если видим, что дела у предпринимателя идут неважно -
предоставляем. В этом году мы приняли решение о переходе на процент с оборота с некоторыми крупными арендаторами, пошли им навстречу, увидев потенциал развития. Однако это очень кропотливая индивидуальная работа, мы даже создали свой «контроль качества» - отслеживаем поступление коллекций, рекламное продвижение того или иного арендатора и т.д.

Владимир Анисимов:

- Интересная тенденция: в кризис 2008-2009 годов и в офисных, и в торговых центрах снижение арендных ставок было приблизительно одинаковым - 15-20 процентов. Сегодня торговые центры снижают цены в разы, а офисные - не более чем на 20%, бизнес у них сейчас устойчивее. Скорее всего, это происходит потому, что в Ульяновске очень мало современных офисных центров, в отличие от той же Самары, где таких центров - десятки.

«ДО»: С чем вы связываете дальнейшее развитие ульяновского рынка коммерческой недвижимости?

Владимир Анисимов:

- Один из прогнозов по рынку коммерческой недвижимости таков: инвесторы ждут, говоря профессиональным языком, низкого ценового сезона, когда им станет интересно покупать. Надеюсь, что это произойдет в текущем году.

Наталья Галишева:

- Думаю, в этом году многие арендодатели откажутся от серьезного повышения арендной ставки, чтобы удержать своих постоянных клиентов. А для новых арендаторов будут предусмотрены скидки и бонусы. Но сдача в аренду коммерческих помещений -
это тоже бизнес, и он не должен быть убыточным. Снижение арендной ставки - не единственный выход из кризисной ситуации. Необходимо развивать внутреннюю инфраструктуру и создавать более комфортные условия для своих арендаторов. Нет кафе, где можно недорого пообедать, не покидая надолго рабочее место? Открывайте! Нет места для проведения переговоров - обуст-
раивайте конференц-зал.

Анастасия Жарникова:

- У многих ульяновских предпринимателей есть склады, земельные участки, производственные площадки, гаражи, от которых они собираются избавиться. Но каким образом? Чаще всего, обзванивая знакомых. В этом особенность нашего города - отсутствует единая коммерческая информационная база по предложениям. В других регионах есть нормальные порталы, на которых вам предложат цивилизованный выбор различных объектов, и люди приучены платить проценты за подбор такой недвижимости. Ульяновск же просто отсталый в этом плане город, у нас культуры купли-продажи просто не существует. Размещают объявления о продаже завода на Авито! Но инвестор, который собирается вложить деньги в коммерческую недвижимость, не зайдет на этот сайт. И не будет перелистывать сайты предприятий и организаций, чтобы найти нужное предложение. Ему нужен специальный портал! И мы пытаемся продвинуть эту идею, создать в регионе такой web-ресурс.

В ульяновске до сих пор нет единой информационной базы по предложениям в сфере коммерческой недвижимости. Инвестору, который собирается вложить деньги в коммерческую недвижимость, нужен специальный web-ресурс

Татьяна Павлова:

- В сложных экономических условиях нужно искать лучший товар, расширять связи с покупателями, снижать торговые надбавки, увеличивать группу ассортимента, вводить бюджетные модели, которые в кризис продаются лучше. Что мы, собственно, и делаем.

Дмитрий Софронов:

- Кризисные реалии подкорректировали наши планы, в частности, по второй очереди ТРК «Аквамолл», сейчас занимаемся разработкой проекта, ведем переговоры с крупными федеральными брендами, которые до сих пор не представлены в Ульяновске и готовы заходить на наш рынок. Но мы также интенсивно продолжаем работать в маркетинговом направлении.

Наталья Галишева:

- 2015 год должен стать годом лояльности -
как арендодателей, так и арендаторов. Нужно выходить на диалог и договариваться о взаимовыгодном сотрудничестве, строить гибкую ценовую политику, создавать комфортные условия, и тогда вы останетесь с постоянными арендаторами и привлечете новых надежных клиентов.

Фото: 1k-k.ru