Как эскроу меняет рынок ИЖС

Почему понадобилась защита

Федеральный закон № 186-ФЗ вступил в силу 1 марта 2025 года. До этого заказчик нередко перечислял значительную часть стоимости строительства непосредственно подрядчику и фактически принимал на себя риск незавершенной стройки.

Теперь при расчетах через эскроу деньги хранятся в уполномоченном банке. Подрядчик получает их после того, как дом построен и заказчик зарегистрировал право собственности. Если обязательства не выполнены, средства возвращаются гражданину. Сумма на эскроу застрахована в пределах 10 млн рублей.

Механизм не стал обязательным для каждого частного строительства. Но при «Семейной ипотеке» на строительство дома с привлечением подрядчика расчеты через эскроу обязательны. С 1 марта 2025 года через такую схему можно направлять на строительство и средства материнского капитала.

Что меняется для подрядчика

Для строительной компании новая система означает, что пользоваться деньгами заказчика во время строительства нельзя. Работы приходится финансировать за счет собственных средств или банковского кредита, а оплату получать после завершения объекта.

Одновременно рынок становится прозрачнее. Подрядчики, работающие по новой модели, должны раскрывать сведения в Единой информационной системе жилищного строительства: информацию о компании, проектах домов, предполагаемых сроках и стоимости строительства, а также о банке, где открыт эскроу.

Для заказчика это дополнительная возможность проверить компанию до подписания договора. Однако эскроу не отменяет необходимости внимательно изучать смету, сроки и характеристики будущего дома.

Риски ИЖС никуда не исчезли

Банк России отмечает, что качество ипотечных кредитов на ИЖС остается заметно хуже, чем кредитов на квартиры. На 1 апреля 2026 года доля задолженности с просрочкой более 90 дней в сегменте ИЖС составляла около 4,6%, тогда как по кредитам на жилье в многоквартирных домах – 0,9%. Регулятор среди причин называет в том числе случаи неисполнения обязательств подрядчиками.

Поэтому эскроу – не просто новый способ оплаты, а попытка сделать рынок частного строительства более формализованным: с понятным договором, раскрытием информации и банковским контролем движения денег.

Что происходит в Ульяновской области

ИЖС для региона остается важнейшей частью жилищного строительства. По данным Ульяновскстата, в 2025 году в области ввели 628,8 тыс. кв. м жилья, из них 390,7 тыс. кв. м пришлось на индивидуальные дома – более 60% общего объема.

В январе–августе 2026 года в регионе ввели 159,5 тыс. кв. м индивидуального жилья. Это на 16,2% меньше, чем за тот же период прошлого года.

Сам рынок при этом постепенно меняется. Строительство дома с привлечением подрядчика все больше напоминает покупку квартиры у застройщика: появляется финансовый посредник в виде банка, обязательное раскрытие информации и защита средств заказчика.

Для будущего владельца дома главный результат реформы прост: деньги теперь можно отделить от стройки до момента, когда результат действительно появился. Но эскроу защищает прежде всего от риска потерять оплату из-за незавершенного объекта – оно не гарантирует, что выбранный проект окажется удачным, смета не изменится, а качество работ устроит заказчика.