Строить и жить помогает

По «квадрату» на человека

Планы на 2020 год у региональных властей грандиозные. Губернатор Сергей Морозов заявил, что в нынешнем году в Ульяновской области должны ввести в эксплуатацию 1,208 млн квадратных метров жилья. Это на 123 тыс. квадратных метра больше, чем в 2019-м. Вектор «больше, выше, сильнее» продлен на ближайшее время: до 2024 года ульяновские власти надеются добиться ежегодного показателя в 1,5 млн новых квадратных метров. «Бумажные» цифры подкреплены делом: застройщики опережают плановые показатели.

– По предварительным данным, за семь месяцев этого года мы сдали 486 тыс. квадратных метров, что составляет 40% от годового плана и 118% к аналогичному периоду прошлого года, – отметил глава региона.

Ульяновскую область уже включили в число передовиков в России. Как отметил заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин, ввод жилья на одного человека, а также показатель по обеспеченности ульяновцев жильем выше, чем в среднем по стране. В прошлом году в нашем регионе он составил 0,83 квадратных метра на человека (в 1,5 раза больше среднеокружного по Приволжью). В 2020 году Ульяновская область может достигнуть рекордной планки в один «жилой» квадратный метр на человека.

Темп работы застройщиков стимулирует государство. В «коронавирусные» времена рекордно низко (до 4 с небольшим процентов) снизилась ставка по ипотеке – этим поспешили воспользоваться многие ульяновцы, планировавшие приобрести недвижимость. В Ульяновской области действует «Губернаторская ипотека», по которой работники бюджетной сферы получают социальную выплату – 150 тыс. рублей на первоначальный взнос по ипотеке или его части. Действие этой программы расширили на сотрудников авиапредприятий.

Застройщики, которые занимаются комплексным освоением территорий, предоставят земельные участки под жилищное строительство без проведения торгов. Также они могут стать участниками программы реновации, которая подразумевает развитие уже застроенных территорий. По словам генерального директора Корпорации развития строительства и инфраструктурных проектов «Дом.73» Алсу Садретдиновой, в нее включено 427 многоквартирных домов.

– На освобожденных пространствах до 2028 года инвесторы должны возвести около 200 тыс. кв. м жилья. Таким образом условия проживания смогут улучшить более 11 тыс. ульяновцев, – пояснила руководитель Корпорации.

Один из примеров комплексной застройки, которая попадает и под реновацию, – площадка в границах проспекта Гая, улиц Героев Свири и Амурской в Железнодорожном районе. На первом этапе здесь переселят 165 жителей трех многоквартирных домов, на втором – 372 жителя семи старых МКД. Взамен по проекту возведут новостройки на 71 тыс. кв. м жилья.

Ушли старейшие

Девелоперы и риелторы, работающие в регионе, смотрят на ситуацию не столь оптимистично. По мнению президента Ульяновской гильдии риэлторов Александра Дикова, строительный рынок в регионе переживает сегодня самые сложные времена.

– Начало положил кризис 2014 года, а текущая ситуация обострила и без того серьезные проблемы. Постепенно ушли с рынка старейшие и крупные компании: «Силен», ДСК, КПД-1, КПД-2, «Симбирский дом», «Строительная корпорация» и другие. Но строительный рынок очень инерционный, поэтому изменения, к счастью, проходят достаточно плавно. Сильное падение, которое явно наметилось с началом так называемой пандемии, благодаря неимоверным усилиям ведущих строительных компаний все же удается сдерживать. Банки в нашей области, несмотря на необходимость повышения требований к заемщикам, также работают достаточно активно и предлагают реальные варианты решения финансирования, – комментирует Александр Диков.

Эксперт отмечает ярко выраженный тренд на ульяновском рынке – вырос спрос на малоэтажные дома с автономным отоплением.

– Но у нас, на мой взгляд, явно не хватает принципиально новых решений, которые бы позволили построить дом для жизни совершенно нового качества. Такие решения, например, разработаны у нас, в «Центре недвижимости», на них выданы патенты. Они получили высокую оценку как специалистов, так и простых потребителей. Но, к сожалению, текущая ситуация не позволяет девелоперам решиться на проектирование и строительство нашего принципиально нового энергоэффективного и развиваемого дома-оазиса. Этот проект остается пока на бумаге, хотя частично реализуется в индивидуальном строительстве, уточняет глава гильдии.

Довольно сложно обстоят дела у наших соседей. Как рассказал руководитель девелоперских проектов группы компаний «ЮКОН» Евгений Ниркин, введение института проектного финансирования и завершение проектов с прямым привлечением средств дольщиков (те самые эскроу-счета – прим. ред.) привело к тому, что ряд небольших, но заметных в регионе строительных компаний объявили об уходе с рынка строительства жилья после завершения текущих проектов.

– Сегодня жилищное строительство в Самаре и близлежащих к городу районах сконцентрировано в «портфелях» 4-5 крупных строительных компаний, аффилированных с руководством региона и крупными финансово-промышленными группами. Большое число предложений нашего рынка новостроек связано с проектами экономсегмента в пригородных микрорайонах – так называемых «гетто». Из-за практически полной ликвидации самарских региональных банков с застройщиками работают только крупнейшие федеральные кредитно-финансовые учреждения. Из-за отсутствия конкуренции на этом рынке аккредитовать новый проект и получить проектное финансирование для небольших застройщиков практически невозможно, – уточнил Евгений Ниркин.

Схожая ситуация, к примеру, и в Волгоградской области. По словам местных девелоперов, из 152 застройщиков осталось только 43. При этом они строят только на свои деньги либо с привлечением инвестора – от банков помощи нет. На первичном рынке еще остались незавершенные проекты, которые не попали под эскроу-счета. Но без доступного банковского финансирования начать новые проекты могут немногие застройщики.

Больше – не значит лучше?

Переход застройщиков на работу с эскроу-счетами, когда деньги дольщиков лежат на счету в банке, а строительство ведется на заемные деньги, уже аукнулось ульяновскому рынку жилья. По словам владельца агентства недвижимости DOMATOOT Светланы Пономаревой, за последние полгода цены на новостройки выросли на 5-10%. Спрос на жилье пока сильно подогревается государством – хорошие ипотечные ставки, выплаты на детей и прочие льготы и субсидии способствуют тому, что квартиры в новостройках раскупаются довольно быстро. Ульяновцы стараются использовать государственные «капиталы» как можно быстрее: память о дефолтах и обвалах рынков еще сильна, а недвижимость традиционно считается выгодным вложением.

– Застройщики начали, наконец, понимать, что «локомотив» их продаж – квартиры с ремонтом либо хотя бы чистовой отделкой. Покупатели, которых стимулирует государство, это чаще всего люди с невысоким доходом, поэтому фраза «ремонт под ключ» для них важна – меньше дополнительных трат, – говорит Светлана.

По сути, гонка за квадратным метром в регионе образует «жилищный пузырь», который лопнет сразу же после того, как прекратится массированная господдержка. Рынок новостроек держится практически только за счет социальных выплат, позволяющих приобретать жилье. Важность этого процесса несомненна: строительная отрасль – одна из ключевых в экономике, в ней задействовано огромное количество людей. И ее стагнация – «смерти подобна» для многих российских семей. Поэтому если «жилищный пузырь» лопнет (а это произойдет, когда закроют программы выплат материнского капитала и иже с ними), продажи встанут. Отрасль попросту рухнет.

Что касается самых «трендовых» предложений, то в фаворе как у ульяновских застройщиков, так и у самих покупателей по-прежнему однокомнатные квартиры. До «коронакризиса» эксперты прогнозировали рост спроса на более просторные квартиры (те, кто купил в ипотеку «однушку», должны были выплатить ипотеку и решить расшириться). Но форс-мажорная пандемия все переиграла. Люди предпочитают оставаться в квартирах небольшой площади, справедливо полагая, что сегодня не время переплачивать за коммуналку и, по сути, не так уж и нужные квадратные метры. И пока длится глобальный кризис, этот тренд будет актуален.

Самое важное читайте в нашем Telegram-канале.

Рейтинг застройщиков Ульяновска – 2020

Мы решили выяснить предпочтения ульяновцев в выборе застройщиков. По результатам интернет-опроса составили рейтинг и пообщались с победителем.

Что нам стоит дом построить

Послевкусие эпидемии коронавируса — подскочивший спрос на земельные участки. О «подводных камнях» индивидуального жилищного строительства рассказывает наш эксперт.

«Сказать, что мы унижены, – значит ничего не сказать!» Ульяновские дольщики обратились к властям

Ульяновцы, чьи дома годами не могут ввести в эксплуатацию, сняли видеообращение, в котором заявили свои требования и выпустили в небо черные шары в память тех, кто не дождался своего жилья.