Самый трудный из нацпроектов

Проснулись утром: а правила игры — новые

По состоянию на 1 января 2006 года, в строительном комплексе Ульяновской области функционировало 739 строительных организаций, в том числе 644 малых. По сравнению с 2004 годом количество строительных организаций увеличилось на 10,8%. В регионе действуют 23 крупные организации промышленности строительных материалов и стройиндустрии. Основная производственная база для сегодняшнего развития строительной отрасли в регионе была создана в прошлом году. А потом начались тектонические сдвиги в российском законодательстве. Несмотря на то, что прошлогодний задел работает, перспектива дальнейшего увеличения объемов жилищного строительства в Ульяновске не вызывает безоговорочного оптимизма.
Споткнулись, в первую очередь, на реализации Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации, а также, конечно, на законе РФ №214 о долевом участии в строительстве жилья. В соответствии с этими документами, земельные участки под строительство жилья, социальной сферы и других объектов должны формироваться местными органами власти и реализовываться с аукциона. — Сформировать участок — это не просто взять бумагу и нарисовать картинку, — говорит министр строительства и жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области Валерий Малиновский. — Это значит, что участок должен быть реально выделен, правильно оформлен в Кадастровой палате, что должны быть выданы технические условия на подключение к нему инженерных сетей. То есть то, что ранее выполнял заказчик, теперь должна делать местная администрация. Все это требует определенных затрат. Пока эта работа не идет. Проблема возникла по всей России. У нас всегда переходные процессы проходят болезненно. И всегда срабатывает эффект неожиданности: проснулись, а правила игры совершенно другие.
До 1 октября 2005 года земельные участки предоставлялись без торгов. Естественно, потенциальные застройщики, понимая, что дальше будут определенные проблемы, подали заявления и постарались получить землю под строительство по максимуму — запас карман не тянет. Налетели — расхватали.
Землю получили в аренду — другого варианта не было. По закону, участки под проведение проектно-изыскательских работ выделяются на три года. И некоторые застройщики решили: а мы посмотрим, как будет развиваться земельный рынок, может быть, через три года выгоднее будет продать участок-другой.
Естественно, город не удовлетворен тем, что площадки пустуют. Но землю обратно не отнимешь. Поэтому местные власти намерены провести ревизию участков, выяснить, что сегодня там делается, и убедить застройщиков начать работы.
Это — первая проблема, связанная с выделением площадок под строительство.

Строить незаконно или не строить совсем

Вытекают из этого законодательного узла и еще два противоположных явления, одинаково не удовлетворяющие ни застройщиков, ни власти, ни горожан, у которых только-только появилась надежда получить доступное и комфортное жилье в новостройках.
Во-первых, антимонопольная служба проверила выделенные участки и нашла определенные нарушения. Информация была передана мэру Ульяновска, чтобы он принял меры. И Сергей Ермаков своим распоряжением от 13 апреля 2006 года приостановил работы на шестнадцати участках — отменил распоряжение о разрешении строительства.
Например, четырех участ-ков лишилось ООО «ДСК». Домостроители потеряли значительный фронт работ — на этих площадках планировалось построить 50 тысяч квадратных метров жилья. Руководство ДСК обратилось в различные органы с просьбой вернуть землю. Пока безрезультатно.С другой стороны, у застройщиков, у которых разрешения на строительство остались в силе, появилась новая проблема. Они, получив площадки, оперативно начали действовать, параллельно занимаясь оформлением документов. Но получается, что и здесь строительство жилья и объектов социальной сферы идет без соответствующего разрешения. Областное министерство строительства обратилось к предприятиям, которые производят проект-но-изыскательские, геологические работы, чтобы они не брались за объект раньше, чем будет оформлен земельный участок. Проблема касается не только самой земли. В городе эксплуатируются многие объекты, так и не сданные в эксплуатацию.
Однако на подготовку участков под строительство нужны средства. Свободных денег в городском бюджете нет. Как же быть? Не надо беспомощно поднимать руки, считает руководитель министерства. Надо думать, где взять средства. Ведь деньги, затраченные на эти работы, вернутся сторицей. На каждый вложенный рубль прибыль от продажи участков на аукционе должна составить около десяти рублей. И эти спорные вопросы надо решать цивилизованно, чтобы они не являлись тормозом в жилищном строительстве.

Оформлять разрешение дольше, чем строить дом

Итак, в Ульяновске (как, впрочем, и в значительной части регионов России) сложилась ненормальная ситуация: большая часть жилищного строительства идет не совсем законно. И основной причиной этого игроки рынка называют административные барьеры. От начала оформления земли под новый объект до получения разрешения на строительство в среднем проходит около двух с половиной лет. Строительство же многоэтажного жилого дома занимает максимум два года!
Специалисты предложили несколько вариантов сокращения сроков получения документации. По новой схеме, которую предлагает областное правительство, все согласовательные процедуры (в федеральных структурах, а также в органах областного и местного уровня) должны укладываться в срок не более чем 7,5 месяца. Все это делается для того, чтобы нарушения закона стали исключением, а не нормой.

Планирование развития территории

Однако главная проблема жилищного строительства в Ульяновске — в следующем.
Выделение земельных участков должно производиться в соответствии с планом перспективного развития территорий. И это должен быть комплексный план: где строить жилье, где — объекты социальной сферы, где — спортивные сооружения, где осваивать производственные площади. Пока же у нас получается, что каждый строит там, где ему захотелось.
Комплексный подход к развитию города — это стержень, основа, те правила, которые действуют во всем мире. Генеральный архитектурный план Ульяновска, как известно, разрабатывается Санкт-Петербургским институтом урбанистики. На 2006 год на создание генплана выделено 2,5 млн. рублей, на 2007-й — 5 миллионов. В основном документ уже сверстан, утвержден в первом чтении, находится на стадии обсуждения. Затем он будет согласовываться по всем правилам и, наконец, утверждаться Законодательным Собранием области. Процедура не одного дня. Но этот документ будет основой для дальнейшего развития Ульянов-ска на 20 лет вперед.
Такого уровня документы должны быть на каждое поселение. И в этом смысле Ульяновская область на несколько лет отстала от более «продвинутых» регионов.
— В Ульяновске нет планомерности застройки, — считает директор ООО «СМАРТ-ИНВЕСТ» Анатолий Грылев. — Кто сегодня в городе скажет, каков у нас внутренний рыночный спрос на жилье? Какова покупательская способность жителей области? Например, покупательский спрос под наш академический жилой квартал — 20-25 тыс. кв. метров в год. А во всем Ульяновске? Эта цифра не обнародована. Предположим, она составляет 200 или 300 тыс. кв. метров. Жилье, говорят, дорогое. Но давайте проанализируем цены. 27 тысяч стоит квадратный метр в новостройках на улице Гончарова и 12 тысяч — на Даман-ском. Если дорого в центре, дай возможность людям строить в Засвияжье — там в два раза ниже цена. А кто у нас регулирует площадки застройки? Должны быть люди, которые занимались бы этим, создавали бы условия под инженерную инфраструктуру. И что еще очень важно: в газетах, на радио и телевидении должно создаваться общественное мнение о возможностях строительства. Например, сегодня ТЭЦ-1 перегружена, а ТЭЦ-3 около Белого Ключа — не загружена. Люди всегда ютились возле костра. Вот этот «костер» стоит — ТЭЦ-3 — давайте строить жилье вокруг него. Там цена не будет такой высокой, как на Гончарова. То есть возможно вмешательство в формирование цен на рынке жилья. Этот рынок — не стихийный. Он управляется.

Сколько стоят инженерные сети?

Пока не решен и еще один важный вопрос, связанный с подготовкой площадок под строительство, — определение тарифов на подключение к инженерным сетям. Более того, ульяновцы вынуждены за разрешением подключиться к теплогенерирующим источникам ехать в Самару. За «киловаттом» надо отправляться в Саратов. До сих пор нет правительственного документа, который определял бы порядок и методику формирования единого тарифа на подключение к инженерным сетям. Здесь все должно быть четко и понятно. И в связи с введением единого тарифа, который, конечно, будет утвержден на федеральном уровне, в нашей области предстоит ревизия всех источников энергопотребления. Но и на региональном уровне можно внедрять ресурсосберегающие идеи по отоплению и водоснабжению районов.
— Финская компания приобрела Ульяновский комбинат строительных материалов (УКСМ), — рассказывает Валерий Малиновский. — У нее есть хорошие намерения переоснастить его в техническом плане. В перевооружение планируется вложить порядка 30 млн. евро. И что самое интересное: там будет впервые построена газотурбинная установка, вырабатывающая тепло и электроэнергию. У нас в области еще, к сожалению, такого нет. Мы сейчас думаем: а если подключить к этой установке поселок Пригородный, например... Тема перспективная! Потому что многие и многие проекты не всегда доходят до реализации именно из-за того, что не хватает энергии.

Инвестиции — только частные

Особенность жилищного строительства в Ульяновской области сегодня состоит в том, что в него не привлекается ни одного государственного рубля. Все — только за счет средств частных инвесторов. У наших соседей по Поволжью, скажем, в Татарстане, объемы строительства значительно выше, но там очень много средств выделяется из бюджета.
О наличии инвестиционного потенциала в Ульянов-ске говорит рост объемов строительства. Однако специалисты сходятся во мнении, что именно сейчас, пока наблюдается положительная динамика в количестве сданных квартир, нужно проанализировать цифры на перспективу. В пример приводят Димитровград — там уже начался спад строительства: рынок насыщен, семьи, которые могли купить квартиру, ее уже купили, а материальные возможности остальных жителей не позволяют построить жилье.
Как пишет журнал Forbes, в Москве тоже наступает спад в строительстве жилья. Но совсем по другой причине. Инвестиционные возможности здесь колоссальные, однако заканчиваются площадки, на которых могут развернуться новые микрорайоны.
По общему мнению, в Ульяновской области только до 10 процентов населения способно участвовать в реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Эти 10 процентов имеют уровень семейного бюджета, позволяющий взять кредит в банке. К сожалению, остальные ульяновцы о квартире могут только мечтать: в кредитном учреждении им не могут выделить нужную сумму, потому что банк не идет на риск, если доход семьи составляет 5-6 тысяч рублей в месяц. Для того чтобы взять кредит, семья должна получать 15-20 тысяч. По данным департамента социально-экономического мониторинга и стратегии развития правительства Ульяновской области, в мае 2006 года денежные доходы на душу населения в нашей области составили 5708,7 рубля. По сравнению с маем прошлого года они выросли на 40,4%. Среднемесячная заработная плата за январь-апрель текущего года, по сравнению с уровнем прошлого года, выросла на 20,8 процента. В номинальном выражении это 5945,6 рубля. За апрель среднемесячная заработная плата сложилась в сумме 6109,4 рубля. По прогнозам департамента, к концу 2006 года среднемесячная номинальная заработная плата должна достичь 6810 рублей.
Как видно из этих цифр, прослеживается тенденция к увеличению материального достатка ульяновцев. Но все равно доход на душу населения в нашем регионе попрежнему невысок.

Схемы инвестирования

У жителя Ульяновска, имеющего достаточный доход, есть несколько вариантов приобретения квартиры в строящемся доме. Первый — вынуть деньги из собственного чулка, занять недостающую часть у родных и близких, выбрать застройщика, присмотреть квартиру и заплатить всю сумму сразу. Большинство застройщиков предоставляют частным инвесторам рассрочку платежа на срок строительства, а процент по ней стараются держать ниже банковского.
Второй вариант — взять кредит в банке. В этом случае ульяновцы чаще всего идут в Сбербанк. Процедура подготовки документов — довольно сложная. Судя по опыту многих горожан, обращавшихся сюда, она длится порой больше месяца. Поэтому наши земляки (особенно при покупке квартир на вторичном рынке) нередко берут кредит на неотложные нужды — в этом случае оформление документов несколько проще.Третий вариант — ипотечное кредитование.
По данным областной администрации, если в прошлом году жители региона взяли потребительских кредитов на 125 миллионов рублей, то в этом году только за первый квартал — уже на 150 миллионов. Принято решение о создании Ульяновской областной ипотечной компании по аналогии с компаниями, которые уже четыре-пять лет действуют в соседних регионах.
После того, как в стране началась работа по национальным проектам, в ней стали активнее принимать участие и банки. Снизились процентные ставки на получение кредитов. Но, конечно, эта ставка никогда не будет ниже процента инфляции.
С тем, что ипотека в Ульяновской области набирает обороты, вполне согласны сотрудники Внешторгбанка 24. Они отмечают, что сейчас заемщики предпочитают оформлять ипотечные кредиты на покупку готовых квартир (около 70% ипотечных кредитов). Наиболее востребованный срок кредитования — 15 лет, при этом кредитами на срок 20-25 лет в большей степени интересуются молодые семьи. Кроме того, ипотекой, изначально рассчитанной на людей с небольшими доходами, сегодня активно интересуются граждане, не стесненные в средствах и имеющие достаточно квадратных метров для жизни.
В апреле 2006 года в работу по ипотеке включился Ульяновский филиал Газбанка. Кредит под залог приобретаемой недвижимости, считают здесь, имеет свои особенности и значительно отличается от других видов кредитования. Прежде всего, тем, что приобретаемое жилье становится гарантией возврата кредита. Этим банки минимизируют свои риски и поэтому могут предложить по данным кредитам более низкие процентные ставки и более длительные сроки кредитования.
Сейчас в банках можно взять в кредит недостающую часть суммы на покупку квартиры или на полную ее стоимость. Допускается досрочное погашение долга (полностью или частично) уже через три месяца с момента предоставления кредита. Сокращаются и сроки рассмотрения заявлений на получение кредита. В некоторых банках они составляют теперь всего два дня при условии, что готов весь пакет необходимых документов.Банкиры также подчеркивают, что ипотека как вид долгосрочного кредитования под залог недвижимости — прогнозируемый и прозрачный вариант. Он выгодно отличается от тех схем, с которыми была связана череда скандалов, разразившихся в послед-нее время в Ульяновске. Ипотечный кредит в принципе исключает накладки, когда одну и ту же квартиру можно продать нескольким семьям.
Есть у ипотечного кредитования и свои минусы. Во-первых, до тех пор, пока не будет выплачена вся сумма за квартиру (а это, как мы знаем, может длиться до 25 лет), человек не является собственником жилья со всеми вытекающими отсюда последствиями. Во-вторых, с активизацией ипотечного кредитования подскочили цены на квартиры. Это связано с тем, что ипотека вывела дополнительно на рынок жилья значительное количество потенциальных участников — следовательно, увеличился покупательский спрос.
И все-таки ипотечное кредитование дает возможность людям со средними доходами приобрести собственную квартиру.
— Думаю, ипотека в Ульяновске заработает, — уверен директор ООО «ДСК» Дмитрий Плохих. — Так как мы заключаем договоры с потенциальным покупателем по действующему законодательству, эти документы принимают все банки Ульяновска для выдачи кредитов населению. Это тоже большой плюс в развитии ипотеки.
Кредиты под строительство жилья брать выгодно по той простой причине, что стоимость жилья растет в среднем на 25-35 процентов в год, а проценты по кредиту — меньше: 16-18 процентов. Большое влияние на развитие строительства оказывает репутация фирмы и доверие к ней со стороны покупателей квартир.
В скобках нужно заметить, что пока в Ульяновске ипотека только разворачивается, в других областях Поволжья наметились совершенно определенные тенденции, которые нам еще, возможно, придется пережить. Как пишет журнал «Эксперт-Волга», во всем объеме ипотечного кредитования в ПФО выдача денег на строительство нового жилья составляет только пятую часть. Многие банки отказались от кредитования «первички», ссылаясь на большие риски, связанные с пресловутым Федеральным законом №214 о долевом участии в строительстве жилья.В Ульяновске используются и другие схемы финансирования и покупки жилья. Например, свой вариант предлагает риэлторское агентство завода КПД-2.

Накопление плюс кредит

Еще одна схема известна в Ульяновске как «Строй и живи». По ней уже несколько лет работает ЗАО «Ульяновский центр недвижимости». Здесь был создан кредитный кооператив. Вступивший в него человек накапливает сумму, составляющую 50 процентов от стоимости квартиры. После этого риэлторы Центра подбирают ему необходимое жилье, юристы проводят проверку чистоты сделки, а кооператив выдает заем на недостающую часть суммы. Семья переселяется на новую жилплощадь, которая сразу оформляется в собственность заемщика, но остается в закладе до момента полной выплаты.
Эта схема была разработана на основе идеи накопительно-сберегательных касс, распространенных в Германии (в отличие от ипотеки, которая пришла к нам из Америки). Теперь работа Центра несколько меняется. Обкатывается новое направление по выдаче ипотечных кредитов.— Кооператив мы не бросаем, — говорит генеральный директор ЗАО Александр Диков, — потому что это нужная, хорошая накопительная система. Сразу дать кредит мы можем далеко не всем. А если его выдаем, то у человека все равно должно иметься сколько-то своих средств, которые он может накопить в кооперативе.
Словом, в Ульяновске на практике сложилась структура, о которой так долго мечтали риэлторы в соседних регионах. Появилась совокупность: кооператив плюс Центр ипотечного кредитования плюс риэлторская фирма с юристами.Важный вопрос при выдаче ипотечных кредитов — гарантия выкупа закладных при возможном дефолте.
К сожалению, в регионах мало организаций, имеющих достаточные активы, чтобы заниматься ипотекой. На помощь пришла московская государственная структура — ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). В его программу ипотечного кредитования включились и ульяновские организации, в частности, Центр недвижимости и региональный филиал Газбанка. АИЖК является гарантом при совершении кредитных операций под залог недвижимости.

Единая государственная политика

Я снова обращаюсь к министру строительства Ульяновской области Валерию Малиновскому:
— Как вы в целом оцениваете реализацию национального проекта в нашем регионе?
— Думаю, что программа «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» — это самый трудный из четырех намеченных приоритетов. Например, в сельском хозяйстве выделяют деньги, и надо просто контролировать, чтобы они дошли до хозяйств, чтобы была приобретена техника или выполнены другие проекты. Или в образовании, в медицине — правила игры есть, там все понятно. А в строительстве — комплекс вопросов, которые очень сложно решаются как на федеральном уровне, так и в регионах. Но нужно отметить, что, взявшись за серьезную проблему, по-серьезному стали смотреть и на ее решение. Это очень важно. Думаю, что в проект будут внесены коррективы, потому что должна быть единая государственная политика в части подхода к решению жилищной проблемы. Такой политики сегодня нет.