ЖКХ: управление по правилам?

Кому интересен жилфонд

Рынку жилищно-коммунальных услуг в России чуть больше 10 лет. Право свободного доступа на этот рынок появилось с вступлением в силу новой редакции Жилищного кодекса в 2005 году. К 2015-му частные фирмы довольно уверенно обосновались в этом сегменте: объем рынка огромен, гарантированный спрос на услугу есть всегда.

В федеральной Стратегии развития ЖКХ до 2020 года приведены внушительные цифры: годовой оборот в сфере жилищно-коммунального хозяйства превышает 4,1 трлн рублей, это более 5,7% валового внутреннего продукта России. Применительно к регионам порядок цифр, очевидно, такой же. Но когда речь заходит о региональном поле, публично звучит информация иного плана - объем жилищного фонда, переданного в управление частнику, количество управляющих организаций…

Причем это самое количество до недавнего времени оставалось цифрой весьма  приблизительной. И лишь лицензирование, проведенное в обязательном и безоговорочном порядке в 2015 году, показало истинную картину вещей. По данным Главной государственной инспекции регионального надзора, в Ульяновской области наибольшее число управляющих компаний в областном центре - свыше 100. В Димитровграде - около 30, менее десятка - в Барыше и Инзе и считаные единицы - во всех остальных райцентрах. 

За право получить многоквартирные дома (МКД) в управление частные УК конкурируют сегодня друг с другом, с ТСЖ и даже с государством. Впрочем, если в Ульяновске бои за МКД идут порой нешуточные, то в отдаленных рабочих поселках – практически полный штиль. В Старой Кулатке, например, всего одна УК. Конкуренцию ей вполне могла бы оказать какая-либо компания из соседних районов и даже Самарской или Пензенской областей: территориальной привязанности обладателя лицензии к управляемым домам законодательство не устанавливает. Но кому интересен жилфонд поселков, подобных Кулатке?..

Перетянут ли рынок на себя товарищества собственников жилья - тоже вопрос неоднозначный. Среди ульяновских политиков есть такие, кто считает ТСЖ панацеей, но практики от ЖКХ утверждают, что не все так просто. Конфликтные ситуации внутри ЖСК случаются нередко, а накал страстей часто требует вмешательства третьей стороны. Статистика же пока такова: из 6 тысяч многоквартирных домов в Ульяновской области в ТСЖ входят порядка 500. 

Живет и здравствует и разрешенная Жилищным кодексом (ЖК) третья форма управления - непосредственно собственниками. Кто-то называет эту категорию собственников пассивными, кто-то - экономными, тем не менее, таковых сегодня довольно много. Они работают по прямым договорам с ресурсоснабжающими организациями и заключают разовые договоры с подрядчиками по мере необходимости - для ремонта крыши, подъезда и прочих нечастых нужд. Когда-то ЖК ограничивал возможность непосредственного управления домами 18-ю квартирами, сейчас эта цифра увеличена до 30. Хотя логичнее было бы установить «потолок» в 36 квартир: трехподъездных трехэтажек или четырехподъездных двухэтажек по стране - великое множество.

Мы выбираем, нас выбирают

Освободив место на рынке ЖКХ частнику, государство, естественно, не могло не думать о регулировании. Инструмент пытались ввести рыночный - саморегулирование. С принятием в 2009 году Закона о СРО для ряда отраслей членство в такой организации стало обязательным, для некоторых (включая ЖКХ) - добровольным. Но жизнь показала, что саморегулирование в основном ушло в сферу «расчистки» правового поля и защиты интересов членов СРО, контроль же качества жилищно-коммунальных услуг «изнутри» проседал. Потому новым инструментом регулирования стало введение в 2014 году обязательного лицензирования управляющих организаций. Через эту процедуру прошли все, кто хотел остаться на рынке или войти в него.

- Прежде всего, рынок освободился от балласта. Это примерно 10% управляющих организаций, которые не пришли с заявлением на получение лицензии и, значит, отказались от управления, - рассказывает начальник Управления регионального государственного жилищного надзора Главной государственной инспекции регионального надзора Ульяновской области Татьяна Картузова. - Мы считаем, что получив лицензию, на рынке остались только те, кто наиболее ответственно отнесся к своей деятельности и к качеству предоставления услуг.

По данным на 1 марта 2016 года, в Ульяновской области это 156 компаний. Еще две находятся в процессе получения лицензии.

Лицензирование сделало рынок прозрачным, убеждена Татьяна Картузова: «Сейчас мы точно знаем, сколько у нас в регионе управляющих организаций, каким количеством многоквартирных домов они управляют, каковы условия договоров».

Статистика такова: на 1 мая 2015 года в управлении УК было 5343 многоквартирных дома. На 1 марта 2016 года - 5744. То есть рынок прирос 400 МКД. Здесь и дома, перешедшие от компаний, отказавшихся от лицензирования, и сданные в эксплуатацию новостройки, и те, кто перешел в УК от непосредственной формы управления либо от ТСЖ.

О конкуренции в этой сфере можно судить по динамике рынка. По информации регионального управления жилнадзора, с 1 мая 2015 года по 1 марта 2016-го только у трети лицензиатов количество домов в управлении осталось неизменным (таких компаний 58). У 33 - число домов уменьшилось, у 65 - увеличилось. То есть, рынок - живой и подвижный. Собственникам есть из чего выбирать, и они имеют возможность менять управляющую организацию.

- Когда мы смотрим на эту тенденцию, то понимаем, что собственники становятся более подкованы в правовом плане, более активны, и это радует, - говорит госпожа Картузова. - Люди живут жизнью своего дома и принимают правильные для себя решения.

Но без конфликтов не обходится. Один из наиболее громких рассматривался профильным комитетом региональной Общественной палаты. Весной 2015 года сюда обратились жители нескольких многоквартирных домов Заволжского района Ульяновска: счета на оплату коммунальных услуг им стали выставлять сразу две управляющие компании. Как выяснилось, в декабре 2014-го собственники 28 домов на общих собраниях приняли решение перейти от УК «Жилстройсервис» в новую - «Уютный дом». Но затем было инициировано новое голосование, и часть жителей признала новый договор управления недействительным. В ситуацию пришлось включаться жилищной инспекции. Нашли компромиссный вариант: 18 из 28 домов вернулись к «Жилстройсервису», 10 - взял «Уютный дом». По желанию собственников, разумеется.

Надо заметить, что с 2015 года жил-инспекция не только ведет реестр управляющих организаций и учет многоквартирных домов лицензиатов, но принимает и проверяет протоколы общих собраний собственников. В обязанность ей это вменил ФЗ-176.

Стоит иметь в виду: с июня прошлого года за подделку протоколов общего собрания введена уголовная ответственность.

Советуясь с общественностью

В Жилищном кодексе прописаны шесть требований, необходимых для получения лицензии. Одно из них - соответствие стандарту раскрытия информации. Сегодня в открытом доступе собственники могут увидеть все данные по своей УК: от перечня домов, которые находятся в управлении, до договоров, протоколов собраний, утвержденных тарифов и прочих нюансов.

Реестр лицензий Ульяновской области размещен на официальном сайте государственного жилищного надзора и в информационной системе ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru). Все изменения, связанные с заключением, прекращением, расторжением договора управления каждым конкретным МКД лицензиат обязан разместить на сайте reformagkh.ru и направить в инспекцию госжилнадзора. Такая обязанность появилась с сентября 2015 года. С 1 июля 2016-го эти данные можно будет черпать на ГИС ЖКХ.

Пытаясь отрегулировать рынок, некоторые регионы разрабатывают собственные критерии оценки эффективности работы управляющих организаций. С опорой на общественность, как водится. Ульяновская область утвердила такие критерии в мае 2014-го, обсудив их на координационном совете собственников в ЖКХ.

Критериев - восемь: от наличия домовых советов до процента сбора платежей за услуги ЖКХ, сроков исполнения аварийных заявок, наличия энергосервисных договоров до количества случаев привлечения УК к административной ответственности за нарушения лицензионных требований и даже критических материалов о деятельности УК в СМИ.

Эти критерии стали своего рода индикатором для составления всевозможных рейтингов УК (есть даже рейтинг, установленный постановлением правительства области) и, наверное, - ориентиром для собственников при выборе управляющей компании и при дальнейшем взаимодействии с ней.

Взаимодействие - слово ключевое.

- Мы, в принципе, вышли на ту стадию развития, когда управляющие организации нужно мерить по качеству работы именно в менеджменте, - говорят в Министерстве строительства, ЖКК и транспорта Ульяновской области. - По тому, как они смогли организовать сам процесс, как смогли организовать работу с собственниками, найти с ними общий язык. Нет управляющих компаний плохих или хороших. Не обязательно любить и уважать УК или доверять ей. Но уметь вести конструктивный диалог - это обязательно.

Работу с собственниками в региональном Минстрое и ЖКК ставят сегодня во главу угла.

Кому платить за ОДН?

Разработан в Ульяновской области и типовой договор управления многоквартирным домом. Впрочем, это не более чем методическая рекомендация. Когда УК и собственники вступают в реальные договорные отношения - нюансов появляется великое множество.

Судя по обращениям в контролирующие органы, самыми острыми проблемами ЖКХ остаются вопросы, связанные с управлением МКД, непрозрачностью платежей за жилищные и коммунальные услуги и низким качеством этих услуг. Особняком стоит проблема начислений за отопление, которое является как самой затратной, так и наиболее запутанной статьей расходов. Жалобы на низкое качество коммунальных услуг - это тоже про ГВС, отопление и, как ни странно, - перебои с электричеством.

Некоторое время назад еще одной болевой точкой рынка ЖКУ оказался капитальный ремонт МКД: изменение системы его финансирования, сроки проведения, размер взноса, а также отсутствие информации о региональных программах проведения капремонта. 

И все-таки главным камнем преткновения (или тем самым «тяжелым камнем», который ко дну тянет?) становятся отношения собственников и УК с ресурсоснабжающими организациями (РСО). И снова в отношения хозяйствующих субъектов вынуждена вмешиваться третья сторона - от жилинспекции до депутатов и прокуратуры.

Непрозрачность начислений - некорректность методик расчета - дисбаланс потребления нормативного и фактического - рост долгов управляющих компаний перед РСО - череда  инициированных ресурсниками банкротств УК…  Крайний в этой цепочке - собственник. Расторгая договоры с УК-должниками, поставщики тепла, воды и электроэнергии выставляют счета на оплату коммунальных услуг напрямую населению. При этом возникают астрономические суммы начислений за общедомовые нужды (ОДН).

- Факт расторжения договора между ресурсниками и коммунальщиками не может являться основанием для прямых взаимоотношений граждан и энергокомпаний, - говорит председатель комитета ЗСО по жилищной политике, ЖКХ и энергетике Геннадий Антонцев. - Но обращения в наш адрес свидетельствуют, что в Ульяновске подобная ситуация приобретает массовый характер.

Переход на прямые расчеты жителей с ресурсоснабжающими организациями возможен только по желанию самих жильцов и на основании решения, принятого на общедомовом собрании, поясняют в госинспекции регионального надзора.

Заксобрание разбирается с этой темой с завидной регулярностью. И, к сожалению, с незавидной пока результативностью. Представители РСО поясняют: расчет ведется по рекомендованной региональной методике, в рамках 354-го постановления Правительства РФ. В итоге - в 70% многоквартирных домов Ульяновска к начислению за ОДН выставляется сумма больше, чем по показаниям общедомовых приборов учета. Да, соглашаются представители Минстроя, ЖКК и транспорта, методика расчета и начисления платы на ОДН требует пересмотра. Но для этого… требуется внести изменения и в федеральное законодательство.

Если следовать букве Жилищного кодекса, то форма управления УК подразумевает, что именно управляющая организация является исполнителем коммунальной услуги для многоквартирного дома. И именно УК несет ответственность перед собственниками за поставленный ресурс и его качество. Однако сейчас ведутся попытки внести изменения в ЖК, которые позволят перевести собственников на прямые расчеты с РСО. А дальше - читай выше: несовершенные методики, выросшие платежи. Но все в рамках закона.

Прибыль ЖКХ поставят под контроль?

Вероятно, скоро главной сферой отношений УК с собственниками станут услуги жилищные - сфера сугубо рыночная  и законодатель уже пытается получить экономическое обоснование стоимости этих услуг.

В январе 2016 года Постановлением Правительства РФ №80-р утверждена Стратегия развития жилищно-коммунального хозяйства до 2020 года. Посыл традиционный: стратегия будет способствовать повышению комфортности условий проживания, модернизации и повышению энергоэффективности объектов ЖКХ и т.д., и т.д. Но предусмотрен целый ряд нововведений.

В частности - «установление дополнительных требований к управляющим организациям… разработка предложений о необходимости учета экономически обоснованной предпринимательской прибыли при определении размера платы за жилищные услуги; создание понятного и универсального механизма проверки (прежде всего для собственника помещений в многоквартирном доме) обоснованности устанавливаемой платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (калькулятор потребителя жилищной услуги), а также совершенствование механизма снижения указанной платы в зависимости от объема и качества фактически оказанной услуги».

Что думают об этом сами игроки рынка? Ответ на этот вопрос «ДО» пока не получило. Но мы намерены вернуться к этой теме и предметно обсудить ее с представителями управляющих компаний. Пока же - рассуждения законодателей федерального уровня.

- В адрес управляющих организаций мы регулярно слышим много критики. Однако не следует забывать о том, что управление многоквартирными домами -
это бизнес, который должен приносить прибыль, - говорит в интервью «Expert Online» первый зампредседателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева. - Созданы ли правовые основы для того, чтобы законная предпринимательская деятельность по управлению могла быть эффективна? Не думаю.

И далее идут абсолютно логичные рассуждения:

- Многоквартирный дом - это, прежде всего, объект управления, обладающий определенными характеристиками: износ, теплофизические характеристики, общедомовые характеристики, энергоэффективные характеристики, характеристики проживающих, характеристики объемов потребления коммунальных услуг и сравнения с аналогами, характеристики хода платежей за оказанные услуги, характеристики результатов на предложенные управленческие решения.

С такой позиции многоквартирный дом никогда не рассматривался. Задача управленцу по стабилизации или улучшению  характеристик МКД как объекта управления не ставилась. И это неправильно. По мнению госпожи Николаевой, стандарт управления должен быть прост: набор текущих технических и экономических характеристик дома (зафиксированных на момент передачи дома в управление) и стандарт формирования цены содержания МКД на предстоящий год - как перечень работ, которые требуются для конкретного дома, чтобы изменить его состояние в лучшую сторону.

А пока на федеральном уровне рассматривается проект изменений в Жилищный кодекс, который позволит регионам организовывать и субсидировать лицензиатов в сфере управления многоквартирными домами. Что будет с конкуренцией, если государство начнет субсидировать свои государственные компании? И где взять деньги на такие субсидии в условиях чрезвычайной скудости бюджета? Первый вопрос - стратегический. Второй - тактический. Но оба они возникают. Словом, черту под темой подводить рано. Приглашаем УК к продолжению разговора!