Экономия на аренде помещений: как выжить региональному бизнесу?

Перед тем как подписать договор аренды, важно провести детальный анализ текущего состояния рынка. В 2024 году в складском секторе наблюдалась нехватка свободных площадей, что приводит к значительному увеличению арендных ставок. Владельцы бизнеса должны следить за изменениями в предложениях и ценах, чтобы выбрать наиболее выгодные варианты.

В крупных городах аренда традиционно дороже, но и в регионах цены могут кусаться. Вот несколько рабочих стратегий:

А) Переезд в менее престижный район. Если бизнес не зависит от проходимости (например, производство или онлайн-услуги), можно сэкономить до 30–50%, выбрав помещение на окраине или в промзоне.

Б) Совместная аренда (коворкинг, колокация). Для небольших компаний выгодно делить пространство с другими предпринимателями. Например, коворкинги для офисных работников или общие склады для интернет-магазинов.

В) Переговоры с арендодателем. В условиях экономической нестабильности многие собственники готовы снизить цену, особенно если арендатор платит исправно. Можно предложить долгосрочный договор в обмен на скидку.

Закон Парето в коммерческой недвижимости

Практика показывает, что 80% клиентов посещают лишь 20% площади торгового зала. Этот принцип особенно актуален для:

- Розничных магазинов

- Общепита

- Сервисных центров

Арендуйте минимально необходимое пространство, фокусируясь на зонах с максимальной проходимостью. Оптимальная формула: «1 кв.м. должен приносить не менее 3 ежемесячных платежей за аренду».

Теория «трех локаций»

Профессор Гарвардской школы бизнеса Майкл Портер выделяет три стратегических варианта:

1. Премиум-локация - высокая проходимость, максимальные ставки (В Ульяновске - центр города (ул. Гончарова, пл. Ленина) - 2500-4000 руб./кв.м)

2. Бюджетная зона - низкий трафик, минимальная стоимость (Железнодорожный р-н, Заволжье - 800-1200 руб./кв.м)

3. Золотая середина - баланс цены и расположения (Север - 1200-1800 руб./кв.м).

Как не переплачивать за складское помещение?

Склад — это часто вторые по величине расходы после офиса. Как оптимизировать затраты?

- Использовать гибкие склады. Некоторые логистические компании предлагают услуги «складского хостела» — аренда только нужного объема, без переплаты за лишние метры.

- Арендовать помещение с минимальными удобствами. Если товар не требует особых условий, подойдет гараж или ангар без отопления.

- Сравнивать предложения. В некоторых регионах цены на склады могут отличаться в 2–3 раза даже в пределах одного города.

Не менее важным шагом является сбор и анализ информации о различных арендодателях. Сравнивая условия аренды, предприниматели должны обращать внимание не только на цену, но и на расположение, доступность транспортной инфраструктуры и другие характеристики помещений.

Переговоры о стоимости аренды могут сыграть решающую роль в получении выгодных условий. Учитывая текущее состояние рынка, можно стремиться к снижению арендной платы или улучшению условий, например, к более длинному сроку аренды за более низкую цену.

Что выгоднее - краткосрочный или долгосрочный договор съема?

Выбор между краткосрочным и долгосрочным договором аренды зависит от конкретных потребностей арендатора и условий рынка.

Краткосрочные договоры обычно заключаются на срок до 11 месяцев, что позволяет арендаторам изменять помещение в короткие сроки в случае изменения потребностей бизнеса. Это особенно актуально для компаний, которые растут или эволюционируют и не уверены в своих будущих потребностях в помещении. Для небольших компаний или стартапов краткосрочные договора могут уменьшить финансовые риски, так как им не нужно привязываться к долгосрочным обязательствам. Если арендатор сталкивается с неугодными условиями или неэффективным управлением помещением, ему проще расторгнуть краткосрочный договор [citation:6].

К недостаткам краткосрочного договора относятся нестабильность и более высокая стоимость аренды.

Долгосрочные контракты (обычно от 3 до 5 лет) могут обеспечить более низкую арендную плату в расчете на месяц, что делает такие контракты более экономически выгодными на протяжении всего срока аренды. Долгосрочные арендаторы имеют большие права на продление договора и снижение рисков перемещения, что создает устойчивость для бизнеса и его планирования. Долгосрочные договоры могут включать условия индексации аренды и настоящие гарантии для арендатора, такие как компенсация при досрочном расторжении или возможность расширения

Основной недостаток – низкая гибкость. Заключая долгосрочный договор, арендатор может быть связан определенными условиями, которые могут не соответствовать его будущим потребностям.

Для стартапов или компаний с переменными потребностями может быть выгоднее краткосрочный вариант, тогда как более устоявшимся компаниям могут подойти долгосрочные сделки для снижения затрат и обеспечения стабильности.

Когда выгодна долгосрочная аренда?

✔ Если помещение идеально подходит под бизнес.
✔ Если арендодатель даёт скидку за длительный срок.
✔ Если в регионе дефицит качественных площадей.

Когда лучше брать краткосрочный договор?

✔ Если бизнес тестирует новое направление.
✔ Если есть риск падения спроса (например, сезонный бизнес).

Важно: В условиях нестабильной экономики многие юристы советуют добавлять в договор пункт о досрочном расторжении без штрафа.

Как выбрать недорогое коммерческое помещение, и при этом не терять в клиентах?

Выбор недорогого коммерческого помещения без потери клиентской базы является важным аспектом ведения бизнеса.

Перед принятием решения важно провести детальный анализ рынка коммерческой недвижимости в регионе. Сравните цены и условия аренды или продажи нескольких объектов. Это поможет вам понять текущее состояние рынка и выбрать наиболее выгодное предложение. Зная свою целевую аудиторию, вы сможете выбрать помещение, которое будет для них максимально удобным. Например, если бизнес ориентирован на местное население, стоит рассмотреть расположение в жилых районах с высоким потоком потенциальных клиентов, а не в центре города, где стоимость аренды значительно выше. Также важно учесть доступность как для клиентов, так и для поставщиков. Помещения, расположенные близко к основным транспортным узлам и с хорошей парковкой, привлекают больше посетителей.

Недорогие коммерческие площади могут располагаться в менее центральных или второстепенных районах. Если в этих местах наблюдается спрос на предлагаемые вами услуги, это может обеспечить вам стабильный поток клиентов, несмотря на более низкий статус местоположения. Проверьте наличие развитой инфраструктуры вокруг выбранного помещения, включая магазины, рестораны, службы доставки и другие заведения. Близость к дополнительным услугам может увеличить привлекательность вашего бизнеса для клиентов.

При выборе недорогого помещения важно тщательно осмотреть состояние здания, проверив качество инженерных коммуникаций и общего состояния. Потребление дополнительных ресурсов на ремонт может привести к увеличению затрат в будущем и уменьшению прибыли.

Для розничной торговли (одежда, продукты, товары повседневного спроса) – лучше оставаться в местах с хорошей проходимостью, но можно рассмотреть:

- Первый этаж жилого дома (аренда на 20–40% дешевле, чем в ТЦ).

- Улицы рядом с крупными транспортными узлами (остановки, станции метро в городах-миллионниках).

- Для услуг (ремонт техники, парикмахерские, студии) – важна не центральность, а удобная парковка и навигация.

- Бизнес-центры «второй линии» (не на главной улице, но в шаговой доступности).

- Отдельные входы в зданиях (например, бывшие советские учреждения с низкой арендной ставкой).

Для онлайн-бизнеса (интернет-магазины, курьерские службы) – можно снять помещение в промзоне, но:

- Обеспечить удобный подъезд для грузовиков.

- Продумать логистику для курьеров.

«Недооцененные» форматы помещений:

- Бывшие госучреждения (отделения связи, библиотеки) – часто сдают за копейки.

- Подвалы и цокольные этажи – подходят для мастерских, хостелов, небольших кафе.

- Модульные здания – если участок свой, можно поставить быстровозводимую конструкцию.

Когда экономия на аренде убивает бизнес

Не всякая дешёвая аренда полезна. От чего стоит бежать:
❌ Помещение без документов (например, «самострой» или неоформленные перепланировки).
❌ Арендодатель-мошенник (проверяйте историю объекта через Росреестр).
❌ Полная изоляция (если рядом нет ни жилых домов, ни офисов, клиентов не будет).

Стоит ли онлайн-бизнесу в регионе тратиться на офисное помещение?

Решение о необходимости офисного помещения для онлайн-бизнеса в регионе зависит от ряда факторов, связанных как с характером бизнеса, так и с его целями. Наличие физического офисного пространства может быть важным для формирования корпоративной культуры и командного духа, а личное взаимодействие сотрудников способствует укреплению отношений и улучшению командной работы.

Когда офис может быть полезен?

Встречи с клиентами и переговоры

Даже в цифровую эпоху личные встречи остаются важными. Если ваш бизнес предполагает обсуждение проектов с заказчиками (например, веб-студия, маркетинговое агентство, юридические или консалтинговые услуги), офис может служить местом для таких встреч, где создаётся более профессиональная атмосфера, чем в кафе или на дистанционной платформе. Это особенно важно для таких сфер, как консалтинг, адвокатские услуги или IT, где доверие и личное общение играют важную роль.

Работа команды и корпоративная культура

Если у вас есть сотрудники, офис помогает:

- Улучшить коммуникацию (особенно при сложных проектах).

- Проводить планерки и мозговые штурмы.

- Создать командный дух.

Альтернатива: Можно арендовать коворкинг на несколько дней в неделю.

Хранение товаров и логистика

Если у вас интернет-магазин с небольшим складом, офисное помещение можно использовать под хранение товаров (например, в промзоне или на окраине города, где аренда дешевле).

Когда можно обойтись без офиса?

- Полностью удалённый бизнес (фриланс, инфопродукты, SaaS).

- Маленькая команда (до 5 человек).

- Нет регулярных встреч с клиентами.

Юридические аспекты аренды

По данным Ульяновской торгово-промышленной палаты, 43% судебных споров связаны с нечеткими формулировками об индексации, отсутствием графика платежей, непрописанными условиями ремонта.

С 1 марта 2025 года произошли изменения в законодательстве, которые обязывают регистрацию всех договоров аренды недвижимого имущества, включая субаренду. Договоры аренды на срок от 12 месяцев для земельных участков и нежилой недвижимости подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Договор считается заключённым только с момента его регистрации.

Процесс регистрации договоров аренды полностью перешёл в цифровой формат. Вся необходимая документация, включая заявления и соглашения о расторжении, подаётся только в электронном виде через портал Госуслуг или личный кабинет на сайте Росреестра. Использование обычных бумажных документов не допускается.

Для успешной регистрации договоров необходима усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) обеих сторон договора. Если физическое лицо действует от имени юридического лица, требуется нотариально заверенная машиночитаемая доверенность.

Договор аренды должен содержать обязательные пункты, такие как описание арендуемого объекта, размер арендной платы, сроки аренды, порядки изменения и расторжения договора, а также ограничения на использование объекта. Арендатор должен тщательно проверять арендодателя, его права и легитимность, чтобы избежать возможных юридических проблем.

С увеличением регистрационных пошлин и стоимости выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) расходы на оформление аренды могут возрасти. Например, стоимость регистрации договора аренды для физических лиц возросла с 2000 до 4000 рублей в 2025 году.

С 1 января 2025 года вступили в силу изменения в налоговом законодательстве, касающиеся владения и аренды недвижимости. Введён прогрессивный налог на доходы физических лиц (НДФЛ) для доходов свыше 2,4 млн рублей, а также повысились ставки налогов на имущество и земельные участки.

---

Денис Зоммер

Член Центрального Совета Независимого профсоюза «Новый Труд», руководитель орготдела

Чтобы не переплачивать за аренду складского помещения, конечно, лучше иметь его в собственности. Но отнюдь не всегда и не у всех имеется такая возможность. Разброс цен за квадратные метры велик и сильно привязан к региону. Цены на аренду нежилых коммерческих помещений за последние полтора года выросли кратно.

Главные моменты - стоимость аренды и условия продления. Если стороны соблюдают договоренности, контракт, как правило, продлевается автоматически, причем арендодатель часто имеет приоритетное право на перезаключение. Соблюсти «золотую середину» при выборе коммерческого помещения, в данном случае, нежилого, и при этом не потерять клиентов, крайне сложно. Ведь во главу угла встает рентабельность предприятия, бизнеса. Безусловно, для любого арендатора важна стоимость. Чем она ниже, тем, соответственно, будущий бизнес будет более рентабельным.

При высокой себестоимости квадратных метров должна быть обеспечена высокая проходимость или эффективное использование площади. Некоторые предприниматели хотят минимизировать расходы, используя жилые помещения для хранения товара и удаленного управления бизнесом. И встает вопрос: насколько это реально? Хватит ли жизненного пространства на даче или квартире, откуда будет вестись удаленное управление процессами и отправляться на склады хранения крупных маркетплейсов товар? Однако такой подход не всегда возможен: соседи могут возражать, а масштабы операций часто требуют специализированных складских или офисно-складских помещений. Многое зависит от того, чем человек торгует, какие обороты и выручка.

При заключении договора потенциальный арендатор помещения обращает внимание на условия, связанные с возможным повышением уровня оплаты. За сколько времени его обязаны уведомить о повышении стоимости? Как часто в течение периода, как правило, 11-месячного, может вырасти стоимость и в связи с чем? Включены ли в арендную плату коммунальные платежи и электричество? Потенциальный арендатор ищет наиболее приемлемые для себя условия. К ним относятся низкая себестоимость аренды за квадратный метр, куда входят коммунальные платежи и электричество. Это важно, чтобы не платить по отдельной шкале и обеспечить себе дополнительную выгоду при аренде нежилого помещения.

Ульяновские предпринимательницы приняли участие в «южном» бизнес-форуме

Вдохновение, развитие, новые горизонты! Под таким девизом прошел в живописном курортном Сочи масштабный предпринимательский слет, организованный "Опорой России".

«Тульский пряник» для ульяновских бизнесменов: укрепление промышленной кооперации

На прошлой неделе делегация ульяновских предпринимателей посетила Тулу с целью расширения промышленного сотрудничества между регионами.

Законы в России, вступающие в силу в апреле 2025 года

С 1 апреля 2025 года в России вступят в силу несколько значительных законов, касающихся социальной сферы, автокредитования, а также новых требований к образовательным учреждениям для детей мигрантов. Эти изменения затронут миллионы россиян.