10.08.2018

Строй-ка
теперь по-новому

В августе российские строители отмечают профессиональный праздник. А впереди у отечественных застройщиков, в том числе ульяновских, время больших перемен.

Фото: Татьяна Задорожняя

Вторичка vs новостройка

С количественными показателями на ульяновском рынке нового жилья сегодня все в порядке. В первом полугодии 2018 года на территории области было сдано в эксплуатацию 1877 жилых домов (многоквартирных и ИЖС), это 3089 квартир общей площадью 296,7 тыс. кв. метров. В Ульяновске возводятся микрорайоны.

– В 2018 году на территории региона планируется ввести в эксплуатацию 980 тыс. кв. метров жилья, – рассказал «ДО» министр промышленности, строительства, ЖКК и транспорта Ульяновской области Дмитрий Вавилин. – Тем самым мы стремимся к обеспеченности населения 0,78 кв. метра на одного человека, проживающего в регионе. В дальнейшем этот показатель вырастет до 1 кв. метра на человека.

И ведь новостройки востребованы у горожан: по статистике ЦИАН, за два квартала 2018-го на первичном рынке Ульяновска было совершено 1829 сделок (+11% к такому же периоду прошлого года). И этот показатель ненамного отстает от общероссийских тенденций (+12%).

Не отстает Ульяновск и от другого тренда российской действительности: в регионах в разгаре конкуренция за покупателя между вторичкой и новостройками. В пользу первых называют готовую инфраструктуру.

– Современному покупателю стала важна не только квартира, но и сама среда вокруг нее. Но одна из «болевых» точек рынка недвижимости – новостройки без инфраструктуры, – комментирует директор компании-застройщика ЖК АКВАМАРИН ООО «Стандарт-Инвест» Дмитрий Софронов. – Многие застройщики строят только дома и не задумываются о благоустройстве прилегающей территории. В итоге у будущих жильцов нет ни парковочных мест, ни детских площадок, что, конечно, подрывает доверие к новостройкам. Конкуренция на рынке недвижимости сейчас очень высока, и здесь важно не стоять на месте. Чем больше у вашего проекта выгодных сторон и чем детальнее индивидуальный подход к клиенту, тем выше шанс оставаться на лидирующих позициях.

Безусловный плюс новостройки – новые коммуникации. В свою очередь, в домах «с иголочки» подчас плохая звукоизоляция, кривая кладка, текущая кровля и прочие недочеты строительства, о которых новосел узнает не сразу.

– Качество возводимого жилья в Ульяновской области находится на должном уровне, однако существуют единичные случаи недобросовестной работы компаний-застройщиков, – уклончиво комментирует Дмитрий Вавилин.

– Знаю ряд застройщиков, к которым я никогда не приведу своих клиентов, – добавляет директор агентства недвижимости Century 21 Ульяновск Станислав Липатов. – В целом же нельзя сказать, что более популярно в Ульяновске: вторичка или первичка. На каждую квартиру найдется свой покупатель. Вопрос лишь времени и цены. Профессионализм риелтора, в частности, состоит в том, чтобы объективно оценить стоимость квартиры, не вводя в заблуждение собственника.

Рост сделок на вторичном рынке эксперты связывают и с переходом процентных ставок по ипотеке ниже психологически важного 10%-ного рубежа, а также с сокращением разрыва между ставками для строящегося и готового жилья.

Так, в мае этого года средневзвешенная ставка по ипотеке составила 9,56% (-1,77 п.п. к маю 2017 года), в том числе по кредитам на новостройки – 9,39% (-1,52 п.п.), а на приобретение готового жилья на вторичном рынке – 9,63% (-1,93 п.п.).

Как отметили в ЦИАН, это позволило покупателям, совершающим сделку с привлечением банковского финансирования, спокойно выбирать между вторичкой и новостройками, тогда как еще два года назад разница в условиях по жилищным кредитам, по сути, выталкивала многих на первичный рынок.

Почем «домик дядюшки Тыквы»?

Эксперты ЦИАН проанализировали состояние цен на вторичное жилье за первые шесть месяцев 2018 года на 66 ключевых локальных рынках. Так вот, в 31 городе, в том числе в Ульяновске, наблюдался рост. В нашем городе средняя цена квадратного метра на вторичку на 1 июля составила 39,8 тыс. рублей, в то время как в тот же период прошлого года этот показатель составлял 38 тыс. рублей (+4,8%).

В свою очередь, Ульяновская область заняла 11-е место в топ-20 регионов России с самыми низкими ценами в новостройках. В Ульяновске можно за 647 360 рублей купить квартиру, точнее комнату гостиничного типа площадью 20 кв. метров с отдельными «удобствами» и готовым ремонтом.

– Среди ульяновских покупателей пользуются спросом квартиры с предчистовой и чистовой отделками. Это связано прежде всего с доступными ценами на данную услугу и, конечно, с желанием сэкономить собственное время на ремонте, – говорит Дмитрий
Софронов.

Сегодня цены на новое жилье в регионе варьируются от 25 до 45 тыс. рублей за квадратный метр.

– Стоимость квартиры зависит от целого ряда факторов: расположения дома, площади квартиры, этажности, остекления балконов, видовых характеристик и т.д., – комментирует Дмитрий Софронов. – Самый дорогой квадратный метр в нашем комплексе стоит примерно на 15% больше, чем в среднем по рынку Ульяновска. Однако важно понимать, что, выбирая ЖК АКВАМАРИН, покупатели получают не только квадратные метры недвижимости, но и комфортную среду для проживания с развитой инфраструктурой. Современный тренд – потребители все больше уходят от выбора типовых квартир, делая акцент на видовых характеристиках жилья. Так, в нашем жилом комплексе квартиры с витражным балконом и видом на набережную реки Свияги были раскуплены практически
сразу.

– С 1991 года цены на жилье в России, в том числе в Ульяновске, росли, – рассказывает Станислав Липатов. – Наибольший рост наблюдался в середине нулевых, когда, скажем, ульяновская однушка в 2006 году стоила около 650 тыс. рублей, а в 2007-м – уже 1,25 миллиона. Спад в экономике отразился и на стоимости на недвижимость. Так, в январе 2015 года жилье стало дешеветь. Сегодня мы наблюдаем стагнацию цен, но уже ближайшей осенью прогнозируем рост.

Новосел уже не в доле

В начале нулевых в нашем лексиконе появилось новое словосочетание – «обманутые дольщики». В Ульяновске родоночальником этого явления стала компания «Капстрой». Ее директор Валерий Коваленко продавал одни и те же квартиры разным людям, в результате около 750 семей остались без жилья и без денег.

Ныне в России проблемными считаются 842 объекта, или 1261 дом, в которых заключено более 80 тысяч договоров долевого участия (ДДУ). Есть среди них и ульяновские застройщики. Сегодня откладывается новоселье на 11 объектах, в том числе возводимых компаниями с «именем». А еще есть «замороженные» объекты, на которых в настоящее время строительные работы не ведутся, например, в ЖК на улице Красноармейской.

Вот из-за таких горе-застройщиков в конце 2017 года и были приняты изменения в закон ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а с 1 июля 2018 года вступили в силу изменения законодательства, внесенные ФЗ-218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которыми установлен ряд требований к застройщикам, снижающих риск и концентрацию убытков.

Причем в связи с ростом числа проблемных домов, где в настоящее время приостановлено строительство, президент России определил более ранний срок перехода к проектному финансированию.

– Для решения проблем обманутых дольщиков было принято решение отказаться от ДДУ и перейти к более цивилизованным способам жилищного строительства без привлечения средства граждан, а с использованием банковских кредитов и эскроу-счетов, где деньги дольщиков будут храниться до окончания возведения дома. Под эти деньги застройщик сможет открыть кредитную линию в банке и использовать средства только на финансирование стройки, – рассказала генеральный директор ООО «Северо-Запад» Татьяна Сомик.

– Изменения таковы: размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации; наличие на дату направления проектной декларации денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке; обособление проектной деятельности (принцип «одна компания – один проект»); обязательное банковское сопровождение застройщиков, – прокомментировал Дмитрий Вавилин. – Таким образом, закон ужесточает требования к застройщикам, осуществляющим привлечение средств участников долевого строительства.

На территории Ульяновской области жилищное строительство с привлечением денежных средств осуществляют 72 застройщика, однако законодательные изменения, как уверяют эксперты, повлекут уход с рынка ряда компаний-застройщиков, которые не будут соответствовать требованиям нового закона.

– Вступающие в силу изменения будут действовать только для новых проектов. Поэтому застройщики активно стремились получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, чтобы не попасть под ужесточение требований. Так, большинство крупных и средних застройщиков Ульяновска в первом и втором кварталах этого года получили на 20% больше разрешений на строительство, чем за аналогичный период 2017 года, – утверждает Татьяна Сомик. – Новые правила скажутся на себестоимости строительства, т.к. вместо «бесплатных» денег дольщиков придется привлекать банковское финансирование под проценты. К тому же кредит придется брать в полном объеме на всю стройку. Большинство девелоперов и аналитиков рынка недвижимости сходится во мнении, что цены на жилье в новостройках увеличатся на 10-20%. Но нельзя забывать, что уровень цен в большей степени зависит от покупательской способности населения, а не от себестоимости строительства.

– Дальнейшее увеличение стоимости на жилье у всех застройщиков, конечно, во многом будет связано с ростом строительной готовности проектов, – говорит Дмитрий Софронов. – Также внесут свои коррективы и изменения в законе в 214-ФЗ в части финансовых издержек на обслуживание эскроу-счета.

– К осени мы прогнозируем рост первичного жилья, который, соответственно, так или иначе «потянет» за собой вторичный рынок, – добавляет собственник-брокер ульяновского агентства недвижимости Century 21 Александр Донченко. – Не за горами и принятие закона о риелторской деятельности, который, скорее всего, изменит систему расчетов между покупателем и продавцом. Обязательное лицензирование риелторской услуги заставит легализоваться нелегальных риелторов.

Вечный бизнес

Жилье – один из самых дорогих товаров на потребительском рынке, однако на него всегда найдется покупатель: люди женятся, разводятся, дети рождаются, вырастают, тоже хотят жить отдельно. Время, когда несколько поколений вынуждены ютиться под одной крышей, ожидая квартирного «подарка» от государства, уходит в прошлое. Человек скорее ограничит себя в отпуске, в обновках, в новом автомобиле, но найдет возможность купить вожделенные квадратные метры. А значит, строительный бизнес – вечный.

В Указе «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» Президент РФ Владимир Путин поручил правительству к 2024 году увеличить объем жилищного строительства не менее чем до 120 миллионов квадратных метров в год и улучшать жилищные условия не менее пяти миллионов семей еже-
годно.

В качестве драйверов роста отрасли министр промышленности, строительства, ЖКК и транспорта Ульяновской области Дмитрий Вавилин называет расширение и создание новых социальных программ, направленных на обеспечение жильем молодых семей и нуждающихся социальных групп населения; создание застройщикам комфортных условий получения проектного финансирования для реализации проектов; увеличение объемов государственного заказа на строительство жилья; участие государства в создании необходимой транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры; расширение банковских резервов при полном отказе от средств дольщиков и переходе к проектному финансированию, государственная поддержка, направленная на создание условий по снижению себестоимости строительства жилья, формирование земельных участков для жилищного строительства в целях выставления на торги как для индивидуальной и комплексной многоквартирной застройки. На пользу отрасли пойдет и дальнейшее снижение административных барьеров, а также снижение ставок по ипотеке.

– Мы прогнозируем, что к концу 2018 года ставка по ипотеке достигнет уровня ниже 9% для широкого круга заемщиков. К концу 2019 года мы можем увидеть уровень в 8%, это станет возможно в случае продолжения снижения общих ставок в экономике, – говорит генеральный директор ДОМ.РФ Александр Плутник.

Что касается июльских поправок в закон о долевом строительстве и запрета на ДДУ, то они, безусловно, приведут к существенным изменениям в среде застройщиков.

– Небольшие компании столкнутся с трудностями в финансировании стройки, а также в части новых обеспечительных мер и будут вынуждены уйти с рынка, – прогнозирует Татьяна Сомик. – И многие крупные застройщики не чувствуют себя уверенно в связи со столь кардинальной реформой отрасли.

– Однако данная тенденция имеет и ряд положительных факторов. На рынке недвижимости останутся только надежные и конкурентоспособные застройщики, что позволит покупателям быть уверенными в завтрашнем дне, – считает Дмитрий Софронов.

По теме:

Ульяновская стройка выросла на 6,9%
в первом полугодии

Объем строительных работ в Ульяновской области увеличивается, при этом жилищное строительство падает – картина, обратная той, что наблюдалась в регионе в 2017 году.