Недвижимость в России. Цифры

В сентябре 2023 года объем жилищного строительства в России составил 9,5 млн кв.м – на 0,9% больше, чем в сентябре 2022 года. За январь-сентябрь 2023 года строительство жилья в стране увеличилось на 0,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достигло 79,7 млн кв.м.

Фото: freepik.com

В октябре 2023 года в стране было введено в эксплуатацию приблизительно 2 млн кв.м индивидуального жилья. Показатель уменьшился почти на 60% меньше год к году. Общий объем сданных объектов индивидуального жилищного строительства за 10 месяцев составил около 50 млн кв.м, и это на 7,6% ниже, чем за тот же период 2022 года.

По заключению аналитиков компании PERI, в начале осени на ситуацию в жилищном строительстве существенно повлияло неожиданное увеличение ключевой ставки с 8,5% до 12%, а затем еще до 13% на плановом заседании Центрального банка 15 сентября. Это повышение, в свою очередь, привело к снижению объема продаж и, следовательно, замедлению наполнения эскроу-счетов, что сказалось на формировании процентных ставок по проектному финансированию.

В результате реформирования отрасли и отказа застройщиков от бесплатных средств дольщиков в пользу проектного финансирования многие девелоперы стали обращать внимание на публичный рынок долга в поисках дополнительного финансирования. Интерес к выпуску облигаций разрешается долгосрочным характером займов, отсутствием требования обеспечения и целевым использованием средств. Привлечение финансирования на публичном рынке долга в настоящее время рассматривается застройщиками как один из драйверов роста их бизнеса. По состоянию на октябрь 2023 года в обращении находилось более 300 миллиардов рублей облигаций девелоперов, причем около 40% из них выпущено компаниями с кредитным рейтингом от агентства «Эксперт РА».

Сектор жилищного строительства «живет» за счет нескольких факторов, таких как низкая обеспеченность населения жильем, стимулирующие государственные программы и укрепившееся представление о квадратных метрах как инструменте сохранения сбережений. С одной стороны, повышение ключевой ставки Банка России будет оказывать финансовую нагрузку на девелоперов. С другой стороны, удорожание ипотеки для вторичного рынка до почти защитного уровня может сдвигать спрос в сторону первичного рынка.

При продолжении действия программ льготной ипотеки существенных изменений в бизнес-рисках девелоперов не предвидится. Тем не менее, отрасль остается чрезвычайно уязвимой к экономическим потрясениям.

Компании в сфере жилищного строительства продемонстрировали умеренный уровень долговой нагрузки. Застройщики почти полностью завершили проекты по старым правилам, переходя на проектное финансирование, и это привело к тому, что в первом полугодии 2023 года не наблюдался такой значительный рост долгового портфеля, как в предшествующие два года. Тем не менее, участники рынка продолжают инвестировать в расширение портфеля проектов, что приводит к плавному увеличению долгового портфеля. Несмотря на сложные макроэкономические условия, девелоперам удается поддерживать уровни наполнения эскроу счетов, что частично компенсирует рост долгового портфеля вследствие увеличения проектного финансирования. Исторически значительные объемы продаж также оказывают положительное влияние на финансовые результаты застройщиков.

Возрастающая процентная нагрузка обусловлена существенным ростом процентных расходов с начала 2022 года, вызванным значительным повышением ключевой ставки Центрального банка в первых двух кварталах 2022 года, а также снижением объема продаж и невысокими темпами наполнения эскроу счетов. Покрытие процентных платежей по показателю EBITDA на конец 2022 года и за первое полугодие 2023 года находится в диапазоне 2,5–3,0х, что ниже среднего уровня 3,5х в 2021 году.

Сохранение маржинальности остается важным аспектом для застройщиков в условиях сложной экономической конъюнктуры. Несмотря на это, компаниям удается поддерживать высокую рентабельность, которая осталась на уровне 25% как по итогам 2022 года, так и за последние 12 месяцев, завершившихся 30 июня 2023 года. Этот показатель сопоставим с уровнем 2020-2021 годов. Важно отметить, что несмотря на две практических остановки продаж в 2022 году, застройщики продолжают демонстрировать высокий уровень готовности проектов, особенно тех, продажи которых пришлись на ценовой бум на рынке жилья в 2020-2021 годах.

В результате профиль компаний в ближайшей перспективе будет зависеть от дальнейшей адаптации российской экономики к сложившейся ситуации.

Согласно исследованию рейтингового агентства «Эксперт-РА» показатель покрытия процентных платежей EBITDA на конец 2022 года и за 1-е полугодие 2023 года находится в пределах 2,5–3,0х, что существенно ниже среднего уровня 3,5х, зафиксированного в 2021 году.

Увеличение ключевой ставки, прежде всего, приведет к увеличению затрат на финансирование строительных проектов для застройщиков и повышению ипотечных ставок на рыночные кредиты. Ожидается логичное снижение спроса на жилье из-за роста стоимости ипотеки. Возможно также увеличение цен на жилье, так как затраты на кредитование для застройщиков станут выше. Тем не менее, важным фактором являются льготные условия для нового жилья. Ставка по льготной и семейной ипотеке не зависит от ключевой ставки, так как закреплена отдельным документом. В результате ипотека на первичное жилье становится более привлекательной, чем на вторичное, что может привести к увеличению спроса на новостройки в ближайшем будущем.

Вопреки этому, по результатам восьми месяцев 2023 года, спрос на новостройки пока не соответствует предложению. Эта динамика объясняется долговременной тенденцией, сохраняющейся в течение последних нескольких лет. Количество новых проектов значительно превышает объем проданных квадратных метров. Отношение числа запущенных новых проектов к зарегистрированным ДДУ населением во втором квартале составило 142%.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, объем непроданного жилья вырос на 10%. Особенно заметное перенасыщение рынка наблюдается в южных регионах, где происходит интенсивное строительство, но при этом на текущий момент не продано от 70% до 80% жилых площадей.

Согласно данным Росреестра, за первые десять месяцев текущего года было введено в эксплуатацию 517,9 тыс. кв.м жилья на территории Ульяновской области. Особенно заметен рост в октябре, где объем зарегистрированного жилья увеличился в два раза по сравнению с сентябрем, достигнув 73,1 тыс. кв.м. Почти половина из них – в многоквартирных домах.

Только в октябре было построено пять таких объектов, включая четыре в Ульяновске и один в Инзе. Среди них – 11-этажное здание на улице Хваткова, трехэтажное здание на улице 154-й Стрелковой Дивизии, дом переменной этажности на улице Ульяны Громовой (от двух до пяти этажей) и высотное здание в 25 этажей на улице Народного учителя Латышева.

По информации департамента строительства, за десять месяцев 2023 года в регионе было построено 34 новых здания, в том числе 28 многоквартирных домов и шесть таунхаусов. Большинство новых домов появилось в Заволжском районе Ульяновска, где было возведено девять объектов, включая высотку на улице Народного учителя Латышева, два 24-этажных здания в ЖК «Сиреневый», 16-этажный дом на проспекте Генерала Тюленева, два пятиэтажных здания в ЖК «ЭкоСити» и три трехэтажных здания в поселке Ленинском.

В Ленинском районе Ульяновска за этот период было построено восемь новых домов, в Засвияжье - семь, а в Железнодорожном районе - четыре. Кроме того, жилищное строительство развивается и вне областного центра, включая два многоквартирных дома в Димитровграде, по одному в Тереньгульском, Барышском, Чердаклинском и Инзенском районах.

Согласно нацпроекту «Жилье и городская среда», в Ульяновской области планируется ввести в эксплуатацию 780 тыс. кв.м жилья к концу 2023 года.

Быстрый хайп или планомерное развитие популярности?

В современном мире популярность и известность стали синонимами успеха. Многие люди мечтают о том, чтобы их узнавали на улицах, а их работа вызывала восхищение у публики. Однако путь к известности может быть долгим и тернистым. Существуют два основных способа стать популярным: быстро и громко или постепенно, шаг за шагом. О верной стратегии развития популярности «ДО» рассказала основатель PR-агентства ITS ME, эксперт по продвижению личных и коммерческих брендов Катерина Коновалова.