В ожидании - строители и покупатели квартир

- Тремя ведущими трендами:

• Несмотря на все проблемы, связанные с ковидными ограничениями, переформатированием логистических схем поставки строительных материалов, комплектующих и оборудования, санкционным режимом, сохраняется относительно высокий спрос на жилье. Так, в 2021 году было сдано в эксплуатацию порядка 6.7 млн. кв. м новостроек, а уже по итогам первого квартала 2022 года в стадии ввода в строй находится 9 млн. кв.м новых квартир. Относительный рост 33% (данные дом.рф).

Это связано в первую очередь с реализацией льготных ипотечных программ типа «Программы 6,5%». Кроме этого, немалую роль сыграло стремление банков увеличить баланс своих ипотечных портфелей высоконадежными активами, в виде новостроек.

• Второй фактор – это снижение предложения на рынке новостроек, которое стало отчетливо видно весной 2022 года. Объем строящегося жилья, продажи которого еще не начались, установился на минимальном уровне с начала 2020 года (22,5 млн кв. м на 01.04.2022). Причина ‒ в стремлении застройщиков ускорить старт продаж в условиях высокого спроса. Это также связано с переходом застройщиков на схему проектного финансирования девелоперских инвестиций, увеличение издержек у ведущих застройщиков - в среднем по отрасли на 30-40% (cbr.ru).

• Третий фактор – ускорение роста цен на жилые объекты даже несмотря на некоторое ослабление нисходящей тенденции в середине весны 2022 года. В феврале – апреле на фоне роста рисков инфляции и спада в экономке цены по новостройкам в Москве снизились на 1-3%, а по регионам было зафиксировано снижение цен на 10-15%.

Причина - инфляционное давление на рынке, стремление граждан вложить деньги, хранящиеся на банковских депозитах и в «матрасах», в более надежные активы, в том числе и «в бетон».

По общей оценке можно охарактеризовать рынок строительства жилья, как находящийся в некоторой консолидации, ожидания, как хороших, так и плохих новостей приходящих со стороны экономики страны и внешнеполитических моментов.

Основные изменения связаны с такими ярко выраженными факторами, как:

* Рост числа ипотечных займов на фоне радикального снижения ставки кредита до минимальных отметок (6-8%) в 2020 -2022 годах;

* Рынок стал более монополизирован, так как проектное финансирование строительства под силу только крупным девелоперским корпорациям. Уход с рынка мелких игроков и компаний. Во второй половине 2020 – начале 2021-го продолжался рост доли жилья, строящегося с использованием счетов эскроу. С декабря 2021 года она превысила долю квартир, возводимых по старым правилам – с уплатой взносов в компенсационный фонд;

* Ухудшение покупательной способности большинства групп населения в регионах РФ (в 71 регионе из 83). Среднедушевой доход по показателю способности покупки квадратного метра снизился с 6.8 кв. м в 2020 г. до 5.7 кв. м в 2021 году. И эта тенденция пока остается преобладающей, кроме таких регионов, как Москва, Санкт- Петербург, Сочи и Краснодарский край.

- Основные вызовы заключаются в следующих, определяющих структуру и динамику строительного рынка РФ, факторах:

1. Рост издержек строительных компаний, что связано с проблемами финансирования (доступность дешевых западных кредитов сведена практически к нулю), нарушение логистических схем поставок стройматериалов;

2. Снижение уровня покупательной способности среди потенциальных ипотечных заемщиков, рост числа просроченных ипотечных займов (порядка 400 -500 тысяч, как самый оптимистичный минимум);

3. Риск банкротства большинства небольших региональных девелоперских компаний, монополизация рынка. Это неизбежно приведет к росту цен, снижению качества строящегося жилья;

4. Нестабильность финансового рынка, особенно его кредитного сегмента, что вынуждает банки закладывать в ипотечную ставку больше рисков, т.е. повышать ее.

- Прогнозов или их основных сценариев пока прослеживается два.

Первый, оптимистичный - радикальное снижение внешне- и внутриполитических рисков, ликвидация большей части экономических санкций. Как следствие - стремительный рост спроса на жилье со стороны граждан, выход экономики из кризиса. Вероятность пока мала - не более 10%.

Второй, пессимистичный (вероятность 90% -80%). Продолжение падения экономики страны к уровням начала 90-х годов. Инфляционное давление на все рынки, снижение покупательной способности 80% населения. Поначалу всплеск спроса на жилье (как защитный актив), далее только стагнация, за исключением может быть Москвы, Сочи и других престижных локаций.

Какие меры могут быть предприняты:

• Модернизация процесса проектирования жилья с использованием технологий цифрового 3D моделирования объектов недвижимости, чтобы уже каждый потенциальный покупатель мог представлять себе объект недвижимости в полной системной конфигурации, с инфраструктурой, планировкой и пр;

• снижение ставки ипотечного кредитования до европейских значений – от 2 до 4 % годовых максимум;

• демонополизация строительной отрасли - упрощение выхода на рынок небольших строительных компаний, особенно в сегментах малоэтажного строительства или ИЖС;

• реализация программ по сокращению аварийного жилого фонда, переселение из него граждан в новые квартиры, как это было сделано в 60 - е годы СССР, когда были выселены практически все барачные поселки в новые типовые пятиэтажки («хрущевки»);

• радикальное снижение государственного земельного фонда, упрощение его передачи застройщикам;

• оптимизация или по крайне мере упрощение процессов технологического присоединения к инженерным сетям, коммуникациям новых девелоперских комплексов;

• создание условий, при которых будет повышаться спрос на новое жилье – положительная демография, расширение программ поддержки молодых семей, ИЖС. Но самое главное - стабильный рост экономики и уверенность в будущем страны ее граждан.

Жители ждут

В канун Дня строителя министр жилищно-коммунального хозяйства и строительства Ульяновской области Александр Черепан – об успехах и проблемах отрасли, а также о возведении социально значимых объектов в регионе.

Будем строить– будем жить!

С незапамятных времен строительная деятельность была и остается важной для людей, развития общества.

Ульяновская область получит деньги на инфраструктурное развитие

Президиум Правительственной комиссии по региональному развитию в РФ рассмотрел заявки от регионов на оказание финансовой поддержки для строительства наиболее востребованных инфраструктурных и социальных объектов.

В Ульяновске до конца года сдадут первые два дома застройщиков-банкротов

Новоселье в 2022 году отметят на улицах Карла Маркса, 63 и Транспортной, 68.

Как новый пешеходный маршрут сможет объединить центр города и жилой комплекс «Аквамарин»?

1 сентября — срок подготовки проекта по созданию комфортного пешеходного пути от бульвара Новый Венец по улицам Ленина, Железной Дивизии и Шевченко.