Рынок жилья: итоги и прогнозы

Для рынка жилья Ульяновска в 2005 году был характерен устойчивый рост цен на все типы квартир. В среднем жилье подорожало на 24,8%. В долларовом эквиваленте цена 1 кв. м выросла с 393$ до 473$, или на 20,4%.

Почему цены растут
Среди многочисленных причин роста цен на жилье в Ульяновске условно выделим две группы факторов — положительные и отрицательные. Положительные
1. Общий экономический рост в стране, обусловленный:
финансовой стабилизацией: на протяжении последних нескольких лет складывается благоприятная обстановка с ценами на экспортное сырье, в результате курс доллара к рублю за 2005 год повысился всего на 3,7%, курс евро снизился к рублю на 9,6%;
укреплением политической власти;
социальной стабилизацией, выражающейся в повышении денежных доходов населения (по данным Облстата, реальные располагаемые денежные доходы ульяновцев с ноября 2004 по ноябрь 2005 года выросли на 8,5%).
2. Развитие ипотеки и появление новых форм жилищного кредитования, что, в свою очередь, стимулирует платежеспособный спрос горожан.
Отрицательные
1. Инфляция на потребительском рынке, которая (по данным Ульяновскстата) за период с ноября 2004 по ноябрь 2005 года составила по Ульяновской области 10,8%.
2. Увеличение себестоимости жилищного строительства, как за счет роста цен на строительные материалы, так и за счет политики крупных застройщиков города, направленной на повышение и удержание высокого уровня цен на вновь строящееся жилье.
3. Низкие темпы ввода в эксплуатацию нового жилья в нашем регионе.
По оценкам экспертов ЗАО «Центр недвижимости», в течение года покупательский спрос на жилье в целом был умеренным. Высокой деловой активности на жилищном рынке не наблюдалось даже в традиционно оживленные сезонные периоды. Для активизации покупательской способности на жилищном рынке явно не хватало покупателей с «чистыми» (наличными) деньгами, так как основная масса потребителей на рынке была продавцами собственного жилья.
Основная причина слабой покупательской активности в нашем городе состоит в низком уровне доходов горожан. Ульяновская область занимает 68 место по уровню средней заработной платы по России, а темпы роста цен на жилье у нас сопоставимы с крупными российскими городами, которые значительно опережают Ульяновск по темпам экономического развития. В результате можно утверждать, что рост цен на ульяновском рынке жилья в большей степени обусловлен действием так называемых отрицательных факторов — инфляцией, ростом себестоимости строительства, низкими темпами ввода нового жилья.
Нужно отметить, что в 2005 году ипотека стала, наконец, реальностью и для нашего региона. Выдача ипотечных кредитов постепенно начала входить в практику коммерческих банков и других кредитных организаций Ульяновска. В условиях, когда темп роста цен на жилье значительно опережает рост доходов горожан, ипотека и другие формы жилищного кредитования стали для многих единственным вариантом решения жилищных проблем.
В 2005 году, наряду с размещением денег на «металлических» счетах и вложением их в ценные бумаги, недвижимость была еще одним (последним) источником, который обеспечивал реальную доходность, превышающую инфляцию. Учитывая, что средняя процентная ставка по долгосрочным депозитам в банках города составляет около 9,5%, индекс доходности жилья (показывающий целесообразность вложения средств в жилую недвижимость) равен 3,2.

Вторичный рынок
Если за 2004 год жилье в Ульяновске в среднем подорожало на 22,5%, то в 2005 году — на 24,8%. Среднемесячный прирост цены предложения 1 кв. м соответствовал 1,7-2%. Динамика прироста цены предложения 1 кв. м на вторичном рынке показана на графике (Рис.1).

Ценовая динамика показывает, что в целом развитие вторичного рынка жилья в Ульяновске в 2005 году было стабильным. Тенденция ценового роста была устойчивой и сохранялась на протяжении всего года.
В декабре 2005 года из поступивших в ЗАО «Центр недвижимости» заявок на покупку квартир было зарегистрировано и обработано более 200 вариантов. Результаты обработки данных приведены на диаграмме.
Спрос на однокомнатные квартиры в течение всего 2005 года был максимальным. В разные периоды он превышал имеющееся на рынке предложение однокомнатных квартир примерно на 50-55%. Наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры новой серии в Дальнем Засвияжье и Новом городе. Минимальный спрос отмечался на любые типы квартир на Нижней Террасе, а также на четырехкомнатные «хрущевки» во всех районах города. Численность горожан, приобретавших элитное жилье, была незначительной. Причем большая часть покупателей дорогостоящих квартир, как правило, приобретали их путем продажи собственного жилья и привлечения заемных средств.
Структура предложения, полученная по информации городской риэлторской базы данных, показана на диаграмме.

Если в первом квартале в структуре предложения преобладали трехкомнатные квартиры, то во втором-третьем квартале наибольшую долю рынка занимали двухкомнатные квартиры разных типовых категорий. В четвертом квартале основной удельный вес в общем объеме предлагаемых на продажу квартир приходился уже на однокомнатные.
По информации городской риэлторской базы данных, в 2005 году на рынке устойчиво преобладали 3- и 1-комнатные квартиры новых серий в Заволж-ском (Новый город) и Засвияжском (Дальнее Засвияжье) районах города.
Cогласно прогнозным оценкам, в 2006 году недвижимость продолжит расти в цене. По нашему прогнозу, ценовая ситуация в I квартале 2006 года может развиваться по одному из трех сценариев.
Пессимистический вариант: принимая во внимание традиционный сезонный спад на рынке, характерный для января-февраля, за I квартал 2006 года цены на жилье могут вырасти только на 3%. При таком условии на конец марта цена предложения на вторичном рынке может составить 14,0 тыс. руб. за 1 кв. м.
Оптимистический: если стремительное развитие жилищного кредитования будет обеспечивать высокие темпы прироста платежеспособного спроса, можно прогнозировать большее оживление рынка в январе-марте, что отразится на повышении цен предложения. По этому сценарию, к концу марта средняя цена предложения может повыситься до 14,4 тыс. руб. за 1 кв. м.
Наиболее вероятный: по нашим оценкам, цена предложения 1 кв. м квартир к концу I квартала 2006 года может подняться до 14,2 тыс. руб. К основным факторам, которые будут определять поведение цен на рынке жилья в 2006 году, можно отнести следующие.
Во-первых, рост доходов населения. Учитывая тенденцию к стабилизации экономики страны в целом, это наиболее вероятный фактор повышения цен.
Во-вторых, развитие ипотечного кредитования и, соответственно, повышение спроса на жилье. Это реальный фактор роста цен, и его влияние на уровень цен с каждым годом будет возрастать.
В-третьих, развитие жилищного строительства, означающее увеличение предложения жилья. Это реальный фактор снижения цен, но его влияние в 2006 году не может быть значительным, так как даже при резком увеличении темпов жилищного строительства в регионе предложение квартир в новостройках сразу не возрастет, а будет увеличиваться постепенно.
Таким образом, основными определяющими факторами роста цен в 2006 году будут: инфляция (8,5% заложено в Госбюджет на 2006 год), повышение доходов населения, а также ограниченное предложение в Ульяновске строящегося жилья.

Первичный рынок
В течение 2005 года средняя по городу цена предложения квартир-новостроек повысилась с 11,3 тыс. руб. до 14,2 тыс. руб. за 1 кв. м, или на 25,7%. В 2004 году новостройки подорожали в среднем на 19%. Динамика изменения средней цены предложения 1 кв. м на первичном рынке показана на графике (Рис. 2).

Рост цен на первичном рынке был несколько выше, чем на вторичном, на протяжении всего 2005 года. Это объясняется тем, что большую часть предложения первичного рынка занимают дорогостоящие объекты улучшенной планировки, расположенные в центральной части города, что повышает средний по городу уровень цен новостроек.
В 2006 году наиболее вероятно продолжение тенденции роста цен на первичном рынке и усиление ценового разрыва между рынками. Это также подтверждает тот факт, что ценность нового жилья с каждым годом возрастает, а объем предложения квартир-новостроек (даже с учетом увеличения темпов жилищного строительства в регионе) растет медленно.
Основной объем нового жилья в 2005 году возводился в Ленинском (Центр, Север) и Засвияжском (Дальнее Засвияжье) районах города. На протяжении года предложение первичного рынка было представлено в основном квартирами улучшенной планировки, которые отличаются от типовых квартир 75 и 90 серий большей площадью, нестандартной планировкой, а в отдельных случаях — наличием автономного отопления в доме. В 2005 году наблюдалось явное несоответствие между структурой спроса и предложением квартир-новостроек. Доступного строящегося жилья (квартир типовых серий) в Ульяновске крайне не хватает, а квартиры улучшенной планировки доступны только небольшой части горожан. В результате численность покупателей квартир-новостроек незначительна. Доля первичного рынка в общем объеме предложения жилищного рынка в течение 2005 года колебалась в пределах 10-12%.
По данным Ульяновскстата, ввод в действие новых жилых домов в Ульяновской области за период с января по ноябрь 2005 года увеличился к соответствующему периоду 2004 года в 1,5 раза. При этом в абсолютном выражении было введено только 177,7 тыс. кв. м жилья. По прогнозам, в 2006 году на территории области должно быть сдано в эксплуатацию порядка 500 тыс. кв. м жилья. Эта цифра была озвучена в ходе объезда губернатором Сергеем Морозовым строящихся объектов Ульяновска в мае 2005 года. Будем считать это оптимистическим прогнозом развития жилищного строительства в области. Но, принимая во внимание то, что в 2005 году было введено почти на 30% кв. м жилья меньше, чем прогнозировалось, пессимистическим вариантом развития назовем объем построенного жилья в 2006 году на уровне 350 тыс. кв. м.
Вероятнее всего, темпы жилищного строительства в нашей области пока по-прежнему будут отставать от темпов строительства жилья в соседних поволж-ских регионах.

Наталья Ярсина сертифицированный аналитик рынка недвижимости ЗАО «Центр недвижимости»