Цены на жилье: потолок? А вот и нет!

Все побежали, и я побежал

На перегретом рынке недвижимости обнаруживаются первые признаки стабилизации. Весной этого года объемы выдачи кредитов для приобретения новостроек по ипотеке с господдержкой начали снижаться, меньше стало заемщиков и на вторичном рынке: кто имел возможность приобрести квартиру в ипотеку, уже сделал это.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства Минстроя России, в мае этого года в Ульяновской области выдано 1282 ипотечных жилищных кредита. Месяцем ранее, в апреле, банки региона выдали заемщикам 1 603 кредита на покупку жилья.

На рост стоимости жилья повлияло решение государства поддержать строительную отрасль в период пандемии, а попутно оживить спрос на квартиры (программа субсидирования жилищных кредитов на приобретение новостроек по сниженной до 6,5% ставке стартовала в апреле 2020 года). Сказались и другие факторы: ослабление рубля, уменьшение ставок по банковским депозитам – хранить деньги в банках стало невыгодно. Люди решили, что в бетоне, который можно продать или сдать, сохранять сбережения надежнее, и защищали, как могли, свои активы от инфляции.

Повлиял и отложенный спрос. Все вместе привлекло во втором полугодии 2020 года на рынок недвижимости много новых игроков. Интерес к покупке жилья вырос. Видя ажиотаж на рынке, застройщики повысили цены. Вторичный рынок пошел следом и также «проиндексировал» стоимость готовых квартир. Свою роль сыграло и снижение ипотечных ставок на квартиры вторичного рынка.

На волне ажиотажа цены полетели вверх. Портал «Мир квартир» приводит данные, согласно которым стоимость квадратного метра вторичного жилья в Ульяновске по итогам 2020 года поднялась на 5,9%, а в первом полугодии 2021 года вторичка прибавила 9,9%. Еще более впечатляющий рост показали новостройки: 23,2% с момента начала работы программы субсидирования ипотеки.

– Следствием роста цен на фоне сокращения доходов населения стало снижение доступности жилья, – говорит руководитель агентства недвижимости Domatoot Светлана Пономарева.

Эту точку зрения поддерживает и Алексей Денисов, руководитель филиала «Новый Город» агентства CENTURY 21: «Рост цен на первичном и вторичном рынках полностью «съел» выгоду от низких ставок».

Впрочем, к ноябрю 2020 года, когда ценовой бум на рынке недвижимости достиг пиковых значений, это мало кого пугало. Ликвидные варианты уходили с рынка очень быстро. В результате к январю-февралю 2021 года на вторичном рынке сформировался дефицит предложения, особенно достойного бюджетного предложения, который не преодолен до сих пор.

Если в спокойный допандемийный период на конец года основная рекламная площадка ульяновского вторичного рынка Avito.ru фиксировала до 5000 квартир в экспозиции, то в декабре 2020 в рекламе было размещено 3200 объявлений о продаже квартир вторичного рынка, а к июлю 2021 года их стало 3600.

Покупай сегодня. Завтра будет дороже

Количество заявок на ипотечное кредитование и число выданных ипотечных кредитов росло в течение всего периода ажиотажного спроса.

– Только банк ВТБ в Ульяновской области в первом полугодии 2021 года выдал свыше одной тысячи ипотечных займов на сумму 1,9 млрд руб. Это на 65% больше, чем за аналогичный период 2020 года, – рассказали в пресс-службе финансовой организации.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства Минстроя России, в период с мая 2020 года по июнь 2021года банки Ульяновской области выдали 18 643 жилищных займа на 34 719 млн руб.

Банки фиксируют увеличение срока ипотечного кредитования. Если в мае 2020 года ипотеку оформляли в среднем на 17,4 года, то в мае текущего года средний срок кредита 19,8 года.

Эльмира Губайдуллина из ульяновского отделения Ак Барс Банка отмечает, что основная часть тех, кто берет квартиры в ипотеку, стремится растянуть срок выплаты максимально: «Доходы заемщиков не растут, поэтому они предпочитают переплатить за длительный срок, но снизить текущую финансовую нагрузку на бюджет семьи. Платить большие суммы ежемесячно, чтобы уменьшить размер общей переплаты, люди не могут».

По мнению Эльмиры Губайдуллиной, если с точки зрения уровня достатка за прошедший год средний заемщик мало изменился, то аппетиты по метражу жилья и количеству комнат покупателям готовых квартир и новостроек пришлось скорректировать: «Если раньше заемщики приходили оформлять кредиты на трех-, четырехкомнатные квартиры, то в этом году выбор покупателя – одно- и двухкомнатные».

С этим согласна и Светлана Пономарева: «Метраж предлагаемых квартир в новостройках становится меньше. Застройщики прекрасно понимают, что основная часть покупателей значительных сумм потратить не может, и предлагают планировки, которые, вероятно, не столь удобны для семьи, но позволяют сэкономить. Например, евродвушки, квартиры с одной жилой комнатой и общим пространством кухни и гостиной. Этот формат по площади примерно равен полногабаритной однокомнатной квартире. Его много и часто покупают молодые семьи с ребенком, потому что полноценную «двушку» они не тянут».

– С учетом увеличенного потока заявок и спроса на ипотечные кредиты можно ожидать, что ипотечный портфель будет расти и дальше, – сообщили в прессслужбе Промсвязьбанка.

С ростом объемов ипотечного кредитования увеличивается и число «плохих» кредитов.

За год, с мая 2020 по май 2021, сумма задолженности по ипотечным кредитам в Ульяновской области, по данным оператора госпрограммы Дом.РФ, выросла на 19%, с 57 807 млн руб. до 68 674 млн руб.

В банковском сообществе, которое в большинстве своем придерживается консервативной кредитной политики, рост задолженности связывают с рекордным ипотечным бумом. Тех, кто переоценил свои возможности и сейчас не может полноценно обслуживать кредит, стало больше просто потому, что ипотечный портфель в целом за год вырос. Основная масса покупателей квартир в ипотеку аккуратно платит, действуя по принципу «Буду голодать, но деньги банку перечислю». Регулировать ситуацию с проблемными заемщиками банки станут, увеличивая и первоначальный взнос, и ставки по ипотечным кредитам.

Будет ли рост вечным?

Правительство продлило действие льготной ипотечной программы, пересмотрев ее условия. До 1 июля 2022 года ставка по ипотеке с господдержкой – 7%, а сумма займа не может превышать 3 млн руб. Ажиотаж схлынул в столицах и городах-миллионниках, так как для них программа де-факто завершена. Для Ульяновска же сокращение кредитного лимита прошло незаметным – по данным банка ВТБ, средняя сумма займа при покупке новостроек у нас 2 млн руб. – госипотека с новыми условиями остается актуальной, поэтому рассчитывать на корректировки цен на новостройки в сторону уменьшения все же не стоит.

Изменение условий ипотеки с господдержкой не приведет к снижению стоимости квадратного метра еще и потому, что наш стройкомплекс весьма сдержанно выводит новые объекты на рынок.

Согласно сведениям, опубликованным в Единой информационной системе жилищного строительства Минстроя России, на конец июля текущего года в области возводятся и запланированы к строительству 65 домов. Год назад система декларировала те же самые 65 домов. Участники рынка отмечают, что лавинообразно предложение новостроек расти не будет.

– Сейчас острого дефицита квартир в новостройках нет, в районах массового строительства присутствуют по три компании-застройщика, – рассказывает Владислав Перфильев из «МН группы», – но он возможен и будет связан с бесконечным ростом себестоимости возведения домов и нехваткой у девелоперов средств при работе со счетами эскроу. Постепенно рынок жилья будет сжиматься по объемам предложения.

– Застройщики не торопятся выводить на рынок новые дома, распродавая остатки и стараясь выжать максимальную маржу из своих объектов. Эта тенденция сохранится до конца 2021 года и будет сильно способствовать закреплению цены, – комментирует ситуацию Алексей Денисов.

– Во втором полугодии спрос прогнозируется ниже, чем в первом, – уверена Светлана Пономарева, – для кого-то нет вариантов с адекватными ценниками, кому-то не подходят локации или планировки проектов наших крупных девелоперов; мы ожидаем оттока части покупателей на вторичный рынок, где цены ниже, а кварталы давно сложившиеся. Конкуренция за покупателя на первичном рынке на фоне уменьшающегося спроса должна обостриться.

Сокращение активности покупателей вряд ли повлияет на снижение цен этой осенью.

– Из-за роста стоимости металла, древесины, строительной пластмассы, изза коронавирусных ограничений, которые мы как застройщики вынуждены соблюдать, стоимость строительства удешевить сложно, – объясняет Марина Зверева, руководитель отдела продаж ГК «Железно».

По мнению директора по маркетингу ГК «Новая Жизнь» Ирине Абесадзе, на рынке пока нет предпосылок для того, чтобы рост цен на новостройки замедлился: «Мы начинали работать в одних условиях, а достраивать приходится по новым. Стараемся работать с поставщиками, чтобы удержаться в рамках запланированных расходов, но чудес не бывает. Не только стройматериалы прибавили в цене. Дорожает топливо, растут тарифы. Оказывает влияние инфляция. Сейчас спрос на наши квартиры держится на уровне января-февраля этого года. В апреле-мае наблюдалось снижение динамики, а далее ситуация начала выравниваться, и цена не будет зафиксирована на текущем уровне».

Перегретые новостройки провоцируют рост стоимости вторичного жилья в окрестных микрорайонах, но потенциал для подорожания готовых квартир иссяк. По инерции вторичка может какое-то время «двигаться на больших оборотах», но на рынок массово пришел покупатель, который способен оплатить только самый минимальный первоначальный взнос и не согласен на высокие ценники. Вторичный рынок более гибко реагирует на изменение конъюнктуры, продавцы охотнее идут на уступки и вполне могут оттянуть часть спроса у застройщиков.

Время покажет, готова ли стройотрасль к жесткой конкуренции с собственниками вторичных квартир. А продавцам вторички следует поторопиться, чтобы продать свои активы на приемлемых условиях.

Юлия Жаркова, руководитель отдела продаж АН Domatoot

Во втором полугодии 2021 года вырастет спрос на вторичное жилье – прогноз

Центр макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка обозначил тренды в структуре выдач ипотечных кредитов.

В Ульяновской области идет
активное раскрытие эскроу-счетов

Застройщики завершают свои проекты и получают от банков деньги покупателей квартир.

Успехи и достижения ульяновских строителей

Что построили в Ульяновской области за минувший год и какие объекты возведут в ближайшее время?