31.07.2017

Кому по карману
«доступное жилье»?

Еще не пришло то время, когда в сознании общественности покупка квартиры в Ульяновской области воспринималась бы как эффективная инвестиция. Пока это всего лишь способ обеспечить себя и свою семью пресловутыми квадратными метрами.

Фото: belnovosti.by

Стройка регионального масштаба

Финансовый кризис и связанные с ним санкции не могли не сказаться на рынке жилой недвижимости. Почти во всех регионах России цены на нее снизились. Но пик кризиса миновал, и эксперты заговорили о грядущем восстановлении рынка жилья. Опыт 2008-2009 годов подтверждает, что цены на недвижимость очень быстро восстанавливаются, а затем и превышают докризисные уровни.

В топ-100 городов России по стоимости жилья, составленном Domofond.ru в начале 2017 года, Ульяновск занял 71-е место. По данным портала, за прошлый год цена на квадратный метр в городе уменьшилась на 1,5 тыс. рублей. В Ульяновске идет комплексное освоение территорий 11-ти крупных жилых микрорайонов. Застройщики – десять компаний: ИСК «Запад», ГК «КПД-1», ГК «КПД-2», ООО «ДСК», ООО «Керамзит», ООО «Премьера», ООО «Инвестспецстрой», ООО «Новая Жизнь Недвижимость», ООО «Спецмашстрой», ООО «УльяновскЦентрГазСтрой».

Так, в Заволжском районе вблизи Волги возводят сразу три микрорайона – «ГринПарк» с четырехэтажными домами, «Центральный» и «Прибрежный» с многоэтажками. На Верхней Террасе строится «девятиэтажный» микрорайон «Нахимовка». Активно застраивается и территория между Верхней Террасой и Новым городом: рядом с недавно построенным «8 кварталом», состоящим из ярких трехэтажек, инвестиционно-строительная компания «Запад» запустила еще один проект – «Волжские кварталы».

В Дальнем Засвияжье строятся крупные микрорайоны «Новая Жизнь» и «Юго-Западный» (кто застройщики, понятно по названиям). В Ленинском районе продолжается застройка в микрорайонах «Репино», «Искра» и «Север-1». Две компании развернули комплексную застройку в Димитровграде. ООО «Спецстрой» возводит в Первомайском районе жилой комплекс «Порт», а ИСК «Запад» – микрорайон «Академгородок» на западе муниципалитета.

Если добавить к этому небольшие жилые комплексы, которые в большом количестве строятся в разных муниципалитетах региона, карта застроек получается весьма насыщенная. Но официальная статистика фиксирует снижение темпов ввода жилья в Ульяновской области. По данным Росстата, в январе-мае в регионе сдано 237,7 тыс. кв. метров, что на 14,6% меньше показателя годичной давности. Впрочем, в Министерстве промышленности, строительства, ЖКК и транспорта Ульяновской области на этот счет спокойны.

– В настоящее время есть незначительное отставание от ранее запланированных темпов, но это отставание в пределах допустимого, и есть тенденция к его сокращению, – говорит министр Дмитрий Вавилин. – Согласно нашим наблюдениям, основной ввод жилья в регионе приходится на третий и четвертый кварталы, таким образом, уже в третьем квартале мы выйдем на плановые значения.

Игроков рынка также становится меньше – 71 застройщик в июле 2017 года против 76 в декабре 2016-го. Комментарий министра:

– Это связанно с тем, что в конце 2016 года некоторые компании завершили строительство своих домов, а к новым объектам еще не приступили и договоры долевого участия не заключали. Также это обусловлено вступлением в силу изменений 214-ФЗ о долевом строительстве с ужесточением условий для застройщика, привлекающего средства участников долевого строительства.

Инвесторов на рынке мало

Как отмечает исполнительный директор ООО «Центр недвижимости» Елена Гамова, спрос на строящееся жилье в Ульяновской области сокращается.

– Большая часть покупателей на рынке жилой недвижимости сегодня рассматривают покупку квартир исключительно для собственного проживания. А значит основные требования к приобретаемой квартире – дешевая цена и возможность быстрого заселения. На вторичном рынке жилья уровень цен на определенные типы объектов уже снизился до психологически низкой отметки. Поэтому вектор покупательской активности частично сместился с первичного рынка жилья на вторичный, – говорит эксперт.

– В начале 2017 года рынок недвижимости продемонстрировал небольшое оживление: покупатели, испуганные слухами о прекращении действия программ госсубсидирования ипотеки, которые распространялись на фоне общего падения цен на жилье, повысили активность, считая недвижимость способом разумного вложения накопленных денег, – рассказывает руководитель ПСК «Сити-Строй» Гурбан Салманов. – Но тенденция к сокращению уровня доходов жителей страны в целом и Ульяновской области в частности в итоге привела к преломлению позитивных трендов. Рынок снова «встал».

Число сделок на рынке первичной недвижимости резко сократилось. В первом квартале 2017 года Управление Росреестра по Ульяновской области зарегистрировало 885 договоров участия в долевом строительстве, тогда как в первом квартале 2016-го – 1526.

– Меньше ощутил кризис сегмент, представленный квартирами эконом-класса. Причем популярны малогабаритные площади в виде студий до 20 кв. метров. Квартиры с большим числом комнат также невелики: примерные выкладки показывают, что россияне покупают маленькие двухкомнатные квартиры в 33-35 квадратных метров и «трешки» в 45-48 «квадратов». Но спрос должен поддерживаться и ростом реальных доходов хотя бы на 6,5-7,5% в год при падении инфляции до 4,5-5,5%, и адекватными ставками по ипотеке. В этом случае люди почувствуют себя увереннее для приобретения недвижимости в кредит, – считает Гурбан Салманов.

Усилия застройщиков направлены на то, чтобы сделать покупку квартиры в новостройке максимально доступной для широкого круга покупателей. Строительные компании активно запускают акции и прорабатывают возможность покупки квартиры с отделкой, банки снижают ипотечные ставки и открывают совместные программы с застройщиками. Результатом всех этих усилий, в основном, является поддержание рынка на плаву, считают в компании «Центр недвижимости».

Быстрее и дешевле

Еще одна особенность спроса на рынке первичного жилья в Ульяновской области – перекос в сторону самых дешевых предложений.

– Оценивается лишь абсолютная цена. Сегодня самая желанная для покупателя квартира в новостройке – та, что стоит 700-800 тыс. рублей и будет построена в самое ближайшее время (не позже, чем через три-четыре месяца после покупки), – рассказывает Елена Гамова. – Также важно, чтобы новостройка была аккредитована в банке, так как доля ипотечных покупателей неуклонно растет и достигает сегодня уже 60%, а то и более. Причем интересно, что при перерасчете на цену за один квадратный метр малогабаритное жилье бывает обычно дороже, чем полноценные качественные квартиры, однако, покупатели вынуждены не обращать на это внимание, так как располагают ограниченной суммой.

Власти страны и регионов стараются поддержать рынок жилищными программами. В Ульяновской области сегодня реализуются две такие программы – «Жилье для российской семьи» (федеральная) и «Губернаторская ипотека» (региональная).

Психологически комфортная стоимость жилья для среднестатистического ульяновца – 800 тыс. рублей. За эту цену по госпрограмме можно купить малогабаритку в 22 кв. метра

По условиям первой, можно приобрести квартиры с отделкой по цене, не превышающей 35 тыс. рублей за 1 кв. метр. По условиям второй программы, бюджетники могут получить единовременную выплату от правительства Ульяновской области на погашение части первоначального взноса по ипотечному кредиту в размере 100 тыс. рублей (эту сумму скоро могут увеличить, сообщил «ДО» министр Дмитрий Вавилин). Кроме того, застройщики частично погашают ставку по «губернаторской» ипотеке в первые три года кредита.

Вот что рассказал «ДО» генеральный директор ГК «Магазин Новостроек» Владислав Перфильев:

– На самом деле, ценовая политика нашей компании формируется не нами, а нашими потребителями. Это зависит от многих факторов. Например, квартиры на Верхней Террасе значительно отличаются от квартир в Центре в «Воробьевых Горах». И отличие – не только в цене, но и в самой концепции. Мы разделяем свои объекты на смарт-жилье и премиум. Квартиры в категории смарт у нас стоят от 30 до 45 тысяч рублей за квадратный метр (в зависимости от локации), в сегменте премиум – от 45 до 60 тысяч рублей за квадратный метр. Со времени начала кризиса в 2014 году наша компания показывает стабильный рост. Да, мы знали, что платежеспособность населения будет уменьшаться стабильно и долго, и мы оперативно на это отреагировали и подстроились под новые реалии рынка, что позволило нам не просто остаться «на плаву», но и показать высокий рост во всех аспектах, в том числе и продажах.

О росте продаж говорят и в группе компаний «КПД-2».

– Строительство жилых комплексов компания «КПД-2», как и раньше, ведет ударными темпами. Продажи квартир не уменьшились, наоборот. Вероятно, сказывается тот факт, что люди больше не хотят переплачивать за съемное жилье, которое никогда не станет своим, и все чаще решаются на покупку квартиры в ипотеку по привлекательным условиям, – говорит заместитель генерального директора группы компаний «КПД-2» Валерий Вишняков.

Стоимость одного квадратного метра в проектах компании «КПД-2» варьируется от 25 до 70 тыс. рублей.

– В первую очередь, мы отталкиваемся от себестоимости строительства жилья и реального спроса на рынке недвижимости, – поясняет Валерий Вишняков. – Со своей основной целевой аудиторией мы определились уже давно – наши квартиры рассчитаны для всех ульяновцев: от эконом-класса до людей с доходом выше среднего.

В квартирах жилого комплекса «Порт», который возводит в Димитровграде компания «Спецстрой», квадратный метр стоит от 37,5 тыс. рублей.

– Формируя ценовое предложение, мы опираемся а качество построенных нами домов, – рассказывает Николай Кормаков, генеральный директор ГК МРСК «БАЗИС» (куда входит «Спецстрой»). – Квартиры эконом класса заполонили рынок, при этом качество домов оставляет желать лучшего. Дома возводятся по старым типовым проектам, уже не соответствующим сегодняшним реалиям. В ЖК «Порт» мы используем передовые технологии, которые не только снижают себестоимость строительства, но и позволяют жить в новых современных домах комфорт-класса с высокой энергоэфективностью.

Из кризиса – в стагнацию

Социальные факторы (прежде всего падение доходов населения) усилили позиции «вторички» на рынке жилья: покупателям нужны квартиры для себя и как можно быстрее. В ход активно идут маткапитал, «военная ипотека» и пр. По словам Елены Гамовой, фактический уровень цен на вторичном рынке Ульяновска вернулся к уровню четырехлетней давности – октябрю 2012 года, и пока продолжает снижаться, но небольшими темпами. Причина – в падении реального платежеспособного спроса.

Рынок старается подстраиваться под новые реалии. Условия ипотечного кредитования смягчаются: за четыре первых месяца года средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам снизилась с 12,5 до 11,7%. И, кажется, это принесло свои плоды. Средний размер этих кредитов вырос с 1,24 млн рублей в январе – апреле 2016 года до 1,34 млн рублей в январе – апреле 2017-го.

Но количество жилищных кредитов за этот период в Ульяновской области уменьшилось, причем значительно – на 12%. Как рассказали «ДО» в «Центре недвижимости», сейчас этот показатель находится на уровне докризисного 2013 года.

– Предпосылок для активного роста цен на рынке недвижимости Ульяновска на вторичном рынке недвижимости не наблюдается. Скорее всего, в следующем квартале мы увидим продолжающуюся стагнацию цен с небольшими колебаниями в ту или другую сторону, – считает Елена Гамова.

Явных изменений не ожидается и на первичном рынке жилья. По мнению Владислава Перфильева, стоимость квартир в новостройках находится в стагнации и будет оставаться в этом состоянии еще долго: поводов для роста цен нет, как и факторов, которые бы привели к дальнейшему падению.

– Высокая цена на современные материалы, а также большие расходы на строительные, проектные и изыскательские работы, расходы, связанные с мероприятиями по контролю качества материалов и работ, по обеспечению безопасности строительства вряд ли дадут основания ожидать снижения стоимости жилья. Это может случиться только в двух случаях: застройщик осознано идет на убытки, продавая жилье ниже себестоимости, либо за счет снижения расходов на материалы. Снижая этим самым качество жилья, он ставит под угрозу безопасность будущих жильцов. Компания «КПД-2» эти решения не приемлет, – заявляет Валерий Вишняков.