Недвижимость. Стоит поторопиться?

Себестоимость строительства растет, девелоперы не могут привлекать кредиты по прежним ставкам - все это не может не сократить объемы строительства и количество предложений. Насколько стабилен и предсказуем рынок жилья в ближайшей перспективе? Мнения расходятся.

Упасть на взлете

Две основные причины спроса на рынке жилья - это удовлетворение потребности в жилище и инвестирование свободных средств. По оценке экспертов рынка, на сегодня актуальны обе причины.

- Обеспеченность жильем на душу населения в Ульяновской области, как и по России в целом, далека от европейских норм. Одновременно с высокими темпами жилищного строительства, сложившимися в области в последние годы, идет выбывание ветхого жилья. Некоторые положительные изменения в демографической ситуации, стимулируемые государством в форме жилищных сертификатов и субсидий, также ведут к потребности семей улучшать свои жилищные условия. Сегодня каждой молодой семье хочется жить в отдельной, желательно, современной квартире, а не в морально устаревшей «коммуналке». Имея даже одного ребенка школьного возраста, семья желает переехать, как минимум, в двухкомнатную квартиру, - анализирует директор компании «Центр недвижимости» Александр Диков. - Сохранение сбережений в недвижимости - тоже актуально как никогда.

- Разумеется, прогнозируемое углубление кризисных явлений не позволяет надеяться на получение большого дохода от вложений в недвижимость в ближайшие годы. Но рассматривая долгосрочный период, оглядываясь на недавний кризис 2008-2009 годов, видно, что все краткосрочные падения недвижимость, как правило, отыгрывает, - продолжает г-н Диков. - Понятно, что инвестировать в недвижимость нужно тоже с умом, выбирая перспективные объекты, а не зарывая деньги в остовы недостроенных коттеджей-дворцов. В нынешних условиях, когда за год ликвидировали и лишили лицензии сотню банков, когда курсы валют подскочили на, казалось бы, невероятную величину, и что будет с ними дальше, трудно предугадать, для большинства важнее всего - не потерять свои сбережения. Недвижимость в крупном городе, таком как Ульяновск, - это все-таки, не бумажки, а реальная ценность.

Как видно из обзора, предоставленного «ДО» компанией «Центр недвижимости», темп годового роста на вторичном рынке Ульяновска составил 2,5%, на первичном рынке - 1,8%. Это в разы меньше уровня накопленной инфляции, которая составила 11,4%. Средняя цена предложения на вторичном рынке составила 43,3 тыс. рублей за квадратный метр, на первичном - порядка 37,6 тысяч.

Темпы роста цен на вторичном рынке в городах-соседях Казани и Самаре несколько выше - 4,6% и 10,4% соответственно. А на первичном рынке Казань и Самара показали гораздо больший рост, чем Ульяновск, - 15,6% и 17,8%. По абсолютному значению цены квадратного метра жилья Ульяновск по-прежнему остается на одном из последних мест среди областных центров, сравнимых по населению. Так, на вторичном рынке цены в городах-соседях значительно превышают ульяновские: в Чебоксарах это
50,8 тыс. рублей за «квадрат», в Самаре - 64,6 тысячи, Казани - 66,6 тысячи.

Сберечь или приумножить?

Пытаясь сохранить свои сбережения, россияне в конце 2014 года бросились на рынок недвижимости. В результате в этом сегменте наблюдался рост продаж как в «первичке», так и во «вторичке», причем новое жилье пользовалось бОльшим спросом.

В компании «Центр недвижимости» отмечают, что в 2014 году продолжились тенденции, наметившиеся ранее: переток покупательского спроса в сторону первичного рыка жилья, а также увеличение доли покупок с использованием ипотеки. Та же тенденция продолжается и в 2015 году.

- Рынок вторичного фонда сдерживает рост первички, старый фонд приходит в негодность. Во вторичном жилье пользуются спросом в основном квартиры, кратные материнскому капиталу и сертификатам на жилье, - замечает директор риэлторской компании «Авангард» Ольга Демина.

Темп годового роста на вторичном рынке Ульяновска составил 2,5%, на первичном рынке - 1,8%. Это в разы меньше уровня инфляции, за год она составила 11,4%

Сильнее всего кризис бьет не по богатым, а по бедным, следовательно, именно в сегменте эконом-класса следует ждать снижения объемов продаж. Доходы населения падают, накопления становятся невозможными, в условиях девальвации рубля зарплаты полностью уходят на насущные нужды, и покупка недвижимости для многих становится непозволительной роскошью.

- Одной из главных проблем рынка является то, что уровень платежеспособности населения упал, - подтверждает директор компании «Реотэкс» Константин Гончаров. - Доходы остались на прежнем уровне, а вот цены заметно подросли. В связи с этим многие клиенты, которые задумывались о покупке квартиры, решили отложить это важное решение на неопределенный срок. Люди не чувствуют уверенности в завтрашнем дне, поэтому не готовы сказать, что смогут «осилить» такую серьезную покупку.

Учитывая, что в регионах, по оценке экспертов, восемь-девять квартир из десяти продаются в ипотеку, отсутствие у покупателей собственных денежных средств является серьезной проблемой, с которой сталкиваются продавцы недвижимости.

Такого же мнения придерживаются и риэлторы.

- Люди не уверены в будущем, сегодня у них есть работа и зарплата, а завтра - нет. Непредсказуемая экономическая политика тормозит рынок. Кредитов дают мало, спрос уменьшился, первоначальный взнос по ипотеке стал 20%, для многих покупателей это слишком большая сумма, - говорит Ольга Демина.

Падение спроса на квартиры вторичного рынка риэлторы объясняют также высокой кредитной ставкой и высоким процентом отказов по ипотеке в банках. Кроме того, некоторые покупатели надеются, выждав некоторое время, купить квартиру по существенно более выгодной цене. Свою лепту вносит и перенасыщение рынка новым жильем.

- Новостроек очень много, продают сами застройщики, наша деятельность заключается только в юридическом сопровождении. Но сейчас люди экономят даже на договорах, - замечает Ольга Демина.

Ажиотажный спрос конца 2014 года позволит большинству девелоперов продержаться какое-то время, считают эксперты:

- Крупнейшие застройщики пересидят, как раз между ними и идет основная конкуренция, а мелкий бизнес будет разоряться.

По данным Ульяновскстата, в 2014 году в Ульяновской области сдано в эксплуатацию порядка 2,5 тыс. жилых домов, это на 13% больше, чем в 2013-м. В 2014 году застройщики ввели 48 жилых домов экономкласса

В условиях кризиса все сложнее выживать и агентствам недвижимости. А потенциальному клиенту все сложнее определить, какое агентство окажется в состоянии предоставить услуги необходимого качества, обладает нужными для этого ресурсами.

- Рынок тормозит большое количество непрофессионалов, занимающихся риэлторской деятельностью. Они сбивают цены, их вознаграждение ниже за счет того, что они не платят аренду, зарплату, налоги. Но они предоставляют некачественные услуги, - констатирует директор риэлторской компании «Континент» Галина Голова.

Проблема «черных маклеров», не гарантирующих выполнение взятых на себя обязательств, волнует многих добросовестных риэлторов. Хорошо, если кризис уберет случайных людей из этой профессии и останутся те, кто работает на репутацию, у кого все сделки прозрачные и законные, отмечают профессионалы.

Богатые тоже плачут?

От ухудшения экономической ситуации в стране пострадал и сегмент жилья премиум-класса. Количество сделок сократилось. Рынок элитного жилья в меньшей степени предусматривает возможность инвестиционных покупок с целью дальнейшей продажи. При отсутствии стабильности на финансовом рынке, скачках курсов валют это заставляет потребителя отложить дорогостоящую покупку на будущее.

Кризис оказал прямое влияние на стоимость квартир в долларовом эквиваленте. Она значительно снизилась, а потому многие продавцы сняли объекты с продажи. Учитывая, что строительство жилья сейчас приостановилось, стоит ожидать дальнейшего уменьшения количества предложений на продажу, замечают аналитики. Это, скорее всего, повлечет рост спроса и, вероятно, положительно скажется на стоимости. Впрочем, по-настоящему элитная недвижимость представлена на рынке Ульяновска в небольшом количестве. В этом году ведется строительство лишь нескольких таких объектов.

Эксперты подчеркивают, что в России понятие «элитный» остается неопределенным, в основном его ассоциируют с определением «качественный», потому сложно четко определить, по каким критериям следует оценивать объект, чтобы отнести его именно к элитному. Состоятельный покупатель не будет экономить, если речь идет действительно о жилье премиум-класса.

- Элитная недвижимость соответствующего качества всегда находит своего клиента и хорошо продается, - считает Галина Голова.

По мнению экспертов, элитную недвижимость в столице ожидает застой, в то время как в регионах проекты будут реализовываться успешно. Хороший проект всегда найдет своих покупателей, даже в кризис.

Согласен с этим мнением и Александр Диков:

- В любой шторм больше страдают мелкие суденышки, а не гиганты. Так же и кризис гораздо серьезнее ударяет по наименее обеспеченным. Как известно, если у кого-то что-то убудет, то у кого-то другого - оно прибудет. Так что, с одной стороны, покупатели элитной недвижимости - не та прослойка, которая беднеет в кризис. С другой стороны, на сегодня в Ульяновске вообще нет рынка элитного жилья. Поэтому если появляется действительно элитный объект - он находится вне конкуренции.

Ипотечные кандалы

Именно ипотека помогла росту спроса на жилье и решила жилищные проблемы огромного количества семей.

- В условиях слабой экономики, низких доходов реализовать естественные потребности людей в собственном жилье было бы невозможно без ипотеки, которая во всем мире является главным инструментом в приобретении недвижимости, - говорит Александр Диков.

Как информирует правительство страны, доля ипотеки в сделках с жильем оценивается в 30%, а по новостройкам - не менее 40%. Неблагоприятные макроэкономические условия замедлили темпы роста объемов ипотечного кредитования и несколько изменили приоритеты покупателей.

По оценкам Минстроя РФ, в 2014 году в России был построен 81 млн кв. метров жилой недвижимости. Министерство прогнозирует сокращение жилищного строительства в России в 2015 году на 10-15%. Значительно более серьезное падение ожидается на рынке ипотеки, которая, предположительно, сократится вдвое. Даже ипотечная ставка в 13%, которую правительство РФ намерено поддерживать благодаря субсидиям банкам в 20 млрд рублей, для многих может оказаться непосильной, особенно при первоначальном взносе в 20%.

- Будет снижение процентной ставки по ипотеке, будет и подъем продаж. Сейчас люди в шоке от ставок, - констатирует Галина Голова.

Есть ли перспективы?

Тем временем в строительной сфере уже в четвертом квартале прошлого года ухудшение положения отметили многие регионы Приволжского федерального округа. По данным Ульяновскстата, в этот период наблюдалось снижение объема работ, выполненных собственными силами. Наименьшее значение индекса предпринимательской уверенности было отмечено в Ульяновской области, здесь он упал на 25%, наибольшее же значение зафиксировано в Самарской области, где наблюдалось повышение индекса на 3%.

Ежеквартально Ульяновскстат проводит исследование деловой активности строительных организаций, выявляя мнения их руководителей по поводу экономической ситуации в сфере строительного бизнеса. В ходе такого опроса выяснилось, что в конце 2014 года основным фактором, сдерживающим деятельность строительных организаций в регионе, был высокий уровень налогов (его отметили 47% респондентов). Далее следуют высокая стоимость стройматериалов, конструкций и изделий (33%), конкуренция со стороны других строительных фирм (29%), недостаток квалифицированных рабочих (20%), неплатежеспособность заказчиков (18%), недостаток заказов на работы (16%), погодные условия (11%) и высокий процент коммерческого кредита (10%). В 2015 году эти факторы продолжают оказывать свое отрицательное влияние на рынок недвижимости.

Аналитики ждут спада в жилищном строительстве. Согласно данным департамента социологии Финансового университета при Правительстве РФ число горожан, намеревавшихся в январе 2015 года приобрести недвижимость, уменьшилось по сравнению с ноябрем 2014-го на 18%. Лидером по сокращению спроса в стране оказалась Москва - минус 27%. К январю 2014 года падение спроса на недвижимость в Москве было двукратным.

К концу 2014 года индекс предпринимательской уверенности в строительстве упал на 25%

По мнению экспертов, успешно переживут кризис те девелоперы, у которых есть «подушка безопасности» в виде портфеля заказов. И насколько это крупный игрок, значения не имеет, главное - наличие заказов на строительство.

- Мы прогнозируем снижение спроса на недвижимость, в первую очередь на коммерческую. Ситуация будет отягощаться ростом цен на строительные материалы и технику, что в свою очередь повлияет на себестоимость. Так, валютная составляющая в себестоимости, по прогнозам аналитиков, доходит до 30%, - отмечает директор ООО «Силен» Максим Логинов.

Однако в регионе пока рассчитывают на инерцию рынка.

- В условиях развития кризиса в стране странно было бы ожидать повышения продаж, однако сегодняшний уровень спроса позволяет надеяться, что весной не произойдет резких изменений в худшую сторону, так как рынок недвижимости по своей природе достаточно инерционен, - говорит Александр Диков. - Начатые проекты, завершение которых планируется на 2015-2016 годы, будут завершены, но с прибылью ниже, чем ожидалась при вхождении в проект. В условиях серьезного дефицита финансирования маловероятно, что застройщики будут строить большие планы по новым проектам, скорее всего, темпы строительства начнут замедляться с 2016 года.

Что же касается новых девелоперских проектов, то их количество в 2015 году несколько сократится. Эксперты отмечают, что сокращение выхода новых проектов будет способствовать в числе прочего сохранению спроса на текущие проекты.

Большей популярностью сейчас будут пользоваться новостройки, близкие к сдаче.

Цена строительства, как отмечают эксперты, возрастает, следовательно, будет дорожать и недвижимость.

В сложных экономических условиях конкуренция, борьба за покупателя становятся особенно актуальными.

- Сегодня практически каждая строительная организация занимает определенную нишу, сформированную несколькими факторами: район застройки, материал, из которого построен дом, объекты инфраструктуры, - рассказывают в компании «Реотэкс». - Все стараются предложить максимально хорошие условия для клиента при сохранении минимальной стоимости квартиры. Но не стоит забывать, что существуют объективные причины, которые невозможно отбросить: более качественный материал, то, в каком виде клиент получает квартиру, транспортная доступность, развитость района - все это играет колоссальную роль при принятии решения о покупке. Более того, фактор надежности застройщика, соблюдения сроков ведения работ тоже позволяет клиентам сузить список возможных вариантов. Поэтому конкуренция переходит уже в несколько иную плоскость: клиента получит тот, кто готов предложить по-настоящему хороший продукт, с которым потом не возникнет никаких проблем.

Ирина Антипова
Фото: newsprom.ru|