ИЖС: продается все, но с разной скоростью

Дезурбанизация и рациональный подход

Пандемия внесла оживление на рынок индивидуального жилья в 2020 году, и этот тренд будет долгосрочным: люди не хотят сидеть в квартирах, если придется уходить на самоизоляцию, поэтому рассматривают для себя возможность приобретать частные дома в дополнение к квартирам или переезжать за город совсем.

По данным совместного опроса ДОМ. РФ и ВЦИОМ, опубликованного в сентябре 2021 года, число семей, которые хотели бы жить в частном доме, в России составило 45,4 млн (73% всех домохозяйств). Такие у россиян мечты. Реально проживают в отдельных домах, коттеджах, таунхаусах, дуплексах не более 30% граждан страны. Это оценка экспертов ДОМ.РФ.

Ресурс для развития индивидуального формата жилья весьма значителен. Что предлагает рынок?

Потребительский спрос ориентирован на современный, удобный и простой в содержании дом с разумными коммунальными платежами. Меняются предпочтения относительно площади индивидуального жилья. Двухэтажные коттеджи в 300-400 кв. м, спроектированные в девяностых и нулевых, морально устарели. Их дорого отапливать и обслуживать. Самыми востребованными являются дома общей площадью 100-150 кв. м, отвечающие принципам энергоэффективности. Сейчас на рынке Ульяновска качественных предложений в этом сегменте по приемлемой цене ничтожно мало, поэтому весь 2021 год наблюдался повышенный интерес к земельным участкам, на которых покупатели будут строить дома в соответствии со своими представлениями о красоте и функциональности.

Объем предложения участков в коттеджных поселках в черте города незначителен: земля заканчивается, а другой взяться неоткуда; точечная застройка коттеджами обширного частного сектора Ульяновска не компенсирует растущий спрос на землю, так как не способна обеспечить покупателям участков однородное социальное окружение. Люди хотят строиться в месте, где сложилась подходящая для них жилая и общественная среда. Такой выбор дают организованные коттеджные поселки с готовыми сетями в радиусе 10-20 километров от города. Рынок этот разнороден и с точки зрения стоимости участков, и стадий реализации проектов поселков, и периодически пополняется новыми проектами. Спрос на земли с внутрипоселковыми дорогами и готовыми коммуникациями по границе участков сформировался устойчивый.

С коллегой согласен и Дмитрий Шабанов, застройщик коттеджного поселка «Небесный»: «Покупателей, осознанно стремящихся переехать за город, чтобы жить на природе, в домах, выстроенных в соответствии со своими предпочтениями, меньше не стало, а коронавирусные ограничения подтолкнули к решению о покупке участка того, кто всегда хотел жить в своем доме, но что-то его прежде останавливало. Обе категории покупателей формировали спрос и в прошлом, и в текущем году. Эта тенденция сохранится и в следующем сезоне. Потенциал для развития рынка индивидуальных домов сейчас огромный».

Ульяновск стал обрастать коттеджными поселками в пригородной зоне 10-12 лет назад, в черте города благоустроенные и организованные массивы индивидуального жилья появились более 15 лет назад. И до сих пор все, кто имеет земельные активы или средства для их приобретения, обустраивают их под поселки и продают земельные участки. Ценовой диапазон: 50-500 тыс. руб. за сотку.

Только в Заволжском районе Ульяновска и в ближайших пригородах участков в формате ИЖС сформировано и зафиксировано на публичной кадастровой карте около 3 тыс. площадью 8-10 соток. Не менее 2 тыс. аналогичных участков сформировано в пригородной зоне правобережья. Это без учета неразделенных массивов, которые были переведены из земель сельхозназначения, бывших колхозных полей в категорию ИЖС, но пока не подверглись «мелкой нарезке». В частных руках в ближайшем пригороде, на территории Ульяновского и Чердаклинского районов, сотни гектаров.

Осваивали земли как умели

Каким должен быть благоустроенный коттеджный поселок и соответствуют ли представлениям о нем наши состоявшиеся проекты, стартовавшие 7-10 лет назад и к сегодняшнему дню в значительной степени освоенные?

По мнению эксперта рынка Владимира Анисимова, для комфортного проживания важны три аспекта: транспортная, социальная и инженерная инфраструктура: «Дороги с твердым покрытием, газ, вода, электричество, огороженная территория – это минимум. По-хорошему еще нужны уличное освещение, тротуары, организация стока дождевых и талых вод, общие зоны отдыха, детские, спортивные площадки. В полном объеме это не реализовано нигде. В большинстве случаев коттеджный поселок в границах города или в пригороде – это продукт, с которым надо работать и работать, доводить до логического завершения».

Для пригородных поселков помимо всего вышеперечисленного значение также имеет удаленность от города и удобство подъездных путей. Архитектор Олег Владимиров не склонен к оптимизму и прогнозирует нарастание транспортных сложностей по мере увеличения расстояния от города до загородного жилья: «Ждем проблем со строительством и загруженностью дорог, с отсутствием общественного транспорта, с маятниковым движением, когда за булкой придется ехать на автомобиле. В индивидуальном жилье нормально и удобно можно жить только в городской черте, пользуясь сервисами и социальной инфраструктурой Ульяновска».

Руководитель АН «Городская недвижимость» Дмитрий Щелочков акцентирует внимание на том, как инфраструктура, в том числе и социальная, влияет на ценообразование: «Например, «Искра-полис» и «Городская усадьба» территориально находятся рядом, через дорогу. Коммунальные сети проведены и в том, и в другом поселке, но «Усадьба» – это дороги, ограждение, салон красоты, фитнесклуб, частный детский сад. «Искра-полис» – ничего этого нет. Разница в цене в полтора-два раза всегда была».

Весьма пестрый рынок организованного индивидуального жилья Ульяновска и пригородов все же можно ранжировать по популярности у покупателя, времени реализации проекта, объемам продаж земельных участков, наличию коммунальных сетей и управляющей компании, которая решает все эксплуатационные вопросы.

В тройке лидеров «Городская усадьба», заволжская «Солнечная поляна» и «Чистые пруды – 1». Эти поселки можно отнести к комфорт-классу, правда, с некоторыми оговорками. Основная проблема – недостаточность социальной инфраструктуры. Все прочие поселки на окраинах Ульяновска и в пригороде реализованы в формате экономкласса или коттеджного поселка как удаленного спального микрорайона.

Особняком стоит Рыбацкий в Заволжье. Как массив индивидуальной застройки он осваивается 25 лет, но все равно далек от классического понимания коттеджного поселка: территория не огорожена, отсутствует охрана, дороги не безупречны, на некоторых улицах нет освещения, но все эти минусы компенсируются двумя большими плюсами, вытекающими из географического положения Рыбацкого: вовлеченность в структуру Нового города (до школ, детсадов, поликлиник, магазинов 10-20 минут пешком) и мощный рекреационный потенциал. Большая волжская вода с пляжем и яхт-клубом, а также обширный хвойно-лиственный лес в пешей доступности.

По степени застроенности и дефициту свободных участков его можно классифицировать как самый востребованный. Рыбацкий стал и одним из первых мультиформатных поселков, где сочетаются разные типы застройки: индивидуальные дома, многоквартирные дома в 3-4 этажа, таунхаусы, дуплексы. Проекты создавали крупные, средние, мелкие девелоперы, строили сами собственники участков – изначальные планировочные решения позволили избежать хаоса, но не создали мини-городскую среду.

Получается, что с экологической обстановкой и рекреационной составляющей все хорошо, а с городским комфортом не очень. А потребитель покупает не только землю в границах города или в пригороде, но и управление, безопасность, благоустройство.

Владимир Анисимов считает, что застройщикам массивов с индивидуальным жильем важно изначально продумывать концепцию и численность домохозяйств, просчитывать потребность в инфраструктуре: «В поселке на 100-200 домовладений не станут строить школу – экономически нецелесообразно, а если сразу планировать крупный проект с поэтапной реализацией, например, около тысячи участков и домовладений, то бизнес из сферы услуг сам придет туда: и магазины откроются, и парикмахерские, и детские центры с фитнес-клубами. Проработанность проекта будет способствовать качественному и многогранному развитию инфраструктуры пригородов».

Координацию развития таких территорий должны взять на себя власти, но у нас они пока находятся в стороне. На момент подготовки материала вопросы о путях комплексного развития земель в пригородной зоне Ульяновска региональный Минстрой оставил без ответа.

Дешевых стройматериалов не будет

По данным Ульяновскстата за январь-октябрь 2021 года, жители области за счет собственных и заемных средств построили 3517 индивидуальных домов общей площадью 545,6 тыс. кв. м. После скачка цен на все виды стройматериалов в этом году стройка стала заметно дороже.

Для участников рынка ИЖС рост был особенно чувствительным: небольшие компании и стихийные подрядчики, которые составляют основную долю застройщиков на этом рынке, не могут экономить на приобретении крупных партий материалов, как застройщики многоэтажных домов и целых микрорайонов.

По расчетам Влады Новицкой, руководителя строительной компании «Смарт Хаус», рост бюджета может превышать 50%: «Если раньше с домом площадью 100-120 кв. м из высококачественных стройматериалов со всеми сопутствующими подготовительными процессами: геологическими, геодезическими изысканиями, работой архитектора, проектировщика – можно было уложиться в 2,8-3 млн рублей, то сейчас эта цифра стремительно двигается к 5 миллионам. Если бюджет на строительство ниже 5 миллионов, я бы не рекомендовала начинать стройку, так как велик риск того, что стоимость дома выйдет за согласованные рамки».

В общей себестоимости строительства удельный вес материалов не менее 60%, прогнозы по ценам – будут дорожать опережающими темпами и потянут за собой удорожание строительно-монтажных работ, логистики, аренды спецтехники, формируя новые понятия о стоимости строительства. Между тем большинству покупателей нужен дом, ценник на который не дороже 2-3-комнатной квартиры.

Влада Новицкая рекомендует ориентироваться на стоимость квадратного метра квартиры-новостройки и соотносить с ней предстоящие затраты: «Средняя стоимость квадратного метра новостройки в Ульяновске 60 тыс. рублей. Строительство квадратного метра индивидуального дома обойдется примерно в такую же сумму. Это довольно-таки надежный ориентир для оценки будущих затрат».

Приведет ли взлет цен на стройматериалы к затягиванию строительства, появлению долгостроев в сфере ИЖС? Не исключено. В зоне риска частные застройщики, которые, не справившись с удорожанием материалов и работ, будут либо откладывать строительство, либо выставлять на продажу недострои. Профессиональные компании, скорее всего, продолжат работу, станут искать (и найдут!) способы экономии. В выигрыше оказались те, кто построил дом в 2020 году или еще раньше

Ипотека простимулирует спрос

Расширению спроса на индивидуальное жилье будет способствовать и запуск ипотечных программ, анонсированных банками. Пока они занимают незначительную долю в общем объеме ипотечных кредитов, и это тормозит развитие рынка. В пресс-службе Сбербанка рассказали, что имеется несколько программ кредитования ИЖС, в рамках которых можно приобрести как готовый дом, так и земельный участок для последующего строительства.

Обязательное условие – подрядная организация, с которой заемщик заключает договор на возведение дома, должна иметь опыт безубыточной работы на рынке и аккредитацию банка. В Сбербанке полагают, что их ипотека на ИЖС сделает индивидуальные дома еще более привлекательными. Заемщики, со своей стороны, говорят, что не все так просто.

Житель Ульяновска Александр, предпринимавший попытку оформить ипотечный кредит на ИЖС в Сбербанке, рассказывает: «Я рассматривал два варианта: семейную ипотеку на строительство дома и ипотеку на приобретение земельного участка с подрядом. Ипотечные продукты, предложенные банком, подходят для покупки не очень больших и не столь дорогих участков в пригородных коттеджных поселках. В границах города, где земля выше в цене в 2-3 раза, реализовать задумку с семейной ипотекой не получилось именно из-за дорогой земли, которая «съела» бы значительную сумму, и на стройку денег было бы уже недостаточно.

Участки с подрядом на строительство банк готов кредитовать, если это комплексная застройка от аккредитованных девелоперов. У нас девелоперские поселки совсем не представлены, и по всему выходит, что самый реальный вариант для участка в городской черте – покупать землю самостоятельно, а впоследствии копить на первоначальный взнос и идти в банк за ипотекой на стройку дома, что совсем неудобно; хотелось бы купить землю и приступать к строительству без промедления, пока есть интерес к переезду в свой дом».

Собственную программу кредитования строительства индивидуальных домов запустил и банк ВТБ. Ограничения такие же: банк прокредитует покупку участка и строительство дома только в девелоперском поселке. Таких поселков, напомню, у нас пока нет. Правда, в пресс-службе ВТБ обнадежили, что до конца 2021 года банк намерен проработать механику кредитования быстровозводимых объектов – «домокомплектов под ключ» и расширение условий для кредитования ИЖС в организованных поселках.

Спрос на ипотеку в сегменте ИЖС набирает силу. Почему системные застройщики, крупные городские девелоперы, смотрят на серьезный рост индивидуального домостроения с изрядной долей скептицизма? Освоение пригорода влечет за собой большие вызовы профессиональному девелопменту: нужно формировать зоны комплексной застройки, обеспечивать их инфраструктурой, подключать к инженерным сетям с соответствующими затратами, которые компании-застройщики не готовы взять на себя.

– Необходимость обеспечить загородный массив коммунальной и социальной инфраструктурой – основное препятствие, – поясняет Владислав Перфильев из «МН-группы» и продолжает: это большие инвестиции и непредсказуемые сроки окупаемости, которые не дают застройщикам понимания рентабельности возможного проекта.

Крупные стройкомпании готовы работать в промежуточном формате малоэтажного, но многоквартирного жилья. Сегмент ИЖС останется мелким застройщикам и частникам. И это лишает жителей Ульяновска, настроенных на покупку своего дома, возможности приобрести жилье в поселке с концепцией, с едиными архитектурными и планировочными решениями. Рулить, как и прежде, будет самострой.

Юлия Жаркова, агентство недвижимости Domatoot

Спрос на ульяновском рынке услуг вырос на 31%

Особенно активно жителей Ульяновской области интересуют телекоммуникации и ремонт.

В Ульяновской области увеличили срок достройки проблемных домов

Вместо трех лет теперь на это будет отведено десятилетие.

Ульяновские власти ограничили срок реализации масштабных инвестпроектов

Новое требование к инвесторам позволит избежать необоснованного затягивания сроков, считают законодатели.