Выйти в плюс

Главная проблема, с которой столкнулась сфера недвижимости в этом году — резкое и внезапное повышение ключевой ставки. Вслед за этим скакнули проценты по ипотечным займам, и, так как весь рынок с 2020-го года держался исключительно на ипотеке, а «тепловоз» встал.

Сохранять позитивную динамику позволяли льготные ипотечные программы и меры поддержки застройщиков. В 2020 году правительство отменило штрафы за нарушение сроков сдачи объектов, ввело проектное финансирование по ставке 5,5%, программу выкупа жилья у застройщиков и другие меры поддержки. Благодаря этому рынок ожил, и девелоперы продолжили активно строиться на протяжении следующих двух лет. Однако тот момент, когда ключевая ставка взлетела в разы, главный инструмент поддержки спроса — ипотека, — потерял всякую актуальность. Даже те, кто очень хотел, не стали брать кредиты под огромные проценты. И, несмотря на то, что ставка сейчас вернулась на уровень февральской, рынок недвижимости будет достаточно долго разгоняться до прежнего уровня.

В марте цены на квартиры в строящихся домах снова выросли. А с начала года стоимость квартир от застройщиков увеличилась на 20%. Вслед за этим, в апреле-мае спрос по данным экспертов рынка, и по нашим метрикам, упал в 2-3 раза год к году. По самым оптимистичным прогнозам мы ожидаем каких-то действительно положительных поползновений не раньше июля, а скорее в августе.

В Ульяновске картина с конца февраля печальна: спроса фактически нет, люди находятся в ожидании. И застройщикам, у которых, естественно, взяты кредиты (а их объем в целом по стране сейчас составляет порядка 3 трлн рублей в сравнении с прежними 0,5 трлн), приходится стимулировать рынок самыми разными способами. Например, вместе с банками они запускают субсидированные ипотечные программы — вроде кредитов под 0,1% в течение первого года погашения.

Финансисты и на эти меры уже не возлагают надежд. Аналитик Наталия Пырьева из «Финам» прогнозирует, что в течение 2022 года спрос самостоятельно расти не будет, пока не прояснится политическая и экономическая обстановка. По ее мнению, даже льготная ипотека уже не стимулирует покупателей.

Мы отмечаем, как прогрессирует отложенный спрос: люди передумали осуществлять сделки и рынок встал на паузу – это касается и продавцов на вторичном рынке, и покупателей. Ведь недвижимость, в отличие от любых инвестиций, крайне инертна. В случае любых угроз стабильному росту люди просто уходят в спячку. И это сегодня — основной негативный тренд. Посыпались планы по выручке и развитию, компании — от агентств недвижимости до девелоперов — буквально попали в кассовые разрывы.

Большинство коллег в такой ситуации в первую очередь, конечно же, режут косты. Мы в «Перспективе» считаем, что это полностью ошибочная стратегия. Как бы тяжело ни было, какие бы финансовые коллизии ни происходили, есть то, что трогать нельзя ни в коем случае. Первое: нужно всегда увеличивать расходы на рекрутинг или, как минимум, не снижать. Мотивированный агент приносит деньги в компанию. Второе — маркетинг, без этого агентству недвижимости работать просто никак нельзя. В нашем случае основная статья в продвижении — инвестиции в рекламу на «Авито Недвижимость».

Эти два инструмента — кадры и продвижение — позволят нам выйти из этого и, думаю, любого другого кризиса. Во всяком случае, все предыдущие мы выходили по точно такому же сценарию. Вот как все происходит:

– Формируется тренд на отложенный спрос, сделки не совершаются, люди откладывают принятие каких-либо решений;

– Мы наращиваем активность, создаем отличный портрет контрактов;

– Работаем над качеством, прорабатываем с агентами каждый объект, чтобы портфель агентства был на уровне.

В конце лета, уверен, мы выстрелим благодаря этим вливаниям.

Давайте посмотрим на обратный кейс: что происходит, если мы срезаем издержки и перестаем продвигаться на «Авито Недвижимости».

Март: низкая эффективность. На одно объявление 100 откликов, на другое 10.

Мы снижаем издержки, перестаем продвигать объявления. Даже эти 10 откликов пропадают.

В компании начинаются упаднические настроения, потому что до срезания костов на маркетинг на «Авито Недвижимость» были хоть какие-то сделки, теперь их нет вообще. Это шаг в никуда.

Мы продолжаем отслеживать показатели: выручка, объем портфеля контрактов, динамика агентских договоров, количество агентов и стажеров, количество авансов и задатков. Среднестатистическая сделка — таких 90% на рынке, — это переезд ради улучшения условий проживания. Люди продают однокомнатную квартиру, потому что семья стала больше. Покупают двухкомнатную, дальше — трехкомнатную. Трехкомнатная квартира в 90% случаев продается уже или при разводе, или когда ребенок вырос, и становится нужна отдельная квартира, поэтому происходит «размен». Вечная ротация — один, два, три и по кругу.

Что мы наблюдаем сейчас? Была задача переехать из однушки в двушку, но обыватель чувствует себя неуверенно в создавшейся экономической ситуации. Он откладывает принятие вообще любых решений, понимая, что слишком много факторов, которые нельзя спрогнозировать. И вопрос недвижимости подвешивается на «посмотрим, как дальше будет».

И мы это чувствуем сразу: колл-центр нам говорит, что количество звонков снизилось в разы, то есть входящая активность по объявлениям становится околонулевой.

При этом потребность в обновлении жилья никуда не пропадает. И мы знаем, что получим эффект разжимающейся пружины. Рынок оживится. Покупатели с первоначальными взносами 20-30% или небольшими суммами кредита начнут активно выходить на сделки. И тогда на уходящий «тепловоз» успеют вскочить те, кто не стал срезать свои расходы на продвижение.

25 миллионов за квартиру

Портал Мир Квартир назвал самое дорогое и самое дешевое предложение на ульяновском рынке недвижимости.

В Ульяновске зафиксирован рост цен на новостройки

За три месяца 2022 года они поднялись в цене на 17%.

Вторичное жилье в Ульяновске вновь подорожало

При этом количество спроса и предложений уменьшилось.