Госрегистрация недвижимости.
Проблемы и нюансы

– В соответствии с Федеральным законом от 03.08.2018 №340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 4 августа в России действует новый порядок осуществления строительства и реконструкции жилых домов. Он изменил правила кадастрового учета и регистрации прав на вновь построенные жилые дома.

Вводится новое понятие объекта индивидуального жилищного строительства. Всех интересует вопрос, что теперь называется индивидуальным жилым домом; мы привыкли к прежнему понятию: что он предназначен для проживания одной семьи. Сейчас объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем 3, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Под видом индивидуальных жилых домов ранее возводились дома, которые впоследствии делились на квартиры, что противоречит законодательству, т.к. эти объекты не предназначены для раздела на самостоятельные помещения.

– Такая практика была в Ульяновске: объект строили как ИЖС и продавали долями. В марте 2016 года нам поступили разъяснения из Росреестра с понятиями «индивидуальный жилой дом» и «многоквартирный жилой дом». С тех пор не прошло ни одной сделки по отчуждению ИЖС по долям.

Это проблема не только Ульяновской области, это проблема России. Больше не будет возможности превратить объект ИЖС в клубный дом.

– Законом отменена обязательность разрешения на строительство индивидуального жилого дома. Действует уведомительный порядок: застройщик должен направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве (в Ульяновской области это Агентство государственного имущества и земельных отношений, в Ульяновске – Управление архитектуры и градостроительства города Ульяновска). Необходимы права на земельный участок. Уведомление можно направить по почте, в электронной форме или через МФЦ.

Уполномоченный орган рассматривает уведомление в течение 7 дней, принимает решение о соответствии планируемого строительства установленным параметрам, правилам землепользования и застройки, и отправляет ответное уведомление застройщику, после чего тот может начать строительство. Если по каким-либо причинам уполномоченный орган уведомление не направил, считается, что уведомление есть, и застройщик может приступить к строительству.

Строительство может осуществляться в течение 10 лет – пока действует уведомление. По окончании строительства застройщик обязан направить в уполномоченный орган соответствующее уведомление и технический план, который составляется кадастровым инженером. Также должна быть уплачена государственная пошлина за государственную регистрацию права. Уведомление об окончании строительства рассматривается в течение 7 дней.

Если уже начато строительство объекта индивидуального жилого дома без разрешения, закон предоставляет право направить уведомление о планируемом строительстве с запозданием. Но этим правом можно воспользоваться только до 1 марта 2019 года.

– Есть достаточно кадастровых инженеров, которые игнорируют требования закона. Они думают, что «многоквартирки» можно маскировать под ИЖС. Сейчас закон предусматривает, что ИЖС на блоки не делится. Блокированные дома – это совершенно другая категория с определенными требованиями. И государство постепенно приводит эту систему в порядок.

Если застройщик построил объект в нарушение правил землепользования и застройки и не в соответствии с нормами законодательства, он не сможет осуществить постановку этого объекта на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права. В лучшем случае застройщик будет иметь дело с судебным процессом о признании права на самовольно возведенный индивидуальный жилой дом, а скорее всего – со сносом этого дома.

– В случае выявления поддельных документов или при внесении кадастровым инженером заведомо ложных сведений в межевой и технический план, а также в случае выявления иных нарушений действующего законодательства, Управление Росреестра направляет письмо в прокуратуру. В 2016 году мы направили 14 таких писем, в 2017 году – 15, в 2018 году по состоянию на сегодня – 15, в том числе 2 письма по поддельным документам, представленным на регистрацию.

Информация по кадастровым инженерам передается не только в прокуратуру, но и в СРО. За подобные нарушения привлекают к административной ответственности, и штрафы достаточно серьезные. В этом году 8 кадастровых инженеров распрощались со своими аттестатами.

– С 1 июля 2018 года застройщики должны были открыть специализированные счета. Это сделали далеко не все, и Министерство промышленности, строительства, ЖКК и транспорта Ульяновской области направило в адрес управления уведомление о застройщиках, не соответствующих требованиям законодательства и не имеющих право привлекать денежные средства.

Ряд застройщиков не сдает отчетность в определенные сроки. Решением суда такие компании лишают права вести деятельность по привлечению денежных средств. Об этом министерство также уведомляет управление, в результате управление вынуждено приостанавливать государственную регистрацию ДДУ, заключаемых такими застройщиками.

С 20 октября 2017 года действует компенсационный фонд. Но регулярно встречаются застройщики, у которых нет денег в этом фонде. Если застройщик хочет работать нормально, он должен обеспечить требование закона о публично-правовых компаниях и перечислять средства в компенсационный фонд. Сотрудники Росреестра не должны следить за этим.

Проблема актуальна для людей, приобретающих квартиры. Если риелтор вместе с клиентом идет к застройщику и видит в договоре, что в качестве «страховки» ответственности застройщика предусмотрена уплата в компенсационный фонд, стоит поинтересоваться, есть ли у него там деньги.

Другая важнейшая проблема связана с договорами страхования ответственности застройщика. В Ульяновской области остались всего две страховых компании, осуществляющих деятельность по этому виду гражданской ответственности. На наш взгляд, необходимо законодательно изменить требование закона о публично-правовой компании и перевести дома, строительство которых начато до 20 октября 2017 года, в компенсационный фонд. Если этого не будет, стройки встанут.

Все договоры страхования имеют срок действия, который соответствует сроку ввода дома. Но если последний регулярно переносится, то перезаключение договора страхования может оказаться невозможным потому, что этот страховщик уже не работает по этому виду гражданской ответственности. А если договор страхования не продлен при переносе срока ввода дома, квартира считается незастрахованной. А значит, при страховом случае возмещения не будет.

В регионе идут процессы банкротства застройщиков. По какому пути пойдет судебная практика – будут создаваться ЖСК или в судебном порядке будет происходить замена застройщиков – пока не ясно. Поэтому при заключении сделок на первичном рынке недвижимости мы призываем внимательно изучать договоры долевого участия и самого застройщика.