Рынок жилья в январе

Наталья Ярсина - сертифицированный аналитик рынка недвижимости, «Центр недвижимости»

Вторичный рынок
Итоги января текущего года свидетельствуют о сохранении прошлогодней тенденции роста цен, причем темпы роста снизились незначительно. За январь 2005 года цена предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке повысилась на 3,7%. В ноябре, наиболее активном месяце прошлого года, соответствующий прирост составил 3,9%.
Отличительной особенностью января стало то, что цены на жилье перешли на качественно новый уровень. Средняя по городу цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке преодолела отметку в 11,0 тыс. руб. и составила 11,3 тыс. руб. за 1 кв. м.
Динамика изменения цены предложения 1 кв. м с IV квартала 2004 года по январь текущего года показана на графике (рис.1).

Из графика видно, что ценовая кривая на протяжении последних нескольких месяцев упорно двигалась вверх. С одной стороны, рост цен в новом году можно объяснить инерционной сущностью рынка недвижимости. С другой стороны, очевидно, что ценовая кривая двигалась вверх под комплексным влиянием ряда факторов. К некоторым, наиболее крупным из них, можно отнести: внутриполитический, связанный с ожиданием от новой региональной власти активной рыночной политики, и макроэкономический, направленный на стимулирование платежеспособного спроса населения. Является ли установившийся в начале нового, 2005, года уровень цен экономически обоснованным — покажут следующие месяцы. В январе по отношению к декабрю 2004 года объем совершаемых операций с жильем заметно снизился. Но январь не отличался традиционным затишьем, характерным для данного периода. По данным ЗАО «Центр Недвижимости», объем сделок в январе 2005 года превысил соответствующий показатель декабря 2004 года почти на 30%. По информации объединенной городской риэлтерской базы данных, в январе поступление новых предложений на рынок было незначительным.
Несмотря на продолжительные зимние каникулы, в новом году участники рынка в лице потенциальных покупателей и продавцов недвижимости активно приступили к решению своих жилищных вопросов. Неожиданным для многих из них стало повышение с 1 января 2005 года госпошлины практически за любые регистрационные действия с недвижимостью, осуществляемые Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области (бывшим Департаментом), а также увеличение госпошлины за все нотариальные действия с недвижимым имуществом. Кроме того, произошли структурные изменения в организационной системе Федерального регистрационного органа. Внутренние служебные перестановки только затруднили регистрацию сделок с жильем, создав многочисленные людские очереди. В результате произошедших изменений как для физических, так и для юридических лиц увеличилась стоимость оформления сделок и осложнилась процедура совершения операций с недвижимостью.

Спрос и предложение
Вянваре 2005 года из поступивших в ЗАО «Центр недвижимости» заявок на покупку квартир было зарегистрировано и обработано более 100 вариантов. Результаты обработки данных приведены на диаграмме (рис.2).

Данная диаграмма дает обобщенное представление о предпочтениях покупателей жилищного рынка. Соотношение потребительских сегментов, на которые был разделен совокупный покупательский спрос в январе этого года, в целом соответствует структуре распределения покупательского спроса за прошлый год. Структура предложения, полученная по информации городской риэлтерской базы данных, показана на диаграмме (рис.3). Из диаграммы видно, что основной объем предлагаемых на продажу квартир приходится на 3-комнатные. При этом потенциальная потребность в них составляет только 30% их предложения. Несколько иная ситуация складывается с 2-комнатными квартирами, потребность в которых превышает их предложение на 8%. Наиболее сильный дисбаланс наблюдается между спросом и предложением на однокомнатные квартиры: потребность в однокомнатных квартирах превышает имеющееся предложение практически в два раза.


Первичный рынок
За январь цена предложения 1 кв. м квартир-новостроек повысилась в среднем на 2,7% и составила 11,6 тыс. руб. В отличие от вторичного рынка, цены на первичном рынке росли медленнее.
В объединенной риэлтерской базе данных объем предложения первичного рынка в январе 2005 года по отношению к декабрю 2004 года снизился почти на 10%. Доля первичного рынка в общем объеме рыночного предложения в начале 2005 года составляла около 9%.
Динамика изменения цены предложения 1 кв. м на первичном рынке показана на графике (рис.4).
В настоящее время основным застройщиком новых панельных и крупноблочных домов в Ульяновске является завод крупнопанельного домостроения (КПД-2). Строительство кирпичных домов улучшенной планировки и малоэтажных домов «клубного» типа ведется, как правило, более мелкими строительными организациями. Интересно отметить, что в целом по городу кирпичных домов строится больше, чем панельных. С чем это связано? В последнее время покупательский спрос на строящееся жилье все больше смещается в сторону квартир улучшенных планировок. В отличие от панельных, кирпичные дома имеют более широкие планировочные возможности и лучшие экс-плуатационные характеристики. В результате, число строящихся кирпичных домов в городе растет.
В центральной части Ленинского района города новостройки находятся на разных стадиях строительства и представлены, в основном, элитными кирпичными многоэтажками. Центр и ближний Север, как наиболее перспективные районы с точки зрения строительства малоэтажных домов «клубного» типа, начинают интенсивно застраиваться этими объектами, но их предложение на первичном рынке пока ограничено. В северной части Ленинского района возводится несколько типовых панельных многоэтажек, сдача в эксплуатацию которых намечена на текущий год. В Киндяковке и дальнем Засвияжье строится примерно одинаковое количество панельных и кирпичных многоэтажек, которые, в большинстве своем, близки к завершающей стадии строительства. Большой удельный вес среди новостроек занимают дома с квартирами улучшенных планировок.
Цена предложения 1 кв. м первичного жилья, как правило, напрямую зависит от стадии строительства дома. Цена квартир в домах, сданных в эксплуатацию или находящихся на завершающей стадии строительства, в среднем на 20% выше, чем в тех, которые только начали возводить. Факты показывают, что инвестиции в новостройки являются выгодным вложением средств. При этом доля инвестиционных покупок на первичном рынке очень низкая. Причина этого — не столько высокая стоимость 1 кв. м строящегося жилья, сколько недоверие населения к строительным организациям из-за несоблюдения последними графиков строительства.

Обзор подготовлен по данным фирм, входящих в Региональную риэлторскую сеть (РРС).