Миллиарды на паузе

Ольга Гусева, генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании KEY CAPITAL:

- В последние два года на рынке коммерческой недвижимости во многих регионах России наблюдается рост спроса. Однако этот рынок неоднороден и при анализе требует разделения на сегменты. Так, офисная недвижимость стала очень популярна. Стрит-ритейл (помещения на первых этажах жилых комплексов в проходных местах) демонстрирует стабильный спрос на протяжении последних 5–7 лет, что делает его привлекательным для инвесторов. Отдельно вырос спрос на складскую недвижимость. Это как крупные лоты площадью от 1,5 тысячи до 20 тысяч кв. метров, так и набирающие популярность объекты легкого индустриального типа, приносящие в последние 2–3 года хорошую доходность. В целом, по показателям доходности многие сегменты коммерческой недвижимости сейчас превосходят жилую.

Инвестиционные перспективы и выбор объекта. Единого правила для всех случаев не существует. Необходим детальный анализ нюансов каждого конкретного объекта, его локации и продуктовых характеристик. Привлекательность по сегментам оценивается по-разному:

Офисы. Рост стоимости успешных проектов (от старта до момента продажи) в регионах может достигать 40–50%, а в Москве за последние два года — более 100%. Доходность напрямую зависит от локации, размера помещения и качества инфраструктуры (от 10–15% при плохом сценарии до 30–50% в проектах с хорошо продуманной концепцией). Ключевыми стали не просто квадратные метры, а комплексные продуктовые характеристики. Спрос сместился в сторону современных многофункциональных пространств с развитой инфраструктурой: кафе, сервисы, транспортная доступность, парковка, общественные зоны, переговорные. Старые, недостаточно реновированные объекты теряют ликвидность, в то время как новые проекты, отвечающие современным требованиям, высоко востребованы.

Склады. Средний гарантированный рост цены составляет 25–30% с возможностью достижения 40%. Даже при неудачной концепции рост обычно не ниже 10–15% от старта проекта до момента продажи. Критически важна логистика. Успешность проекта определяет расположение рядом с магистралями, наличие возможности для разворота транспорта и оборудованных зон погрузки-разгрузки. Игнорирование этих факторов ведет к потере ликвидности объекта.

Стрит-ритейл. Этот сегмент не показывает значительной динамики роста цены при перепродаже, но обеспечивает стабильно высокую арендную ставку. Она значительно превышает доходность от сдачи квартиры в том же жилом комплексе. Главный критерий — пешеходный трафик, который сегодня можно анализировать с помощью геоданных. Также для новых проектов важны технические возможности: вентиляция, парковка, зоны для разгрузки-погрузки, состояние инженерных сетей должно соответствовать действующим нормам. Объект, изначально спроектированный под конкретный вид бизнеса, имеет высокие шансы на успех.
На фоне снижения ключевой ставки (аналитики ожидают в среднем 15% в 2026 году) инвестиции в коммерческую недвижимость, обещающие рост в 20% и более, — хорошая возможность диверсифицировать портфель.

Основные схемы покупки объектов на этапе строительства — договор долевого участия (ДДУ) и предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Обе законны, выбор зависит от стратегии и надежности застройщика. При рассмотрении ПДКП, особенно для складских объектов, необходимо тщательно изучить проектную документацию и документы на землю. Хотя риски недостроя в перспективе исключать нельзя, пока таких примеров в данном сегменте не наблюдается, участники рынка демонстрируют ответственный подход.

Максим Оганов, маркетолог, основатель агентства комплексного интернет-маркетинга Oganov.Digital и автор проекта Oganov.Consulting:

- За первое полугодие 2025 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость сократился на 28%. Покупатели все чаще уходят в онлайн, торговые центры пустуют, недвижимость простаивает. Но это не значит, что сферу ожидает глобальный кризис. За 2025 год рост спроса на складские помещения в регионах достигал 30%. Растет привлекательность объектов с небольшой площадью, которые подходят для пунктов выдачи заказов или дарксторов. Покупатели и арендаторы сейчас отдают предпочтение помещениям в местах с высокой проходимостью, с базовым ремонтом и коммуникациями.

Продвигать объект можно на сайтах недвижимости, а также на «Авито» — каждый месяц площадку посещают более 72 млн пользователей. Это один из самых популярных сервисов по аренде и продаже коммерческих объектов.

Существует тренд на интеграцию коммерческой недвижимости с жилой застройкой. Например, вместо классического офиса в бизнес-центре — открытие коворкинга в новом ЖК. Многие арендаторы выбирают объекты в спальных районах с развитой инфраструктурой, чтобы снизить издержки. В городах-миллионниках я бы делал ставку именно на спальные, густонаселенные районы. Коммерческая недвижимость здесь привлекательна для любого бизнеса — как малого, так и крупного.

Процесс покупки коммерческой недвижимости не сильно отличается от приобретения жилой площади. Вам также понадобятся сведения из ЕГРН, документ купли-продажи, после приобретения — регистрация права. Самое главное — провести тщательную юридическую проверку до совершения сделки. Иногда можно увидеть объявления о продаже недвижимости вместе с юридическим лицом. Такие сделки проводить нежелательно, поскольку в этом случае вы приобретаете не только площадь, но и сам — вероятнее всего, убыточный — бизнес.

София Любимова, эксперт по недвижимости, основатель и директор АН «Любимое»:

- Коммерческая недвижимость в России в начале 2026 года находится в состоянии перестройки. Рынок стал более избирательным и требовательным. Быстро сдаются и продаются только те объекты, которые реально подходят бизнесу по локации, формату и условиям. Все остальное либо простаивает, либо уходит с большим дисконтом. Основная тенденция последних лет — это переход бизнеса к более рациональным площадям. Арендаторы больше не готовы переплачивать за лишние метры и неэффективные планировки. Спрос сместился в сторону небольших и средних помещений с понятным назначением. Особенно хорошо чувствуют себя торговые помещения на первых этажах жилых домов, стрит-ритейл в густонаселенных районах и компактные офисы для сервисных компаний.

Чтобы привлечь внимание к коммерческому объекту, сегодня недостаточно просто выставить объявление. В первую очередь важна честная цена. Рынок быстро считывает завышенные ожидания собственников. Второй момент — это состояние помещения. Арендаторы хотят заехать и начать работать без длительных вложений. Даже базовый ремонт и приведенные в порядок коммуникации значительно повышают интерес. Третий фактор — это понятная презентация. Четкие фото, описание без лишних обещаний и прозрачные условия сделки работают лучше громких слов.

Требования арендаторов и покупателей стали более жесткими. Для торговых помещений ключевыми остаются пешеходный и автомобильный трафик, видимость входа и возможность размещения вывески. Для офисов важны транспортная доступность, парковка и адекватные коммунальные платежи. Для складов и производственных помещений на первый план выходят подъездные пути, высота потолков и возможность маневра грузового транспорта. Выбор места сегодня играет решающую роль. Ошибка в локации почти всегда приводит к простою объекта. Для малого бизнеса важна шаговая доступность и плотный жилой массив. Средний бизнес смотрит на транспортные развязки и стабильный поток клиентов. Крупные компании ориентируются на логистику, масштаб и долгосрочные условия аренды или покупки. Универсальных решений здесь нет, и именно это чаще всего недооценивают собственники.

Документы в коммерческой недвижимости требуют особого внимания. Назначение помещения должно соответствовать фактическому использованию. Часто проблемы возникают из-за несоответствия вида разрешенного использования, отсутствия согласованных перепланировок или ошибок в технической документации. Также важно заранее понимать налоговую нагрузку и условия коммунальных платежей, так как для бизнеса это критично. Если говорить о прогнозах, то в 2026 году рынок коммерческой недвижимости будет развиваться точечно. Хорошие объекты в правильных местах продолжат пользоваться спросом. Слабые локации и неадаптированные помещения будут простаивать или продаваться с уступками. Это рынок не для случайных решений, а для расчета и понимания потребностей бизнеса. Коммерческая недвижимость сегодня требует профессионального подхода. Успешными становятся не самые большие или дорогие объекты, а те, которые точно отвечают задачам арендатора или покупателя.

Константин Злобин, директор по развитию компании «Астерра»:

- Коммерческая недвижимость в годы после пандемии переживала значительные изменения, вызванные глобальной экономической и политической нестабильностью, демографическими изменениями. Важным фактором стал также пересмотр образа жизни людей: в приоритете все чаще находятся бытовой комфорт и желание отказаться от сложной логистики в пользу личного досуга. Однако, по оценкам аналитиков, 2026 год обещает стать знаковым для трансформации всего сектора мировой коммерческой недвижимости. Предлагаю разобраться, какие тренды определяют ее настоящее и будущее.

По мнению аналитиков компании Hines Research — крупного игрока на мировом рынке управления инвестициями в недвижимость, один из важнейших факторов — необходимость переосмысления проектов традиционных офисных пространств. Она стала очевидна после массового перехода многих компаний на гибридный формат работы. Снижение спроса на «стандартные» офисы привело к росту интереса к многофункциональным деловым комплексам, в которых ключевую роль играет сочетание гибкости пространства и комфорта сотрудников. Специалисты ожидают, что многие организации — как в крупном, так и в среднем бизнесе — будут стремиться оптимизировать занимаемые офисные площади. Выбор будет делаться в пользу моделей, адаптированных под гибридные рабочие процессы. Это позволит создать более удобные и привлекательные пространства для сотрудников, что положительно скажется на производительности труда и общем климате в коллективах.

С каждым годом акцент на ESG-ценности и внедрение «зеленых» технологий становится все актуальнее. Компании и инвесторы начинают осознавать важность устойчивых практик и технологий для уменьшения углеродного следа — что отражает потребности населения, в первую очередь развитых стран, в бережном отношении к экологии. Соответственно, такой подход создает новые возможности для развития коммерческой недвижимости. Так, согласно отчету Hines, в 2025 году здания, соответствующие современным ESG-стандартам, вполне могут стать обыденной практикой. Инвесторы все чаще обращают внимание на «зеленые» сертификаты, такие как LEED и BREEAM, и готовы вкладываться в модернизацию существующих объектов для повышения их энергоэффективности и снижения воздействия на природу.

Другой важный тренд — внедрение высоких технологий в сферу коммерческой недвижимости. Использование искусственного интеллекта, аналитики больших данных и «умных» сервисов (как интернет вещей, цифровизация домов и управление жизненным пространством с помощью Сети) становятся важнейшими инструментами для тех, кто хочет преуспеть на рынке недвижимости. Поэтому интеграция технологий в процесс управления проектами позволяет создавать более комфортные условия для тех, кто снимает площади, и повышать операционную эффективность. Очевидно также, что здания, оснащенные «умными» технологиями и сервисами, более интересны для большинства арендаторов и позволяют владельцам экономить на эксплуатационных расходах.

С учетом роста онлайн-торговли и изменения привычек потребителей логистические объекты недвижимости продолжают набирать популярность. По прогнозам аналитиков, в 2026 году потребность в таких помещениях будет только увеличиваться. При этом логистические хабы и склады, расположенные вблизи крупных городов и транспортных узлов, становятся ключевыми для обеспечения быстрой доставки товаров. Это открывает новые возможности для инвесторов и девелоперов в сфере коммерческой недвижимости.

Традиционно стабильным остается и сектор промышленных объектов. Спрос на помещения, подходящие для создания небольших предприятий, сегодня достаточно высок. Популярность коворкингов и гибких офисов также продолжает расти — ожидается, что в перспективе этот тренд будет набирать темпы. Многие компании сегодня осознают, что для привлечения перспективных специалистов и повышения удовлетворенности сотрудников важна возможность выбора рабочего пространства. Гибкие офисы позволяют компаниям адаптироваться к изменяющимся условиям, снижать затраты на аренду и сохранять возможность быстрого масштабирования. Инвесторы же начинают активнее рассматривать вложения в такие объекты, понимая их потенциал на рынке.

Фёдор Мищевич, сооснователь Mishchevich Group:

- Ситуация на рынке коммерческой недвижимости в России в 2025–2026 годах скорее спокойная, чем бурная. Рынок адаптировался: сделок стало меньше, решения принимают дольше, зато спрос стал более понятным и рациональным. Чаще выбирают объекты, которые можно быстро запустить в работу — без дорогого ремонта и сюрпризов по инженерии.

Отдельный фактор последних месяцев — рост издержек и налоговой нагрузки для бизнеса. Часть микро- и малого бизнеса сократила деятельность или закрылась, поэтому на рынок вышло больше предложений, особенно в сегменте street retail и небольших офисов. Это усилило конкуренцию между собственниками и сделало арендатора более «разборчивым». На практике чаще срабатывают гибкие условия: адекватная ставка, понятные каникулы на ремонт, прозрачные платежи и готовность обсуждать срок договора. Чтобы привлечь внимание к объекту, сегодня важно не «красиво описать», а снять основные страхи арендатора или покупателя.

Работают простые вещи: честные фото и планировка, понятная ставка и состав платежей, нормальная коммуникация, готовность показать документы. Плюс базовые характеристики объекта — инженерия, вентиляция/мощности, отдельный вход (если нужен), парковка, подъезд, логистика. Чем меньше неизвестных, тем быстрее переговоры. Требования сильно зависят от формата. В стрит-ритейле решают трафик, витрина, вывеска, видимость, удобный вход и понятная доставка. В офисах важнее комфорт для команды: транспортная доступность, планировки, инженерия, парковка, адекватные условия по эксплуатации. В складах и light industrial в приоритете — подъезд грузового транспорта, высота/ворота, удобство погрузки, безопасность, реальные возможности по коммуникациям. Выбор места всегда привязан к масштабу бизнеса. Малому важны поток и цена, среднему — баланс стоимости, логистики и удобства для сотрудников, крупному — перспективы локации и инфраструктура на 2–3 года вперед. Самая частая ошибка — это брать «красивое помещение» без расчета трафика, доставки, парковки и реальных расходов.

По документам и оформлению в коммерческой недвижимости важнее всего заранее проверить вещи, которые чаще всего срывают сделки или превращаются в расходы:

- ЕГРН — собственник, объект (помещение/здание/доля), площадь, назначение, обременения (ипотека, арест, сервитут, действующая аренда).

- Полномочия подписанта — доверенность, право подписи у юрлица, отсутствие ограничений на сделку.

- Техплан/БТИ и факт — совпадает ли планировка с документами, нет ли незаконной перепланировки.

- Назначение и ограничения использования — можно ли вести нужный вид деятельности, нет ли запретов по режиму работы, шуму, разгрузке, вывеске.

- Коммуникации и мощности — электричество (кВт), вода, вентиляция, отопление, счетчики, договоры, отсутствие долгов.

Если объект отдельно стоящий — земля: право на участок, ВРИ, ограничения и охранные зоны. Если это аренда, в договоре отдельно фиксируются: ставка и индексация, состав платежей, ремонт и каникулы, депозит, условия досрочного расторжения, субаренда. Чаще всего проблемы возникают именно из-за этих пунктов, а не из-за цены.

Ульяновский Росреестр напоминает об изменениях в государственном кадастровом учете

С 1 февраля 2026 года Росреестром введены новые требования к оформлению технической документации при оформлении недвижимого имущества.

В региональном Минэкономразвития подвели итоги работы за прошлый год

16 февраля в Ульяновске состоялось расширенное заседание коллегии областного Министерства экономического развития.