Частный дом вместо квартиры?

Евгений Мальцев

---

владелец агентства недвижимости Century 21 «Союз», застройщик коттеджного поселка «Дубрава»

- Сейчас мы все видим в отрасли глобальные изменения, причиной которых, конечно, стали ограничения на льготные ипотечные программы. А почему и как мы к этому пришли?

Взгляд в прошлое: что было до 2024 года

Раньше мы, если говорить буквально, продавали первичный рынок еще на этапе котлована: цена была значительно ниже, и застройщик, заручившись средствами будущих владельцев квартир, завершал дом. Кто не боялся, тот либо зарабатывал, либо прогорал – мы все помним эти недостроенные многоэтажки и множество судов с обманутыми дольщиками. Однако в 2019 году у нас появились эскроу-счета, и подобные сделки стали безопасными. Не все застройщики смогли адаптироваться к новой системе: кто-то обанкротился, кто-то ушел с рынка. Но часть компаний – сейчас у нас их порядка 5-6, хотя раньше было в районе 100 – перестроились и продолжили работать по новым стандартам финансирования.

Сыграла свою роль в потребительском спросе и льготная ипотека. Например, в 2014 году займы под 17% никого не пугали, а вот когда появились программы господдержки, все поменялось. Ежемесячные платежи оказались по карману практически всем. В то время даже был популярен слоган: «Плати за свою». То есть стоимость аренды квартиры была равна ежемесячному платежу по ипотеке: ставки опустились до 4-5%. Люди откликнулись и стали покупать жилье в новостройках. Что закономерно вызвало рост цен на них. Рынок ожил. Если оглянуться назад, то мы увидим, что с 2014 по 2019 стоимость недвижимости только падала, а с 2019, как раз после появления программ, она планомерно пошла вверх.

Затем случилась пандемия. Она тоже повлияла на нас: горожане, на долгие месяцы оказавшиеся буквально запертыми в своих маленьких квартирах, обратили свой интерес к ИЖС. Ведь это – своя территория, участок, на котором можно что-то посадить, построить баню или, в конце концов, просто устроить пикник, а не сидеть в закрытом помещении.

В 2022 году государство включило субсидированную ипотеку, есть даже ставки под 1%. Снова рост спроса, снова рост цен. Первичное жилье дорожает, вторичное тянется за ним… А 1 июля 2024 года все это закончилось: государственная поддержка действовать перестала.

Новые условия – новый рынок

Сегодня базовая ставка по ипотеке – 24%. Из рабочих инструментов остаются только IT-ипотека, с которой заемщик не может менять сферу работы до 30 лет, ипотека под 6% для семей с двумя детьми (младшему не должно быть больше 6 лет), ипотека от застройщика под 8% (но она распространяется только на выплаты в первый год кредитования) и сельская ипотека. Причем последнюю государство планирует скорректировать, распространив только на участки, находящиеся не менее чем за 50 километров от города. И если для москвичей, например, это нормально, то для Ульяновска 50 километров… Это уже практически другой регион. В итоге мы получаем, что на каждый из видов кредита количество потребителей очень ограничено.

Важно также понимать, что нынешнее поколение покупателей – это люди 30-45 лет, которым уже не интересны хрущевки на вторичном рынке. Этим покупателям нужен комфорт, закрытая территория, умный дом, быстрые коммуникации и так далее. Поэтому, вероятно, цены на вторичном рынке сейчас будут падать. А ИЖС продолжит развиваться: в Ульяновской области пока очень мало образцовых поселков, хороших домов, удобных планировок, поэтому потенциал большой. Но при этом работать на этом рынке будут единичные компании. Надо признать также, что ИЖС в новых реалиях будет дорожать и дорожать. То есть те, кто уже успел обзавестись участком и построить дом, сейчас оказались в плюсе.

Получат ли преимущество люди, которые приобретают участки без коммуникаций? Марк Твен как-то сказал: «Покупайте землю – ее больше не производят». Все, что необходимо для жизни, рано или поздно дойдет до каждого населенного пункта: газификацию проводят по президентской программе, воду можно пустить из скважины, канализацию легко заменят выгребные ямы или современные септики (автономные канализации для частных домов). Поэтому любое вложение сейчас так или иначе окупится в будущем. Нужно лишь вовремя принять решение.

Розничное кредитование в июле упало

Прирост кредитного портфеля граждан достиг минимальных значений с начала года.

Банки стали отказывать россиянам в кредитных каникулах

В первом полугодии финансовые организации отклонили 90% заявок.

Российские банки повысили ставки по вкладам до 19% годовых

Это повышение связано с недавним увеличением ключевой ставки.