Вторичка против новостройки. Кто кого?

Главный итог второго квартала 2018 года на рынке жилой недвижимости России таков: из 66 ключевых локальных рынков (столиц субъектов Федерации с численностью населения более 200 тысяч жителей) в 35 городах цены по отношению к предыдущему кварталу снизились, в 31 городе, в том числе в Ульяновске, наблюдался рост. В областном центре региона средняя цена квадратного метра на вторичном рынке во втором квартале 2018 года составила 39,8 тысячи рублей, по сравнению с таким же периодом прошлого года, когда метр «вторички» стоил 38 тысяч, рост составил 4,8%.

В целом по России, как отмечают эксперты, после положительной динамики в начале года по итогам второго квартала на вторичном рынке остановился и рост цен, и увеличение числа сделок.


Число сделок на вторичном рынке по итогам января - мая 2018 года по отношению к аналогичному периоду прошлого года практически не изменилось: 3,25 млн регистрационных действий с жильем за пять месяцев 2018 года против 3,24 млн в аналогичный период 2017-го. В Ульяновске наблюдалось падение на 2%.

Зато число сделок на рынке новостроек, напротив, продолжает уверенно увеличиваться. Общероссийский показатель +12%. Ульяновск ненамного отстает от общероссийских тенденций: +11% (1 829 сделок за два квартала 2018-го против 1652 за такой же период прошлого года). Наибольший рост зафиксирован в Тюменской, Оренбургской, Ростовской областях и Алтайском крае (более чем на 60%). Статистика по Москве и Санкт-Петербургу также демонстрирует уверенный рост числа регистраций (+46% и +54% соответственно). В столичных регионах сохраняется тенденция по перетоку покупателей из пригородов в центр агломерации.


В Москве число сделок на вторичном рынке (договоры купли-продажи) росло по отношению к показателям прошлого года в каждый из месяцев 1-го полугодия. Это связано с переходом процентных ставок по ипотеке ниже психологически важного 10%-ного рубежа, а также с сокращением разрыва между ставками для строящегося и готового жилья. Все это позволило покупателям, совершающим сделку с привлечением банковского финансирования, спокойно выбирать между вторичкой и новостройками, тогда как в прошлые 2-3 года разница в условиях по жилищным кредитам, по сути, выталкивала многих на первичный рынок. Тем группам покупателей, которым квартира нужна «прямо сейчас», весной 2018-го предложения на вторичке подчас могут быть интереснее по цене и локальным факторам местоположения.
Следует учитывать и тот факт, что сейчас велико предложение на вторичке в недавно сданных домах (по сути, тех же новостройках), где часть собственников из числа купивших на котловане или спасавших свои сбережения зимой 2014-2015 годов, продает квартиры по ценам ниже, чем готовые лоты от застройщиков на первичном рынке.

В регионах конкуренция за покупателя между вторичкой и новостройками там в самом разгаре. Если в столичном регионе многие впервые покупали квартиру в строящемся доме на фоне антикризисных предложений застройщиков в 2015-2017 годах, то в большинстве региональных центров такие сделки начали совершаться лишь с возобновлением роста реальных доходов населения в последние несколько кварталов. Поэтому пока в регионах растет число регистраций ДДУ, но не увеличивается число сделок на вторичном рынке.

Дальнейшая динамика рынка, считают эксперты, зависит как от макроэкономической ситуации, так и от внутрирыночных факторов. Пик кризиса (2015-2016 годы) рынок жилья прошел за счет удачной программы субсидирования ипотеки, снижения цены входного билета. Но эти драйверы роста рынка де-факто исчерпаны: вероятность улучшения условий по ипотечным кредитам в ближайшие кварталы не так очевидна (снижение ключевой ставки ЦБ на фоне ужесточения санкций и роста геополитической нестабильности остановилось). И снижать метражи квартир (и цену лота) дальше некуда (самая маленькая однушка в новостройке на улице Карбышева в Ульяновске имеет площадь 20 кв. метров, стоит около 650 тысяч рублей).
Фактором нового этапа роста рынка может стать лишь возобновление увеличения реальных доходов населения.