Налог на имущество: готовимся к нововведениям

С 2014 года налог на имущество в отношении коммерческой недвижимости для некоторых организаций может исчисляться исходя из кадастровой стоимости. К чему  могут привести данные изменения?

Как был принят новый закон №307-ФЗ

Мнение чиновников о том, что балансовая стоимость, используемая для расчета налога на имущество организаций, применительно к отдельным объектам недвижимости не соответствует их реальной рыночной стоимости, существует давно. Возникла идея пересмотра принципов определения налоговой базы.

Планировалось, что расчет налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости  «исключительных» объектов недвижимого имущества, начнет действовать с 1 января 2020 года. Объяснялось это тем, что у  субъектов РФ есть своя специфика,и потребуется  длительная  подготовительная  работа, связанная с обеспечением полноты кадастровой оценки объектов недвижимости. Но законодатели вдруг  решили не тянуть с установлением новых правил до 2020 года, а ввести для исчисления налога новые сроки - с 1 января 2014 года.

Принятие нового закона - это начало реформирования имущественного налогообложения на территории РФ.Но Закон № 307-ФЗ - промежуточный и «скороспелый». Он касается отдельных объектов налогообложения и действует наряду со старыми правилами, в которых налоговой базой является среднегодовая стоимость как движимого, так и недвижимого имущества, не подпадающего под действие закона № 307-ФЗ.

Когда применять кадастровую стоимость.Права субъектов РФ 

Налог на имущество относится к региональным налогам, устанавливается гл. 30 НК РФ и законами субъектов РФ. Порядок исчисления налога на имущество по отдельным объектам недвижимости пока изменен на федеральном уровне с 2014 года. Чтобы исчислять налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости, на территории субъекта РФ должен быть принят соответствующий закон. Это установлено п. 2 ст. 372, п. 2 ст. 378.2 НК РФ.

Субъекты РФ могут установить расчет налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости, не по любому имуществу организаций, а только по недвижимости, перечисленной в п. 1 ст. 378.2 НК РФ.

Обратите внимание!Новый порядок расчета (закон) в субъектах РФ не может быть принят до тех пор, пока субъектом РФ в силу п. 2 ст. 378.2 НК РФ не будут утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Эти разъяснения приведены в Письме ФНС России от 31.10.13 № БС-4-11/19535. Такой перечень утверждается уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ (подп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ должен не позднее  первого числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, утвердить и разместить его на своих официальных сайтах или на официальных сайтах субъектов РФ перечень (п. 7 ст. 378.2 НК РФ).  

 «Кадастровый» расчет налога

Новый порядок = новая налоговая база (кадастровая стоимость объекта) х новую ставка налога;

Очень важно!В связи с тем, что налог региональный, новый порядок определения налоговой базы делегирован субъектам РФ как право, а не как обязательная норма.

«Не повезло» собственникам следующих объектов:

- административно-деловых, торговых  центров (комплексов) и помещений в них;

- нежилых  помещений, предназначенных (или фактически используемых) для офисов, торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Причем это должно быть зафиксировано в кадастровом паспорте или документах технического учета (инвентаризации).

В п. 4 ст. 378.2 НКРФ законодатели дают определение торгового центра (комплекса). Это отдельно стоящее нежилое здание, помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам, и отвечающее хотя бы одному из следующих условий:

- расположено на земельном участке, на котором разрешено размещать торговые объекты, объекты общественного питания или бытового обслуживания;

- предназначено или фактически используется для размещения торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания. При этом площадь помещений с таким назначением должна быть не менее 20% от общей площади всего здания.

Законодатели разделили плательщиков налога на имущество организаций  на две группы - «кадастровую» и «некадастровую». Принятые изменения нашли отражение в поправках в ст. 12 ч. 1 и главу 30 ч. 2 НК РФ, внесенных федеральным законом от 02.11.13 № 307-ФЗ.Этонаиболее заметные поправки в НК РФ, принятые в конце 2013 года.

Это же правило касается и фактического использования нежилого помещения для размещения офисов, объектов торговли, общепита (п. 5 ст. 378.2 НК РФ). Но если объект в перечне не поименован, то налоговой базой считается среднегодовая стоимость (Письмо Минфина РФ от 18.12.13 № 03-05-05-01/55962).Назначение помещений определяется в соответствии с кадастровыми паспортами соответствующих объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости.

Очень важно!Налог на имущество организаций по новому порядку должны уплачивать собственники, а не балансодержатели. Налог уплачивается только по тем объектам, которые включены в перечень, утверждаемый субъектом РФ.

Уведомление собственников объектов недвижимого имущества о порядке их налогообложения не предусмотрено. Организации должны самостоятельно отследить эту информацию на официальном сайте органа исполнительной власти субъекта РФ. Если они найдут свой объект в перечне, то обязаны применять к нему новый порядок налогообложения.

Особое внимание следует обратить на нормуабз. 2 п. 2 ст. 378.2 НК РФ, согласно которой объекты недвижимого имущества, которые попадут в перечень и будут облагаться по кадастровой стоимости, нельзя будет перевести на прежний порядок налогообложения.

Ставки налога устанавливают регионы

Предельные ставки для зданий и помещений, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость, установлены в следующих размерах (п. 1.1 ст. 380 НК РФ):

- для Москвы в 2014 году - 1,5%, в 2015 году - 1,7%

- для иных субъектов РФ в 2014 году - 1%, в 2015 году - 1,5%

- в 2016 году и последующие годы - 2% для всех регионов.

Очень важно!Власти субъекта РФ имеют право устанавливать пониженные ставки.

Авансовый платеж исчисляется как произведение ¼ части кадастровой стоимости объекта на 1 января налогового периода и соответствующей ставки. А сумма налога за весь период определяется как кадастровая стоимость объекта на 1 января текущего года, умноженная на ставку.

В ситуации, если известна кадастровая стоимость всего здания, но нет таких данных для отдельного помещения, то плательщику налога нужно просто найти отношение площади своего помещения к площади всего здания. Исходя из результата, рассчитать кадастровую стоимость своего помещения.

ПАМЯТКА:Если кадастровая стоимость имущества была установлена в течение налогового периода, то новые правила распространяются на него только с 1 января следующего года.

Специалисты отмечают, что при реализации положений Закона № 307- ФЗ возникнет много проблем.Будет много вопросов к перечню объектов, так как данные кадастра не всегда отражают фактическое использование объектов. В законе предусмотрено, что вид фактического использования будет определять орган исполнительной власти субъекта РФ, а порядок отнесения к тому или иному виду разрешенного использования будет утверждать Минэкономразвития РФ по согласованию с Минфином. Нет ответа на вопрос, что делать, если в течение периода изменятся вид разрешенного использования объекта или его владелец. Кроме того, как показывает практика, много нареканий вызывают и результаты самой кадастровой оценки.

Изменения для организаций-плательщиков УСН и ЕНВД

Федеральным законом от 02.04.14 № 52-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую НК РФ и отдельные законодательные акты РФ» внесены поправки в статьи 346.11 и 346.26 НК РФ. Организации, применяющие УСН или спецрежим в виде уплаты ЕНВД, освобождаются от уплаты налога на имущество организаций (п. 2 ст. 346.11 и п. 4 ст. 346.26 НК РФ). Для перешедших на уплату ЕНВД такое освобождение касается только объектов, используемых в деятельности, облагаемой данным налогом. Согласно изменениям, внесенным п. п. 1 и 3 ст. 2 Закона № 52-ФЗ, указанное освобождение не распространяется на объекты недвижимости, в отношении которых база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость.

Обратите внимание: только с принятием региональных налогов плательщики УСН и ЕНВД должны будут уплачивать налог на имущество, если база по нему равна кадастровой стоимости. Эти поправки увеличат налоговое бремя на малый и средний бизнес. Правительство РФ планирует дополнительно привлечь в бюджет от 200 до 600 млрд рублей от более чем 350 тыс. предприятий малого и среднего бизнеса России,

В заключение

Установление налога субъектом РФ означает его право самостоятельно решать, вводить или не вводить на своей территории соответствующий налог.Об этой правовой позиции сказано в Определении КС РФ от 12.05.2003 № 186-О.

Поэтому все «в руках» регионов, которые должны понимать, что платежи в доход соответствующего  бюджета  могут составить значительную для отдельных плательщиков сумму. Увеличение налогового бремени «ударит» как по собственникам офисов, так и по арендаторам, поскольку собственники будут перекладывать затраты на арендаторов. В свою очередь, рост арендных платежейотразится на потребителях товаров и услуг.

По большому счету, уплата налога с кадастровой стоимости может повлечь такой же негативный эффект, как и при повышении фиксированных страховых взносов для ИП в 2013 году.

Эльмира  Багаутдинова, независимый эксперт, налоговый консультант, член Палаты налоговых консультантов России, аттестованный преподаватель ИПБ и ПНК России