Ипотека 2025: рынок на грани или новый виток роста?

Российский ипотечный рынок в 2025 году напоминает хрупкое равновесие: с одной стороны — рекордная зависимость от господдержки, с другой — жесткие ставки и растущие риски. К чему приведет этот баланс — к стагнации или медленному восстановлению? Разбираемся в трендах и прогнозах.

Фото: freepik

Что было в 2024-м:

✅ Ажиотаж перед отменой льгот — в первом полугодии банки выдали 2,9 трлн рублей, из них 75% — по госпрограммам.

✅ Обвал спроса после их завершения — во втором полугодии выдачи рухнули на 30%, до 2 трлн рублей.

✅ «Семейная ипотека» стала спасательным кругом — именно она не дала рынку схлопнуться полностью.

Что будет в 2025-м:

✅ Льготы останутся главным драйвером, их доля — около 65%.

✅ Новый виток поддержки — ставка 6% на вторичку в «депрессивных» регионах.

✅ Но общие выдачи все равно упадут на 30% — рыночная ипотека так и не оживет.

Рынок ипотечного кредитования в 2025 году продолжает демонстрировать высокую зависимость от государственных льготных программ. По итогам 2024 года их доля в общем объеме выданных кредитов достигла рекордных 70%, и, по прогнозам агентства «Эксперт РА», эта тенденция сохранится из-за сохранения высокой ключевой ставки. В текущем году ожидается снижение объемов ипотечных выдач на 30% по сравнению с 2024 годом, однако ипотечный портфель вырастет на 5% благодаря сокращению досрочных погашений. Доля просроченной задолженности может увеличиться до 0,8–1%, но благодаря ужесточению регулирования критических рисков для банковской системы не ожидается.

Льготная «зависимость»: без господдержки рынок рухнет

Первая половина 2024 года ознаменовалась ажиотажным спросом на ипотеку перед завершением безадресной льготной программы на новостройки. Объем выданных кредитов составил 2,9 трлн рублей, при этом доля льготных программ достигла 75%. Это привело к росту ценового разрыва между первичным и вторичным жильем — до 55%.

После завершения программы во 2-м полугодии 2024 года рыночная ипотека столкнулась с резким сокращением спроса из-за рекордно высоких ставок. Объем выдач упал более чем на 30%, составив всего 2 трлн рублей. Ключевой поддержкой для рынка стала программа «Семейная ипотека», благодаря которой доля льготных кредитов сохранилась на уровне 60%.

Совокупное влияние ужесточения денежно-кредитной политики, роста ключевой ставки и усиления макропруденциального регулирования привело к снижению ипотечных выдач на 37% по итогам 2024 года.

70% ипотеки — на госпрограммах. Такую цифру показал 2024 год, и в 2025-м ситуация не изменится. Причина проста: рыночные ставки остаются запредельными, а без льгот большинство заемщиков просто не потянет кредит.

Старая игра по новым правилам: что ждет рынок в 2025 году?

Ставки, погашения, риски: три главных тренда

1. Досрочные погашения уходят в прошлое

Раньше заемщики стремились быстрее закрыть ипотеку, но теперь выгоднее класть деньги на вклады под высокие проценты.

➜ В 2024 году досрочные погашения упали до 3,9% от портфеля (минимум с 2020 года).

➜ В 2025-м показатель может снизиться до 2%.

Вывод: банки дольше держат «дешевые» долги, но это увеличивает их риски.

2. Просрочка растет, но катастрофы не будет

➜ В 2024 году объем проблемных кредитов вырос на 57%, но доля осталась низкой — 0,5%.

➜ В 2025-м показатель может подняться до 0,8–1% (как в «доковидном» 2020-м).

Почему это не страшно:

✅ Банк России жестко отсекает рискованных заемщиков.

✅Доля кредитов с ПДН >80% упала с 45% до 13% всего за год.

3. Портфель растет, но только за счет «старых» кредитов

➜ Несмотря на падение выдач, общий объем ипотечного долга увеличится на 5%. Почему?

➜ Новых кредитов мало, но старые закрываются медленнее.

➜ Банки держатся за «длинные» деньги в условиях нестабильности.

В 2025 году агентство «Эксперт РА» ожидает дальнейшего сокращения ипотечных выдач на 30%. Несмотря на послабления для заемщиков с высоким первоначальным взносом и умеренной долговой нагрузкой, регулятор продолжит ужесточать требования к рискованным сегментам рынка. С 1 июля 2025 года Банк России может ввести макропруденциальные лимиты, что дополнительно ограничит рост выдач.

Однако льготные программы останутся основным драйвером рынка. Продление «Семейной ипотеки» до 2030 года и расширение ее действия на вторичное жилье в ряде регионов (со ставкой 6%) позволит сохранить долю льготных кредитов на уровне 65%. Это также поможет сократить ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками.

При этом ипотечный портфель продолжит расти — прогнозируется увеличение на 5%. Основной причиной станет сокращение досрочных погашений: заемщики предпочитают размещать свободные средства на вкладах под высокие ставки, а не досрочно закрывать кредиты.

Риски под контролем: просрочка растет, но угроз нет

В 2024 году объем просроченной задолженности по ипотеке вырос на 57%, однако ее доля в портфеле осталась низкой — около 0,5%. В 2025 году агентство ожидает увеличения этого показателя до 0,8–1% из-за высоких ставок и инфляции. Тем не менее, даже при таком сценарии уровень просрочки останется в пределах исторической нормы (например, в 2020 году он составлял 0,9%).

Ключевую роль в сдерживании рисков играют меры Банка России:

- Снижение доли кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой (ПДН > 80%) — с 45% в 4кв2023 до 13% в 4кв2024.

- Сокращение рискованных выдач с низким первоначальным взносом (<20%) — с 50% во 2-й половине 2023 года до 13% в 4кв2024.

Эти меры позволили сохранить качество ипотечных портфелей банков и минимизировать системные риски.

Макроэкономические предпосылки: что влияет на рынок?

Базовый прогноз агентства предполагает:

Снижение роста ВВП с 4,1% в 2024 году до 1,4% в 2025-м.

Замедление инфляции с 9,5% до 6,5%.

Высокую ключевую ставку (19% на конец 2025 года).

Ослабление рубля (среднегодовой курс — 96 RUB/USD).

Снижение цены нефти до $72 за баррель.

Эти факторы будут сдерживать рост ипотечного рынка, но государственные программы и жесткое регулирование помогут избежать кризисных явлений.

Заключение

Ипотечный рынок в 2025 году остается зависимым от льготных программ и регулирования. С одной стороны, высокие ставки и экономическая неопределенность ограничивают выдачу кредитов, с другой — меры Банка России и расширение господдержки стабилизируют ситуацию. Рост портфеля продолжится, а риски просрочки останутся под контролем. Однако без дальнейшей адаптации регуляторных мер и поддержки спроса рынок может столкнуться с длительной стагнацией.

Исследование проведено на основе данных Банка России и анкетирования 35 банков, охватывающих 96% рынка.