Квадратный передел

Ценовой прорыв

Несмотря на общероссийскую инфляцию, Ульяновск до конца 2025 года оставался одним из последних крупных городов-миллионников, где средняя цена квадратного метра на вторичном рынке не преодолела рубеж в 100 тысяч рублей. По данным ЦИАН, в октябре показатель составлял 94,5 тыс. рублей. Однако динамика не оставляет сомнений: только за месяц цена выросла на 1%, а с начала года прирост составил 2,8–3%. Аналитики единодушны: в 2026 году Ульяновск присоединится к большинству российских городов, где «квадрат» на вторичке стоит дороже 100 тыс. Прогнозируется дальнейший рост цен на 10–12%.

Первичный рынок демонстрирует ещё более высокие цены (в среднем 111 тыс. рублей за «квадрат»), но находится в сложной ситуации: 58% площадей в новостройках региона остаются нераспроданными. Это вынудило власти скорректировать планы по вводу нового жилья, однако цены продолжают расти из-за увеличения себестоимости строительства.

«Эффект Долиной»

Резонансное судебное дело, позволившее продавцу вернуть квартиру без полного возврата денег покупателю, стало мощнейшим психологическим фактором. Согласно опросу ВЦИОМ, 87% россиян знают об этом прецеденте. Среди планирующих покупку жилья уровень страха остаться и без денег, и без недвижимости вырос с 62% до 71%.

Этот эффект перестал быть абстрактным: в Ульяновске уже зафиксированы случаи, когда пожилые собственники через суд возвращали проданное жильё. Покупатели стали крайне осторожны, особенно в сделках с определёнными категориями продавцов.

Льготы как основной драйвер

Несмотря на постепенное снижение ключевой ставки Банка России, рыночные ипотечные программы остаются дорогими для большинства. Основным двигателем спроса стали льготные продукты. За 8 месяцев 2025 года в регионе было выдано ипотечных кредитов на сумму более 13 млрд рублей, причём 59% из них — по программам с господдержкой.

Опросы показывают, что 54,2% россиян положительно относятся к идее распространения «семейной ипотеки» на вторичное жильё, что потенциально может дать новый импульс рынку.

Аренда: качество против метража

Арендный рынок Ульяновска подтверждает общероссийский тренд: ставки всё сильнее зависят не от метража, а от качества ремонта и комфорта. Квартира с дизайнерским ремонтом в октябре 2025 года сдавалась в среднем за 28,6 тыс. рублей, что на 60% дороже аналогичной с косметическим ремонтом (17,9 тыс. рублей). За пять лет доля качественно отремонтированного жилья в предложении значительно выросла.

При этом наблюдается неоднородность: малогабаритные квартиры (до 32 кв. м) за год подорожали на 9%, достигнув в среднем 19,2 тыс. рублей, что связано с высокой стоимостью ипотеки, вынуждающей многих откладывать покупку.

Рационализация и осторожный рост

На 2026 год аналитики прогнозируют продолжение текущих тенденций:

- Цены продолжат рост, Ульяновск преодолеет отметку в 100 тыс. рублей за «квадрат» на вторичке.

- Спрос сместится в сторону максимально безопасных и юридически чистых сделок. Практика страхования титула может стать новой нормой.

- Роль риэлтора окончательно трансформируется в сторону deep-консалтинга, экспертизы и управления рисками.

Баланс на рынке будет зависеть от дальнейшего снижения ключевой ставки и возможных законодательных инициатив, направленных на защиту прав добросовестных покупателей.

Рынок движется к большей рациональности: покупатели учатся оценивать юридические риски, арендодатели инвестируют в качество, а девелоперам приходится строить не просто «квадратные метры», а востребованное жильё. Ульяновская недвижимость, как и вся российская, вступает в эру, где безопасность сделки начинает цениться не меньше, чем её цена.

Вызовы законодательства и рынка

Ситуация в России создаёт уникальные условия для работы риэлторов, где ключевую роль играет не только знание рынка, но и глубокая юридическая экспертиза.

Растущая нагрузка на проверки. В 2025 году резко выросли затраты на обеспечение юридической чистоты сделки. Стоимость выписок из ЕГРН увеличилась вдвое: электронная для физлиц теперь стоит 700 ₽, бумажная — 1740 ₽. Это повышает операционные расходы, но делает предварительную проверку ещё более критичной.

Налоговые изменения. Вступила в силу прогрессивная шкала НДФЛ для доходов от продажи недвижимости: 13% на доход до 2.4 млн ₽ и 15% — сверх этой суммы. Риэлтору теперь необходимо консультировать продавцов по налоговому планированию.

Цифровизация процессов. Рынок движется в онлайн. В Москве, например, 99,8% договоров долевого участия (ДДУ) и 97% ипотечных договоров регистрируются в электронном виде. Это требует от специалистов уверенного владения цифровыми платформами Росреестра и банков.

Смещение инвестиционного спроса. В условиях высокой ключевой ставки инвесторы переориентировались с жилья на коммерческую недвижимость. Хотя общий объём инвестиций в неё снизился, заметен рост вложений в гостиницы (+61%) и торговые объекты (+72%). Это открывает новые ниши для специализации риэлторов.

Профессия становится сложнее. Везде

Мировая индустрия риэлторских услуг демонстрирует схожую эволюцию, двигаясь в сторону технологизации и расширения сервиса.

Как показывает исследование Национальной ассоциации риэлторов США (NAR), ведущие агентства активно развивают дополнительные услуги внутри компании: консалтинг по коммерческой недвижимости, помощь в переезде (релокация), организация «хоум-стейджинга» (подготовки жилья к продаже).

Фокус на технологиях. Доля сделок, приходящихся на повторных клиентов и рекомендации, достигает 50%. Для их удержания необходимы CRM-системы и автоматизация. Прогнозируется, что внедрение искусственного интеллекта для анализа данных и виртуальных туров станет стандартом

Поляризация по размеру. На рынке чётко видны две стратегии. Крупные сетевые игроки, подобные американским Compass и eXp Realty, показывают рекордные обороты в сотни миллиардов долларов. В то же время малые агентства делают ставку на глубокую экспертизу в конкретном сегменте или локации.

---

Амалия Карслян

директор ООО «Полезные люди» в Ульяновске

- Профессия риэлтора радикально трансформируется в более интеллектуальную, технологичную и персонифицированную сферу услуг. Исчезает шаблонный "открыватель дверей" и оператор базы объектов, чьи функции легко поручить автоматике. Возрастает ценность сложного консалтинга, который требует человеческого интеллекта, эмоционального интеллекта (эмпатии) и ответственности за многофакторную сделку. Сложнее в нашей сфере будет тем, кто не сможет перейти от роли простого посредника к роли эксперта-стратега.

В Ульяновской области «торговые точки» приведут в порядок

Вчера, 23 декабря, в Ульяновске прошло заседание межведомственной рабочей группы по защите прав предпринимателей при прокуратуре Ульяновской области.

Наталья Рябинова открыла ДНК ФАКТОРИ

На закате 2025 года в самом «сердце» Ульяновска на улице Гончарова состоялось торжественное открытие ДНК ФАКТОРИ – салона-бутика предпринимательницы, владелицы косметической фабрики, героини обложки «Делового обозрения» Натальи Рябиновой.